Thị trường
Tin tức
Phân tích
Người dùng
24x7
Lịch kinh tế
Học tập
Dữ liệu
- Tên
- Mới nhất
- Trước đây
Phổ biến
Chỉ số
USA
Tiền kỹ thuật số
Ngoại hối
Hàng hóa
Tương lai
Tài sản
Giá
+/-
%
Giá mua
Giá bán
Cao nhất
Thấp nhất
Chênh lệch
- Tất cả
- Phòng Chat
- Nhóm
- Bạn
Đang kết nối với Phòng Chat...
.
.
.
USA
VN
TW
- Tất cả
- lựa chọn của bạn
- Xung đột Israel-Palestine
- Xung đột Nga-Ukraine
Tìm kiếm
Tin tức
Chủ đề Hot nhất
Tin top hàng ngày
Để nhanh chóng tìm hiểu động lực thị trường và theo dõi trọng tâm thị trường trong 15 phút.
Phát biểu của Nhân viên
Trong thế giới loài người sẽ không có một lời phát biểu nào mà không có lập trường, cũng không có một lời nhận xét nào mà không có mục đích.
Ngân hàng trung ương
Lạm phát, tỷ giá hối đoái và nền kinh tế định hình các quyết định chính sách của ngân hàng trung ương; thái độ và lời nói của các quan chức ngân hàng trung ương cũng ảnh hưởng đến hành động của các nhà giao dịch trên thị trường.
Ngoại hối
Tiền làm cho thế giới quay tròn và tiền tệ là một loại hàng hóa vĩnh viễn. Thị trường ngoại hối đầy bất ngờ và kỳ vọng.
Cập nhật mới nhất
Cảnh báo về rủi ro khi đầu tư chứng khoán Hồng Kông
Mặc dù hệ thống pháp luật và khung giám sát tại Hồng Kông tương đối hoàn thiện, nhưng thị trường chứng khoán vẫn đối mặt với một số rủi ro và thách thức đặc biệt, như mối quan hệ giữa HKD và USD, nhà đầu tư nước ngoài còn phải đối mặt với biến động tỷ giá. Những biến động trong chính sách và tình hình kinh tế của Trung Quốc đại lục có thể gây ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán Hồng Kông.
Cấu trúc chi phí và thuế khi đầu tư chứng khoán HK
Chi phí giao dịch trên thị trường chứng khoán Hồng Kông bao gồm phí giao dịch mua bán cổ phiếu, thuế trước bạ, phí thanh toán v.v. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, có thể phải trả thêm phí chuyển đổi tiền tệ thành HKD và các loại thuế khác theo quy định của địa phương.
Ngành hàng tiêu dùng không thiết yếu Hồng Kông
Ngành hàng tiêu dùng không thiết yếu trên thị trường chứng khoán Hồng Kông bao gồm ô tô, giáo dục, du lịch, dịch vụ ăn uống, trang phục và nhiều lĩnh vực khác. Trong số 643 công ty niêm yết, có 35% là công ty Trung Quốc đại lục và chiếm 65% tổng giá trị thị trường, do đó ngành này chịu ảnh hưởng sâu rộng từ nền kinh tế Trung Quốc.
Ngành bất động sản Hồng Kông
Trong chỉ số chứng khoán Hồng Kông, tỷ trọng của ngành xây dưng và bất động sản đã giảm đáng kể trong những năm gần đây, nhưng tính đến năm 2022, nó vẫn chiếm khoảng 10% trên thị trường. Ngành này bao gồm phát triển dự án bất động sản, kỹ thuật xây dựng, đầu tư bất động sản và quản lý tài sản.
Tìm kiếm gần đây
Xu hướng tìm kiếm
Xem tất cả kết quả tìm kiếm
Không có dữ liệu
Tìm kiếm
Chuyển hướng? Chủ đề bất động sản thương mại cho năm 2025
Tóm tắt:
Làm thế nào để khai thác giá trị trong bối cảnh thị trường phức tạp?
Khi các ngân hàng trung ương lớn hạ lãi suất, liệu sự suy thoái kéo dài và đau đớn của bất động sản thương mại (CRE) cuối cùng có kết thúc không? Có, ít nhất là ở một số lĩnh vực, theo các nhà đầu tư cấp cao từ nền tảng bất động sản thương mại của PIMCO. Trong một cuộc thảo luận bàn tròn gần đây, họ nhấn mạnh rằng sự phục hồi có thể sẽ chậm và không đồng đều, đòi hỏi phải tập trung chiến lược vào các khu vực địa lý và lĩnh vực cụ thể, cùng với sự lựa chọn cân nhắc giữa đầu tư nợ và vốn chủ sở hữu.
H: Thị trường bất động sản thương mại đã bế tắc trong suốt năm 2024. Nhìn về phía trước, ông có tin rằng thị trường sẽ thực sự khởi sắc vào năm 2025 không?
John Murray (giám đốc điều hành, bất động sản thương mại tư nhân toàn cầu): Đúng vậy, có vẻ như có nhiều thiện chí hơn trong việc đưa các giao dịch ra thị trường sau đợt cắt giảm lãi suất vào tháng 9 của Cục Dự trữ Liên bang. Chúng tôi đang thấy một số dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là trong các giao dịch cốt lõi trong lĩnh vực nhà ở chung cư, và việc mua lại trong các quỹ mở cốt lõi dường như đang chậm lại.
Tuy nhiên, tôi không mong đợi sự phục hồi mạnh mẽ vào năm 2025 giống như những gì đã xảy ra sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC). Trong giai đoạn đó, ngành công nghiệp được hỗ trợ bởi rất nhiều chương trình của Cục Dự trữ Liên bang, bao gồm nới lỏng định lượng, dẫn đến sự sụt giảm mạnh về tỷ lệ vốn hóa.
Mặc dù Fed cuối cùng đã bắt đầu cắt giảm lãi suất, chúng tôi không kỳ vọng lãi suất dài hạn sẽ giảm xuống gần mức năm 2021. Do đó, lãi suất vốn hóa sẽ vẫn ở mức cao so với năm 2021 và điều này, cùng với bức tường ngày càng lớn của các khoản vay CRE đáo hạn, cho thấy quá trình tan băng sẽ kéo dài.
Russell Gannaway (giám đốc điều hành, tín dụng thay thế): Tôi đồng ý rằng chúng ta sẽ thấy hoạt động tăng lên và xu hướng phục hồi vào năm tới. Thị trường công khai đã chỉ ra rằng chúng ta đang tiến xa hơn trên con đường phục hồi so với thị trường tư nhân gợi ý. Ví dụ, định giá cho các quỹ đầu tư bất động sản cổ phần (REIT) và chứng khoán được thế chấp bằng thế chấp (CMBS) đang tiến gần đến mức năm 2021. Mặc dù thị trường công khai có thể sai, tôi tin rằng chúng ta sẽ bắt đầu thấy thị trường tư nhân bắt kịp vào năm tới.
François Trausch (giám đốc điều hành, PIMCO Prime Real Estate): Các nhà đầu tư nên nhớ rằng ở châu Âu, không giống như ở Hoa Kỳ, lãi suất là âm hoặc gần bằng 0 từ năm 2009 đến năm 2022 và hầu hết những người tham gia thị trường đã quen với điều này. Vì vậy, mặc dù lãi suất đang giảm, nhưng chúng không có khả năng đạt đến mức gần với mức chúng ta đã thấy sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Điều này đòi hỏi một sự thay đổi đáng kể về tư duy: Theo quan điểm của chúng tôi, các nhà đầu tư không nên dựa vào lãi suất thấp hoặc giảm tỷ lệ vốn hóa, mà thay vào đó hãy tập trung vào các nhóm tăng trưởng nơi tiền thuê và thu nhập hoạt động ròng (NOI) sẽ tăng. Quá trình chuyển đổi này sẽ mất thời gian.
Tuy nhiên, mặc dù chúng tôi không kỳ vọng vào sự tăng trưởng đáng kể trên khắp châu Âu, chúng tôi vẫn có thể kỳ vọng vào sự tăng trưởng ở châu Á, điều này có thể giúp thị trường phục hồi nhanh hơn.
H: Giá trị định giá đã chạm đáy chưa?
Gannaway : Định giá đang trong quá trình chạm đáy, nếu chúng chưa chạm đáy. Tôi cho rằng đây là trường hợp ở một số khu vực nhất định.
Seray Incoglu (phó chủ tịch điều hành, bất động sản thương mại tư nhân toàn cầu): Các tòa nhà hạng A có khả năng đã chạm đáy, với một số tòa nhà được bán với giá dưới giá thay thế. Tuy nhiên, các bất động sản hạng B và hạng C, đặc biệt là trong các lĩnh vực như văn phòng và khoa học đời sống, vẫn còn dư địa để giảm. Tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ đáo hạn tăng nhẹ, nhưng điều này có thể không phản ánh đầy đủ mức độ khó khăn. Ví dụ, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các nghĩa vụ cho vay thế chấp bằng CRE (CLO) đã tăng lên 7% từ mức dưới 1% trước đại dịch. Các bên phát hành CRE đang thu hồi các khoản vay vỡ nợ ngang giá, có khả năng che giấu một số vấn đề cơ bản vẫn đang phải đối mặt trên thị trường.
Murray : Để định lượng, chúng tôi tin rằng giá trị thanh lý đã chạm đáy, giảm 20%–40% so với mức đỉnh. Các giao dịch tập trung vào cốt lõi gần đây được giao dịch ở mức chiết khấu 20% đến 25% so với mức năm 2021. Điều thú vị là Chỉ số vốn chủ sở hữu cốt lõi đa dạng hóa mở của NCREIF cho thấy giá trị CRE của Hoa Kỳ chỉ giảm 16%, vì vậy chúng ta có thể còn phải giảm thêm một chút, ít nhất là khi liên quan đến các chỉ số chính thức như chỉ số này.
Trausch : Trong phạm vi các nhà đầu tư nắm giữ tài sản và việc bán cưỡng bức bị hạn chế, chúng ta đang ở đáy, ít nhất là theo các công ty định giá. Tuy nhiên, nếu chúng ta thấy sự gia tăng trong việc bán cưỡng bức - và có lý do chính đáng để tin rằng điều đó có thể xảy ra - thì định giá có thể phải chịu thêm áp lực. Hãy nhớ rằng, các hoạt động giả vờ và kéo dài sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu có thể được biện minh vào thời điểm đó vì lãi suất đã giảm khá nhanh. Nhưng bây giờ, nếu lãi suất giảm chậm hơn, thì điều đó trở nên ít hợp lý hơn đối với các bên cho vay, đặc biệt là các ngân hàng, những bên đang ngày càng mất kiên nhẫn với tình trạng vỡ nợ và tác động của chúng đối với phí vốn.
H: Theo ông, thị trường hiện đang đánh giá thấp hoặc đánh giá quá cao những yếu tố nào?
Trausch : Giá đang giảm ở Châu Âu, nhưng vì những lý do sai lầm - cụ thể là triển vọng tăng trưởng kinh tế thấp, đặc biệt là ở Đức và Pháp, mặc dù tăng trưởng vẫn mạnh hơn ở Tây Ban Nha và Ý. Ngoài ra, sự phấn khích mới tìm thấy của thị trường về các bất động sản văn phòng có thể là quá mức. Trong khi các nhà đầu tư tổ chức sẽ giữ lại những bất động sản tốt nhất của họ, điều quan trọng cần nhớ là các văn phòng có vị trí tốt và những văn phòng có mục đích sử dụng thay thế chỉ chiếm một phân khúc nhỏ của thị trường. Người thuê nhà đang trở nên sáng suốt hơn, ưa chuộng các tài sản bền vững hơn, chất lượng cao hơn. Xu hướng này tạo cơ hội cho cả chủ sở hữu và bên cho vay nâng cấp bất động sản lên trạng thái cốt lõi cộng. Nhưng nó cũng làm nổi bật rủi ro đối với các bất động sản yếu hơn, có khả năng tiếp tục phải đối mặt với tình trạng thuê giảm theo thời gian.
Gannaway : Tôi đồng ý. Không có lợi ích gì khi đến sớm trong bữa tiệc này. Hãy nhớ rằng các trung tâm mua sắm hạng B và C mất 10 năm để chuyển sang mục đích sử dụng thay thế. Hơn nữa, tôi không nghĩ thị trường đánh giá đầy đủ về việc Fed sẽ giảm lãi suất chậm và cẩn thận như thế nào.
Murray : Tương tự như vậy, tôi nghĩ thị trường đang đánh giá quá cao tầm quan trọng của việc cắt giảm lãi suất gần đây đối với định giá. Lãi suất ngắn hạn thấp hơn giống như một miếng băng: Chúng làm giảm chảy máu nhưng không nhất thiết chữa lành vết thương, đó là tỷ lệ vốn hóa cao hơn.
Incoglu : Thị trường cũng có thể bỏ qua cách áp lực quản lý đối với vốn đang thúc đẩy sự suy giảm thế tục trong hoạt động cho vay ngân hàng. Bất chấp những dấu hiệu cải thiện gần đây trong điều kiện cho vay ngân hàng, trọng tâm của các ngân hàng đã và sẽ vẫn là tài sản cốt lõi, duy trì đòn bẩy thấp hơn, tạo ra thu nhập từ các sản phẩm như tiền gửi và phí ngân hàng đầu tư, và tạo cơ hội cho các bên cho vay thay thế.
H: Trong Triển vọng bất động sản của chúng tôi vào tháng 7 năm 2024, chúng tôi đã chỉ ra sự ưu tiên cho khoản nợ hơn là vốn chủ sở hữu Đầu tư vào bất động sản. Xu hướng đó vẫn còn chứ?
Murray : Đúng vậy, đây vẫn là thời điểm hấp dẫn để trở thành người cho vay trên toàn bộ phổ rủi ro. Lãi suất vẫn ở mức cao và định giá tài sản và kế hoạch kinh doanh đã bị gián đoạn do bối cảnh kinh tế yếu kém. Đặc biệt, chúng tôi đang thấy nhiều cơ hội hơn ở mức rủi ro cao hơn đối với vốn cứu hộ và tài trợ chênh lệch.
Trausch : Chúng tôi đã nói trước đây, “Hãy mở rộng nợ và giữ hẹp vốn chủ sở hữu”. Mặc dù điều này vẫn đúng về tổng thể, chúng tôi tin rằng thị trường hiện đang là điểm vào hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cổ phiếu dài hạn so với sáu tháng trước, khi giá trị thanh lý chạm đáy và áp lực cung giảm xuống. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên duy trì tính kỷ luật và có tính chọn lọc cao.
H: Quan điểm tin cậy nhất của bạn về việc đầu tư vào đâu và như thế nào là gì?
Gannaway : Tôi tiếp tục hướng đến lĩnh vực nhà ở, được hỗ trợ bởi động lực cung/cầu mạnh mẽ trong dài hạn. Tại Hoa Kỳ, chúng tôi dự đoán sẽ xảy ra tình trạng thiếu nhà ở trong năm năm tới, điều này sẽ có tác động rõ ràng đến nhu cầu bền vững hoặc tăng lên đối với các chiến lược xây dựng để cho thuê, cũng như đối với các bất động sản nhà ở gia đình đơn lẻ và nhà ở chung cư hiện có. Mặc dù vẫn còn một số thách thức về nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, chúng tôi tin rằng đây là nơi phù hợp để đầu tư, với Sun Belt là một ví dụ tuyệt vời về điều này.
Trausch : Chúng ta nên chú ý đến khu vực nhà ở, nhưng như Russ đã nói, điều cần thiết là phải biết phân biệt và xác định đúng các cơ hội. Một trong số đó là nhà ở chung cư ở Nhật Bản, nơi hình thành hộ gia đình vẫn đang gia tăng ở các thành phố lớn như Tokyo và Osaka, tình trạng chậm trả tiền thuê nhà rất hiếm và các điều kiện tài chính hấp dẫn.
Nhìn chung, giá thuê nhà ở cho sinh viên tăng mạnh – không chỉ ở các thị trường truyền thống như Hoa Kỳ, Anh và Úc, mà còn ở lục địa châu Âu và một số khu vực châu Á.
Murray : Các trung tâm dữ liệu vẫn đứng đầu danh sách của tôi, đặc biệt là ở châu Âu. Nhu cầu tiếp tục tăng trên toàn cầu, nhưng chúng tôi tin vào câu chuyện hội tụ ở châu Âu, nơi chậm hơn Hoa Kỳ từ năm đến bảy năm về năng lực trung tâm dữ liệu so với dân số. Khoảng cách này một phần được củng cố bởi các quy định về chủ quyền kỹ thuật số, yêu cầu các quốc gia phải lưu giữ dữ liệu, phần mềm và phần cứng quan trọng trong biên giới của mình.
Incoglu : Tôi sẽ là người thiếu sót nếu không nêu tên các lĩnh vực mà chúng ta đang thận trọng hơn. Trong và ngay sau COVID-19, lĩnh vực khoa học đời sống đã trở thành lĩnh vực được săn đón nhiều nhất để đầu tư và phát triển. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ ròng đã cho thấy dấu hiệu chậm lại trong các quý gần đây do nguồn cung mới và nhu cầu thuê giảm ở một số thị trường. Điều đó nói lên rằng, các nhà khai thác được lựa chọn ở các thị trường cụ thể đang ở vị thế tốt để điều hướng và vượt qua những thách thức hiện tại của thị trường.
H: Bạn có suy nghĩ gì khi chia tay không?
Incoglu : Chu kỳ này sẽ không diễn ra giống như bất kỳ chu kỳ nào trước đó. Chỉ riêng điều này sẽ tạo ra sự biến động và các cơ hội giao dịch chiến thuật, đặc biệt là trên thị trường công cộng. Do đó, các nhà đầu tư nên cân nhắc cách họ có thể phân bổ trên cả bốn góc phần tư – vốn cổ phần công và tư nhân, và nợ công và tư nhân.
Gannaway : Vẫn còn một khoảng cách rõ ràng giữa thị trường công và tư phải thu hẹp theo hướng này hay hướng khác. Khả năng đánh giá chính xác giá trị tương đối – dù là ở thị trường công hay tư, hay trong việc xác định nơi đầu tư trên toàn bộ cơ cấu vốn – có thể sẽ là bộ kỹ năng phân biệt người chiến thắng với kẻ thua cuộc vào năm 2025.
Xem lịch kinh tế để tìm hiểu về tất cả sự kiện kinh tế hôm nay
Cảnh báo Rủi ro và Tuyên bố Từ chối Trách nhiệm
Bạn nên hiểu và thừa nhận rằng, việc đầu tư với các chiến lược này chứa mức độ rủi ro cao. Đầu tư hoặc giao dịch theo bất cứ chiến lược hoặc phương thức đầu tư nào cũng có thể xảy ra tổn thất. Nội dung trong trang web này chỉ mang tính tham khảo, và không tạo thành lời khuyên đầu tư. Bạn là người duy nhất chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư của bạn, bao gồm xem xét mục tiêu đầu tư, tình hình tài chính hoặc các nhu cầu khác của bạn.
© 2024. Toàn bộ bản quyền thuộc FastBull Ltd
728 RM B 7/F GEE LOK IND BLDG NO 34 HUNG TO RD KWUN TONG KLN HONG KONG
Tuyên bố rủi ro
Giao dịch các công cụ tài chính như cổ phiếu, tiền tệ, hàng hóa, hợp đồng tương lai, trái phiếu, quỹ hoặc tiền kỹ thuật số tiềm ẩn mức độ rủi ro cao, bao gồm rủi ro mất một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư, và có thể không phù hợp với mọi nhà đầu tư.
Trước khi quyết định giao dịch các công cụ tài chính hoặc tiền điện tử, bạn cần hiểu đầy đủ về rủi ro và chi phí giao dịch trên thị trường tài chính, thận trọng cân nhắc đối tượng đầu tư, và tiến hành tư vấn chuyên môn cần thiết. Dữ liệu trên trang web này không nhất thiết là theo thời gian thực hay chính xác. Dữ liệu và giá cả trên trang web không nhất thiết là thông tin do bất kỳ sở giao dịch nào cung cấp, nhưng có thể được cung cấp bởi các nhà tạo lập thị trường. Bạn chịu trách nhiệm hoàn toàn về tất cả quyết kết giao dịch bạn đã thực hiện. Chúng tôi không chấp nhận bất cứ nghĩa vụ nào trước bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào xảy ra từ kết quả giao dịch của bạn, hoặc trước việc bạn dựa vào thông tin có trong trang web này.
Bạn không được phép sử dụng, lưu trữ, sao chép, hiển thị, sửa đổi, truyền hay phân phối dữ liệu có trên trang web này và chưa nhận được sự cho phép rõ ràng bằng văn bản của Trang web này. Tất cả các quyền sở hữu trí tuệ đều được bảo hộ bởi các nhà cung cấp và/hoặc sở giao dịch cung cấp dữ liệu có trên trang web này.