Xuất hiện cổ phiếu phá trend giảm, mua ngay trước khi quá muộn

MỚI

Bất động sản công nghiệp “nóng” từ kinh doanh đến cổ phiếu

Là phân khúc duy trì sức nóng trong một thời gian dài, bất động sản công nghiệp cho thấy sức hấp dẫn dòng vốn đầu tư từ cả trong và ngoài nước, cổ phiếu lĩnh vực này cũng được đánh giá còn nhiều triển vọng trong dài hạn.

Cung tăng đón cầu lớn

Thị trường khu công nghiệp Việt Nam liên tục duy trì khả năng thu hút đầu tư ấn tượng trong nhiều năm liên tiếp. Những “tay chơi” chính cũng liên tục công bố các kế hoạch mở rộng quy mô, “bành trướng” thế lực bằng nhiều dự án lớn.

Không khó để nhận thấy sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung khu công nghiệp thời gian qua. Trong tháng 1/2025, có 7 khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, Hải Phòng có 3 khu công nghiệp, các tỉnh Hải Dương, Bắc Giang, Thái Nguyên và Bình Phước mỗi địa phương có thêm 1 khu.

Trước đó, năm 2024, cả nước có tổng cộng 32 dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 10.400 ha, cao hơn nhiều so với con số 13 dự án của năm 2023. Trong đó, miền Bắc chiếm đa số với 17 dự án, quy mô gần 3.600 ha; miền Nam có 9 dự án, quy mô 4.345 ha; miền Trung có 6 dự án, quy mô gần 2.476 ha.

Về phía các doanh nghiệp trong ngành, đầu năm 2025, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã chứng khoán IDC) được cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Vinh Quang (giai đoạn 1) tại Hải Phòng, quy mô hơn 226 ha. Vốn đầu tư của dự án là 3.550,804 tỷ đồng.

Mới nhất, ngày 10/2/2025, Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng khu công nghiệp Đồng Phúc - một thành viên thuộc Tập đoàn Hòa Phát (mã chứng khoán HPG), đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Đồng Phúc tại Bắc Giang, quy mô gần 355 ha, vốn đầu tư khoảng 3.732 tỷ đồng.

Những cái tên quen thuộc khác trên thị trường cũng có thêm nhiều dự án. Chẳng hạn, VSIP với dự án Khu công nghiệp VSIP Nghệ An 3, quy mô 220 ha tại tỉnh Nghệ An; Công ty cổ phần Long Hậu (mã chứng khoán LHG) nâng tầm sản phẩm, dịch vụ thông qua dự án Nhà xưởng cao tầng đa năng Long Hậu - phiên bản Premium; hay nổi bật như BW Industrial, trong năm 2024 đã “kịp” phát triển 12 dự án trên khắp cả nước…

Một nhà phát triển khu công nghiệp khác cũng được nhắc đến nhiều là Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (mã chứng khoán KBC) và công ty con đang triển khai thủ tục đầu tư 3 dự án khu công nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh, bao gồm Khu công nghiệp Lương Tài 1, 2 và Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2, bên cạnh Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 quy mô 652,73 ha tại TP. Hải Phòng (đã được chấp thuận chủ trương đầu tư).

Không chỉ những cái tên hiện hữu, bất động sản công nghiệp đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư mới từ Thái Lan, Nhật Bản… Dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy mạnh đang tạo tâm lý tích cực cho nhiều bên. Cùng sự chủ động của các nhà phát triển dự án, tại nhiều địa phương, các khu công nghiệp mới liên tiếp được lên kế hoạch phát triển.

Với các doanh nghiệp, hiệu quả hoạt động cũng rõ nét hơn khi có thành tựu đột phá trong năm 2024. Đơn cử, IDICO ghi nhận doanh thu tăng 22%, đạt hơn 8.846 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 45%, đạt 2.393 tỷ đồng - cũng là mức lợi nhuận năm cao kỷ lục của nhà phát triển khu công nghiệp này.

Trường hợp khác, năm 2024, Tổng công ty Viglacera - Công ty cổ phần (mã chứng khoán VGC) đạt doanh thu thuần 11.913 tỷ đồng, lãi trước thuế hơn 1.602 tỷ đồng, vượt xa kế hoạch lãi 1.110 tỷ đồng đề ra.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán SIP) khép lại năm 2024 với doanh thu thuần 7.800 tỷ đồng, tăng 17% và lợi nhuận sau thuế 1.278 tỷ đồng, tăng 27% so với thực hiện năm 2023, vượt tương ứng 45% và 61% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm.

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, về dài hạn, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế, bởi các doanh nghiệp FDI đầu tư ra nước ngoài có tầm nhìn không chỉ trong 2-3 năm, mà là nhiều thập kỷ. Do đó, với lợi thế về chi phí, nguồn lao động, hội nhập thương mại, vị trí địa lý thuận lợi và chính trị - xã hội ổn định, Việt Nam sẽ còn thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI trong tương lai.

Nhiều khu công nghiệp mới được triển khai trên cả nước. Ảnh: Thành Nguyễn.

VNDirect cho rằng, các doanh nghiệp từ Hồng Kông, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore có thể chuyển thêm các công đoạn sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung dự báo gia tăng.

Điều này có thể bù đắp cho sự sụt giảm dòng vốn FDI từ các công ty Trung Quốc trong trường hợp Tổng thống Mỹ Donald Trump áp thuế cao hơn đối với các sản phẩm do các công ty này sản xuất. Sau cuộc bầu cử tổng thống Mỹ, các dự án FDI nhỏ đầu tư vào Việt Nam nhiều hơn và một số tập đoàn lớn, điển hình như LG Display, đã lên kế hoạch mở rộng các nhà máy hiện hữu.

Với nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp trên sàn chứng khoán, VNDirect nhận định, doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất sạch lớn sẽ có nhiều lợi thế tăng trưởng, từ đó tác động tích cực lên diễn biến giá cổ phiếu.

Cùng góc nhìn, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) đánh giá, trong thời gian tới, lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ duy trì mạch tăng trưởng đến từ các động lực chính như: Thu hút FDI tăng theo xu hướng “Trung Quốc +1”; quá trình phê duyệt các dự án khu công nghiệp mới được đẩy nhanh hơn khi UBND cấp tỉnh được cấp quyền, thay vì Thủ tướng Chính phủ như trước đây. Theo đó, BSC cho rằng, các doanh nghiệp có khả năng “mở khóa” quỹ đất, có lợi thế về hệ sinh thái, có chi phí giá vốn đền bù thấp và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông ngày một hoàn thiện hơn… sẽ được quan tâm.

Còn Savills Việt Nam dự báo, các nhà đầu tư tới từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc sẽ hoạt động tích cực nhất. Bên cạnh đó, Mỹ và châu Âu cũng ngày càng quan tâm tới thị trường Việt Nam. Lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục cho thấy sức hấp dẫn trong cả trung và dài hạn.

Theo ông Vũ Công Trụ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Vietnam Solution, hiện là giai đoạn các chủ đầu tư khu công nghiệp chủ động đẩy mạnh việc mở rộng quy mô, số lượng dự án. Đáng chú ý, chiến thuật này đang thu hút sự tham gia mạnh mẽ của cả 2 khối nội - ngoại. Điều này đến từ quan điểm và tầm nhìn dài hạn rằng, Việt Nam vẫn là thị trường đầu tư ổn định và mang đến nhiều giá trị gia tăng cho các nhà đầu tư.

“Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế xuất khẩu hàng hóa sang các thị trường lớn như Mỹ, châu Âu... và điều này tạo nên sức hút đáng kể đối với các nhà đầu tư đa quốc gia. Khi có thêm nhiều nhà đầu tư, tức là nhu cầu tăng lên, đòi hỏi nguồn cung khu công nghiệp phải tăng tương ứng để có thể đáp ứng”, ông Trụ nói.

MỚI

Chứng khoán 19/02: Tập trung vào BĐS Khu Công Nghiệp và Cổ Phiếu Tiềm Năng Tăng Trưởng Vượt Bậc

Năm 2025 đang mở ra nhiều cơ hội cho thị trường chứng khoán Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN). Với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gia tăng, BĐS KCN được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Bất động sản khu công nghiệp: Chu kỳ tăng trưởng mới

Theo báo cáo từ Thời báo Tài chính, năm 2025 được kỳ vọng là giai đoạn bứt phá của ngành BĐS KCN. Xu hướng "Trung Quốc +1" và chính sách thương mại mới của Mỹ đang thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Dự báo, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng khoảng 5,5% so với cùng kỳ, trong khi diện tích hấp thụ ròng tăng 3%. Các khu vực như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ quỹ đất dồi dào và hạ tầng phát triển.

Cổ phiếu tiềm năng: KBC, BCM và IDC

Trong bối cảnh triển vọng tích cực của ngành BĐS KCN, các chuyên gia từ Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) đã chỉ ra ba mã cổ phiếu đáng chú ý:

KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc): Dự kiến trong năm 2025, KBC sẽ triển khai hai dự án mới là KCN Tràng Duệ 3 và Khu đô thị Phúc Ninh. Việc LG Group và Heesung đầu tư hơn 1,1 tỷ USD vào KCN Tràng Duệ 3 sẽ thúc đẩy quá trình pháp lý và phát triển dự án. KBC được kỳ vọng đạt lợi nhuận sau thuế 1,77 nghìn tỷ đồng, tăng 154% so với năm 2024.

BCM (Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp): Dự án trọng điểm KCN Cây Trường tại Bình Dương dự kiến được phê duyệt trong năm 2025, đáp ứng nhu cầu thuê đất đang gia tăng. Thu nhập từ các công ty liên kết như VSIP và BIWD cũng sẽ đóng góp tích cực vào nguồn thu của BCM.

IDC (Tổng Công ty IDICO): Với lượng backlog khoảng 75-80ha, cùng việc mở bán hai dự án KCN Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (Bà Rịa - Vũng Tàu), IDC được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định và đóng góp đáng kể vào lợi nhuận trong năm 2025.

Với những tín hiệu tích cực từ thị trường và các dự án chiến lược, lĩnh vực BĐS KCN đang đứng trước cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng và theo dõi sát sao diễn biến thị trường để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

video sẽ công chiếu vào định kỳ 6:00 sáng , cả nhà nhớ follow/sub kênh để tiện nhận thông báo mới nhất từ kênh nhé

MỚI

Được ‘cởi trói’ pháp lý, cổ phiếu khu công nghiệp sáng cửa?

Triển vọng doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sáng khi được “cởi trói” pháp lý dự án và nhiều chính sách thu hút FDI của Chính phủ. Tuy nhiên, sự tích cực vẫn chưa phản ánh vào giá cổ phiếu.

Hàng loạt dự án được chấp thuận đầu tư

Sau nhiều năm chờ đợi, từ cuối năm 2024 đến nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã nhận nhiều tin vui về pháp lý với các dự án.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) cho biết chỉ trong tháng 1 đã nhận được 3 quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Cụ thể, ngày 14/1, 15/1 và 22/1, doanh nghiệp đã nhận quyết định chấp thuận đầu tư 3 dự án gồm khu công nghiệp Tràng Duệ 3, khu đô thị - dịch vụ Tràng Cát và Khu công nghiệp Kim Thành 2 (giai đoạn 1). Tổng diện tích lên đến 1.462 ha. Trong đó, dự án Tràng Duệ 3 và Tràng Cát ở Hải Phòng, dự án Kim Thành 2 ở tỉnh Hải Dương.

Tổng công ty IDICO (mã: IDC) được bổ sung thêm hơn 800 ha quỹ đất công nghiệp khi 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đó là khu công nghiệp sinh thái Vinh Quang (giai đoạn 1) tại TP. Hải Phòng quy mô 226,01 ha; khu công nghiệp IDICO Mỹ Xuân B1 mở rộng ở Bà Rịa – Vũng Tàu quy mô 110 ha và khu công nghiệp IDICO Tân Phước 1 tại tỉnh Tiền Giang quy mô 470 ha.

Với việc liên tiếp nhận được 3 quyết định chấp thuận đầu tư, IDICO đã nâng tổng quỹ đất phát triển khu công nghiệp lên 4.236 ha, số lượng khu công nghiệp phát triển tăng từ 10 lên 13.

Vào những ngày cuối năm 2024, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: GVR) thông báo nhận được quyết định của Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư dự án khu công nghiệp Rạch Bắp mở rộng ở tỉnh Bình Dương diện tích sử dụng đất 360 ha. Đến đầu năm 2025, tập đoàn được duyệt đầu tư tiếp dự án khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2, tỉnh Bình Phước quy mô 317 ha.

Trong đó, dự bán khu công nghiệp Rạch Bắp do Công ty cổ phần công nghiệp An Điền làm nhà đầu tư – công ty do tập đoàn nắm giữ lợi ích 92,67%. Dự bán khu công nghiệp Bắc Đồng Phú do Công ty cổ phần khu công nghiệp Bắc Đồng Phú đầu tư – tập đoàn nắm giữ lợi ích 45,38%.

Những “cởi trói” trên là động lực để các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư tạo động lực tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cho năm 2025 cũng như các năm tiếp theo.

Thu hút FDI vẫn tốt bất chấp chính sách thuế mới của Mỹ

Trong 10 năm qua, tăng trưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì đà tăng. Riêng năm 2024, thu hút đầu tư nước ngoài giảm 3% so với năm trước nhưng vốn giải ngân lại đạt mức kỷ lục.

SSI Research cho rằng điều này đạt được nhờ xu hướng dịch chuyển sản xuất kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung bùng nổ vào năm 2018. Trong đó, có làn sóng FDI mới đến từ các quốc gia như Singapore, Đài Loan, Trung Quốc… nhờ Việt Nam có những lợi thế cạnh tranh như chính sách đầu tư thuận lợi, chí phí lao động thấp, nền kinh tế ổn định.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ năm 2019 đến 2023, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã có mức tăng trưởng tích cực với diện tích MOUs và ký mới đạt mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 35%. Mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ các doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung và Foxconn, nhằm đa dạng hóa sản xuất và giảm thiểu rủi ro trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Giá thuê trung bình cũng tăng đáng kể, với các khu công nghiệp ở miền Bắc tăng 35%, trong khi các khu công nghiệp ở miền Nam tăng đáng kể 67% từ năm 2020 đến quý II/2024.

Năm 2024, dòng vốn FDI chững lại. SSI Research cho rằng nguyên nhân đến từ biến động tỷ giá hối đoái; cơ sở hạ tầng còn hạn chế, đặc biệt tại khu vực miền Nam; diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp chính không còn nhiều và chưa có những cải cách về chính sách FDI để thu hút vốn nước ngoài vào các ngành mục tiêu. Hiện nay, Việt Nam đang phải cạnh tranh thu hút FDI với các nước láng giềng như Indonesia (đã ban hành Luật Omnibus) hay Thái Lan (quỹ nâng cao năng lực cạnh tranh và áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp 10%).

Mặt khác, ông Trump lên làm Tổng thống Mỹ và nhấn mạnh các biện pháp thương mại để bảo vệ nền kinh tế Mỹ, bao gồm mức thuế quan 60% đối với hàng hóa Trung Quốc nhằm giảm thâm hụt thương mại và thúc đẩy sản xuất nội địa, và mức thuế quan thông thường từ 10- 20% đối với các quốc gia khác để bảo vệ các ngành công nghiệp Mỹ khỏi sự cạnh tranh nước ngoài. Điều này dẫn đến một sự chuyển hướng sang các chính sách bảo hộ nhiều hơn, khiến cho những chính sách đối với sản phẩm nhập khẩu còn chưa rõ ràng. Trong ngắn hạn, các doanh nghiệp FDI có thể sẽ chờ các thông tin cụ thể hơn về những chính sách thuế quan mới của Trump, bao gồm những luật thuế ảnh hưởng đến nhập khẩu từ Việt Nam.

Tuy nhiên, Chính phủ đang có những hành động nhằm giải quyết các nút thắt để thu hút dòng vốn FDI bao gồm nghiên cứu và thiết lập các cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp lớn bị ảnh hưởng bởi Thuế tối thiểu toàn cầu; đề xuất trong Luật công nghiệp Công nghệ số với các ưu đãi khi đầu tư vào doanh nghiệp sản xuất bán dẫn; sửa đổi một số điều khoản trong Luật đầu tư hiện hành để Ủy ban Nhân dân tỉnh có thể cấp chứng nhận đầu tư vào khu công nghiệp mới; và nâng cao cơ sở hạ tầng để kết nối các trung tâm công nghiệp, như đường cao tốc Bắc-Nam, đường sắt nối Trung Quốc và Việt Nam.

Do vậy, SSI Research nhận định dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng, ngay cả khi các luật thuế mới của Mỹ được áp dụng.

Ngoài ra, việc triển khai các bảng giá đất mới tại nhiều địa phương từ cuối năm 2024 đã dẫn đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp mới tăng đáng kể. SSI Research cho rằng chi phí gia tăng sẽ làm biên lợi nhuận của dự án khu công nghiệp mới giảm xuống mức 30-35%, so với hơn 50% ở các dự án hiện hữu.

Dù đón nhận tin vui và triển vọng sáng, trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp từ đầu năm đến nay có phục hồi nhưng không đáng kể. Như KBC tăng từ vùng 27.100 đồng/cp l ên 29.550 đồng/cp, IDC chạy quanh vùng 53.000 đồng/cp – 54.000 đồng/cp. Nhiều cổ phiếu khác như BCM, GVR, NTC… biến động khoảng 2 – 3%.

Quý cuối năm 2024, các doanh nghiệp mảng bất động sản khu công nghiệp có kết quả kinh doanh đi lùi khi lợi nhuận ròng toàn ngành đạt 3,174 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ.

Năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện đạt khoảng 25.35 tỷ USD, tăng hơn 9% so với năm trước đó, đánh dấu mức giải ngân cao nhất từ trước đến nay.

Sự tăng trưởng này một phần nhờ hưởng lợi từ làn sóng “Trung Quốc +1”, đem lại cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhờ vị trí địa lý gần Trung Quốc, chi phí lao động cạnh tranh và tham gia sâu rộng vào các hiệp định thương mại tự do.

Nhu cầu thuê đất lan tỏa tới các thị trường cấp 2 và các tỉnh thành lân cận. Điều này do nguồn cung đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 hạn chế và mức giá thuê đất đang cao nhất cả nước; trong khi các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam xây dựng nhà máy thì phải xây dựng trong các cụm, khu công nghiệp (KCN).

Vốn đầu tư hiện nay không chỉ tập trung tại các thị trường cấp 1 và cấp 2 ở 2 miền mà bắt đầu tập trung vào các thị trường thứ cấp khác như Nghệ An, Thanh Hóa, Ninh Thuận. Lợi thế trong thu hút đầu tư của các địa phương này đến từ việc hạ tầng ngày càng hoàn thiện, diện tích đất công nghiệp lớn, giá thuê hấp dẫn (chỉ bằng 50%) so với giá thuê tại các thị trường cấp 1.

Nguồn cung quỹ đất được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025 và bắt đầu tăng mạnh từ năm 2026, sau khi bảng giá đất mới được áp dụng. Nguồn cung dự kiến gia tăng chủ yếu nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ; tăng diện tích đất KCN từ việc chuyển đổi diện tích đất cao su.

Mặc dù vậy, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp mảng này trong quý 4/2024 có phần “hụt hơi” so với cùng kỳ năm 2023.

Thống kê từ 27 doanh nghiệp BĐS KCN trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX, UPCoM) đã công bố BCTC quý 4/2024, tổng doanh thu đạt gần 11.2 ngàn tỷ đồng, lãi ròng gần 3.2 tỷ đồng, giảm lần lượt 24% và 25% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, so với quý liền trước (quý 3/2024), cả doanh thu và lãi ròng đều tăng 19% và 51%. Biên lãi gộp ở mức 39%, thấp hơn cùng kỳ 2 điểm phần trăm.

Doanh nghiệp giảm lãi chiếm phần lớn

Quý cuối năm, có 10/27 doanh nghiệp có lãi tăng trưởng, 15 giảm lãi, 1 không đổi và 1 lãi chuyển lỗ.

Trong đó, 3 doanh nghiệp có mức tăng bằng lần. Đứng đầu là CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) với lãi sau thuế gần 91 tỷ đồng, gấp 3.8 lần cùng kỳ năm trước; chủ yếu nguồn thu từ bán nhà dự án khu dân cư Lộc An và từ chuyển nhượng đất KCN Châu Đức. Cả năm 2024, Doanh nghiệp lãi hơn 88 tỷ đồng, gấp 3.4 lần năm trước. So với kế hoạch, D2D vượt gấp đôi mục tiêu lợi nhuận.

Cơ cấu doanh thu năm 2024 của D2D

Nhờ ghi nhận doanh thu hạ tầng KCN từ phân bổ giá trị hợp đồng cho thuê theo số năm bằng việc ghi nhận một lần toàn bộ giá trị hợp đồng cho thuê đối với một hợp đồng cho thuê lại đất so với cùng kỳ năm trước, Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên có kết quả kinh doanh ấn tượng trong quý 4 khi lãi ròng gần 122 tỷ đồng, tăng 80%. Cả năm, lãi ròng đạt 317 tỷ đồng, tăng 6% và vượt 14% kế hoạch lợi nhuận năm.

Cũng trong quý 4/2024, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG báo lãi ròng gần 318 tỷ đồng, tăng 2%. SIP cho biết: lợi nhuận tăng do nhận cổ tức được chia và lãi bán chứng khoán kinh doanh. Lũy kế cả năm, lợi nhuận đạt hơn 1,164 tỷ đồng, tăng 26%. Đây là năm có kết quả kinh doanh cao kỷ lục của SIP. Trên nền kế hoạch thấp năm 2024, Công ty vượt 61% mục tiêu lợi nhuận năm.

Xét về giá trị, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, HOSE: BCM) có lãi ròng cao nhất, đạt 1,370 tỷ đồng dù giảm 33% so với cùng kỳ, chiếm tới 43% lợi nhuận toàn ngành. Với kết quả này, lợi nhuận cả năm của BCM đạt hơn 2,105 tỷ đồng, giảm 13% so với năm trước và hoàn thành 98% kế hoạch.

Xếp ngay sau là Tổng Công ty IDICO - CTCP với lãi ròng gần 358 tỷ đồng, giảm 35%. Công ty cho biết, lợi nhuận giảm do biến động doanh thu các hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN đáp ứng điều kiện ghi nhận một lần theo quy định.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh khả quan trong 9 tháng đầu năm đã giúp lợi nhuận ròng của IDC đạt mức kỷ lục 1,996 tỷ đồng, tăng 43%. Qua đó, IDC vượt kế hoạch lợi nhuận 20%.

Chỉ 1 doanh nghiệp lỗ

Kinh doanh kém sắc nhất trong quý cuối năm lần này là CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo I khi lỗ hơn 17 tỷ đồng, cùng kỳ lãi 89 tỷ đồng.

ITA cho biết, do Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) đã cố tình ban hành các quyết định cảnh báo và quyết định cao nhất là đình chỉ giao dịch đối với cổ phiếu ITA, dù Công ty đã rất nhiều lần giải trình lý do bất khả kháng, dẫn đến ngân hàng không cho vay vốn, nhiều nhà đầu tư đã ngừng đàm phán mua bán, thuê đất đai, nhà xưởng. Cả năm, ITA lãi gần 114 tỷ đồng, giảm 44%.

Ở chiều giảm, CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (UPCoM: VRG) lãi ròng 28 tỷ đồng, giảm 86% và là doanh nghiệp giảm mạnh nhất ngành.

VRG cho biết, trong quý 4/2024, Công ty chỉ ký được 1 hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng KCN với diện tích 1.25ha và hạch toán doanh thu 1 lần, trong khi cùng kỳ năm trước ký được 2 hợp đồng tổng diện tích 28.6ha, khiến cả doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm. Cả năm 2024, VRG chỉ lãi hơn 58 tỷ đồng, giảm 69%. VRG không hoàn thành kế hoạch năm khi chỉ đạt 71% mục tiêu lợi nhuận.

Trắng doanh thu từ cho thuê đất đã phát triển hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu khiến lãi ròng quý 4 của Long Hậu giảm 27%, còn gần 45 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2024, lãi ròng gần 184 tỷ đồng, tăng 11%, giúp Công ty vượt 40% kế hoạch lợi nhuận.

Về kết quả kinh doanh cả năm 2024, lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đạt hơn 9,250 tỷ đồng, giảm 9% so với năm 2023. Trong đó, BCM lãi lớn nhất ngành, đạt gần 2,106 tỷ đồng, giảm 13% so với năm trước; theo sau là IDC lãi ròng hơn 1,996 tỷ đồng, tăng 43%; SIP lãi hơn 1,164 tỷ đồng, tăng 26%.

Ông lớn KCN Đồng Nai Sonadezi (SNZ) lãi hơn 969 tỷ đồng, tăng 16% trong khi Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) lợi nhuận giảm 79%, còn hơn 426 tỷ đồng, do doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng KCN giảm mạnh. Qua đó, KBC mới hoàn thành được 12% kế hoạch lợi nhuận năm.

Thanh Tú

FILI - 13:05:11 18/02/2025

MỚI

Sóng dài bất động sản công nghiệp

Đà tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ nối dài, trong đó lợi thế thuộc về những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông thuận tiện.

Bệ đỡ tăng trưởng từ dòng vốn FDI

Bất động sản công nghiệp là ngành được hưởng lợi trực tiếp khi vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, kéo theo nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong tháng 1/2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 4,3 tỷ USD, tăng 48,6%; vốn thực hiện trên 1,5 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024.

Bên cạnh đó, việc ông Donald Trump đắc cử Tổng thống Mỹ nhiệm kỳ 2025 - 2028 được nhận định sẽ có những chính sách tác động đến nền kinh tế toàn cầu, trong đó gián tiếp tác động đến ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhiệm kỳ Tổng thống thứ hai của ông Donald Trump có thể đẩy mạnh chính sách bảo hộ thương mại, dẫn đến căng thẳng thương mại giữa Mỹ và các quốc gia lớn, nhất là Trung Quốc. Chính sách áp thuế nhắm đến hàng hóa Trung Quốc có thể khiến làn sóng FDI rời khỏi nước này diễn ra trong thời gian tới và Việt Nam đang là một trong những thị trường được lựa chọn là bến đỗ mới.

Ông Trường Bùi, Tổng giám đốc Roland Berger Việt Nam đánh giá, Việt Nam được định vị là điểm đến hàng đầu của các doanh nghiệp FDI tập trung vào tính bền vững và đổi mới. Việt Nam đang củng cố vị thế là điểm đến ưa thích của dòng vốn FDI chất lượng cao, thể hiện cam kết rõ ràng về phát triển kinh tế bền vững và dựa trên công nghệ. Cách tiếp cận chiến lược này sẽ giúp Việt Nam nâng cao chuỗi giá trị toàn cầu, củng cố lợi thế cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục có nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ dưới thời “Trump 2.0”, khi tình trạng căng thẳng thương mại thế giới có thể thúc đẩy xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác trong khu vực, trong đó Việt Nam là điểm đến hấp dẫn. Điều này tạo ra nhu cầu lớn đối với đất khu công nghiệp, đồng thời tăng giá trị và tính hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp.

Mới đây, Công ty cổ phần Thantawan Industrial, nhà sản xuất bao bì nhựa cao cấp hàng đầu của Thái Lan đã thuê nhà xưởng rộng hơn 43.000 m2 tại Khu công nghiệp Phước Đông, tỉnh Tây Ninh, phục vụ cho hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Theo Thantawan Industrial, Việt Nam đã củng cố vị thế với vai trò là mắt xích quan trọng trong bối cảnh sản xuất và công nghiệp khu vực hiện nay, đồng thời tin tưởng vào sự phát triển bền vững của Công ty tại đây.

“Chúng tôi nhận thấy sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm các cơ sở chất lượng cao, hiệu quả về chi phí ở các địa điểm mới nổi”, ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam chia sẻ.

Mở rộng dư địa

Dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, kéo theo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp gia tăng.

Trong bức tranh kinh doanh năm 2024, ngành bất động sản công nghiệp gây ấn tượng với doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng cao.

Tại Tổng công ty IDICO - CTCP (IDICO, mã IDC), doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024 lần lượt đạt 8.846 tỷ đồng và 2.393 tỷ đồng, tương ứng tăng 22% và tăng 45% so với năm 2023.

Bất động sản công nghiệp dẫn dắt đà tăng trưởng lợi nhuận cho IDICO, đến từ dự án xây dựng 30 ha tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 được bàn giao cho Hyosung trong quý IV/2024, dự án xây dựng chưa thực hiện xong là 75-85 ha. Ngoài ra, hoạt động mở bán của hai dự án khu công nghiệp mới là Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (Bà Rịa - Vũng Tàu) đã hoàn thiện pháp lý trong năm 2024, có thể đảm bảo tăng trưởng doanh số sẽ bàn giao đất khu công nghiệp năm 2025.

Với Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC), kết thúc năm 2024, doanh thu tăng 6%, đạt hơn 870 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 38%, đạt hơn 302 tỷ đồng; lần lượt vượt 1% và 9% kế hoạch. Năm 2025, Sonadezi Châu Đức đặt mục tiêu đạt doanh thu 883 tỷ đồng, giảm 3%, nhưng mục tiêu lợi nhuận sau thuế tăng 9%, lên 275 tỷ đồng.

Trong khi đó, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex, mã BCM) ghi nhận doanh thu năm 2024 giảm 34%, xuống hơn 5.195 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn cao hơn 1% so với năm 2023, đạt hơn 2.105 tỷ đồng. Doanh nghiệp hiện đang vận hành 7 khu công nghiệp với tổng quỹ đất 4.700 ha.

Triển vọng tăng trưởng còn lớn nên các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp không ngừng mở rộng hoạt động kinh doanh. Mới đây, Tập đoàn Phát triển Hưng Yên đã ký kết hợp tác với Tập đoàn Trump Organization của Mỹ, xây dựng tổ hợp khách sạn, sân golf, khu dân cư cao cấp tại Hưng Yên, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD.

Công ty mẹ của Tập đoàn Phát triển Hưng Yên là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC), một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án khu công nghiệp và bất động sản. Kinh Bắc sở hữu các dự án trên cả ba miền tại các thành phố lớn như Bắc Giang, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM, Long An.

Công ty Chứng khoán Shinhan kỳ vọng, hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc sẽ có chuyển biến tích cực trong năm 2025, nhờ dòng vốn FDI tiếp tục tăng và các dự án khu công nghiệp, khu đô thị hoàn thành thủ tục pháp lý và ghi nhận doanh thu. Diện tích đất cho thuê khu công nghiệp năm 2024 ước đạt 60 ha và năm 2025 dự kiến đạt 150 ha, với sự đóng góp chủ yếu của Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3 và các khu công nghiệp tại Long An. Mảng bất động sản khu đô thị tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024 nhờ dự án nhà ở xã hội và dự kiến sẽ bùng nổ trong năm 2025 khi dự án Khu đô thị Tràng Cát hoàn thiện thủ tục pháp lý và bắt đầu tiến hành chào bán. Ước tính, doanh thu của Kinh Bắc năm nay có thể đạt 9.285 tỷ đồng, tăng 140% và lợi nhuận sau thuế đạt 3.167 tỷ đồng, tăng 109% so với năm ngoái.

Với Becamex, ABS Research nhận định, việc sở hữu quỹ đất bất động sản công nghiệp lớn tại Bình Dương mang lại nhiều lợi thế cho doanh nghiệp. Trong bối cảnh dòng vốn FDI chảy mạnh vào thị trường Việt Nam, Bình Dương tiếp tục nằm trong nhóm các địa phương thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn nhờ vị trí địa lý chiến lược, là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có diện tích đất công nghiệp lớn nhất cả nước. Ngoài ra, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Bình Dương nằm ở mức cao và vẫn còn dư địa tăng trưởng trong thời gian tới. Phần lớn các khu công nghiệp đang vận hành của Becamex nằm ở Bình Dương sẽ giúp doanh nghiệp được hưởng lợi từ những tín hiệu tích cực này.

Bên cạnh tận dụng những lợi thế sẵn có tại Bình Dương, Becamex đang nghiên cứu, phát triển các dự án mới tại các tỉnh lân cận như Bình Phước, Bình Định để đảm bảo quỹ đất cho thuê khi tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương ở mức cao trên 90%.

Ngoài ra, các khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết của Becamex thể hiện sự hiệu quả khi thường xuyên đóng góp tỷ trọng lớn (trung bình 46 - 50%) trong cơ cấu lợi nhuận. Triển vọng chính thời gian tới tập trung vào VSIP, IJC và BWID, đặc biệt là VSIP khi duy trì kết quả kinh doanh ổn định, với vị thế chủ đầu tư khu công nghiệp có quỹ đất lớn nhất cả nước.

Ngoài yếu tố dòng vốn ngoại chảy mạnh, cơ sở hạ tầng giao thông của Việt Nam đang được đầu tư phát triển đã tạo ra động lực mạnh mẽ cho doanh nghiệp khu công nghiệp bứt phá. Dọn tổ đón “đại bàng”, các doanh nghiệp đã chủ động hành động để đón cơ hội. Như Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (Công ty cổ phần Shinec) đã sớm thực hiện ESG, xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp sinh thái thu hút doanh nghiệp nước ngoài, mở rộng cơ hội phát triển.

Đà tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ nối dài, trong đó lợi thế thuộc về những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông thuận tiện. Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp cũng nằm trong nhóm có điểm sáng đầu tư 2025 được nhiều chuyên gia khuyến nghị với các luận điểm tăng trưởng tích cực từ dòng vốn FDI.