Berita Keuangan 28 Oktober

Kanada – Apakah usia 50 adalah usia 25 yang baru?

Tidak, saya tidak berbicara tentang usia, meskipun saya akan sangat diuntungkan dari pandangan itu! Saya tahu saya akan menelan ludah pada panggilan Bank of Canada (BoC) hari Rabu dengan harga pasar yang tinggi untuk pemotongan 50 basis poin (bp). Tidak ada penyesalan dalam memiliki keyakinan bahwa risiko perlu dikelola ketika Bank memberikan pemotongan suku bunga yang secara historis selaras dengan periode darurat. Itu dapat mengondisikan warga Kanada untuk mengharapkan data yang meleset akan ditanggapi dengan respons moneter yang besar. Saya berharap ini akan dibahas dengan jelas dalam konferensi pers. Sayangnya, tidak demikian, dan hanya ada sedikit indikasi tentang di mana standar ditetapkan untuk 50 bps lagi pada bulan Desember.

Dalam siaran pers, minyak disebutkan dua kali, yang bukan hal yang umum. Minyak telah menjadi kontributor terhadap penurunan inflasi yang lebih besar dari yang diperkirakan, tetapi yang diperlukan hanyalah gangguan pasokan akibat peristiwa geopolitik untuk menyebabkan lonjakan. Jika demikian, apakah kita akan berasumsi bahwa semua taruhan akan dibatalkan pada penurunan suku bunga di masa mendatang? Tentu saja tidak.

Berikutnya adalah harga tempat tinggal, yang tercatat mengalami perlambatan. Tentu saja! Hal ini sangat dapat diperkirakan dan diamati. Dampak puncak dari kenaikan cepat suku bunga hipotek sudah terlihat di kaca spion. Dan, tindakan pemotongan suku bunga mengurangi tekanan pada biaya bunga hipotek, yang memiliki "referensi melingkar" ke dalam metrik inflasi. Hampir seperlima dari biaya tempat tinggal berasal dari input tunggal ini dan model telah memprediksi dengan tepat penurunan dorongan pertumbuhan ini.

Berikutnya disebutkan bahwa ukuran inti yang disukai Bank hanya di bawah 2,5%. Memo yang mengomunikasikan 2,5% merupakan ambang batas yang berarti, bukan titik tengah kisaran inflasi, pasti telah hilang. Bank juga tidak membuat perubahan signifikan pada pandangan mereka terhadap ekonomi atau metrik inflasi inti, kecuali pada mark-to-market di Q3.

Carolyn Rogers memberikan penjelasan yang paling jelas (dan paling transparan) — dengan keuntungan dari waktu dan lebih banyak data, pemotongan 50 bps mencerminkan keyakinan yang lebih besar bahwa inflasi akan bertahan di dekat 2%. Dengan demikian, normalisasi suku bunga yang lebih cepat diperlukan. Namun, logika ini secara otomatis mendukung setidaknya satu pemotongan 50 bps lagi pada bulan Desember, tanpa perkiraan Bank yang meleset jauh ke atas. Tidak mengherankan, pasar telah memperhitungkan sekitar dua pertiga dari perkiraan tersebut.

Normalisasi berarti kembali ke kisaran BoC untuk suku bunga netral, yang mereka perkirakan berada di antara 2,25% dan 3,25%. Titik tengah disebut sebagai target ideal. Sekarang, kisaran itu tidak statis. Kisaran itu direvisi secara berkala berdasarkan tren populasi dan produktivitas. Misalnya, perubahan target imigrasi yang baru-baru ini diumumkan pemerintah akan mengakibatkan penurunan kisaran karena dampak pasar tenaga kerja. Selain itu, kinerja produktivitas Kanada yang buruk terus-menerus memberikan alasan lebih lanjut untuk menurunkan kisaran tersebut. Namun, melakukan hal itu hanya akan berarti bahwa suku bunga kebijakan BoC semakin jauh dari netral daripada yang diyakini semula, argumen lain untuk beberapa pemotongan suku bunga 50 basis poin untuk mencapai normalisasi. Namun seperti yang terjadi saat ini, ini memerlukan pengembalian ke 2,75%, minimal. Tidak ada diskusi pada konferensi pers tentang kecepatan yang tepat, selain jika perkiraan BoC terpenuhi, suku bunga akan dipotong lagi.

Mari kita kembali ke dasar dan kembali fokus pada apa yang sebenarnya memotivasi pemangkasan suku bunga yang besar-besaran. Selama beberapa dekade, bank sentral menanamkan dalam benak masyarakat bahwa pendekatan terbaik dalam kebijakan moneter adalah:

Penyesuaian bertahap (dan transparan);

Keputusan mencerminkan lanskap ekonomi dan risiko berwawasan ke depan, umumnya dalam rentang 12 hingga 18 bulan.

Namun, itu adalah dunia sebelum pandemi ketika para bankir sentral memiliki keyakinan yang wajar pada model prakiraan dan hubungan historis. Sejak saat itu, komunikasi beralih ke fokus analis pada data terkini. Keyakinan membutuhkan bukti yang tak terbantahkan, alih-alih hanya sekitar 60% dari tren data.

Dapat dimengerti mengingat pandemi menciptakan lonjakan inflasi terus-menerus yang tidak dapat diprediksi oleh model. Guncangan terjadi secara bersamaan di sepanjang jalur permintaan dan penawaran. Sebagian besar model ekonomi makro memiliki kecanggihan yang lebih besar dalam memahami sisi permintaan persamaan, daripada sisi penawaran. Namun, di sini juga ada kegagalan besar. Misalnya, tingkat pengangguran biasanya memiliki rekam jejak yang bagus dalam memprediksi tekanan keuangan rumah tangga dan pola konsumen. Namun, tidak ada peluang untuk akurasi selama siklus pandemi yang menunjukkan penyimpangan historis saat tombol jeda ditekan pada pembayaran pinjaman dan rekening bank rumah tangga diisi kembali dengan transfer pemerintah dalam jumlah besar.

Hari-hari seperti itu sudah lama berlalu, dan pembelajaran serta kecanggihan model telah meluas, begitu pula pemahaman mereka yang mengandalkannya. Dengan tidak adanya faktor yang tidak biasa atau unik, seharusnya ada keyakinan yang lebih besar terhadap hasil prediksi model dan penilaian. Namun, bank sentral tetap fokus dan berkomunikasi pada data langsung untuk memengaruhi keputusan. Secara efektif, keputusan didasarkan pada fluktuasi data yang sebagian besar memberikan informasi untuk satu kuartal ke depan daripada jangka menengah. Ini bukan hanya fenomena Bank Kanada, tetapi tren bank sentral global.

Apa artinya ini dalam gambaran yang lebih besar? Salah satu hasilnya adalah peningkatan volatilitas suku bunga. Pergerakan 50, 75 atau 100 basis poin tidak lagi dicadangkan untuk saat-saat darurat "aduh!" di mana ada risiko tinggi terjadinya resesi. Siklus suku bunga dimulai lebih lambat, tetapi kemudian terkompresi, menciptakan lonjakan dan penurunan yang lebih besar, atau volatilitas.

Apakah itu hal yang buruk? Tidak dalam setiap aspek. Seperti yang dicatat oleh BoC, mereka ingin bertahan. Pergerakan suku bunga yang lebih besar bukanlah sinyal bahwa mereka mengetahui sesuatu yang tidak Anda ketahui. Itu adalah pengakuan bahwa mereka tertinggal karena itulah keadaan alami yang terjadi ketika penekanannya adalah pada perubahan data jangka pendek. Pada saat Anda melihat data, mengamati persistensi, Anda secara alami akan tertinggal. Bagaimanapun, data tersebut sudah melihat ke belakang. Namun setidaknya setelah kondisi ini diketahui, penyesuaiannya cepat untuk mencoba mencegah beban ekonomi yang lebih besar. Seperti yang dicatat oleh Gubernur BoC, kami mengambil langkah yang lebih besar karena inflasi kembali ke target 2%, dan ingin mempertahankannya di sana.

Namun, hal ini juga dapat melatih rumah tangga untuk mengembangkan psikologi "tumpukan". Warga Kanada tidak malu untuk berutang. Dan pasar perumahan memang olahraga, dengan tim yang dibentuk oleh pertumbuhan populasi dan pasokan yang tidak mencukupi dalam segmen-segmen utama, seperti pasar yang terpisah. Sejarah perumahan Kanada jelas: Kanada merespons dengan cepat pergerakan suku bunga. Dan kita baru saja keluar dari siklus permintaan terpendam yang panjang. Selain itu, pemerintah menambah bahan bakar ke pasar dengan perubahan kebijakan baru-baru ini yang akan memicu permintaan di antara pembeli pertama kali. Itu berarti akan ada dua saluran besar yang mengalir melalui pasar perumahan secara bersamaan, bahkan saat arus imigrasi disadap dengan pengumuman pemerintah baru-baru ini.

Akan ada pihak-pihak yang ingin "mengalahkan massa" dan mengamankan "kesepakatan" sebelum kombinasi langkah-langkah pemerintah dan suku bunga yang lebih rendah menciptakan gelombang permintaan yang berisiko mengubah berbagai pasar dari keseimbangan kembali ke pasar penjual. Namun, beberapa pihak akan dipaksa menunggu lebih lama, karena membutuhkan langkah-langkah pemerintah yang baru tersebut. Jadi, bagi mereka yang memperhatikan data terkini, beberapa bulan ke depan mungkin akan menghasilkan data perumahan yang mungkin terlihat seperti warga Kanada tidak terlalu menanggapi pemotongan suku bunga, tetapi saya yakin alam dan pengasuhan akan kembali berperan. Tahun 2025 dapat menunjukkan respons yang lebih kuat dalam permintaan perumahan karena kebijakan moneter dan pemerintah bertabrakan menjadi pukulan ganda untuk melepaskan permintaan yang terpendam.

Jika Bank Kanada akan memprioritaskan data jangka pendek terhadap pemangkasan suku bunga yang sangat besar, kita harus mempertimbangkan bahwa bank tersebut harus sama-sama tanggap terhadap perkembangan risiko. Hal ini dapat menyebabkan koreksi berlebihan pada suku bunga, turun terlalu dalam hanya untuk disesuaikan lagi pada sisi positifnya karena dorongan belanja rumah tangga muncul lebih tiba-tiba dibandingkan ketika suku bunga mengikuti siklus yang lebih bertahap. Demikian pula, hal ini dapat mengakibatkan kebijakan moneter yang lebih terbatas.

AS – Hitung Mundur Menuju Hari Pemilihan

Salah satu peristiwa global yang paling dinantikan pada tahun 2024 kini tinggal seminggu lagi. Sementara pasar keuangan dengan cemas menunggu hasil pemilihan presiden dan kongres AS, kita telah melihat imbal hasil obligasi pemerintah AS dan dolar AS naik ke level tertinggi dalam tiga bulan (Grafik 1). Kenaikan yang dimulai awal bulan ini awalnya dipicu oleh data ekonomi yang lebih kuat dari perkiraan, tetapi pergerakan terkini juga kemungkinan didorong oleh penyempitan jajak pendapat untuk pemilihan presiden AS. Mengingat bahwa pemilihan akan menentukan arah kebijakan fiskal ke depannya, dan dengan demikian kebijakan moneter, ketidakpastian terkait hasil kemungkinan akan tetap membebani pasar keuangan hingga 5 November.

Suku bunga yang tinggi terus meredam aktivitas pasar perumahan pada bulan September, karena penjualan rumah yang sudah ada turun ke level terendah sejak 2010! Permintaan juga kemungkinan tertahan sebagian oleh ekspektasi konsumen terhadap suku bunga yang lebih rendah ke depannya, dengan Ketua Federal Reserve Powell mengindikasikan bahwa suku bunga kemungkinan akan cenderung turun sepanjang tahun mendatang selama konferensi persnya bulan lalu. Penjualan rumah yang sudah ada kemungkinan akan tetap rendah dalam waktu dekat karena suku bunga hipotek kembali bergerak di atas 6½% pada bulan Oktober. Meskipun demikian, pasar perumahan diperkirakan akan mencair selama tahun mendatang karena Federal Reserve terus mengurangi biaya pinjaman.

Federal Reserve akan memasuki periode penghentian sementara sebelum keputusan suku bunga akhir pekan lalu, tanpa ada pembaruan lebih lanjut yang diharapkan hingga konferensi pers pascapertemuan Ketua Powell pada tanggal 7 November. Pejabat Fed yang kita dengar minggu lalu menyatakan bahwa kekuatan data ekonomi yang masuk akan menjamin kehati-hatian dalam keputusan kebijakan mendatang, tetapi semua pembicara mencatat bahwa lintasan suku bunga akan terus menurun. Harga pasar telah menarik kembali ekspektasi mereka untuk pemotongan suku bunga, tetapi sekarang disesuaikan dengan proyeksi median Federal Reserve dari Ringkasan Proyeksi Ekonomi September (Grafik 2).

Minggu ini akan ada banyak rilis data yang akan menjadi masukan utama bagi keputusan suku bunga Federal Reserve berikutnya. Estimasi awal untuk pertumbuhan PDB riil pada kuartal ketiga diharapkan menunjukkan ekonomi terus tumbuh dengan kecepatan yang kuat sebesar 3,0%. Sementara pertumbuhan lapangan kerja tetap solid pada kuartal ketiga, laporan lapangan kerja Oktober yang akan dirilis Jumat ini diharapkan menunjukkan perlambatan dalam penambahan lapangan kerja (125 ribu vs. 254 ribu pada September). Federal Reserve juga akan memantau rilis metrik inflasi pilihan mereka minggu ini, PCE inti, yang diharapkan menunjukkan penurunan moderat menjadi 2,6% pada September.

Dengan asumsi tidak ada kejutan dalam data yang masuk, Federal Reserve diperkirakan akan terus memangkas suku bunga dengan kecepatan 25 basis poin per pertemuan hingga akhir tahun. Pidato Ketua Powell pada tanggal 7 November akan dipantau secara ketat untuk mendapatkan arahan, meskipun pidato tersebut mungkin bersaing dengan hasil pemilu 2024 untuk menarik perhatian pasar keuangan. Cukuplah untuk mengatakan, pasar tidak akan kehilangan harapan akan perkembangan penting dalam beberapa minggu mendatang.

Semua mata tertuju pada data AS saat Fed kembali bersikap hawkish

Keputusan mengejutkan Federal Reserve pada bulan September untuk memangkas suku bunga lebih besar dari yang diharapkan sebesar 50 basis poin kini tampaknya hanya tinggal kenangan, karena para pembuat kebijakan sekali lagi melontarkan pernyataan bernada agresif.

Indikator ekonomi AS sejak pertemuan bulan September berada pada sisi yang kuat, termasuk laporan CPI, dengan pejabat Fed memperingatkan bahwa pemotongan 50 bps lagi tidak mungkin terjadi dalam waktu dekat. Perubahan mendadak dalam narasi dari 'pendaratan keras' menjadi 'pendaratan lunak', atau bahkan mungkin 'tanpa pendaratan', telah memicu pembalikan tajam dalam imbal hasil Treasury, yang pada gilirannya telah mendorong dolar AS lebih tinggi.

Dengan keputusan kebijakan Fed di bulan November yang semakin dekat, data minggu depan akan berfungsi sebagai pembaruan tepat waktu tentang kekuatan ekonomi AS serta inflasi.

Perlambatan, perlambatan apa?

Yang menjadi pembuka adalah indeks keyakinan konsumen Oktober dan lowongan kerja JOLTS untuk September pada hari Selasa. Namun, rilis data teratas tidak akan dimulai hingga hari Rabu saat estimasi pertama PDB kuartal ketiga akan dirilis.

Ekonomi AS diperkirakan tumbuh dengan tingkat tahunan sebesar 3,0% pada Q3, sama dengan laju pada Q2. Pertumbuhan ini tidak hanya di atas rata-rata, tetapi kejutan positif lebih mungkin terjadi daripada kejutan negatif karena model GDPNow dari Atlanta Fed memperkirakan sebesar 3,4%.

Data lain pada hari Rabu akan mencakup laporan ketenagakerjaan swasta ADP, yang akan memberikan gambaran awal mengenai pasar tenaga kerja, dan penjualan rumah yang tertunda.

Sorotan pada inflasi PCE setelah CPI beragam

Baik ukuran inflasi CPI maupun PCE menunjukkan perbedaan antara pembacaan utama dan inti. Indeks harga PCE inti, yang menjadi pertimbangan utama Fed dalam pengambilan keputusannya, naik ke 2,7% y/y pada bulan Agustus meskipun PCE utama turun ke 2,2%. Kemungkinan besar kedua angka tersebut tetap tidak berubah pada bulan September atau turun sedikit. Oleh karena itu, angka inflasi mungkin tidak terlalu membantu Fed atau investor.

Meski demikian, angka pendapatan dan konsumsi pribadi yang akan dirilis pada hari yang sama akan memberikan petunjuk tambahan bagi para pembuat kebijakan, sementara PHK Challenger bulan Oktober dan biaya ketenagakerjaan triwulanan juga akan diperhatikan.

Laporan NFP mungkin menjadi penentu

Akhirnya pada hari Jumat, sorotan minggu ini – laporan penggajian nonpertanian Oktober – akan mengemuka. Setelah kenaikan 254 ribu pada bulan September, diproyeksikan bahwa pasar tenaga kerja AS menciptakan 140 ribu pekerjaan baru pada bulan Oktober, menandakan perlambatan yang nyata. Meskipun demikian, tingkat pengangguran diperkirakan akan bertahan pada 4,1%, sementara pendapatan per jam rata-rata diperkirakan akan sedikit menurun dari 0,4% menjadi 0,3% b/b.

Yang juga penting adalah PMI manufaktur ISM, yang diperkirakan akan membaik dari 47,2 menjadi 47,6 pada bulan Oktober. Dengan Fed yang sekarang lebih khawatir tentang pasar tenaga kerja daripada inflasi, data penggajian yang rendah dapat mengubah nada kembali ke nada yang lebih dovish.

Bisakah dolar AS melanjutkan pemulihannya?

Selain itu, tanda-tanda bahwa ekonomi Amerika sedang melambat kemungkinan akan mendorong naiknya taruhan pasar untuk pemangkasan suku bunga berturut-turut dalam beberapa pertemuan berikutnya. Namun, jika pertumbuhan tetap kuat dan yang lebih penting, inflasi PCE menunjukkan adanya kekakuan, taruhan pemangkasan suku bunga mungkin akan mengalami pukulan lebih lanjut.

Saat ini, hanya satu pengurangan tambahan sebesar 25 bps yang sepenuhnya diperhitungkan untuk tahun 2024. Jika pemotongan suku bunga pada bulan November mulai diragukan, dolar AS dapat naik ke level tertinggi baru tetapi saham di Wall Street mungkin akan berada di bawah tekanan jual.

Namun, untuk yang terakhir, minggu pendapatan yang sibuk mungkin akan mempertahankan momentum positif jika hasil dari Microsoft, Apple dan Amazon.com tidak mengecewakan.

Bank Sentral Jepang diperkirakan akan tetap pada kebijakannya

Tahun 2024 merupakan titik balik perjuangan Bank Jepang selama puluhan tahun melawan deflasi. BoJ menghentikan kebijakan pengendalian kurva imbal hasil, mengurangi separuh pembelian obligasi, dan menaikkan biaya pinjaman dua kali, sehingga mengakhiri kebijakan suku bunga negatif.

Namun, meskipun para pembuat kebijakan jelas berniat untuk melanjutkan normalisasi kebijakan moneter dan menaikkan suku bunga lebih tinggi lagi, inflasi tampaknya stabil di sekitar target BoJ sebesar 2,0%, sehingga mengurangi kebutuhan untuk pengetatan lebih lanjut. Komentar terbaru dari Gubernur Ueda dan anggota dewan lainnya menunjukkan kenaikan suku bunga tidak akan terjadi pada hari Kamis ketika Bank mengumumkan keputusannya pada bulan Oktober.

Namun, laporan prospek terkini dengan serangkaian proyeksi baru mengenai inflasi dan pertumbuhan seharusnya cukup memberi wawasan mengenai kemungkinan kenaikan suku bunga pada bulan Desember atau selama beberapa bulan pertama di tahun 2025.

Jika tidak ada tanda-tanda kenaikan suku bunga dalam waktu dekat, yen mungkin akan terus melemah terhadap dolar AS. Namun, pelemahan yen yang baru hanya akan mendorong para pembuat kebijakan untuk menaikkan suku bunga lebih cepat daripada nanti dan ini adalah risiko yang mungkin diabaikan oleh para investor.

Jadwal Jepang juga mencakup angka produksi industri awal dan angka penjualan eceran untuk bulan September, keduanya akan dirilis pada hari Kamis.

Euro menunggu PDB dan CPI kilat

Pola double top euro terhadap greenback tidak mengecewakan para penggemar analisis teknis dan pasangan mata uang ini baru-baru ini menyentuh level terendah 16 minggu, jatuh di bawah $1,08. Rilis minggu depan sepertinya tidak akan banyak membantu para investor.

Perkiraan kilat PDB yang dirilis pada hari Rabu diharapkan menunjukkan bahwa ekonomi Zona Euro tumbuh tipis hanya 0,2% kuartal ke kuartal pada kuartal ketiga. Pada hari Kamis, perhatian akan beralih ke pembacaan IHK kilat. Angka utama mungkin naik tipis dari 1,7% menjadi 1,9% tahun ke tahun pada bulan Oktober, tetapi ECB sudah memperkirakan peningkatan dalam beberapa bulan mendatang.

Meskipun demikian, data yang lebih baik dari perkiraan dapat memberikan sedikit kelegaan jangka pendek bagi euro setelah empat minggu berturut-turut mengalami kerugian. Atau, jika angkanya mengecewakan, investor pasti akan meningkatkan taruhan mereka terhadap pemangkasan suku bunga sebesar 50 bps oleh ECB pada bulan Desember.

Pound tampak goyah menjelang anggaran Inggris

Poundsterling juga tidak dalam kondisi terbaik akhir-akhir ini, meskipun Bank of England merupakan salah satu bank sentral yang paling agresif saat ini. Poundsterling telah kehilangan kendali pada level $1,30, dan mungkin akan ada penurunan lebih lanjut pada hari Rabu ketika Menteri Keuangan Inggris Rachel Reeves mengumumkan anggaran pertama pemerintahan Buruh yang baru.

Pers Inggris telah meliput anggaran secara berlebihan dan semua indikasi menunjukkan bahwa Reeves akan mengumumkan kenaikan pajak sebesar £40 miliar, yang akan menaikkan beban pajak ke tingkat tertinggi sejak tahun 1948. Meskipun ini mungkin bukan kabar baik bagi para pembayar pajak, para pembuat kebijakan BoE mungkin akan menyambutnya, karena kebijakan fiskal yang lebih ketat akan meredam permintaan dalam perekonomian, yang akan membuka jalan bagi penurunan suku bunga yang lebih cepat.

Pound berisiko merosot lebih jauh dari anggaran yang mengurangi defisit. Bahkan jika ada beberapa kebijakan yang mendorong pertumbuhan, kebijakan tersebut kemungkinan merupakan langkah jangka panjang dan tidak menghalangi pemangkasan suku bunga BoE. Namun, mungkin ada dukungan untuk pound sterling jika investor memperhatikan fakta bahwa pemerintah Inggris berfokus pada investasi jangka panjang dan menjaga defisit tetap terkendali daripada pada pemanis jangka pendek bagi pemilih yang mendorong peningkatan pinjaman.

CPI Australia menjadi pusat perhatian menjelang keputusan RBA

Akhirnya, para pedagang akan mencermati statistik CPI dari Australia pada hari Rabu karena Reserve Bank of Australia mempertahankan sikap netral terhadap suku bunga. Setelah naik sedikit di awal tahun, inflasi di Australia akhirnya mulai bergerak ke arah yang benar selama musim panas. Angka bulanan turun menjadi 2,6% y/y pada bulan Agustus, mencapai kisaran target RBA 2-3% untuk pertama kalinya sejak 2021.

Data triwulanan, yang dianggap lebih akurat, akan menjadi dasar pembahasan untuk rapat tanggal 5 November. Namun, meskipun ada kemajuan yang lebih baik dalam menurunkan inflasi, khususnya dalam ukuran rata-rata yang dipangkas dan tertimbang, RBA kemungkinan akan tetap berhati-hati untuk saat ini dan paling banter, memulai perdebatan tentang kapan harus mulai memangkas suku bunga.

Namun untuk dolar Australia, RBA yang agresif mungkin hanya akan membantu dolar Australia jika sentimen risiko pasar yang lebih luas tetap rapuh dan dolar AS tetap kuat. Selain data domestik, pedagang dolar Australia juga akan memantau PMI Oktober Tiongkok yang akan dirilis pada hari Kamis dan Jumat.

Banyak yang terkejut ketika Diona Teh Li Shian mengumumkan bahwa keluarganya akan mengurangi kepemilikannya di Public Bank Bhd (KL:PBB) menjadi 10% dalam lima tahun ke depan. Meskipun waktu pengumumannya tidak terduga, itu merupakan langkah strategis.

Hal ini secara efektif menjawab pertanyaan tentang bagaimana keluarga Teh akan mematuhi persyaratan Undang-Undang Jasa Keuangan 2013 (FSA), yang memiliki batasan pada kepemilikan saham perusahaan keluarga dan individu di lembaga keuangan. Hal ini juga mengakhiri spekulasi apa pun atas kepemilikan saham pemegang saham terbesar bank tersebut.

Almarhum ayah Diona, Tan Sri Teh Hong Piow, memiliki 23,41% saham di Public Bank yang bernilai lebih dari RM20 miliar. Blok saham tersebut dimiliki melalui Consolidated Teh Holdings Sdn Bhd dan harta warisan almarhum Teh.

Bahkan sebelum Teh meninggal dunia, selalu ada pertanyaan tentang siapa yang akan menggantikannya dan apa yang akan terjadi dengan sahamnya di bank yang didirikannya.

Faktanya, sejak 2013, saat FSA mulai berlaku, Bank Negara Malaysia telah memperjelas bahwa kepemilikan saham di bank dibatasi hingga 20% untuk lembaga dan tidak lebih dari 10% untuk individu.

Pengecualian terhadap aturan tersebut adalah individu yang memiliki lebih dari 10% saham sebelum FSA mulai berlaku berdasarkan pendirian lembaga keuangan tersebut. Selain Teh, orang lain yang termasuk dalam kategori ini adalah Tan Sri Azman Hashim dari AMMB Holdings Bhd dan perokok cerutu Tan Sri Quek Leng Chan dari Hong Leong Bank Bhd (KL:HLBB).

Ketiganya dikenal sebagai petinggi sektor perbankan lokal yang berhasil memimpin lembaga keuangan mereka melewati empat resesi sejak tahun 1980-an dan satu konsolidasi perbankan besar pada tahun 1999/2000.

Mereka diizinkan untuk mempertahankan saham mereka dan diberi pengecualian dalam apa yang dikenal sebagai "aturan kakek". Namun, aturan tersebut hanya berlaku untuk mereka dan tidak berlaku untuk anak-anak atau penerus mereka.

Azman memiliki 11,8% di AmBank sementara Quek memegang 64,5% di Hong Leong Bank melalui Hong Leong Financial Group Bhd.

Pengungkapan keluarga Teh dapat menjadi contoh bagi taruhan yang dipegang Azman dan Quek, yang harus memastikan penerus mereka mematuhi FSA.

Dari keduanya, AmBank tidak terlalu bermasalah karena saham Azman hanya 1,8% di atas ambang batas 10%. Yang perlu dilakukannya adalah meminta persetujuan Bank Negara untuk mempertahankan sahamnya di 10% dan menjual kelebihannya. Atau, sahamnya dapat menjadi blok merger bagi siapa pun yang berminat.

Sedangkan untuk Quek, saham keluarga bisa naik hingga 20% karena sahamnya dipegang oleh HLFG, yang merupakan sebuah lembaga. Namun, sulit bagi HLFG untuk memangkas sahamnya di bank tersebut kecuali jika terjadi merger, yang tidak asing lagi bagi Hong Leong Bank. Pada tahun 2014, sebuah laporan penelitian memasangkan Hong Leong Bank dengan Public Bank dengan alasan bahwa Hong Leong Bank menginginkan platform yang lebih besar dan Public Bank dapat mengalami masalah suksesi.

Uji kelayakan dan kepatutan Bank Negara

Kembali ke Public Bank, mampu mempertahankan 10% saham dapat berarti banyak bagi keluarga Teh karena bank tersebut didirikan oleh ayah mereka. Dan setiap anggota keluarga atau perwakilan mereka dapat mengajukan diri menjadi anggota dewan asalkan Bank Negara memberikan persetujuannya. Hal ini dapat dilihat di RHB Bank Bhd di mana OSK Holdings Bhd memiliki 10,3% saham dan ketua eksekutifnya Tan Sri Ong Leong Huat duduk di dewan.

Kepemilikan 10% di sebuah bank menunjukkan kekuatan yang lebih besar daripada yang terlihat. Kepemilikan tersebut dapat menghalangi atau memfasilitasi potensi pengambilalihan. Hal ini karena dalam penggabungan antar lembaga keuangan, satu bank mengambil alih bank lain melalui akuisisi aset dan kewajiban. Kenyataannya, tidak ada yang namanya penggabungan yang setara.

Berdasarkan metode akuisisi aset dan kewajiban, skema tersebut mensyaratkan persetujuan pemegang saham sebesar 75% dan tidak lebih dari 10% yang menentangnya, yang berarti blok 10% dapat menjadi hambatan bagi pengambilalihan. Jadi, meskipun sahamnya mungkin kecil, hal itu berarti dalam sebuah bank, terutama jika disertai dengan perwakilan dewan, yang berarti bahwa entitas dan perwakilannya telah lulus uji "fit and proper" Bank Negara.

Tetapi bunga 10% itu juga bisa jadi tidak berarti apa-apa.

Bank-bank diatur dengan ketat dan bank sentral mengawasi ketat perubahan dewan direksi karena tidak memungkinkan bank-bank tersebut bangkrut. Aturan-aturan tersebut menjadi lebih ketat setelah krisis mata uang Asia tahun 1998. Sebagai penghargaan bagi Bank Negara, mereka telah memastikan bahwa sistem perbankan tidak terancam risiko sistemik sebagai akibat dari kegagalan bank mana pun saat itu.

Sejak tahun 2000, terdapat beberapa contoh pihak yang memiliki saham lebih dari 10% namun tetap mengalami kesulitan untuk mengendalikan bank karena pemegang sahamnya tidak lulus uji kelayakan dan kepatutan.

Pada tahun 2005, ketika UBG Group of Sarawak menjadi pemegang saham utama di RHB Capital Bhd, yang saat itu mengendalikan RHB Bank, Datuk Seri Sulaiman Abdul Rahman Abdul Taib harus menunggu delapan bulan sebelum bank sentral memberinya lampu hijau untuk menjadi anggota dewan RHB Capital. Tahun berikutnya, Sulaiman mengundurkan diri dan UBG kemudian menjual sahamnya di bank tersebut.

Pada tahun 2007, Primus Pacific Partners dari Hong Kong membeli 20,2% saham EON Capital Bhd dengan harga premium. Tiga tahun kemudian, terjadi pertikaian di ruang rapat, dengan masuknya Hong Leong Bank untuk mengakuisisi EON Bank.

Akhirnya, Hong Leong Bank mengambil alih EON Bank, dan persetujuan dari bank sentral relatif lebih cepat dari biasanya.

Aabar Investment PJS memegang 25% saham di RHB Capital (yang saat itu merupakan perusahaan induk RHB Bank) pada tahun 2011. Lembaga investasi pemerintah Abu Dhabi tersebut ingin menjual blok sahamnya. Dalam langkah yang belum pernah terjadi sebelumnya, baik CIMB Group Holdings Bhd maupun Malayan Banking Bhd menerima persetujuan dari Bank Negara untuk bernegosiasi dengan Aabar.

Hal ini belum pernah terjadi sebelumnya karena Bank Negara tidak mengizinkan perang penawaran untuk bank mana pun. Kesepakatan itu akhirnya dibatalkan dan Aabar menjual sahamnya di RHB Bank pada tahun 2019.

Dalam lima tahun ke depan, keluarga mendiang Teh akan menjual sekitar 13,4% saham bank kepada karyawan, direktur, dan pemegang saham melalui penawaran penjualan terbatas. Hal ini akan menyebabkan kelebihan saham Public Bank dalam jangka pendek tetapi akan baik untuk bank dalam jangka panjang.

Ciri khas Public Bank adalah pemberian pinjaman yang konservatif, waralaba ritel yang kuat dengan banyak pengikut di kalangan usaha kecil dan menengah, serta sekelompok pemegang saham yang stabil dengan keinginan untuk mendapatkan dividen yang konsisten. Dan dengan keluarga Teh yang berkomitmen untuk mempertahankan 10% saham, masa depan bank tetap solid, meskipun spekulasi tentang kemungkinan merger dengan bank lain tidak mungkin hilang.

Sumber: Pasar tepi

Revolusi hijau yang sangat dibutuhkan dalam produksi semen

Semen merupakan material penting di dunia modern saat ini. Semen digunakan untuk membangun rumah, kantor, jembatan, bendungan, jalan, dan trotoar. Setiap tahun, kita memproduksi lebih dari empat miliar ton semen secara global dari sekitar 4.000 pabrik, menghasilkan 30 miliar ton beton, yang merupakan aplikasi paling umum.

Namun, produksi semen merupakan salah satu penyebab utama emisi karbon. Produksi semen bertanggung jawab atas 7% emisi global. Jika industri semen adalah sebuah negara, maka industri ini akan menempati peringkat keempat sebagai penghasil emisi terbesar, setara dengan Rusia dan hanya berada di bawah China, AS, dan India.

Emisi dari semen hampir setara dengan emisi dari industri baja. Hal ini menjadikan semen dan baja sebagai sektor industri yang paling banyak menghasilkan polusi. Tidak seperti baja, yang teknologinya dapat mengubah proses produksi secara mendasar dan menghilangkan hampir semua emisi, produksi semen pada dasarnya membutuhkan banyak CO2. Transformasi kimiawi bahan mentah menjadi semen mengeluarkan CO2 dan tidak ada cara lain untuk menghindarinya, dengan 'emisi proses' ini mencapai 60% dari total emisi. Sisanya, 40% berasal dari suhu tinggi yang dibutuhkan (sekitar 1450°C), yang biasanya dicapai dengan membakar batu bara atau sampah plastik.

Jadi, apa yang dapat dilakukan perusahaan semen untuk mengurangi emisi, dan berapa biayanya? Untungnya, ada solusinya. Mereka dapat menangkap dan menyimpan CO2 secara permanen atau beralih ke sumber pemanas yang lebih berkelanjutan. Kami akan membahas kasus bisnis ini dalam artikel ini.

Menurut Badan Energi Internasional, produksi semen akan meningkat sebesar 17% pada tahun 2050 berdasarkan kebijakan saat ini. Bahkan dalam skenario Ekonomi Nol Bersih, tingkat produksi tetap mendekati tingkat saat ini, yang menyoroti fakta bahwa semen dan beton akan terus berperan sebagai bahan bangunan penting saat ini.

Pada gilirannya, kami hanya menjajaki cara-cara untuk membuat produksi semen dan beton lebih ramah lingkungan dalam artikel ini. Untuk saat ini, kami tidak akan membahas cara-cara untuk mengurangi permintaan semen, misalnya dengan mengganti beton dengan kayu pada bangunan atau mengoptimalkan desain bangunan.

CCS: Pentingnya Penangkapan dan Penyimpanan Karbon

Penerapan penangkapan dan penyimpanan karbon (CCS) tidak dapat dihindari tanpa tersedianya teknologi baru yang dapat mengubah proses kimia pembuatan semen secara mendasar. Oleh karena itu, CCS merupakan bagian integral dari setiap skenario dekarbonisasi untuk sektor ini dan dapat diterapkan pada proses dan emisi pemanasan.

Berdasarkan asumsi dan perhitungan kami, CCS dapat mengurangi emisi semen hingga sekitar 85%, yang merupakan pencapaian besar. Selain itu, CCS juga sedikit meningkatkan biaya produksi semen – sekitar 10% dalam kasus referensi kami, di mana CO2 dapat diangkut melalui jaringan pipa dan disimpan dalam jarak 150 km. Bagi banyak pabrik semen, CCS akan menjadi solusi dekarbonisasi yang paling berdampak dan hemat biaya.

Menangkap dan menyimpan emisi CO2, bersama dengan menggunakan bahan bakar pemanas yang lebih bersih, dapat mengurangi emisi secara signifikan, meskipun masing-masing memiliki biaya yang berbeda

Indikasi emisi dan biaya produksi klinker

Sumber: Penelitian ING

Mengapa CCS tidak akan menjadi solusi jangka pendek untuk setiap pabrik semen

Biaya penangkapan dan penyimpanan karbon bervariasi secara signifikan tergantung pada lokasi pabrik, dan fasilitas produksi semen sering kali tersebar di suatu negara atau wilayah.

Misalnya, Eropa memiliki sekitar 300 pabrik. Beberapa di antaranya terletak di dekat pantai, yang memungkinkan CO2 diangkut ke lokasi penyimpanan lepas pantai melalui jaringan pipa. Perhitungan kami mengasumsikan bahwa CO2 dapat diangkut 'dengan murah'. Kami berasumsi pengangkutan melalui jaringan pipa ke lokasi penyimpanan lepas pantai dalam jarak maksimum 150 kilometer, yang memungkinkan bagi negara-negara seperti Norwegia, Inggris, dan Belanda. Saat ini, jaringan pipa CO2 sedang dikembangkan di klaster industri utama di negara-negara ini, yang memungkinkan pabrik semen di area ini memperoleh keuntungan dari biaya transportasi yang lebih rendah. Lokasi-lokasi ini kemungkinan akan menjadi yang pertama menerapkan teknologi CCS.

Banyak pabrik yang berlokasi di pedalaman – jauh dari kawasan industri dengan jaringan pipa CO2, tetapi dekat sungai, sehingga CO2 dapat diangkut dengan kapal. Akan tetapi, metode ini jauh lebih mahal, terutama untuk jarak hingga 500 kilometer. Lokasi-lokasi ini juga dapat menerapkan teknologi CCS setelah ada pelabuhan yang tersedia tempat kapal dapat membongkar muatan CO2 mereka.

Selain itu, ada pabrik semen yang terletak jauh di pedalaman, tanpa opsi yang memungkinkan untuk pengangkutan CO2 melalui jaringan pipa atau kapal, bahkan di masa mendatang. Dalam kasus seperti itu, CO2 dapat diangkut dengan truk, tetapi ini akan semakin meningkatkan biaya dan emisi karbon karena menciptakan banyak pergerakan truk. CCS tidak akan diterapkan dengan mudah atau cepat di lokasi-lokasi ini.

Secara keseluruhan, biaya untuk menangkap, mengangkut, dan menyimpan satu ton karbon dari produksi semen berkisar antara 50 euro hingga 200 euro, tergantung pada lokasi lokasi dan moda transportasi (biaya rendah untuk jaringan pipa, biaya tinggi untuk kapal).

Mengganti sumber pemanas

Hidrogen hijau sangat ampuh – namun juga terlalu mahal dan berharga

Menggunakan hidrogen sebagai bahan bakar adalah salah satu cara untuk mencapai suhu tinggi yang diperlukan untuk produksi semen. Secara teori, hidrogen hijau dapat menggantikan batu bara dan limbah sebagai sumber pemanas. Meskipun ini tidak akan mengurangi emisi proses (CCS diperlukan untuk ini), ini akan mengurangi emisi semen secara keseluruhan hingga sepertiga karena proses pemanasan itu sendiri tidak akan mengeluarkan CO2.

Namun, ada beberapa kelemahan signifikan dalam penggunaan hidrogen hijau dalam industri semen. Saat ini, biaya produksi semen akan naik hampir dua kali lipat. Teknologi ini masih belum teruji, dan tidak ada cukup hidrogen hijau yang tersedia dalam waktu dekat untuk memenuhi permintaan energi industri yang besar.

Selain itu, hidrogen hijau merupakan sumber daya yang sangat berharga yang dapat digunakan secara lebih efektif untuk mendekarbonisasi sektor lain. Dalam industri seperti pembuatan baja, pengiriman, dan penerbangan, hidrogen hijau berpotensi mengubah proses yang intensif karbon menjadi operasi bebas fosil. Misalnya, hidrogen hijau dapat digunakan untuk memproduksi bahan bakar sintetis untuk kapal, pesawat terbang, dan truk, atau untuk menghilangkan batu bara dalam produksi baja.

Aplikasi hidrogen hijau ini jauh lebih transformatif daripada sekadar mengganti bahan bakar fosil sambil membiarkan proses pembuatan semen tidak berubah. Akibatnya, industri lain cenderung membayar harga yang lebih tinggi untuk hidrogen hijau. Oleh karena itu, kami yakin bahwa hidrogen akan berkembang lebih cepat di sektor lain yang membutuhkan banyak energi.

Langkah kecil, dampak besar; peningkatan marjinal itu penting

Sejauh ini, kami telah menjajaki solusi paling radikal untuk mengurangi emisi. Untungnya, ada juga langkah-langkah yang lebih kecil dan bertahap yang dapat membuat perbedaan. Meskipun langkah-langkah ini mungkin tidak mengurangi emisi hingga puluhan persen di setiap pabrik, penerapannya secara luas di semua pabrik dapat berdampak signifikan pada total emisi sektor tersebut. Tentu saja, langkah-langkah ini tidak menghilangkan kebutuhan untuk menangkap dan menyimpan karbon – tetapi langkah-langkah ini membatasi sejauh mana CCS diperlukan.

Proses pembuatan semen hampir tidak berubah sejak pertama kali dikembangkan, kecuali peningkatan efisiensi energi. Tungku semen tradisional telah mencapai efisiensi energi lebih dari 60% dan tidak mungkin melakukan peningkatan yang signifikan, tetapi pada tingkat pabrik mungkin ada ruang untuk perbaikan. Keuntungan yang lebih besar dapat diperoleh dengan menggunakan panas sisa dalam proses industri lainnya, atau untuk memanaskan rumah dengan membangun jaringan pemanas.

Menggunakan lebih sedikit klinker

Semen Portland adalah semen yang paling banyak digunakan dan memiliki kandungan klinker sebesar 95%. Klinker dapat digantikan sebagian dengan bahan tambahan yang mengandung semen, seperti abu terbang dari pembangkit listrik tenaga batu bara dan terak tanur tinggi dari pembuatan baja. Penggantian ini mengurangi rasio klinker, mengurangi penggunaan energi dan menghindari sebagian emisi yang melekat pada produksi klinker. Namun, seiring dengan sektor listrik dan baja di Eropa yang mulai meninggalkan batu bara, bahan baku alternatif ini akan semakin sulit diperoleh.

Pengolahan bersama biomassa

Produk dan limbah batu bara merupakan bahan bakar yang paling umum untuk menghasilkan panas proses dalam produksi semen. Biomassa juga dapat digunakan untuk pembakaran bersama, meskipun secara teknis sulit untuk menggantikannya secara penuh karena nilai kalori yang lebih rendah dari sebagian besar bahan organik. Biomassa yang bersumber secara berkelanjutan dianggap sebagai bahan bakar tanpa emisi berdasarkan pedoman saat ini, sehingga mengurangi jejak karbon semen. Namun, di sini juga, seperti halnya hidrogen hijau, biomassa dapat menambah nilai lebih dalam penghijauan sektor-sektor lain yang membutuhkan banyak energi. Jadi, saat kita bergerak menuju ekonomi nol-bersih, kami memperkirakan penggunaannya dalam industri semen akan dibatasi oleh permintaan yang tinggi di sektor-sektor lain.

Menerapkan prinsip ekonomi sirkular

Mengadopsi prinsip ekonomi sirkular dapat mengurangi permintaan semen secara signifikan. Ini termasuk mengoptimalkan desain struktural untuk menggunakan lebih sedikit beton, menciptakan infrastruktur yang dapat dengan mudah dibongkar untuk digunakan kembali dan didaur ulang, dan mengganti beton dengan bahan tanpa CO2 seperti kayu. Topik yang penting dan menarik – tetapi tidak akan kita bahas dalam artikel ini karena fokusnya adalah pada penghijauan produksi semen.

Beton ramah lingkungan – mengubah semen menjadi penyerap karbon

Sementara reaksi kimia semen secara inheren menghasilkan CO2, reaksi yang sama juga dapat digunakan dalam urutan terbalik untuk menyimpan CO2 dalam beton, produk akhir utama semen. Penyuntikan CO2 selama produksi beton melibatkan pemasukan CO2 yang ditangkap ke dalam campuran beton. Proses kimia ini secara permanen menanamkan CO2 dalam beton.

Perusahaan seperti CarbonCure mampu menyimpan hingga 18 kilogram CO2 per meter kubik beton. Jumlah ini masih merupakan sebagian kecil dari 350 kilogram CO2 yang dihasilkan dari penggunaan semen murni dalam beton (tergantung pada jenis semen dan campuran beton, emisi berkisar antara 250 hingga 400 kilogram). Namun, angka ini turun menjadi sekitar 50 kilogram CO2 jika CO2 ditangkap dan disimpan selama produksi semen.

Jadi, penyuntikan CO2 dalam beton, bersama dengan CCS dalam produksi semen, dapat memberikan solusi baru dan kemungkinan semen dan beton netral karbon di masa mendatang. Emisi yang tersisa dapat diimbangi dalam pasar karbon sukarela (32 kilogram CO2 per ton beton dalam contoh kami).

Strategi menuju beton netral karbon

Dampak indikatif dari langkah-langkah pengurangan CO2 dalam kilogram CO2 per ton beton

Sumber: Penelitian ING

Industri semen masih harus menempuh jalan panjang untuk mencapai netralitas karbon, dan baik injeksi CO2 maupun CCS menghadapi tantangan yang signifikan. Teknologi ini masih dalam tahap awal dan membutuhkan biaya tinggi – jika memang tersedia.

Inovasi dalam rantai pasokan semen dan penelitian lebih lanjut sangat penting untuk memastikan bahwa beton yang disuntik CO2 memenuhi standar dan kode bangunan setempat. Proyek percontohan dapat membantu membangun kasus bisnis untuk beton netral karbon, membuatnya dapat ditingkatkan dan hemat biaya. Saat ini, permintaan bukanlah masalah; pengembang dan investor terkemuka bersedia membuat bangunan dengan emisi nol dan membayar premi untuk itu, terutama di pasar kelas atas. Dan para pembuat kebijakan perlu memenuhi target emisi mereka, yang sebagian besarnya adalah semen. Hal ini memberi tekanan pada produsen semen dan pembuat kebijakan untuk menghijaukan industri ini di setiap lokasi.

Lampiran: penjelasan teknologi semen oleh seorang ekonom

Produksi semen dimulai dengan persiapan bahan baku – batu kapur, kerikil, dan tanah liat, yang kemudian digiling menjadi bubuk halus. Klinker semen kemudian diproduksi dengan menambahkan batu kapur yang telah disiapkan ke dalam tanur semen pada suhu sekitar 1450 derajat Celsius. Hal ini memungkinkan terjadinya kalsinasi batu kapur menjadi semen dan CO2. CO2 dilepaskan ke atmosfer atau ditangkap dan disimpan secara permanen dengan CCS.

Produksi semen dengan dan tanpa CCS

Sumber: Penelitian ING

Asumsi ekonomi dijelaskan

Biaya dihitung dari perspektif Eropa Barat Laut dan berdasarkan pada banyak asumsi ekonomi dan kimia. Kami mencantumkan asumsi ekonomi utama kami di sini: harga gas €35/MWh, harga listrik €85/MWh, harga karbon €65/ton dengan harga karbon penuh (tanpa tunjangan gratis), dan harga batu bara €110/ton.

Kami telah menerapkan biaya teknologi sebesar €21/ton/tahun untuk tanur semen yang beroperasi 95% dari waktu (faktor kapasitas). CO2 ditangkap dan diangkut melalui jaringan pipa sepanjang 150 kilometer untuk disimpan secara permanen di ladang minyak atau gas lepas pantai yang kosong. Kami telah mengasumsikan total biaya untuk menangkap, mengangkut, dan menyimpan CO2 sebesar €100/ton dan tingkat penangkapan CCS ditetapkan sebesar 85%.

Kami menggunakan elektroliser alkali buatan Barat yang harganya sekitar 1.000€/kW dan beroperasi dengan efisiensi 70% serta tingkat kapasitas 70%. Hasilnya, biaya hidrogen hijau sekitar €5/kg dengan harga listrik €85/MWh.

Dalam praktiknya, semua variabel input ini menunjukkan variasi yang cukup besar yang menghasilkan berbagai macam hasil untuk setiap teknologi. Kami memilih untuk menyajikan estimasi titik karena estimasi tersebut sering kali menangkap wawasan utama dengan lebih baik daripada rentang yang luas. Anggap angka-angka ini sebagai hasil indikatif yang akan bervariasi dalam proyek waktu nyata.

Catatan ini merupakan bagian dari rangkaian berkelanjutan yang membahas tentang penghijauan sektor-sektor yang sulit dikurangi. Temukan informasi terkini kami tentang industri baja , plastik , penerbangan , dan perkapalan di sini.

Ada sudut khusus dalam pembuatan kesepakatan yang diam-diam merambah pasar real estat komersial yang sedang terpuruk.

Ini melibatkan pembelian gedung-gedung dengan jejak karbon besar dan investasi dalam renovasi ramah lingkungan. Manajer aset yang diwawancarai Bloomberg berbicara tentang menggandakan uang klien mereka hanya dalam beberapa tahun dengan merenovasi gedung-gedung tua, menambahkan 20% dari sewa dan kemudian menguangkan keuntungan saat dijual.

Sebagai model investasi real estat, model ini benar-benar “tak tertahankan,” kata Paul White, yang mengelola dana khusus untuk Hines, pengembang berbasis di Houston dengan aset lebih dari US$90 miliar.

Banyak investor yang diwawancarai Bloomberg mengatakan bahwa mereka berencana untuk sangat bergantung pada pasar utang untuk memperkuat pengaruh finansial mereka, sehingga meningkatkan risiko taruhan tersebut. Dan analis yang memantau pasar memperingatkan tentang meningkatnya belanja modal, serta kurangnya tenaga kerja terampil yang dapat memicu pertumbuhan upah dan secara signifikan meningkatkan biaya renovasi.

Namun spekulasi mengenai renovasi ramah lingkungan menunjukkan secercah optimisme di pasar yang belum lama ini terpukul oleh lonjakan suku bunga pascapandemi dan tingkat hunian yang tidak stabil. MSCI Inc mengatakan indeksnya menunjukkan bahwa harga properti komersial turun sekitar 14% di Eropa antara Maret 2020 dan Juni 2024.

Kini, gelombang baru regulasi lingkungan dan preferensi penyewa membuat semakin banyak pengelola dana CRE berupaya memanfaatkan momen ini untuk mendapatkan keuntungan.

Arahan Kinerja Energi Bangunan Eropa yang telah direvisi mulai berlaku tahun ini, dan pemilik gedung memiliki waktu hingga akhir dekade ini untuk memangkas emisi gas rumah kaca setidaknya 60% dari level tahun 2015. Pemilik gedung-gedung tua berisiko mengalami penurunan nilai yang signifikan, dengan pengacara yang memberi nasihat kepada industri memperingatkan tentang biaya perbaikan yang "besar" di masa mendatang.

Menurut Sven Bienert, pimpinan proyek di Carbon Risk Real Estate Monitor, yang membantu sektor real estate mengatasi emisi, pemilik tanah yang menunggu terlalu lama akan menghadapi tagihan yang lebih besar di kemudian hari. Ia juga mengatakan banyak bank masih belum menyadari seberapa cepat nilai agunan pinjaman CRE mereka akan menyusut. Ini merupakan "risiko yang signifikan" pada neraca bank, kata Bienert.

Ada bukti bahwa beberapa pemilik properti lebih suka menutup mata daripada menyadari kerugian pada saat penjualan. Mereka "tidak mau menjual dan menanggung kerugian," menurut White, yang mengatakan itulah sebabnya Hines belum berhasil membeli properti sebanyak yang diinginkannya. Namun, pada akhirnya, pemilik properti "harus menerima kenyataan adanya peraturan baru," katanya.

Untuk saat ini, mengubah bangunan tua menjadi lebih hijau masih merupakan usaha khusus yang sebagian besar terbatas pada manajer investasi yang bersedia berspekulasi tentang risikonya. Manajer aset yang menciptakan dana yang menargetkan penghijauan properti komersial termasuk Galvanize Climate Solutions milik miliarder Tom Steyer, Fidelity International, Schroders Plc, dan Ardian SAS.

Taruhannya tinggi, dengan banyak properti menjadi sasaran. Di Eropa, sebanyak 80% pasar perkantoran dibangun lebih dari satu dekade lalu, sehingga menjadi ketinggalan zaman dan memerlukan renovasi ramah lingkungan, menurut analisis oleh Jones Lang LaSalle Inc.

Sebuah studi yang diterbitkan oleh Deepki, penyedia data keberlanjutan untuk pemilik dan investor real estat, menemukan bahwa lebih dari separuh manajer CRE Eropa sekarang memiliki aset terlantar yang setara dengan setidaknya 30% dari portofolio mereka karena aset tersebut tidak memenuhi standar hijau baru.

Pada saat yang sama, ada bukti bahwa semakin banyak orang yang ingin berinvestasi dalam mengubah bangunan tua menjadi real estat hijau. Dari manajer CRE yang disurvei, 87% "berencana untuk meningkatkan pembelian bangunan dengan kinerja energi yang buruk dengan tujuan untuk merenovasinya," kata Deepki dalam penelitian tersebut.

Schroders mengelola dana investasi senilai £460 juta (US$600 juta) yang difokuskan pada peningkatan keberlanjutan sekitar 40 properti komersial di Inggris. Manajer aset tersebut baru-baru ini mengubah gudang di Manchester menjadi bangunan dengan emisi karbon nol bersih, yang memungkinkannya mengenakan biaya sewa hingga 40% lebih tinggi daripada properti lama di kawasan yang sama. Schroder Real Estate Investment Trust mengatakan bahwa saat ini pihaknya mengincar premi sewa setinggi 30% di seluruh portofolio.

Coima, seorang manajer aset asal Italia, berencana untuk mengumpulkan €500 juta (US$540 juta) untuk dana yang katanya akan digunakan untuk membeli, merenovasi, menyewakan, dan menjual gedung perkantoran dan perumahan di Roma dan Milan. Fidelity International memiliki sepasang dana yang menargetkan gedung perkantoran dan logistik. Komite investasinya awalnya menolak keras biaya tinggi untuk membeli dan merenovasi gedung perkantoran di London, tetapi memberikan lampu hijau ketika Fidelity menegosiasikan harga yang bagus.

Investor institusional mulai memperhatikan hal ini. White mengatakan Hines telah menarik 35 dana pensiun dan investor lain untuk dana senilai €1,6 miliar yang didedikasikan untuk mengubah properti kumuh menjadi aset hijau. Pada saat Hines menutup dana tersebut pada tahun 2030, perusahaan berharap telah mengubah €1,6 miliar tersebut menjadi setidaknya €4 miliar, katanya.

"Biasanya kami menjual dengan cepat," kata White. "Kami dapat menjual gedung dalam waktu tiga hingga empat tahun."

Sementara itu, bank mungkin tidak mencerminkan risiko pinjaman real estat berwarna coklat pada pembukuan mereka.

Priscilla Le Priellec, kepala real estat, pinjaman terstruktur dan pengembangan di La Banque Postale, mengatakan timnya telah menolak pinjaman dengan alasan lingkungan hanya untuk melihat bisnisnya diserap oleh pesaing.

"Itu cukup dipertanyakan," katanya dalam sebuah wawancara.

Namun, mengabaikan risiko iklim kemungkinan akan menimbulkan masalah, terutama karena perusahaan asuransi akan menarik diri dari properti yang ternyata tidak siap, katanya. “Anda harus memastikan bahwa aset Anda dapat diasuransikan.”

BNP Paribas SA, bank terbesar di Uni Eropa berdasarkan aset, menjual sebuah gedung di Madrid tiga tahun lalu seharga €59 juta, diskon 40% saat itu dibandingkan dengan aset kelas A yang sebanding di area tersebut. Properti tersebut sekarang menjadi subjek proyek renovasi dari coklat menjadi hijau oleh firma ekuitas swasta Prancis Ardian.

Edmund Eggins, direktur pelaksana real estate di Ardian, mengatakan bahwa sebagai sebuah aset, gedung tersebut berada di jalur yang tepat untuk “menjadi tidak terpakai pada tahun 2030.”

Seorang juru bicara BNP Paribas menolak berkomentar.

Membalikkan properti, yang dikenal secara lokal sebagai Faro, memerlukan pembangunan kembali seluruh fasad kaca tunggal, serta mengganti semua pendingin udara dan ventilasi. Pipa baru akan mengurangi penggunaan air, sementara panel surya akan menghasilkan listrik dan panas yang bersih. Akhirnya, sekelompok 900 sensor tersembunyi akan terus memantau dan menyesuaikan kinerja bangunan untuk memastikan emisi tetap rendah.

Biaya yang diharapkan adalah €30 juta, atau sekitar setengah dari harga pembelian, kata Eggins. Ardian, yang sejauh ini telah menyelesaikan 70% pekerjaan, berencana untuk menyelesaikan proyek tersebut pada akhir tahun ini, setelah itu mereka menargetkan harga sewa antara 10% dan 20% di atas harga sewa rata-rata di area sekitar gedung.

Tujuannya adalah menjadikan Faro “bangunan tanpa karbon pertama di Spanyol,” kata Eggins.

Spencer Corkin, kepala strategi nilai tambah di perusahaan pengelola real estat AEW di Eropa, mengatakan bahwa "aset yang tidak efisien atau tidak patuh aturan berisiko menjadi usang secara fungsional dan tidak likuid."

Sisi sebaliknya, menurut White di Hines, adalah bahwa mereka yang berinvestasi sekarang akan menikmati gelombang pertumbuhan yang berkelanjutan.

“Tidak dapat dielakkan lagi bahwa permintaan akan ruang real estat yang berkelanjutan akan meningkat,” katanya.

Sumber: Pasar tepi

Pembangunan yang kurang berkelanjutan pasca 2008:

Suku bunga hipotek yang meningkat:

Biaya tinggi bagi pembangun dan pemilik rumah:

Meskipun ada tantangan ini, masih ada potensi untuk perbaikan. Bahkan, aktivitas pembangunan telah meningkat secara signifikan di beberapa kota, khususnya di sepanjang Sunbelt. Untuk wilayah lain, tarif yang lebih rendah akan memacu lebih banyak permintaan perumahan, yang dapat meningkatkan kepercayaan diri pembangun untuk meningkatkan volume konstruksi. Selain itu, upaya reformasi zonasi sedang berlangsung di lebih dari 100 kotamadya di seluruh AS, yang dapat membantu mengurangi biaya bagi pembangun1. Meskipun perlu waktu bagi pasokan untuk memenuhi permintaan, peningkatan terkini dalam aktivitas pembangunan rumah diperkirakan akan terus berlanjut.