Lãnh đạo nhóm bất động sản giao dịch trái chiều

Tổng Giám đốc MGR muốn bán gần 27% vốn

Ông Mai Nam Chương - Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc và đại diện pháp luật của CTCP Tập đoàn MGROUP (UPCoM: MGR) đã đăng ký bán gần 5.4 triệu cp MGR, tương đương 26.97% vốn của Công ty, trong thời gian từ 22/07-16/08/2024.

Nếu giao dịch thành công, tỷ lệ sở hữu của ông Chương tại MGR sẽ giảm từ 29.97% xuống còn 3% và không còn là cổ đông lớn của Công ty. Lý do thoái vốn được đưa ra là cơ cấu danh mục đầu tư. Lưu ý là giao dịch sẽ diễn ra ngoài hệ thống của sở giao dịch.

Trước động thái đăng ký thoái vốn mạnh của Tổng Giám đốc, giá cổ phiếu MGR trong phiên 18/07 giảm đến 9.09%, từ mức hơn 5,000 đồng/cp xuống còn 4,000 đồng/cp lúc kết phiên. Cũng trong phiên 18/07, thanh khoản cổ phiếu MGR đạt 11,000 cp, cao nhất kể từ đầu tháng 7 đến nay.

Việc ông Chương muốn bán cổ phiếu diễn ra không lâu sau khi MGR đổi địa chỉ trụ sở từ đường Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, quận 7, TPHCM sang số 44 Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, quận 1.

Trước đó, tại ĐHĐCĐ thường niên 2024 đầu tháng 5, MGR đã thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ 77.2% vốn đang nắm giữ tại công ty con CTCP Nam Hòa.

Theo thống kê từ VietstockFinance, 110 doanh nghiệp bất động sản (trên HOSE, HNX và UPCoM đã công bố BCTC) có tổng nợ vay tại thời điểm 31/12/2023 là hơn 241 ngàn tỷ đồng, tăng 13.8 ngàn tỷ đồng (tương ứng 6%) so với đầu năm.

Đvt: Tỷ đồng. Nguồn: VietstockFinance

Nhiều ông lớn chủ trương giảm nợ vay

Năm qua, các “ông lớn” chủ trương giảm nợ vay nhằm giảm áp lực từ đòn bẩy tài chính, nhất là dư nợ trái phiếu.

Cụ thể, trong số 20 doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay lớn nhất tại ngày 31/12/2023, có 9 đơn vị giảm so với đầu năm và 1 có dư nợ gần như đi ngang.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại 31/12/2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) tiếp tục dẫn đầu ngành về dư nợ vay, dù giá trị đã giảm 11% so với cuối năm 2022, còn 57.7 ngàn tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nợ vay vẫn là trái phiếu, nhưng đã giảm 13%, còn hơn 38.6 ngàn tỷ đồng.

Ngày 15/12/2023, Novaland thông báo việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD, giúp giảm áp lực cho tập đoàn này trong bối cảnh khó khăn chung.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác như Nhà Khang Điền , Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng , Tập đoàn Đất Xanh cũng có nợ vay giảm lần lượt 6%, 19% và 8%, về mức 6.3 ngàn tỷ đồng, 3.1 ngàn tỷ đồng và 5.3 ngàn tỷ đồng.

Đối với KDH, chiếm phần lớn là nợ ngân hàng với gần 4.9 ngàn tỷ đồng, gồm vay ngắn hạn VietinBank hơn 1 ngàn tỷ đồng, còn lại là khoản vay dài hạn tại OCB và được thế chấp bằng các dự án nhà ở đang triển khai.

Còn tại DIG và DXG, nợ giảm chủ yếu là nhờ dư nợ trái phiếu giảm đáng kể, gần 39% đối với DIG (còn hơn 1.1 ngàn tỷ đồng) và 36% đối với DXG (còn hơn 1.4 ngàn tỷ đồng).

Liên quan đến trái phiếu, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thành công đưa dư nợ trái phiếu về 0, qua đó giảm mạnh nợ vay ở mức 52% và 30%, về 3.7 ngàn tỷ đồng và 3.1 ngàn tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, vẫn còn nhiều “ông lớn” chọn gia tăng nợ vay. Điển hình là Vinhomes và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp . 2 đầu tàu lĩnh vực nhà ở thương mại và KCN đều tăng mạnh 57% và 24%, lên 56.7 ngàn tỷ đồng và 20 ngàn tỷ đồng.

Ngày 23/11/2023, VHM phát hành thành công 2 ngàn tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, mã VHMB2325004, kỳ hạn 2 năm, đáo hạn vào 23/11/2025. Lãi suất công bố là 12%/năm.

Nếu xét về mức tăng, dẫn đầu là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị VINAHUD , CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân và CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên .

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Nợ vay của VHD tăng mạnh do việc hợp nhất BCTC với các công ty con, còn nợ vay của HQC tăng chủ yếu do vay thêm từ bên liên quan. Cụ thể, HQC phát sinh khoản vay hơn 45 tỷ đồng từ Công ty TNHH Tập đoàn Hoàng Quân, vay thêm 3 tỷ đồng tại Agribank Thành Đô.

Còn theo BCTC của NTC, toàn bộ nợ vay là vay ngắn hạn tại Vietcombank để nộp thuế TNDN, thuế GTGT, trả cổ tức, trả lương thưởng và mua cổ phiếu.

Ở chiều ngược lại, có 5 doanh nghiệp đã thành công đưa dư nợ vay về 0, gồm CTCP Thế Kỷ 21 , CTCP Khu Công nghiệp Cao su Bình Long (UPCoM: MH3) và CTCP Thương mại và Đầu tư VI NA TA BA (HNX: VTJ).

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Các doanh nghiệp bất động sản trả lãi ra sao?

Dù có nhiều biến động về dư nợ, tổng số lãi vay đã trả trong năm 2023 của các doanh nghiệp bất động sản lại gần như đi ngang, điều này phản ánh phần nào lãi suất cho vay đã hạ nhiệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất điều hành năm qua giảm liên tục. Thống kê từ VietstockFinance cho thấy, tổng chi phí lãi vay của 110 doanh nghiệp năm 2023 là 11.4 ngàn tỷ đồng, giảm gần 1% so với năm trước.

Dù đứng thứ hai về số dư nợ, VHM lại vượt trội về số lãi vay đã trả trong năm với hơn 3 ngàn tỷ đồng, tăng 49%. Trong khi đó, NVL có dư nợ vay lớn nhất nhưng lại có tỷ lệ giảm nhiều nhất với 62%, còn 324 tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có chi phí lãi vay lớn nhất năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nếu tính toàn ngành bất động sản, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến ngày cuối tháng 11/2023 đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% so với cuối năm 2022.

Việc dư nợ vay doanh nghiệp bất động sản tăng 6% nhưng chi phí lãi vay lại gần như đi ngang diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tại Việt Nam có xu hướng giảm.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong năm 2023 có 4 lần hạ lãi suất điều hành, với mức giảm 50 điểm cơ bản ở một số lãi suất chủ chốt như lãi suất tái cấp vốn, lãi suất trên thị trường mở (kênh OMO) và 25 điểm cơ bản cho trần lãi suất huy động dưới 6 tháng.

Như vậy, đa số lãi suất điều hành đều đã giảm về tương đương giai đoạn 2020 - thời điểm NHNN thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19.

Phát biểu tại diễn đàn “Thị trường bất động sản năm 2024”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mong muốn các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động giảm đòn bẩy tài chính và hạn chế đầu tư dàn trải.

Theo ông Sinh, dư nợ tín dụng bất động sản tăng so với giai đoạn trước cho thấy nguồn tài chính đổ vào thị trường đã bắt đầu sôi động hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, bên cạnh tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…

Đồng thời, việc huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; đầu tư cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.

Hà Lễ

FILI

Một cổ phiếu tăng 61% sau 2 phiên giao dịch

Giá cổ phiếu MGR kết phiên 29/4 tại mức 16.100 đồng/cp, tăng 61% so với mức giá tham chiếu ngày chào sàn UPCoM.

Ngày 28/4, 20 triệu cổ phiếu MGR của Tập đoàn Mgroup (UPCoM:MGR) lên sàn UPCoM với mức giá tham chiếu 10.000 đồng/cp. Chốt tuần, kết phiên ngày 29/4, thị giá mã này leo lên mức 16.100 đồng/cp, tăng 61%.

Mgroup chính thức hoạt động năm 2013 với vốn điều lệ ban đầu 5 tỷ đồng, ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Sau 3 lần tăng vốn, đơn vị nâng vốn điều lệ lên 200 tỷ đồng vào ngày 27/11/2020 và duy trì cho đến nay. Trong cơ cấu cổ đông, ông Mai Nam Chương, Tổng Giám đốc tập đoàn nắm giữ nhiều nhất với 29,97% cổ phần, tương đương gần 6 triệu đơn vị MGR.

Xét về kết quả kinh doanh, năm 2021, doanh thu thuần giảm 41,8% còn 68,3 tỷ đồng, chủ yếu do doanh thu cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản – khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất, giảm 49% còn 59,8 tỷ đồng. Giá vốn giảm 34% còn 57,2 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 26,1% còn 16,3%.

Chi phí bán hàng tăng 114,6% lên 1,6 tỷ đồng do trong năm chi phí nhân viên tăng từ 78 triệu đồng lên 1,3 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 51,6%, lên 23,8 tỷ đồng, do đơn vị phát sinh khoản giá trị lợi thế thương mại 11,3 đồng, còn các khoản khác đều có xu hướng giảm. Cụ thể, Mgroup đã mua 2,3 triệu cổ phần của CTCP Nam Hòa với giá 136,4 tỷ đồng, làm cho công ty có lợi thế thương mại là 113,1 tỷ đồng. Lợi thế thương mại này được hạch toán chia đều trong 10 năm, do đó mỗi năm chi phí cho khoản giá trị này là 11,3 tỷ đồng.

Kết quả, Mgroup lỗ sau thuế 13,7 tỷ đồng, cùng kỳ lãi 9,2 tỷ đồng. EPS âm 676 đồng/cp, trong khi năm 2020 ở mức 440 đồng/cp.

Kết quả kinh doanh Mgroup

Quy mô tổng tài sản của Mgroup là 249,1 tỷ đồng, giảm 9,6% so với đầu năm. Tài sản dài hạn chiếm 61,9%, tương đương 154,3 tỷ đồng. Lợi thế thương mại được nêu ở mức 99,9 tỷ đồng - chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản dài hạn với 64,7%, giảm 10,2% so với cùng kỳ.

Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tăng 47,5% lên 44,4 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí cho dự án khu nhà ở biệt thự Nam Hòa tăng 39,5% từ 30,1 tỷ đồng lên 42 tỷ đồng và phát sinh thêm 2,4 tỷ đồng cho dự án khu đô thị MPark Lai Châu 1.

Tổng tài sản ngắn hạn giảm 22,3% còn 94,8 tỷ đồng, chiếm 76,5% là các khoản phải thu ngắn hạn với 72,5 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ. Trong đó, khoản trả trước cho người bán ngắn hạn gấp 5,8 lần, lên 43 tỷ đồng, do số tiền trả trước cho CTCP Tư vấn Xây dựng Kiến Gia – khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất tăng từ 3,1 tỷ đồng lên 41,5 tỷ đồng. Nợ xấu tăng từ 750 triệu đồng lên hơn 3,6 tỷ đồng, do công ty trích lập thêm hai khoản dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi đối với Đầu tư Golden Hill và Khách sạn bến du thuyền, với giá trị lần lượt là 1,8 tỷ đồng và 1,1 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, tổng nợ vay tài chính giảm 20,3% còn 627,9 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn đi ngang ở mức 160,3 tỷ đồng, nợ vay dài hạn giảm 25,5% còn 467,6 tỷ đồng.

Xét nợ phải trả, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đi ngang ở mức 2,5 tỷ đồng, trong đó khoản chiếm phần lớn đến từ công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Du lịch Khang Hưng với hơn 2 tỷ đồng. Trong khi đó, khoản phải trả người bán ngắn hạn giảm 56,5% còn 8,1 tỷ đồng, chủ yếu bởi đơn vị giảm nợ phải trả cho Mland Miền Nam từ 12,4, tỷ đồng còn 2,2 tỷ đồng.

Vốn góp chủ sở hữu 200 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 397,5 triệu đồng.

Sang năm nay, Mgroup đặt mục tiêu doanh thu thuần hợp nhất 310 tỷ đồng, tăng 354% so với thực hiện năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế kì vọng đạt 2,5 tỷ đồng, cùng kỳ âm 13,7 tỷ đồng. Tỷ lệ cổ tức dự kiến 10%, dù trong các năm gần đây, theo nghị quyết ĐHĐCĐ công ty không chia cổ tức cho cổ đông, lợi nhuận được giữ lại để bổ sung nguồn vốn kinh doanh và đầu tư dự án.