Cổ phiếu NVL đón tin vui

MỚI

Thêm 521 nhà phố, biệt thự tại Aqua City đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán

Ngày 20/12, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ra văn bản số 6017/SXD-QLN-TTBĐS thông báo xác nhận 521 căn nhà ở thấp tầng tại khu II, dự án Khu đô thị Aqua Waterfront City thuộc đô thị Aqua City (xã Long Hưng, TP.Biên Hòa) đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cụ thể, 521 căn nhà đề nghị xem xét điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được giao dich gồm 32 dãy nhà có ký hiệu LB04-SD01 đến LB04-SD04; LB04-T104 đến LB04-T112; LB04-T118 đến LB04-T123; LB04-T201 đến LB04-T204; LB04-T301 đến LB04-T305; LB04-V101 đến LB04-V104.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, đến nay khu dự án trên cơ bản hoàn thành các điều kiện, thủ tục để mở bán. Tất cả 521 vị trí các căn nhà này phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt; phù hợp với quy hoạch chung thành phố Biên Hòa được điều chỉnh cục bộ năm 2024 (Quyết định số 3479/QĐ-UBND ngày 19/11/2024).

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cũng đã chấp thuận cho 752 căn nhà thấp tầng khác thuộc khu I và khu V dự án Aqua City đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nâng tổng số bất động sản được ký hợp đồng mua bán đến con số 1273 căn.

Đây là tín hiệu tích cực khi các vướng mắc pháp lý của dư án dần được tháo gỡ, tạo tiền đề để dự án phát triển bứt phá và tiếp tục hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan cho khách hàng, góp phần quan trọng vào việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản khu vực.

Đô thị Aqua City quy mô 1.000 ha do Novaland đầu tư và phát triển.

Aqua City có tổng quy mô 1.000ha, chỉ cách trung tâm TP Hồ Chí Minh hay sân bay Long Thành khoảng 20 phút di chuyển khi hạ tầng hoàn thiện. Đây là một trong những đại đô thị được Novaland dành nhiều tâm huyết đầu tư và phát triển. Dự án được quy hoạch đồng bộ với hơn 70% diện tích dành cho không gian xanh, hạ tầng giao thông và chuỗi tiện ích nội khu đẳng cấp, từng bước kiến tạo đô thị đáng sống bậc nhất phía Đông TP.Hồ Chí Minh. Đồng thời, trở thành một thành phố của Nghệ thuật và Vẻ đẹp, nơi thời trang – nghệ thuật – kiến trúc - sức khỏe hội tụ với những trải nghiệm độc đáo.

Hồi tháng 11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai cũng chính thức phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000 TP Biên Hòa, đánh dấu bước quyết đinh trong việc tháo gỡ pháp lý cho dự án Aqua City, vốn đã bị vướng mắc hơn 2 năm qua. Đây là bước pháp lý quan trọng tháo gỡ cho nhiều dự án của nhiều doanh nghiệp, đảm bảo sự đồng bộ quy hoạch, mở đường cho việc hoàn tất điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Aqua City dự kiến vào đầu năm 2025.

Hiện cơ quan có thẩm quyền đã tạo điều kiện cho dự án Aqua City tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh đối với các hạng mục công trình phù hợp quy hoạch.

Phía Novaland cũng cho biết, quy hoạch mới này sẽ là nền tảng pháp lý vững chắc giúp đại dự án Aqua City sớm đẩy nhanh tiến độ, hoàn thiện, trở thành khu đô thị vệ tinh chiến lược phía Đông TP Hồ Chí Minh.

Song song với những bước tiến tích cực về pháp lý, các ngân hàng đã giải ngân các gói tín dụng lên đến 3.250 tỷ đồng để triển khai xây dựng các phân khu trong Aqua City. Đồng thời, một số tổ chức tài chính cam kết cung cấp thêm các gói vay với tổng giá trị trên 10.000 tỷ đồng để Novaland tiếp tục triển khai hạ tầng, xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng trong năm 2025-2026.

Hiện Aqua City đang đồng loạt triển khai thi công hoàn thiện các công trình hạ tầng, tiện ích và nhà ở tại nhiều phân khu như River Park 2, Sun Harbor 2, Ever Green... Song song, hàng loạt tiện ích vui chơi, giải trí, ẩm thực, thể thao cũng liên tục được đưa vào vận hành, điển hình như Trung tâm thể thao đa năng Aqua Sport Center, Chuỗi clubhouse, Công viên, khu vui chơi, tổ hợp quảng trường – bến du thuyền Aqua Marina, Trung tâm thương mại, trung tâm an ninh ứng dụng công nghệ thông minh, chuỗi nhà hàng ẩm thực với nhiều thương hiệu danh tiếng, chuỗi siêu thị mini Aqua Market…

Tính đến thời điểm hiện tại, hơn 750 biệt thự, nhà phố Aqua City đã được bàn giao cho khách hàng, dần hình thành một cộng đồng cư dân văn minh, thịnh vượng.

Trong bối cảnh hạ tầng giao thông phía Đông TP Hồ Chí Minh đang được đẩy mạnh, sân bay Long Thành tăng tốc về đích trong năm 2025, các rào cản pháp lý được tháo gỡ và chiến lược phát triển bài bản, dự án Aqua City đã sẵn sàng bước vào giai đoạn bứt phá mạnh mẽ. Với định hướng trở thành một đô thị đáng sống hàng đầu khu vực, Aqua City sẽ góp phần thúc đẩy làn sóng dịch chuyển an cư đến các đô thị vệ tinh, giảm áp lực dân cư cho các trung tâm lớn như TP Hồ Chí Minh và TP Biên Hòa.

MỚI

Phân tích cổ phiếu NVL - NOVALAND định giá rẻ, có nên mua?

Sau những nhịp rung rũ mạnh, NVL đã về vùng giá rẻ so với quá khứ tuy nhiên vẫn chưa thực sự thu hút được dòng tiền vào để có sóng tăng mạnh mẽ hơn nữa. Vậy NVL đang gặp vấn đề gì, tình hình sắp tới có thể cải thiện hơn không và nên hành động như thế nào đối với cổ phiếu này, cùng phân tích nhé!

Nội dung chính:

+ Tình hình hoạt động kinh doanh của NVL giai đoạn qua

+ Vấn đề "Nợ vay"

+ Vấn đề "Pháp lý dự án"

+ Chiến lược hành động đối với NVL

Mời Anh Chị theo dõi nội dung phân tích chi tiết trong video dưới đây:

MỚI

NVL – Khó khăn tới khi nào?

NVL vẫn chưa thể thoát được khỏi việc cổ phiếu đang giao dịch tại vùng đáy lịch sử của công ty sau cú sập năm 2022. Đã có rất nhiều thông tin đa chiều về công ty từ khó khăn tới quá trình tái cấu trúc, triển khai lại các dự án để hồi phục nhưng tới hiện tại giá cổ phiếu vẫn chưa thể hiện được những kỳ vọng từ ban lãnh đạo và cổ đông.

Vậy cụ thể hiện tình hình NVL đang như thế nào? Và những khó khăn hiện tại tới khi nào mới có những chuyển biến tích cực. Chúng ta sẽ cùng bóc tách và tìm hiểu trong bài viết này cùng chúng tôi.

I. Nguyên nhân khiến NVL thảm hại như hiện tại

Trước khi đi phân tích hiện tại và tương lai chúng ta sẽ điểm lại nhanh nguyên nhân đã khiến cho NVL từ chủ đầu tư hàng đầu cả nước lại lâm vào hoàn cảnh như hiện nay. Đây là những việc đã xảy ra nên chúng tôi sẽ đề cập những nguyên nhân chính thay vì đi sâu vào lan man chi tiết quá gây rối cho nhà đầu tư. Dưới đây là những nguyên nhân chính đẩy NVL vào hoàn cảnh như hiện nay:

Đầu tiên chính là nền tảng tài chính của NVL. NVL là chủ đầu tư lớn trong ngành BDS nhưng có 2 điểm đáng lưu ý về chủ đầu tư này là các sản phẩm BDS có tính pháp lý chưa được đầy đủ và sử dụng đòn bẩy cao (nợ vay/VCSH luôn trên 100%), nợ vay chủ yếu được huy động qua kênh trái phiếu có lãi suất vay cao hơn so với vay ngân hàng (nhưng dễ hơn về thủ tục vay cũng như tài sản thế chấp).

Tiếp theo cú đánh trực tiếp đến NVL khiến doanh nghiệp sụp đổ chính là vụ thị trường trái phiếu bị vỡ sau khi nhà nước thanh tra và xiết chặt kênh này. Điều này khiến đồng loạt các trái chủ đồi rút tiền và yêu cầu công ty mua lại trái phiếu trước hạn. Điều này khiến NVL gần như không có năng lực trả nợ với con số khổng lồ vượt ngoài khả năng của công ty.

Ngoài ra thị trường BĐS cũng đi vào đóng băng từ nửa sau 2022 khiến cho đầu ra của NVL gần như tê liệt, không có dự án nào được triển khai tiếp trong khi áp lực trả nợ vay, lãi vay áp lên đầu.

Giá cổ phiếu lao dốc càng khiến cho các khoản trái phiếu dùng cổ phiếu công ty làm tài sản đảm bảo bị áp lực lớn và khiến các cổ đông lớn bị bán giải chấp càng làm cổ phiếu giảm sàn liên tục không có thanh khoản.

Những nguyên nhân trên khiến giá cổ phiếu đã giảm mạnh từ vùng giá 80k/cp xuống thẳng 10.25k/cp chỉ trong hơn 4 tháng từ giữa tháng 10-2022 tới cuối tháng 2-2023.

Như vậy chúng ta có thể tóm gọn được nguyên nhân chính tới từ 2 điều đó là áp lực nợ vay (làm mất thanh khoản dòng tiền công ty, áp lực trả lãi vay) và khó khăn đầu ra cho các sản phẩm của công ty (pháp lý và bán hàng đầu ra). Chúng ta sẽ đi bóc tách và phân tích chi tiết 2 vấn đề chính này để hiểu rõ tình trạng hiện nay của NVL.

II. Tình trạng hiện nay của công ty

1. Tình trạng nợ vay và dòng tiền công ty

Đây có lẽ là vấn đề nặng nhất và khó khăn nhất của NVL so với các doanh nghiệp BĐS khác. Việc dùng đòn bẩy lớn cộng với kênh vay là trái phiếu lãi suất cao khiến cho NVL “chết” sâu nhất ngành. Về nợ vay, so với Q3-2022 tổng nợ vay của NVL đã giảm khoảng gần 12,000 tỷ đồng. Tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng giảm từ 160.6% xuống 147.3%. Tuy nhiên tổng nợ vay của công ty vẫn ở mức rất cao là 59,837 tỷ đồng và tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng vẫn ở mức 147.3%, mức cao hơn nhiều so với trung bình ngành. (Hình 1)

Như vậy sau 2 năm tái cấu trúc và bán tài sản để giảm nợ vay thì hiện tại nợ vay của NVL vẫn là rất nhiều. Chưa kể nợ vay ngắn hạn đang chiếm tỉ trọng cao trong tổng nợ vay (khoảng 63%) khiến cho áp lực trả nợ ở mức cao. Lượng tiền mặt của công ty cũng ở mức thấp khi tổng tiền + tương đương tiền chỉ ở mức hơn 3,800 tỷ đồng.

Về cơ cấu nợ vay theo loại hình vay, trái phiếu vẫn chiếm tỉ trọng rất lớn với 64.8% tổng nợ vay, tiếp theo là ngân hàng trong nước với 12.7%, ngân hàng nước ngoài với 11.8% và định chế tài chính nước ngoài là 5.3%. (Hình 2)

Với việc nợ vay trái phiếu trong nước thường có lãi suất cho vay cao hơn so với vay ngân hàng và các khoản nợ vay nước ngoài còn chịu thêm áp lực tỷ giá (tỷ giá đô có xu hướng tăng trong 2 năm nay) khiến cho chi phí lãi vay mà NVL phải chịu là rất lớn. Cụ thể chúng ta nhìn thấy trên bctc lãi vay mà NVL phải trả chỉ vài trăm tỷ mỗi năm nhưng thực tế con số lớn hơn rất nhiều do các doanh nghiệp BĐS đa phần vốn hóa lãi vay (đẩy lãi vay vào vốn hàng tồn kho). Thực tế tại báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm có kiểm toán (Q3 không có kiểm toán nên không có con số) trong phần lưu chuyển dòng tiên NVL đã ghi nhận hơn 1,018 tỷ đồng lãi vay sau 6 tháng. Như vậy ước tính cả năm 2024 tổng lãi vay thực trả của NVL sẽ là hơn 2,000 tỷ đồng (năm 2023 là 4,091 tỷ đồng). (Hình 3)

Điều này trong ngắn hạn nếu nhìn vào kết quả kinh doanh chúng ta sẽ chưa thể nhìn thấy hết những rủi ro tiềm tàng của công ty. Nhưng nếu các dự án không được triển khai nhanh mà kéo dài sẽ khiến cho giá vốn tăng lên rất nhanh và thậm chí tới khi hạch toán hoàn toàn có thể ghi nhận lỗ là bình thường.

Để giải quyết vấn đề này NVL đã phải có các biện pháp và hành động sau:

Đầu tiên là làm việc trực tiếp với các trái chủ để xin gia hạn trái phiếu và hoán đổi trái phiếu cũng như công nợ bằng sản phẩm của tập đoàn.

NVL phải bán bớt tài sản của mình để lấy tiền hỗ trợ cho việc cơ cấu nợ cũng như trả lãi vay. Trong thời gian tới công ty vẫn sẽ tiếp tục lên kế hoạch thanh lý tiếp tài sản với tổng số tiền dự kiến khoảng hơn 25,000 tỷ đồng.

Lãnh đạo của NVL cũng phải bán bớt, bán giải chấp cổ phiếu để hỗ trợ dòng tiền công ty. Cụ thể từ năm 2022 khi nhóm cổ đông liên quan tới ông Nhơn nắm giữ khoảng 57% cổ phần công ty thì hiện tại sau Q3-2024 con số nắm giữ đã dưới 39% và thậm chí sát về mốc tối thiểu 36% (mốc có quyền phủ quyết).

Công ty cũng làm việc với các công ty xây dựng để thỏa thuận đối tác chấp nhận cho NVL chậm trả chi phí xây dựng và sẽ trả sau khi bán được sản phẩm để qua đó triển khai lại các dự án lớn giúp đầu ra của công ty thoát khỏi tình trạng đóng băng.

Tuy đã có nhiều hành động trong thời gian 2 năm qua nhưng cho tới hiện tại tình trạng khó khăn của NVL vẫn chưa giảm bớt được là bao, nợ vay vẫn ở mức cao và công ty vẫn trong tình trạng chậm trả gốc và lãi các trái phiếu đáo hạn. Cụ thể trong tháng 9 gần đây công ty đã chậm trả hơn 1,000 tỷ đồng bao gồm cả lãi và gốc do công ty không còn tài chính để có khả năng chi trả. (Hình 4)

Như vậy có thể nói cho tới hiện tại khó khăn đã được tháo gỡ 1 phần nhưng là khá nhỏ và tài chính, dòng tiền vẫn đang là bài toán rất khó với NVL lúc này.

2. Tình trạng các dự án hiện tại

Giai đoạn cuối 2022 NVL đã phải gần như ngay lập tức đóng băng việc thi công các dự án do vừa vướng pháp lý vừa vướng về tài chính không thể triển khai tiếp. Hiện tại sau khi đã có nhiều hành động để tái cấu trúc lại công ty thì các dự án trọng điểm và pháp lý ok của công ty đã phần nào được triển khai trở lại để tháo nút thắt đầu ra và giảm bớt áp lực cho công ty. Song song với đó công ty cũng liên tục đẩy mạnh việc hoàn thành pháp lý cho các dự án vì hiện tại NVL cũng nhận ra tầm quan trọng của pháp lý BĐS thay vì cứ vừa làm vừa lo như trước dẫn tới nhiều sai sót và pháp lý bị mắc trong khi dự án đã được triển khai gây đọng vốn. Dưới đây sẽ là một số thông tin chính về các dự án mà NVL đang triển khai và trọng điểm. Do công ty lớn và có rất nhiều dự án nên chúng tôi cũng không thể liệt kê hết các dự án mà công ty triển khai:

Cụm các dự án tại HCM: Dự án Sunrise Rieverside đang bàn giao và lũy kế năm 2024 dự kiến sẽ bàn giao 658 sản phẩm. Dự án The Grand Manhattan (quận 1) đã cất nóc 2 tháp A2, A3 và đang thi công hoàn thiện tháp A1. Dự kiến sẽ bàn giao cuối 2025. Dự án Victoria Village (tp Thủ Đức) đã bàn giao các sản phẩm thấp tầng, các căn cao tầng thuộc 4 tòa tháp sẽ bàn giao cuối 2025 sang đầu 2026. Dự án Palm City (tp. Thủ Đức) đang bàn giao các căn thấp tầng. Hiện NVL đang tiếp tục hoàn thiện pháp lý dự án để cấp tiếp sổ cho các căn hộ, biệt thự còn lại.

Dự án Aqua City: Đây là một trong những dự án được coi là sống còn đối với NVL trong quá trình tái cấu trúc thời gian tới. Dự án nằm tại Đồng Nai với các sản phẩm gồm biệt thự, nhà phố và có quy mô khoảng 1,000ha. Dự án đã được triển khai và bán hàng trước đó nhưng bị tạm ngưng năm 2021 do vướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và chưa thống nhất về quỹ đất nhà ở xã hội.

Tháng 11/2022 hơn 750 căn BT của dự án cũng bị huy công nhận đủ điều kiện mở bán dù đã hoàn thiện nhà. Sau 2 năm liên tục kiến nghị và hợp tác xử lý, tháo gỡ vướng mắc thì hiện dự án đã đạt được một số bước tiến lớn như sau:

Ngày 19/11/2024 Tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch chung khu C4 (khu có nhiều dự án lớn trong đó có Aqua City) đến năm 2030, tầm nhìn 2050 và đây là bước tiến quan trọng để giúp Aqua City hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500 trong năm 2025 tới. Và đây là bước quan trọng nhất để dự án được mở bán và hạch toán trong tương lai.

Ngoài ra dự án cũng được nhiều ngân hàng cam kết giải ngân các gói tài chính và cấp hạn mức tín dụng vay mua nhà của dự án sau khi hoàn tất phê duyệt 1/500 (Mbb cam kết giải ngân 1,100 tỷ đồng) Như vậy dự án đã gần như qua được bước khó khăn nhất về pháp lý và chờ thời gian chính thức được phê duyệt 1/500 sẽ là cú hích tiếp theo cho cổ phiếu.

Dự án Nova Phan Thiết: Đây là dự án tọa lạc tại Phan Thiết, Bình Thuận với quy mô khoảng 1,000 ha. Dự án đang được NVL tập trung hoàn thiện cả về pháp lý và xây dựng. Hiện dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/500 và hoàn thiện hơn 90% về pháp lý. Trong năm 2024 dự kiến có thể bàn giao tổng cộng gần 2,000 sản phẩm để hạch toán. Năm 2025 công ty đặt kế hoạch có thể tiếp tục bàn giao khoảng 2,069 sản phẩm tiếp và đây được coi là dự án quan trọng mang lại dòng tiền trong ngắn hạn cho công ty.

Dự án Nova Hồ Tràm: Dự án cũng có tổng diện tích gần 1,000ha nằm trên đường ven biển Hồ Tràm, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu. Hiện dự án đã giới thiệu ra thị trường 6 phân kỳ là The Tropicana, Wonderland, Morito, Habana Island, Long Island và Binh Chau Onsen. Trong năm 2023 dự án đã bắt đầu bàn giao tại 2 phân kỳ là The Tropicana và Wonderland. Năm 2024 tiếp tục bàn giao tại các phân kỳ song song với việc hoàn thiện các tiện ích đi kèm.

Như vậy trái với cảnh các dự án gần như đóng băng và bất động vào cuối 2022, đầu 2023 thì đã có phần sôi động dần trở lại vào 2024. Kỳ vọng các năm tới các vấn đề pháp lý của các dự án khác cũng sẽ dần được gỡ bỏ sẽ giúp cho NVL dần có đầu ra để có dòng tiền xử lý dần các khoản nợ và dòng tiền của công ty. Ngoài các dự án trên thì NVL cũng còn nhiều dự án khác nhưng hiện đang vướng nhiều khó khăn và cũng k có đủ vốn để có thể triển khai nhiều dự án cùng lúc. Công ty sẽ ưu tiên triển khai các dự án trung tâm và dễ ràng thu về dòng tiền trước.

3. Kết quả kinh doanh 2024

Với những khó khăn lớn ập tới từ cuối 2022 thì kết quả kinh doanh của công ty cũng bị ảnh hưởng từ đó. Cụ thể KQKD của NVL bắt đầu chịu ảnh hưởng từ Q1-2023 khi lợi nhuận có quý đầu tiên âm sau nhiều năm ghi nhận lợi nhuận dương. Sau đó cũng đã xuất hiện vài quý mà NVL ghi nhận lợi nhuận dương lớn bên cạnh các quý âm nhiều (Quý nổ quý xịt về mặt lợi nhuận). (Hình 5)

Tại các quý lợi nhuận dương chủ yếu đến từ khoản lợi nhuận tài chính hay lợi nhuận khác của công ty chứ không phải là đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi là bán dự án. Đáng chú ý trong 1 quý gần đây NVL ghi nhận mức âm rất nặng trong Q2-2024 với -6,657 tỷ đồng nhưng ngay sau đó lại báo lãi lớn 3,120 tỷ đồng tại Q3 vừa qua. Nguyên nhân tới từ việc trong Q2 công ty phải trích lập dự phòng khoản tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cho dự án Lakeview City với tổng giá trị lên tới 4,358 tỷ đồng. Ngoài ra kiểm toán cũng thông tin NVL chưa đủ điều kiện hạch toán khoản thu nhập tài chính và thu nhập khác với tổng khoảng 3,000 tỷ đồng và khoản này sau đó đã được hạch toán sang Q3-2024 khiến cho KQKD của công ty biến động lớn vậy trong 2 quý gần đây.

Về cơ bản chúng tôi cho rằng trong ngắn hạn các quý tới KQKD của công ty cũng chưa có nhiều thay đổi hay kỳ vọng lớn về mặt kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu vẫn sẽ tới từ nguồn lợi nhuận đột biến do quá trình tái cấu trúc để có tiền phục vụ cho dòng tiền kinh doanh đang thiếu hụt trầm trọng của công ty.

III. Tổng kết và những kỳ vọng cho tương lai

Như vậy với những phân tích trên chúng ta có thể thấy khó khăn tới với NVL từ đâu mà ra cũng như tình trạng hiện tại của công ty vẫn còn rất nhiều khó khăn. Về đầu ra các dự án đã dần có những chuyển biến tích cực trong thời gian qua và thời gian tới dự kiến cũng sẽ tích cực dần dần khi pháp lý các dự án được tháo gỡ phần nào cũng như đưa các dự án có thanh khoản và nhu cầu thực vào mở bán cũng như hạch toán để giúp công ty có dòng tiền kinh doanh.

Tuy nhiên những khó khăn hiện tại về nợ vay, lãi vay nhất là tỉ lệ nợ vay bằng trái phiếu là rất lớn cũng như tỉ lệ nợ vay ngắn hạn cũng ở mức cao khiến áp lực dòng tiền ngắn hạn để thanh toán gốc + lãi với NVL là rất lớn. Chúng tôi cho rằng sẽ không dễ để NVL có thể vượt qua cả núi khó khăn này trong một sớm một chiều và với lãi vay cao sẽ ăn mòn khá nhiều biên lợi nhuận các dự án trong tương lai của công ty.

Tựu chung lại dù đã bớt khó khăn hơn nhưng chặng đường tái cấu trúc của NVL vẫn còn rất nhiều thách thức và thậm chí cũng chưa thể chắc chắn sẽ thành công được cho tới hiện tại. Tuy nhiên hiện giá cổ phiếu giảm về vùng đáy lịch sử trong các tuần gần đây cũng phản ánh phần nào khó khăn với NVL. Để định giá mức giá phù hợp với NVL lúc này chúng tôi cho rằng là khá khó. Kể cả dùng phương pháp định giá P/B như vẫn dùng cho các công ty BĐS thì cũng không đúng với NVL khi mà tài sản của công ty đa phần tới từ tồn kho mà tồn kho này lại đang có phần được xây lên bởi những khoản vốn hóa lãi vay (bản chất là nợ phải trả lại biến thành tài sản). Bằng kinh nghiệm phân tích của mình chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu sẽ biến động phụ thuộc chính vào 2 luồng thông tin là tính pháp lý của các dự án lớn và cách công ty xử lý các khoản nợ tới hạn. Với những thông tin có được cho tới hiện tại chúng tôi cho rằng cổ phiếu sẽ khó thủng được mức giá 10, vùng giá đáy lịch sử trừ khi 1 trong 2 yếu tố quan trọng xuất hiện thông tin mới ảnh hưởng xấu. Khả năng cao cổ phiếu sẽ dao động trong vùng giá khoảng 11-12k/cp trong quý tới.

- Đăng kí dịch vụ tư vấn: https://langtubuonnuocmam.com/dich-vu

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-

Nhập mã “LTBNM” để được giảm giá 10% khi mua acc tại wichart.vn. Áp dụng cùng với các chương trình khuyến mại khác nếu có.

MỚI

Novaland – khi gã khổng lồ bị quật ngã

Đứng giữa đỉnh cao danh vọng với quỹ đất lớn trải dài trên nhiều tỉnh thành, khối tài sản khổng lồ nhưng Novaland bất ngờ phải hứng chịu cơn bão lớn trên thị trường bất động sản.

Người khổng lồ "vượt bão, đón sóng"

Quá trình tái cơ cấu lần đầu của Nova Group vào năm 2007 đã tách bạch hai mảng nông nghiệp và bất động sản, đặt nền móng cho thương hiệu Novaland hiện nay.

Từ đây, Novaland (HoSE: NVL) chính thức bước chân vào lĩnh vực bất động sản với số vốn điều lệ ban đầu là 95,3 tỷ đồng, ông Bùi Cao Nhật Quân – con trai Chủ tịch Bùi Thành Nhơn được giao giữ chức vụ Tổng Giám đốc Tập đoàn.

Trong giai đoạn hoạt động tại Tập đoàn, quý tử nhà họ Bùi kinh qua các vị trí như Phó Tổng giám đốc khối Đầu tư và Thương mại của tập đoàn Novaland, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Phó Tổng Giám đốc Novaland.

Khi đó, Novaland dưới thời cha con ông Bùi Thành Nhơn lãnh đạo đã có nhiều bước tiến đáng kể, góp phần đặt nền móng cho sự phát triển thần tốc của Novaland về sau.

Dự án đầu tay giúp Novaland tạo chỗ đứng trên thị trường bất động sản là Khu phức hợp cao cấp Sunrise City (Quận 7, Tp.HCM) với tổng mức đầu tư 500 triệu USD, gồm 12 tháp nhà trải dài 1 km trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, Sunrise City được xem là công trình kiến trúc biểu tượng ngay cửa ngõ phía Nam Tp.HCM.

Khu phức hợp cao cấp Sunrise City (Quận 7, Tp.HCM).

Đáng chú ý, dự án được ra mắt vào đúng năm 2009 – năm đầu tiên mở đầu cho chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013.

Trong bối cảnh thanh khoản thấp, giá nhà tụt dốc không phanh, nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn, với nợ xấu gia tăng đáng kể, nhiều ông lớn phải bỏ của chạy lấy người, rời khỏi thị trường nhà đất thì Novaland lại lựa chọn lao vào giữa "tâm bão" để phát triển sản phẩm bất động sản hạng sang.

Và không để khách hàng chờ đợi quá lâu, đến tháng 7/2012, Novaland chính thức bàn giao Dự án Sunrise City.

Chuyển sang năm 2013, Novaland thừa thắng xông lên, công bố hàng loạt dự án trải dài các khu vực đắc địa tại Tp.HCM như The Prince Residence, quận Phú Nhuận và Lexington Residence, Quận 2.

Bước sang năm 2014, Novaland tiếp tục bứt tốc đẩy mạnh hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) với 7 dự án ở những vị trí trọng yếu trên địa bàn Tp.HCM đã đưa tập đoàn này trở thành một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam.

Thời điểm ấy, Novaland được Công ty CBRE đánh giá doanh nghiệp đã tạo ra được "chất keo" để gắn kết khách hàng vào những dự án của họ, đặc biệt trở thành ví dụ điển hình cho việc thu phục tầng lớp doanh nhân hay những người trí thức, thu nhập cao tiếp cận với sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp.

Sau Sunrise City, nhiều khách hàng cũ của doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào Icon 56, Galaxy 9 (Quận 4) rồi tới dự án Lakeview City (Quận 2).

Giai đoạn 2018-2020, với kế hoạch mở rộng quy mô kinh doanh các khu đại đô thị, tổ hợp nghỉ dưỡng, Novaland đã khai trương Khu nghỉ dưỡng đầu tiên – Azerai Can Tho Resort (Tp.Cần Thơ).

Năm 2019, Novaland tiếp tục ra mắt 3 đại dự án gồm Đô thị sinh thái thông minh Aqua City (Tp.Biên Hòa, Đồng Nai); Tổ hợp Du lịch Nghỉ dưỡng Giải trí NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) và Siêu thành phố biển – Du lịch – Sức khỏe NovaWorld Phan Thiet (Tp.Phan Thiết, Bình Thuận) với quy mô mỗi dự án gần 1.000 ha cùng tổng mức đầu tư 5 tỷ USD.

Đến năm 2019, Novaland ghi nhận doanh thu thuần xấp xỉ gần 11.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 3.382 tỷ đồng, hoàn thành xuất sắc kế hoạch kinh doanh năm.

Số vốn chủ sở hữu doanh nghiệp đạt gần 1 tỷ USD, Novaland trở thành tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 trên thị trường chứng khoán, chỉ đứng sau Vingroup, cổ phiếu NVL nằm chễm trệ trong "rổ" VN30.

Bước sang năm 2022, Novaland lại cho ra mắt loạt căn hộ nằm trong các Dự án Aqua City (Đồng Nai); Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu); Dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận).

Thời điểm đầu năm 2022, cổ phiếu NVL vẫn đang trên vùng đỉnh mọi thời đại với vốn hóa xấp xỉ 180.000 tỷ đồng (khoảng 7,5 tỷ USD) giúp Novaland nằm trong top đầu các doanh nghiệp giá trị nhất sàn chứng khoán.

Khi người khổng lồ bất ngờ gặp "sóng cả"

Đứng giữa đỉnh cao danh vọng với quỹ đất lớn trải dài trên nhiều tỉnh thành, khối tài sản khổng lồ nhưng Novaland bất ngờ phải hứng chịu cơn bão lớn trên thị trường bất động sản, ngay sau thời điểm Chủ tịch Bùi Thành Nhơn "thoái vị" khỏi Novaland, lui về phía sau hậu trường để điều hành doanh nghiệp thông qua Nova Group.

Đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản là nhu cầu vốn lớn, tỉ lệ đòn bẩy tài chính luôn ở mức cao và với một Tập đoàn lớn như Novaland, việc gánh trên vai dư nợ khổng lồ là điều không thể tránh khỏi.

Trong giai đoạn bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp 2020-2021, Novaland cũng là một trong những công ty tích cực phát hành nhất với hàng chục nghìn tỷ đồng huy động qua kênh này thông qua các công ty con, công ty liên kết.

Cuối năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp liên tiếp gặp biến cố, khả năng huy động mới gần như bằng 0. Song tại thời điểm cuối năm 2022, hơn 68% dư nợ của Novaland là trái phiếu, tương đương 44.170 tỷ đồng.

Thị trường trái phiếu đóng băng, Tập đoàn bất động sản của ông Bùi Thành Nhơn ngay lập tức rơi vào giai đoạn khó khăn hơn bao giờ hết khi không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình.

Chưa dừng lại ở đó, từ quý III/2022, mặt bằng lãi suất bắt đầu lên cao, room tín dụng của các ngân hàng lại gần như đã cạn khiến doanh nghiệp gần như bị "bít cửa" cả kênh ngân hàng.

Liên tiếp trong một năm sau đó, Novaland phải phát đi thông báo gia hạn hàng loạt lô trái phiếu, sử dụng bất động sản để thanh toán lãi và gốc trái phiếu. Dù vậy, những thông báo chậm trả gốc và lãi trái phiếu vẫn được đưa ra.

Nhiều siêu dự án của Novaland chậm tiến độ do vướng pháp lý.

Cùng khoảng thời gian đó, hàng loạt siêu dự án tỷ USD của Novaland bị chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý cũng như thiếu vốn để triển khai tại Aqua City, Nova World Phan Thiết, Nova World Hồ Tràm… khiến kết quả kinh doanh của công ty lao dốc không phanh.

Tỉ số lợi nhuận/tổng tài sản (ROA) và tỉ số lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) của Novaland giảm liên tục trong giai đoạn 2018-2022 cho thấy bức tranh tài chính kém khả quan, sự thiếu ổn định và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh của mình.

Song tỉ số nợ/tổng tài sản lại luôn giữ vững đà tăng trưởng đi lên, từ năm 2021 đến nay luôn chiếm tới hơn 80% tổng tài sản của Tập đoàn.

Các đơn vị kiểm toán độc lập đã phát đi những nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.

Nguyên nhân do Tập đoàn có thể có khả năng không thực hiện thành công một hoặc nhiều kế hoạch của Tập đoàn, kết hợp với các sự kiện và điều kiện khác trong tương lai, có thể khiến Tập đoàn không thể tiếp tục hoạt động liên tục.

Do đó, Novaland có thể không thu hồi được giá trị tài sản và thanh toán được các khoản nợ phải trả của mình trong điều kiện kinh doanh bình thường.

Như chưa đủ "chạm đáy nỗi đau", Novaland nhận thêm cú đấm bồi của làn sóng bán tháo cổ phiếu lớn chưa từng có với 17 phiên sàn liên tiếp, vốn hóa bốc hơi 5 tỷ USD chỉ vỏn vẹn trong hơn 1 tháng tại cuối năm 2022, hàng triệu cổ phiếu thuộc sở hữu của lãnh đạo Novaland bị công ty chứng khoán đem bán giải chấp không thương tiếc.

Ông Nhơn vì vậy cũng bị loại khỏi danh sách tỷ phú USD của Forbes vào đầu năm 2023. Đến nay, kết thúc phiên giao dịch ngày 13/11, mã này đang dừng ở vùng giá 10.800 đồng/cổ phiếu, khó để hồi phục về thời điểm giao dịch trên 70.000 đồng/cổ phiếu trước đây.

"Ông trùm" tái xuất, Novaland liệu có vượt sóng hay không?

Thời điểm lựa chọn rời đi vào đầu năm 2022, để lại Novaland cho tầng lớp kế cận, có lẽ bản thân ông Bùi Thành Nhơn cũng không lường trước được chỉ ít tháng sau đó công ty phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nghiêm trọng tới vậy.

Vì thế, bước sang đầu năm 2023, vị thuyền trưởng quyết định quay trở lại vực dậy doanh nghiệp cùng quyết tâm đưa Novaland quay lại thời hoàng kim.

Ngay sau khi quay trở lại, việc đầu tiên mà ông chủ của Novaland tập trung thực hiện là cơ cấu các khoản nợ của doanh nghiệp.

Ông Bùi Thành Nhơn đề ra phương án chào bán 1,17 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động 11.700 tỷ đồng và chào bán riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu để thu về 2.000 tỷ đồng.

Thời gian thực hiện dự kiến các phương án chào bán trên là trong năm 2024 hoặc một thời điểm khác theo quyết định của HĐQT. Như vậy, nếu thực hiện thành công, Novaland sẽ thu về 13.700 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Novaland cũng lên phương án phát hành cổ phiếu theo yêu cầu của các chủ nợ để hoán đổi các khoản nợ và kêu gọi các chủ nợ hoán đổi nợ lấy sản phẩm bất động sản. Việc đàm phán giãn, hoãn thời điểm thanh toán các lô trái phiếu cũng được thúc đẩy mạnh.

Ngoài ra, công ty cũng tích cực phối hợp với những tổ chức tư vấn quốc tế, các chuyên gia hàng đầu để tái cấu trúc, kiểm soát dòng tiền, Novaland đang tiếp tục phát triển xây dựng dự án, sắp xếp lại ưu tiên cho những công trình sắp hoàn thiện để tiếp tục bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Đồng thời, chọn những dự án tốt có khả năng thanh khoản cao đẩy nhanh các bước hoàn thiện pháp lý để kịp thời đáp ứng khi thị trường hồi phục.

Một số dự án của Novaland đã rục rịch khởi động lại, hàng nghìn tỷ đồng nợ vay được cơ cấu.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024, các số liệu mà Novaland đưa ra đã chứng minh bước đi của ông Bùi Thành Nhơn đang ghi nhận những kết quả đầu tiên.

So với năm 2022, Novaland đã giảm nợ vay khoảng 7.156 tỷ đồng, thỏa thuận thống nhất phương án tái cấu trúc liên quan đến trái phiếu chuyển đổi có tổng trị giá 300 triệu USD, tổng giá trị gia hạn thanh toán gốc trái phiếu trong nước đạt trên 9.200 tỷ đồng, thành công trong các thỏa thuận việc hoán đổi trái phiếu và giá trị công nợ bằng sản phẩm của Tập đoàn với tổng giá trị thực hiện đạt khoảng 2.500 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số dự án của Novaland đã rục rịch khởi động lại nhờ sự hỗ trợ gỡ vướng về pháp lý của các cơ quan chức năng cũng như hỗ trợ về vốn từ ngân hàng.

Sau khi được giải quyết các vướng mắc về pháp lý và thị trường bất động sản, dự án NovaWorld Phan Thiết đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này đảm bảo rằng toàn bộ các hạng mục của dự án đều được thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Tỉnh Bình Thuận cũng đã chấm dứt hợp đồng với đơn vị tư vấn cũ, ký kết với đơn vị mới để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính thu tiền thuê đất tại dự án NovaWorld Phan Thiết.

Tính đến tháng 9/2024, dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) đã có hơn 1.200 căn biệt thự được bàn giao, trong đó hơn 600 căn đã hoàn thiện nội thất đưa vào vận hành; dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) đã bàn giao hơn 400 sản phẩm biệt thự; dự án Aqua City (Đồng Nai) đã bàn giao hơn 650 biệt thự nhà phố đến khách hàng.

Về cụm dự án tại Tp.HCM, Novaland cũng đang trong quá trình hoàn thiện nhiều dự án có thể hoàn thành bàn giao trong năm nay như Sunrise Riverside (Nhà Bè), The Grand Manhattan (Quận 1), Victoria Village (Tp.Thủ Đức)...

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Novaland là 4.256 tỷ đồng, không bao gồm doanh thu từ hoạt động tài chính.

Trong đó, doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 3.739 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City... và doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ đạt 556 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2024, tổng tài sản của Novaland đạt hơn 232.029 tỷ đồng. Trong đó có 145.006 tỷ đồng hàng tồn kho, bao gồm giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 94,1%, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Tuy vậy, áp lực nợ vay đối với Novaland vẫn rất lớn. Tại thời điểm cuối quý III/2024, công ty có 59.836 tỷ đồng nợ vay, bao gồm 37.673 tỷ đồng vay ngắn hạn và 22.163 tỷ đồng vay dài hạn.

Lớn nhất trong các khoản nợ của Novaland là trái phiếu doanh nghiệp với 38.881 tỷ đồng, chiếm gần 65% tổng dư nợ. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn vay 11.837 tỷ đồng từ các ngân hàng cũng như hơn 9.292 tỷ đồng từ bên thứ ba, chủ yếu là các chủ nợ nước ngoài.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy trong 9 tháng đầu năm công ty đã phải trả hơn 1.174 tỷ đồng nợ gốc vay và hơn 1.206 tỷ đồng tiền lãi vay.

Novaland tiếp tục chậm thanh toán lãi 2 lô trái phiếu

Ngày 25/11/2024, công ty tiếp tục đến hạn thanh toán lãi của 2 lô

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (mã NVL-HOSE) vừa

Cụ thể, ngày 25/11/2024, công ty tiếp tục đến hạn thanh toán lãi của 2 lô trái phiếu NVL2020-03-190 và NVL2020-03-140 với số tiền lần lượt là 10,4 tỷ đồng và 7,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Novaland vẫn chưa thể thanh toán các khoản lãi trái phiếu này, lý do được đưa ra là công ty đang tiến hành sắp xếp nguồn tiền để thực hiện nghĩa vụ và cam kết sẽ hoàn tất thanh toán vào khoảng ngày 4-5/12 tới.

Mới đây, HĐQT công ty đã cam kết vô điều kiện, không hủy ngang sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán thay cho Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận (Delta - Valley) trong trường hợp Delta - Valley không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ với Ngân hàng TMCP Quân Đội (“MB”) theo quy định tại các văn kiện tín dụng được ký kết giữa MB và Delta -Valley liên quan đến khoản vay với

Mục đích vay là thanh toán công nợ, bù đắp chi phí đầu tư, xây dựng Khách sạn H4 thuộc Dự án Tổ hợp Khu du lịch thung lũng Đại Dương do Delta -Valley làm chủ đầu tư.

Công ty cho biết sẽ dùng mọi nguồn lực bảo đảm khả năng hoạt động liên tục, bao gồm nhưng không giới hạn việc thanh lý các tài sản để bổ sung nguồn vốn hoạt động; Không giảm tỷ lệ sở hữu vốn trực tiếp và/hoặc gián tiếp tại Delta - Valley xuống thấp hơn 75% trong suốt thời gian MB cấp Khoản Vay cho Delta - Valley.

Đồng thời, hỗ trợ vốn cho Delta - Valley triển khai dự án trong trường hợp dự án thiếu nguồn đầu tư.

Trước đó, Novaland đã có văn bản cập nhật tiến độ pháp lý các dự án và tiến độ cấp sổ hồng các dự án tại trung tâm TP. HCM.

Theo văn bản, ngày 19/11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 3479/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 thành phố Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và các chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần Khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Đây là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án, trong đó đặc biệt là dự án Aqua City – một trong những dự án "then chốt" của Novaland.

Về tiến độ cấp sổ hồng, Novaland cho biết năm 2025, công ty dự kiến sẽ cấp sổ hồng cho 7.041 căn tại các dự án

Theo BCTC hợp nhất quý 3/2024 mới công bố, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 2.010 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi cùng kỳ (1.073 tỷ đồng).

Đáng chú ý, trong quý 3 công ty ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính tăng vọt so với cùng kỳ từ 1.617 tỷ lên gần 3.900 tỷ đồng.

Sau khi trừ các loại chi phí, lợi nhuận sau thuế tăng đột biến từ 136,75 tỷ lên hơn 2.950 tỷ đồng, gấp 21,5 lần cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lãi ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ hơn 3.100 tỷ đồng.

Theo giải trình từ phía công ty, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của tăng 2.813.561.729.646 đồng so với cùng kỳ năm 2023 chủ yếu là do doanh thu tài chính tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó bao gồm khoản doanh thu tài chính kỳ 6 tháng 2024 mà đơn vị kiểm toán điều chỉnh giảm trong báo cáo soát xét 6 tháng 2024 là 3.045.661.559.608 đồng do Tập đoàn đã thực thu hoàn tất trong quý 3 năm 2024.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, NVL ghi nhận doanh thu đạt 4.295 tỷ đồng, tăng 1,5 lần so với cùng kỳ (2.731 tỷ đồng). Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế luỹ kế 9 tháng đầu năm lại âm gần 4.377 tỷ đồng; Lỗ ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ hơn 4.100 tỷ đồng - trong khi con số này cùng kỳ 2023 là âm 841 tỷ đồng.