Đại diện Vinahud tiết lộ lý do quyết định bán Mê Linh Thịnh Vượng

6 tháng đầu năm nay, tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố BCTC quý 2/2024 tăng 7%, lên hơn 491 ngàn tỷ đồng. Nếu so với thời điểm đầu năm 2020, nợ vay của các doanh nghiệp mảng này tăng tới gần 60%.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) lên hơn 1.2 triệu tỷ đồng, tăng gần 4% so với thời điểm 31/3.

Dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS tính đến 31/5/2024 (Đvt: tỷ đồng)

Theo thống kê từ VietstockFinance, 110 doanh nghiệp bất động sản (trên HOSE, HNX và UPCoM đã công bố BCTC) có tổng nợ vay tại thời điểm 31/12/2023 là hơn 241 ngàn tỷ đồng, tăng 13.8 ngàn tỷ đồng (tương ứng 6%) so với đầu năm.

Đvt: Tỷ đồng. Nguồn: VietstockFinance

Nhiều ông lớn chủ trương giảm nợ vay

Năm qua, các “ông lớn” chủ trương giảm nợ vay nhằm giảm áp lực từ đòn bẩy tài chính, nhất là dư nợ trái phiếu.

Cụ thể, trong số 20 doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay lớn nhất tại ngày 31/12/2023, có 9 đơn vị giảm so với đầu năm và 1 có dư nợ gần như đi ngang.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại 31/12/2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) tiếp tục dẫn đầu ngành về dư nợ vay, dù giá trị đã giảm 11% so với cuối năm 2022, còn 57.7 ngàn tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nợ vay vẫn là trái phiếu, nhưng đã giảm 13%, còn hơn 38.6 ngàn tỷ đồng.

Ngày 15/12/2023, Novaland thông báo việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD, giúp giảm áp lực cho tập đoàn này trong bối cảnh khó khăn chung.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác như Nhà Khang Điền , Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng , Tập đoàn Đất Xanh cũng có nợ vay giảm lần lượt 6%, 19% và 8%, về mức 6.3 ngàn tỷ đồng, 3.1 ngàn tỷ đồng và 5.3 ngàn tỷ đồng.

Đối với KDH, chiếm phần lớn là nợ ngân hàng với gần 4.9 ngàn tỷ đồng, gồm vay ngắn hạn VietinBank hơn 1 ngàn tỷ đồng, còn lại là khoản vay dài hạn tại OCB và được thế chấp bằng các dự án nhà ở đang triển khai.

Còn tại DIG và DXG, nợ giảm chủ yếu là nhờ dư nợ trái phiếu giảm đáng kể, gần 39% đối với DIG (còn hơn 1.1 ngàn tỷ đồng) và 36% đối với DXG (còn hơn 1.4 ngàn tỷ đồng).

Liên quan đến trái phiếu, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thành công đưa dư nợ trái phiếu về 0, qua đó giảm mạnh nợ vay ở mức 52% và 30%, về 3.7 ngàn tỷ đồng và 3.1 ngàn tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, vẫn còn nhiều “ông lớn” chọn gia tăng nợ vay. Điển hình là Vinhomes và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp . 2 đầu tàu lĩnh vực nhà ở thương mại và KCN đều tăng mạnh 57% và 24%, lên 56.7 ngàn tỷ đồng và 20 ngàn tỷ đồng.

Ngày 23/11/2023, VHM phát hành thành công 2 ngàn tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, mã VHMB2325004, kỳ hạn 2 năm, đáo hạn vào 23/11/2025. Lãi suất công bố là 12%/năm.

Nếu xét về mức tăng, dẫn đầu là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị VINAHUD , CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân và CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên .

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Nợ vay của VHD tăng mạnh do việc hợp nhất BCTC với các công ty con, còn nợ vay của HQC tăng chủ yếu do vay thêm từ bên liên quan. Cụ thể, HQC phát sinh khoản vay hơn 45 tỷ đồng từ Công ty TNHH Tập đoàn Hoàng Quân, vay thêm 3 tỷ đồng tại Agribank Thành Đô.

Còn theo BCTC của NTC, toàn bộ nợ vay là vay ngắn hạn tại Vietcombank để nộp thuế TNDN, thuế GTGT, trả cổ tức, trả lương thưởng và mua cổ phiếu.

Ở chiều ngược lại, có 5 doanh nghiệp đã thành công đưa dư nợ vay về 0, gồm CTCP Thế Kỷ 21 , CTCP Khu Công nghiệp Cao su Bình Long (UPCoM: MH3) và CTCP Thương mại và Đầu tư VI NA TA BA (HNX: VTJ).

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Các doanh nghiệp bất động sản trả lãi ra sao?

Dù có nhiều biến động về dư nợ, tổng số lãi vay đã trả trong năm 2023 của các doanh nghiệp bất động sản lại gần như đi ngang, điều này phản ánh phần nào lãi suất cho vay đã hạ nhiệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất điều hành năm qua giảm liên tục. Thống kê từ VietstockFinance cho thấy, tổng chi phí lãi vay của 110 doanh nghiệp năm 2023 là 11.4 ngàn tỷ đồng, giảm gần 1% so với năm trước.

Dù đứng thứ hai về số dư nợ, VHM lại vượt trội về số lãi vay đã trả trong năm với hơn 3 ngàn tỷ đồng, tăng 49%. Trong khi đó, NVL có dư nợ vay lớn nhất nhưng lại có tỷ lệ giảm nhiều nhất với 62%, còn 324 tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có chi phí lãi vay lớn nhất năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Tổng lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán tiếp tục đi lùi trong năm 2023 nhưng vẫn có 17/64 doanh nghiệp hoàn thành được kế hoạch kinh doanh đề ra.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường năm 2023 đạt 55.3 ngàn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi có đại dịch COVID-19.

Rất hiếm các dự án nhà ở thương mại mới được phê duyệt trong năm qua, chưa kể hàng ngàn dự án bị đắp chiếu do vướng mắc pháp lý, thiếu vốn là nguyên nhân dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.

Trong khi đó, lượng nhà ở giao dịch thành công trong năm 2023 khoảng 18.6 ngàn sản phẩm. Kết quả này tương đương năm 2022 với 18.9 ngàn sản phẩm, tuy nhiên chỉ bằng 17% so với năm 2018, thời điểm trước đại dịch.

Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%; theo sau là phân khúc cao cấp chiếm 27%, giao dịch có sự cải thiện dần theo thời gian và ổn định vào thời điểm cuối năm.

Trong bối cảnh lượng giao dịch của toàn thị trường đi ngang, doanh thu thuần của 64 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) trong năm 2023 lại tăng gần 33% so với năm 2022, đạt gần 322 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng lãi ròng lại đi lùi gần 11%, chỉ ghi nhận gần 44 ngàn tỷ đồng.

31 doanh nghiệp có lãi giảm

Thống kê từ VietstockFinance có đến 31/64 doanh nghiệp bất động sản nhà ở có lãi ròng đi lùi trong năm 2023. Dẫn đầu mức giảm là CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD1 (HOSE: HU1) khi lợi nhuận rơi đến 95% so với năm trước, còn chưa đến 200 triệu đồng. HU1 cho biết nguyên nhân kết quả suy giảm là do khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động xây lắp nói riêng vẫn còn tiếp diễn, dẫn đến nguồn việc làm của Công ty sụt giảm và không có hiệu quả.

Top 20 doanh nghiệp BĐS nhà ở giảm lãi ròng trong năm 2023. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Mặt khác, cả những ông lớn trong ngành như Novaland cũng phải “ngậm ngùi” nhìn lợi nhuận giảm đến 63%, về 805 tỷ đồng trong bối cảnh doanh thu thuần chỉ ghi nhận gần 4.8 ngàn tỷ đồng, giảm 57%.

Công ty cho biết, doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhờ bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Lakeview City, Saigon Royal và các dự án bất động sản trung tâm khác.

Doanh thu tài chính trở thành điểm sáng của NVL khi có hơn 5.7 ngàn tỷ đồng, tăng 15%, nhờ lãi mua bán chứng khoán kinh doanh.

Không chỉ giảm, nhiều doanh nghiệp còn ghi nhận năm 2023 là năm lãi thấp nhất quanh một thập niên trở lại đây. Điển hình là CTCP Vạn Phát Hưng và CTCP Quốc Cường Gia Lai , mức lãi ròng năm 2023 lần lượt là mức thấp nhất trong 9 và 11 năm qua của hai công ty này, với 4 tỷ đồng (giảm 77%) và 12 tỷ đồng (giảm 46%).

VPH nhận định 2023 là năm đầy khó khăn, Công ty đang cố gắng hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể triển khai dự án. Trên thực tế, doanh thu thuần cả năm 2023 chỉ đạt hơn 73 tỷ đồng, giảm 55% so với năm trước. Trong đó, hơn 21 tỷ đồng đến từ thương vụ chuyển nhượng một phần thửa đất tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TPHCM.

9 doanh nghiệp lỗ

Dù giảm nhưng các doanh nghiệp kể trên vẫn có thành quả sau năm 2023, nhiều doanh nghiệp khác trong ngành lại kém may mắn hơn khi phải thua lỗ. Ba doanh nghiệp lỗ vượt mức trăm tỷ gồm: CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương , CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex và CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD .

9 doanh nghiệp BĐS nhà ở lỗ trong năm 2023. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

TDC dù có doanh thu tài chính đột biến nhờ lãi tiền gửi ngân hàng nhưng với tổng chi phí neo cao, tăng 10%, trong khi doanh thu giảm đáng kể 30%, doanh nghiệp này lỗ gần 366 tỷ đồng, trong khi năm trước lãi 30 tỷ đồng.

VCR sau khi vừa lãi trong năm 2022 đã lỗ trở lại trong năm 2023 với mức lỗ kỷ lục 287 tỷ đồng. Chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina ở Hải Phòng trước đó đã có chuỗi 5 năm lỗ liên tiếp từ 2017-2021.

Đáng buồn hơn cho VCR là với việc công ty mẹ - Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG) chấm dứt hợp đồng hợp tác đầu tư một phân khu trong dự án Cát Bà Amatina, VCR sẽ phải hoàn trả lại Vinaconex 2,200 tỷ đồng.

19 doanh nghiệp bất động sản đạt được tăng trưởng

Trái ngược với bức tranh bi quan ở trên, vẫn còn 19/64 doanh nghiệp lãi tăng trong năm 2023. Đáng chú ý nhất là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia với mức lãi ròng 175 tỷ đồng, gấp hơn 9 lần so với năm trước. Công ty cho biết kết quả đột biến này có được là nhờ bàn giao khu phức hợp Westgate tại Bình Chánh, TPHCM.

19 doanh nghiệp BĐS nhà ở có lãi ròng tăng trong năm 2023. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Dù chỉ mới lên sàn vào năm 2021, CTCP Phát triển Sunshine Homes đã lãi kỷ lục trong năm 2023 với mức lãi vượt ngưỡng ngàn tỷ (1,169 tỷ đồng), gấp gần 4 lần năm 2022. Động lực để SSH đạt mức lãi này đến từ doanh thu thuần đột biến 2,901 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần.

SSH không công bố khoản doanh thu trên đến từ dự án nào, nhưng nếu xét cơ cấu hàng tồn kho của Công ty, ba dự án chủ lực của SSH là Sunshine City Nam Thăng Long, Sunshine Capital Tây Thăng Long và Sunshine Garden (Hà Nội) đã đóng góp phần lớn vào sự thành công của SSH trong năm 2023.

Đến với “gã khổng lồ” Vinhomes , dù chỉ xếp cuối về mức tăng trưởng trong các doanh nghiệp bất động sản nhưng con số lãi ròng năm 2023 của VHM dẫn đầu cả sàn chứng khoán với hơn 33.1 ngàn tỷ đồng, tăng 15%.

Tương tự như SSH, lợi nhuận VHM đạt được chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản khi tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi (bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes, các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào doanh thu tài chính) đạt 121.4 ngàn tỷ đồng, tăng 49% so với năm 2022, phần lớn nhờ bàn giao đúng tiến độ 9,800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Top 10 doanh nghiệp BĐS nhà ở có lãi ròng lớn nhất năm 2023. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Bất chấp lợi nhuận tăng giảm đan xen, có 17/64 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã hoàn thành được kế hoạch đề ra cho năm 2023.

17 doanh nghiệp BĐS nhà ở hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2023. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Bước sang năm 2024, GS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo - Phó Giám đốc Đại học Kinh tế TPHCM tại Diễn đàn kinh tế vĩ mô năm 2024 đánh giá, thị trường bất động sản vẫn là “hàn thử biểu” rất quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Các chính sách và những quyết định vừa qua đã giúp thị trường bất động sản giải quyết nợ xấu, gỡ “trái bom” trái phiếu doanh nghiệp, qua đó khiến dòng tiền dần quay trở lại.

Hà Lễ

FILI

Theo thống kê từ VietstockFinance từ 102 doanh nghiệp bất động sản (trên 3 sàn HOSE, HNX và UPCoM đã công bố BCTC), tổng nợ vay tại thời điểm 30/09/2023 giảm 4% so với đầu năm, ghi nhận gần 214 ngàn tỷ đồng.

Nhiều ông lớn giảm nợ vay

Tại thời điểm cuối tháng 9/2023, CTCP Vinhomes cùng CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va , Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP là 3 doanh nghiệp có nợ vay cao nhất, đều vượt hơn 10 ngàn tỷ đồng.

Riêng VHM có dư nợ vay hơn 43 ngàn tỷ đồng (tăng 19%). Nợ vay của VHM chủ yếu là các khoản vay ngân hàng, đều có tài sản bảo đảm, với gần 26.1 ngàn tỷ đồng (chiếm hơn 60%), còn lại vay từ các đối tác 10.6 ngàn tỷ đồng (gần 25%) và trái phiếu 6.5 ngàn tỷ đồng (hơn 15%).

Top 20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại thời điểm 30/09/2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Doanh nghiệp có mức tăng nợ vay lớn nhất là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD . Tổng nợ vay vượt hơn 2 ngàn tỷ đồng, trong khi đầu năm chỉ vỏn vẹn 78 tỷ đồng, tương ứng gấp gần 29 lần. VHD cho biết, do thực hiện hợp nhất BCTC với các công ty con từ quý 2/2023 nên số liệu so sánh đầu năm là số liệu trên BCTC riêng.

BOX: Cụ thể, từ 2 công ty liên kết vào cuối tháng 3, VHD đã có 3 công ty con và 2 công ty liên kết vào cuối tháng 6. 3 công ty con khiến BCTC của VHD phải chuyển sang BCTC hợp nhất gồm 2 công ty liên kết cũ được tăng phần vốn góp thành công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Friends và CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Phú Hải, cùng với đó là Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng.

Được biết, trong gần 2 ngàn tỷ đồng vay tại TPBank, VHD dùng 760 tỷ đồng để mua phần vốn góp tại Mê Linh Thịnh Vượng, qua đó sở hữu một phần dự án khu nhà ở Làng hoa Tiền Phong (Hà Nội) do CTCP Đầu tư Bất động sản Primeland làm chủ đầu tư, tương ứng sở hữu 39.72% Primeland. Tiếp đó, VHD dùng 950 tỷ đồng để mua toàn bộ vốn góp tại Friends nhằm gián tiếp sở hữu Xuân Phú Hải - chủ đầu tư dự án khu du lịch tại phường Điện Dương (tỉnh Quảng Nam).

Dù vậy, việc đầu tư vào các dự án bất động sản của VHD vẫn chưa đạt kết quả khi Công ty tiếp tục lỗ quý thứ 2 trong năm nay, nâng lỗ lũy kế 9 tháng đầu năm lên con số gần 122 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Real Tech cũng có dư nợ vay vượt hơn 2 ngàn tỷ đồng, gấp 2.5 lần so với đầu năm. Vay tài chính ngắn hạn tăng 177%, lên gần 1,825 tỷ đồng và vay dài hạn tăng 92%, lên hơn 362 tỷ đồng.

Một đơn vị khác là CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín , tổng nợ vay tăng đến 41%, lên gần 2.7 ngàn tỷ đồng, do tăng mạnh khoản vay ngân hàng dài hạn. Cơ cấu nợ vay của SCR không có các khoản vay trái phiếu, chủ yếu là các khoản vay ngân hàng với gần 2 ngàn tỷ đồng (73.5%), vay các cá nhân và tổ chức khác gần 714 tỷ đồng (26.4%), còn lại là nợ thuê tài chính.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất sau 9 tháng (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính nợ là nhiều ông lớn trong ngành đã giảm dư nợ vay xuống. Chẳng hạn, nợ vay của NVL giảm sau 9 tháng đầu năm, còn gần 59 ngàn tỷ đồng. Trong đó, vay ngân hàng hơn 9 ngàn tỷ đồng (chiếm hơn 15%), nợ trái phiếu hơn 40 ngàn tỷ đồng (hơn 68%), còn lại là vay bên liên quan hoặc bên thứ ba. Mặt khác, nhờ giảm nợ vay, tổng nợ phải trả của NVL giảm 4% so với đầu năm, còn 205.5 ngàn tỷ đồng.

Hay giảm mạnh khoảng 50% dư nợ là trường hợp của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và CTCP Phát triển Sunshine Homes . Trong đó, dư nợ của SSH chỉ còn hơn 3.4 ngàn tỷ đồng, đầu năm là hơn 8.3 ngàn tỷ đồng, tương ứng giảm 59%. Nguyên nhân do dư nợ trái phiếu giảm từ hơn 7.7 ngàn tỷ đồng xuống còn gần 3.3 ngàn tỷ đồng. Số chênh lệch này được Công ty ghi nhận giảm do thoái vốn.

Một “ông lớn” thường xuyên có tỷ lệ nợ vay/nợ phải trả cao là KBC cũng giảm đến 49% dư nợ vay so với đầu năm, còn gần 3.9 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 9. Thay đổi này do KBC đã tất toán toàn bộ khoản vay trái phiếu (đầu năm gần 975 tỷ đồng). Ngoài ra, vay dài hạn đến hạn trả hơn 3.5 ngàn tỷ đồng cũng chỉ còn hơn 59 tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất sau 9 tháng (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Các doanh nghiệp bất động sản đang trả lãi ra sao?

Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm, 102 doanh nghiệp kể trên đã chi trả tổng cộng hơn 7.7 ngàn tỷ đồng lãi vay, giảm gần 6% so với cùng kỳ. Lưu ý rằng con số này là chưa bao gồm các khoản vốn hóa chi phí lãi vay của nhiều đơn vị.

Trong các “ông lớn” trong ngành, KBC, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia là những doanh nghiệp giảm nhiều chi phí lãi vay nhất. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp còn lại như VHM, SCR và CTCP Tập đoàn Đất Xanh lại có chi phí lãi vay tăng 2 chữ số.

20 doanh nghiệp BĐS có chi phí lãi vay lớn nhất 9 tháng đầu năm (Đvt: Tỷ đồng)