4 cổ phiếu BĐS tiệm cận vùng đỉnh lịch sử

6 tháng đầu năm nay, tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố BCTC quý 2/2024 tăng 7%, lên hơn 491 ngàn tỷ đồng. Nếu so với thời điểm đầu năm 2020, nợ vay của các doanh nghiệp mảng này tăng tới gần 60%.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) lên hơn 1.2 triệu tỷ đồng, tăng gần 4% so với thời điểm 31/3.

Dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS tính đến 31/5/2024 (Đvt: tỷ đồng)

NHNN cho biết, một trong những lĩnh vực cho vay chính của tăng trưởng tín dụng là BĐS thời gian qua giảm mạnh, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và người dân đều chậm lại vì giá nhà cao, chênh lệch lớn so với thu nhập của người dân trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quý 2/2024, có 4 đợt phát hành trái phiếu ra công chúng, trị giá 2,500 tỷ đồng, chiếm gần 3% tổng giá trị phát hành; 84 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 88,719 tỷ đồng, chiếm hơn 97%.

Trong đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS là 16,900 tỷ đồng, chiếm 19% tổng giá trị phát hành và gấp 2.6 lần cùng kỳ.

Mặt khác, giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm nay rất lớn, lên tới 139,765 tỷ đồng; trong đó có 58,782 tỷ đồng là trái phiếu BĐS, chiếm 42%.

Phần lớn nợ vay gia tăng

Theo thống kê từ VietstockFinance, 116 doanh nghiệp BĐS trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX, UPCoM) đã công bố BCTC quý 2/2024 có tổng dư nợ vay tại ngày 30/6/2024 là hơn 491 ngàn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Nếu so với đầu năm 2020, mức dư nợ vay này tăng tới gần 60%.

Trong đó, 4 doanh nghiệp đầu ngành cũng là những cái tên có nợ vay lớn nhất, gồm: Tập đoàn VINGROUP hơn 222.4 ngàn tỷ đồng, Vinhomes hơn 70.5 ngàn tỷ đồng, Novaland hơn 59.2 ngàn tỷ đồng và Becamex IDC gần 21.3 ngàn tỷ đồng. Chỉ tính riêng 4 ông lớn này đã chiếm tới 76% tổng nợ vay của nhóm doanh nghiệp BĐS trên sàn được thống kê.

Theo thống kê top 20 doanh nghiệp có dư nợ vay lớn nhất thị trường, chỉ có 7 doanh nghiệp giảm nợ vay, 13 cái tên tiếp tục tăng nợ sau nửa đầu năm. Trong nhóm 20 vừa nêu, dư nợ vay của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG S tăng 81%, lên 3,043 tỷ đồng, chiếm 13% tổng tài sản. Nguyên nhân do SIP phát sinh thêm khoản vay dài hạn tại Vietcombank (VCB) hơn 780 tỷ đồng ngày 28/6, kỳ hạn 84 tháng, nhằm chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phước Đông Bời Lời (giai đoạn 3) và gần 600 tỷ đồng vay nợ ngắn hạn tại các ngân hàng khác.

Nợ vay của Nhà Khang Điền tăng 22%, lên 7,740 tỷ đồng, chiếm 27% tổng tài sản. KDH tăng vay dài hạn tại các ngân hàng từ hơn 4,900 tỷ đồng hồi đầu năm lên 6,070 tỷ đồng để tài trợ cho các dự án: khu nhà ở Bình Trưng Đông, khu trung tâm dân cư Tân Tạo - khu A và khu nhà ở Bình Hưng 11A.

Xét về mức tăng, ông trùm nhà ở xã hội - Địa Ốc Hoàng Quân H tăng nhiều nhất khi nợ vay vào cuối tháng 6 tăng gấp 22 lần so với đầu năm, lên 1,370 tỷ đồng và chiếm 13% tổng tài sản. Sở dĩ có khoản tăng đột biến này là do HQC mua cổ phần và hợp nhất BCTC CTCP Đầu tư Thành phố Vàng (HQC sở hữu 98.04%) trong quý 1/2024.

Trong đó, gần 1.3 ngàn tỷ đồng là khoản vay dài hạn tại HDBank, gồm 340 tỷ đồng để thanh toán hợp đồng hợp tác kinh doanh và thi công xây dựng với CTCP Đầu tư Xây dựng Phát triển nhà Bảo Linh, gần 450 tỷ đồng để bổ sung vốn thực hiện dự án chung cư nhà ở xã hội thành phố vàng (Golden City) và 500 tỷ đồng góp vốn hợp tác kinh doanh với CTCP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân Mê Kông.

4 doanh nghiệp sạch nợ

Ở chiều ngược lại, 4 doanh nghiệp sạch nợ vay tại thời điểm 30/6/2024, gồm: Sonadezi Giang Điền S, Đô thị Từ Liêm N, Xây dựng Số 3 Hải Phòng P.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp giảm mạnh dư nợ vay có thể kể đến như Tập đoàn Nam Mê Kông (HNX: VC3) giảm 71%, còn 121 tỷ đồng, chỉ chiếm 4% tổng tài sản; nợ vay của Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) còn khoảng 90%, giảm 67% so với đầu năm và chiếm 2% tổng tài sản. Hay Tập đoàn C.E.O cũng giảm 32% nợ vay, còn 563 tỷ đồng, do Công ty trả nợ khoảng 300 tỷ đồng khoản vay ngắn hạn tại BIDV.

Tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản là một trong những chỉ số quan trọng để đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Nếu nợ vay cao nhưng hoạt động không hiệu quả sẽ gánh thêm khoản lãi khổng lồ hàng năm, bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo thống kê, tại ngày 30/6/2024, 3 cái tên có tỷ lệ nợ vay chiếm trên 50% tổng tài sản là Đầu tư Văn Phú - INVEST , ghi nhận con số 6,219 tỷ đồng nợ vay, tăng 16% và chiếm 53% tổng tài sản.

Đầu tư và Xây dựng HUD4 .

Chi phí lãi vay tăng mạnh

Tổng chi phí lãi vay của 116 doanh nghiệp BĐS trong quý 2/2024 ở mức 9,081 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2023 và đang có xu hướng tăng dần đều qua các quý.

Với dư nợ cao nhất toàn ngành, VIC và VHM có chi phí lãi vay cao nhất, nhì lần lượt là hơn 5,490 tỷ đồng, tăng 54%, chiếm 61% chi phí tài chính và gần 1,465 tỷ đồng, tăng 87%, chiếm 60% chi phí tài chính.

Ông lớn khu công nghiệp Bình Dương (BCM) cũng tăng 39% chi phí lãi vay, lên 374 tỷ đồng và chiếm 100% chi phí tài chính.

Thanh Tú

FILI

MỚI

Lộ doanh nghiệp BĐS có đòn bẩy tài chính cao nhất

Đến cuối quý II/2024, tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản này ở mức 53% - tăng mạnh so với đầu năm song song với việc tăng vay nợ. Dù vậy, lợi nhuận bán niên của công ty lại "bốc hơi" tới 76%.

CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (Mã VPI - HoSE) vừa công bố báo cáo tài chính soát xét bán niên 2024, ghi nhận lãi sau thuế hợp nhất đạt 95,7 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân giảm lợi nhuận là do không còn ghi nhận lợi nhuận từ việc bàn giao sản phẩm thuộc dự án Khu biệt thự Hùng Sơn tại TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa như trong quý II năm trước.

Ngoài doanh thu từ các dự án The Terra Bắc Giang, The Terra An Hưng và khu căn hộ dịch vụ khách sạn Tây Hồ, công ty đang triển khai một số dự án mới tại Bắc Giang và TP. Hải Phòng, dự kiến bàn giao trong các quý tới.

Tại thời điểm cuối quý II/2024, tổng tài sản của Văn Phú Invest đạt 11.800 tỷ đồng - giảm 700 tỷ đồng so với đầu năm. Cơ cấu tài sản bao gồm 435 tỷ đồng tiền mặt và tương đương tiền, 2.400 tỷ đồng các khoản phải thu và gần 3.860 tỷ đồng danh mục tồn kho (chủ yếu tại dự án The Terra Bắc Giang - 1.513 tỷ đồng và dự án Thủy Nguyên - Hải Phòng - 1.865 tỷ đồng).

Về nợ phải trả, doanh nghiệp ghi nhận số nợ hơn 7.700 tỷ đồng, trong đó hơn 6.200 tỷ là nợ vay tài chính, tăng hàng trăm tỷ so với đầu năm.

Được biết, VPI hiện đứng thứ 7 trong Top 10 doanh nghiệp bất động sản có nợ vay cao nhất, sau NLG, KDH, BCM, NVL, VHM, VIC. Chi phí lãi vay trong 6 tháng qua là 151 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty là hơn 1,5 lần; tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản đạt 53% - tăng mạnh so với mức 43% hồi đầu năm. Theo đó, Văn Phú Invest hiện có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao nhất trong Top 10 doanh nghiệp bất động sản đi vay nhiều nhất, vượt qua các doanh nghiệp như DIC Corp (23%), Đất Xanh (18%), Vingroup (31%), Hà Đô (37%), Becamex IDC (39%) và Năm Bảy Bảy (40%).

Theo thuyết minh chi tiết, cơ cấu nợ vay bao gồm 3.800 tỷ đồng từ nguồn ngân hàng (với lãi suất từ 8-12%/năm), gần 1.800 tỷ đồng dư nợ trái phiếu và gần 650 tỷ đồng vay từ các đối tượng khác. Các ngân hàng chủ nợ lớn của VPI là VPBank, MBBank và Indovina Bank.Tài sản đảm bảo cho phần lớn các khoản vay là giá trị tồn kho bất động sản, cùng với khoảng 43 triệu cổ phiếu phổ thông của công ty và một số tài sản khác.

Trên sàn chứng khoán, cổ phiếu VPI đang giao dịch ở mức giá 57.800 đồng (kết phiên sáng 29/8).

Văn Phú - Invest đem dự án The Terra An Hưng bảo lãnh thanh toán cho công ty con

Trước đây, Văn Phú – Invest đã từng dùng dự án The Terra An Hưng để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 1.400 tỷ đồng bằng trái phiếu của doanh nghiệp.

Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (HoSE: VPI) vừa thông qua Nghị quyết về việc chủ trương thế chấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại Dự án tổ hợp Thương mại, Dịch vụ, Căn hộ cao cấp và Nhà ở thấp tầng thuộc lô đất TTDV 01 Khu đô thị mới An Hưng, phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội (tên thương mại là The Terra An Hưng) để bảo lãnh, bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của Công ty Cổ phần Union Success Việt Nam tại ngân hàng.

Văn Phú – Invest không công khai số tiền vay hay thông tin về ngân hàng cấp tín dụng cho doanh nghiệp.

Dự án thuộc Khu đô thị An Hưng có diện tích khoảng 3,5 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 3.945 tỷ đồng.

Quy mô dự án này gồm 3 tòa nhà hỗn hợp căn hộ và thương mại dịch vụ cao 45 tầng... Tổng số có 1330 căn hộ cao cấp và 166 lô liền kề và shophouse, cùng với đó là 8.125 m2 sàn dành cho trung tâm thương mại và văn phòng.

Dự án The Terra An Hưng.

Trước đây, Văn Phú – Invest đã từng đem quyền sử dụng đất, quyền tài sản phát sinh, tài sản hình thành trong tương lai từ dự án này để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 1.400 tỷ đồng bằng trái phiếu của doanh nghiệp.

Thành lập từ tháng 7/2008, Union Success Việt Nam là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư và biệt thự cao cấp, khách sạn 5 sao và khu ẩm thực chợ đêm tại xã Thủy Đường và xã Hòa Bình, huyện Thủy Nguyên, Tp. Hải Phòng.

Văn Phú – Invest đã nhận chuyển nhượng cổ phần của Union Success Việt Nam từ năm 2019, biến doanh nghiệp này thành công ty con của mình, sau nhiều lần nhận chuyển nhượng thì tới cuối quý II/2024 Văn Phú – Invest đã tăng tỉ lệ sở hữu tại doanh nghiệp này lên tới 98,16%.

Khối ngoại "quay xe" bán ròng hơn 300 tỷ đồng phiên đầu tuần, ngược dòng "gom" VIX, FPT

Trong phiên VnIndex tăng gần 5 điểm, khối ngoại trở lại trạng thái bán ròng với giá trị đạt 316 tỷ đồng trên toàn thị trường.

Trên HSX, khối ngoại mua ròng 224 tỷ đồng

VIX và FPT được khối ngoại mua nhiều với giá trị đạt 63 tỷ đồng và 52 tỷ đồng. Vị trí tiếp theo lần lượt là các mã VNM (37 tỷ đồng), BCM (18 tỷ đồng)...

Những mã được khối ngoại mua nhiều còn có VPI, HPG, BID, NHA, SIP...

Ngược lại, PDR và DCM bị bán nhiều với giá trị đạt 41 tỷ đồng và 38 tỷ đồng. Họ cũng bán nhiều các mã như MWG, DBC, VHM, CMG...

Trên HNX, khối ngoại bán ròng 74 tỷ đồng

Những mã bị bán nhiều trên HNX gồm có PVS (32 tỷ đồng), NTP (17 tỷ đồng), MBS (13 tỷ đồng), DTD (5 tỷ đồng)...

Ngược lại, họ mua nhiều các mã như IDC, PVI, VTZ, TVC...

Trên UPCoM, khối ngoại bán ròng 18 tỷ đồng

Những mã bị bán nhiều gồm có LTG (7 tỷ đồng), MCH ( 5 tỷ đồng), QNS (4 tỷ đồng)...

Ngược lại, họ mua nhiều các mã như MIC, CSI, BMS...

Chứng khoán Tuần 22-26/07/2024: Tăng trong thận trọng

Tâm lý thận trọng vẫn còn hiện diện trên thị trường dù VN-Index đã phục hồi khá tốt trong các phiên gần đây. Khi khối lượng giao dịch bắt đầu suy yếu kể từ đợt giảm mạnh của chỉ số vào giữa tháng 7/2024 cho thấy dòng tiền đang có dấu hiệu rút khỏi thị trường. Tuy nhiên, việc khối ngoại mua ròng trở lại sau giai đoạn bán ròng liên tục vừa qua sẽ khiến cho triển vọng sắp tới bớt bi quan hơn.

I. THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM TUẦN 22-26/07/2024

Giao dịch: Các chỉ số chính hồi phục tích cực trong phiên cuối tuần. Kết phiên, VN-Index tăng 0.72%, lên mức 1,242.11 điểm; HNX-Index tăng 0.6%, đạt mức 236.66 điểm. Xét cho cả tuần, VN-Index giảm tổng cộng 22.67 điểm (-1.79%), HNX-Index giảm 3.86 điểm (-1.60%).

Thị trường trải qua thêm một tuần giảm điểm trong bối cảnh dòng tiền suy yếu. Khối lượng giao dịch sụt giảm so với tuần trước và thấp hơn trung bình 20 tuần. Tuy vậy, sự hồi phục vào cuối tuần đã phần nào giải tỏa tâm lý bi quan của nhà đầu tư sau một tuần giao dịch khó khăn. Kết phiên 26/07, VN-Index đóng cửa với mức tăng 8.92 điểm, tương đương 0.72%.

Xét về mức độ đóng góp, MSN, FPT là những mã có tác động tích cực nhất đến VN-Index hôm nay khi mỗi cổ phiếu góp hơn 1 điểm tăng. BCM cũng giao dịch khởi sắc giúp chỉ số tăng thêm gần 1 điểm. Ở chiều ngược lại, LPB, VRE và NVL là những mã có tác động tiêu cực nhất khi lấy đi tổng cộng gần 1 điểm của VN-Index.

Kết phiên giao dịch ngày 26/07/2024, thị trường hồi phục tích cực với sắc xanh lan tỏa ở hầu hết các nhóm ngành. Trong đó, ngành dịch vụ tư vấn, hỗ trợ là điểm sáng khi thể hiện sức bật tốt ngay từ đầu phiên, với đóng góp chủ yếu từ các cổ phiếu TV2 (+5.17%), TV4 (+0.71%), KPF (+2.33%) và INC tăng trần.

Nhóm công nghệ thông tin về đích thứ 2 khi có sự bứt phá mạnh vào phiên chiều, kết phiên tăng 2.56%. Công lớn thuộc về các cổ phiếu đầu ngành bao gồm FPT (+2.4%), CTR (+3.1%), CMG (+5.81%). Theo sau là các ngành bán buôn, thực phẩm - đồ uống, nông - lâm - ngư,… cũng có phiên giao dịch tích cực.

Ở chiều ngược lại, bán lẻ và sản phẩm cao su là 2 ngành duy nhất bị “bỏ rơi” khi không thể bật dậy thành công để thoát khỏi sắc đỏ.

Nhà đầu tư nước ngoài mua ròng nhẹ hơn 21 tỷ đồng trên cả hai sàn trong tuần này. Trong đó, khối ngoại mua ròng hơn 34 tỷ đồng trên sàn HOSE và bán ròng hơn 13 tỷ đồng trên sàn HNX.

Giá trị giao dịch NĐTNN của HOSE, HNX và UPCOM theo ngày. Đvt: Tỷ đồng

Giá trị giao dịch ròng theo mã cổ phiếu. Đvt: Tỷ đồng

Cổ phiếu tăng tiêu biểu trong tuần qua là VPI

VPI tăng 12.27%: VPI ghi nhận tuần giao dịch khởi sắc với mức tăng 12.27%. Cổ phiếu bật tăng mạnh 3/5 phiên với sự xuất hiện mẫu hình nến White Marubozu. Bên cạnh đó, khối lượng giao dịch đều nằm trên mức trung bình 20 ngày cho thấy tâm lý tích cực của nhà đầu tư. Tuy nhiên, chỉ báo Stochastic Oscillator đã cho tín hiệu bán trong vùng quá mua (overbought). Điều này cho thấy khả năng điều chỉnh sẽ tăng lên nếu chỉ báo rơi khỏi vùng này.

Cổ phiếu giảm giá mạnh trong tuần qua là QCG

QCG giảm 30.21%: QCG trải qua tuần giao dịch đầy bi quan khi liên tục giảm mạnh với sự xuất hiện của mẫu hình nến Falling Window. Bên cạnh đó, chỉ báo Stochastic Oscillator và MACD vẫn tiếp tục đi xuống sau khi cho tín hiệu bán. Điều này báo hiệu rủi ro điều chỉnh là vẫn còn.

II. THỐNG KÊ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN TUẦN QUA