Vai trò của Reits trong việc định hình lại Kuala Lumpur

Ngành công nghiệp quỹ đầu tư bất động sản Malaysia (M-REIT) đã khởi động cách đây gần hai thập kỷ. Kể từ đó, vốn hóa thị trường đã tăng gấp bốn lần từ 9 tỷ RM năm 2010 lên 41 tỷ RM tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2023.

Khi tôi nghĩ về đầu tư, tôi không đồng tình với ý tưởng rằng mục đích duy nhất của đầu tư là tạo ra lợi nhuận. Ý tưởng của Milton Friedman rằng mục đích duy nhất của một công ty là tạo ra lợi nhuận cho các cổ đông đã tạo ra những hậu quả thảm khốc cho xã hội và dẫn đến sự chia rẽ sâu sắc trong xã hội ở Hoa Kỳ và nhiều nơi ở Châu Âu.

Ý tưởng cốt lõi của REIT là việc phát triển bất động sản không nhất thiết phải được thực hiện thông qua hình thức mô hình sở hữu cá nhân.

Để đáp lại, nhiều doanh nghiệp hiện đang nói về nền kinh tế của các bên liên quan; môi trường, xã hội và quản trị (ESG); và đầu tư tác động. Tôi hy vọng cộng đồng REIT sẽ có tham vọng và sáng tạo trong việc sử dụng REIT như một cơ chế để tạo ra một Malaysia tốt đẹp hơn cho tất cả mọi người.

Thế giới đã bước vào một giai đoạn mới. Từ thời điểm Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới năm 2001 đến đại dịch Covid-19 năm 2020, Trung Quốc là công xưởng của thế giới và nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình phi công nghiệp hóa sớm, bao gồm cả Malaysia.

Điều này đã thay đổi vì hai yếu tố chính:

Sự gián đoạn dưới nhiều hình thức khác nhau, bao gồm đại dịch, chiến tranh và căng thẳng địa chính trị như cuộc khủng hoảng Biển Đỏ, cũng như tác động của biến đổi khí hậu, như lũ lụt và bão, đã buộc các nhà sản xuất phải chuyển từ logic "đúng lúc" sang tư duy "phòng ngừa". Các tập đoàn hiện đang nghĩ đến việc giảm thiểu rủi ro thông qua chuỗi cung ứng ngắn hơn và an toàn hơn.

Những người tham gia vào các khu công nghiệp sẽ biết rằng có nhiều lợi ích mới trong đất công nghiệp. Cộng đồng REIT nên làm nhiều hơn và nhanh chóng đưa ra những cách thức mới về sở hữu nhóm để phát triển đất công nghiệp không phải thông qua mô hình của các chủ sở hữu duy nhất.

Chìa khóa cho giai đoạn tiếp theo của thành công công nghiệp không phải là thông qua nhiều công ty riêng lẻ xuất khẩu theo chiều dọc vào chuỗi cung ứng toàn cầu mà là hình thành một cụm rất mạnh và một chuỗi cung ứng vững chắc.

Tôi cũng hy vọng các nhà phát triển bất động sản sẽ nắm bắt cơ hội mới này để chuyển từ bán đất sang xây dựng chuỗi cung ứng rồi trở thành nhà đầu tư vào công nghệ. REIT có thể giúp ích ở đây.

Bối cảnh toàn cầu mới mang đến cho Malaysia cơ hội thứ hai để trở thành nhà cung cấp dịch vụ và sản xuất cao cấp, hy vọng sẽ trở thành một quốc gia đổi mới.

Để nền kinh tế Malaysia phát triển, chúng ta không nên cạnh tranh với Việt Nam để trở thành trung tâm sản xuất giá rẻ mà nên hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo và là trung tâm cho các doanh nghiệp khu vực và toàn cầu.

Malaysia không phải là “Việt Nam+” mà là “Singapore giá rẻ”. Với cách định hình như vậy và đề xuất giá trị khác biệt, Malaysia sẽ là nơi gặp gỡ và bệ phóng thích hợp cho các doanh nghiệp khu vực và toàn cầu, cũng như các hoạt động nghiên cứu và phát triển khu vực.

Chi phí ở Singapore đã tăng đáng kể trong vài năm qua, do đó hợp lý hóa "cách tiếp cận Singapore với mức giá chiết khấu" cho các tập đoàn. Một báo cáo gần đây của Knight Frank cho thấy giá thuê tòa nhà văn phòng ở Kuala Lumpur chỉ bằng 15% giá thuê của Singapore.

Vì nhiều cơ sở tại Singapore có đông đảo lao động Malaysia, nên theo nguyên tắc chung, nếu một người Malaysia được trả hai phần ba mức lương của người Singapore, thì người đó có khả năng sẽ sẵn sàng làm việc ở Malaysia thay vì Singapore.

Tuy nhiên, mối quan hệ giữa Malaysia và Singapore mang tính bổ sung cho nhau hơn vì việc chuyển chuỗi cung ứng sang Đông Nam Á là rất lớn đối với bất kỳ quốc gia nào.

Nền kinh tế toàn cầu hiện đang chứng kiến “sự trỗi dậy của phần còn lại” và không còn chỉ do tiền phương Tây thống trị nữa. Kuala Lumpur được định vị tốt để trở thành điểm gặp gỡ tuyệt vời và trụ sở khu vực cho các doanh nghiệp từ Trung Quốc, Ấn Độ, các nước Ả Rập, Đông Nam Á và thậm chí cả các nước Nam Mỹ như Brazil.

Malaysia nên tận dụng môi trường đa văn hóa và lực lượng lao động chuyên nghiệp đa ngôn ngữ cũng như vị thế địa chính trị không liên kết của mình và nỗ lực chung để biến Kuala Lumpur trở thành sự lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp toàn cầu và khu vực làm trung tâm.

Tuy nhiên, Kuala Lumpur không phải là không có thách thức.

Đầu tiên, sau gần 50 năm đô thị hóa, vùng ngoại ô Kuala Lumpur đã vươn tới Shah Alam hoặc thậm chí Klang ở phía tây và Seremban ở phía nam, về cơ bản là theo mọi hướng. Tuy nhiên, khu trung tâm Kuala Lumpur đã bị khoét rỗng.

Thứ hai, sự lan tràn và tài chính hóa nhà ở (các công ty đầu tư liên kết với chính phủ [GLIC] và các công ty liên kết với chính phủ [GLC] có tác động làm trầm trọng thêm cả hai xu hướng) đã dẫn đến việc những người lao động trẻ tuổi cư trú ở các vùng ngoại ô xa xôi trong khi bỏ lại không gian và các tòa nhà rộng rãi ở trung tâm thành phố Kuala Lumpur trống rỗng. TRX và Merdeka 118 mới xây dựng sẽ làm trầm trọng thêm tình hình.

Vì nhiều tòa nhà bỏ trống này thuộc sở hữu của các GLIC và GLC nên họ cần phải tái định cư khu vực trung tâm thành phố Kuala Lumpur để tạo ra đủ sản lượng cho các tòa nhà này và cũng để ngăn chặn các tòa nhà này bị mục nát.

Thứ ba, do thiếu phương tiện giao thông công cộng bằng xe buýt, trầm trọng hơn do đô thị hóa, hầu hết việc đi lại đều được thực hiện bằng xe ô tô một chỗ ngồi tư nhân, đây là gánh nặng tài chính rất lớn đối với nhóm dân số lao động. Nó cũng không tốt về mặt phát thải carbon.

Tuy nhiên, chúng tôi có một mạng lưới cơ sở hạ tầng giao thông công cộng rộng khắp trong bán kính 3km quanh trung tâm thành phố Kuala Lumpur. Khu vực nội thành cũng có thể đi bộ được. Điều này tạo nên lý do thuyết phục để dân số lao động chuyển về khu vực nội thành Kuala Lumpur, gần nơi làm việc hơn.

Thứ tư, tại một thời điểm nào đó, chính phủ sẽ phải xóa bỏ trợ cấp xăng dầu, điều này sẽ khiến việc đi lại từ các vùng ngoại ô rộng lớn bằng ô tô riêng trở nên đắt đỏ hơn nhiều so với hiện tại.

Thứ năm, tiền lương của người dân Malaysia vẫn còn thấp và một trong những cách để tăng thu nhập khả dụng nhanh chóng là giảm gánh nặng chi phí sinh hoạt, đặc biệt là chi phí nhà ở và đi lại thường chiếm phần lớn trong chi tiêu của họ.

Chính phủ nên quan tâm nhiều hơn đến khu vực nội thành Kuala Lumpur để thành phố có thể đóng những vai trò sau:

•Trụ sở khu vực mới cho các tập đoàn từ thế giới phát triển và quan trọng hơn là từ Nam Bán cầu;

• Trung tâm nghiên cứu và phát triển mới;

•Tạo ra quỹ nhà cho thuê thông qua việc tái sử dụng các tòa nhà cũ, đặc biệt là những tòa nhà do GLIC và GLC sở hữu; và

•Một thành phố nơi người dân có thể làm việc, sinh sống, học tập và vui chơi.

Để đạt được tất cả những điều này, cần có một sự thay đổi lớn về mô hình. Giống như Melbourne đã bị khoét rỗng cho đến những năm 1990, thành phố này mất khoảng 30 năm để tái định cư khu vực nội thành. Đã đến lúc Kuala Lumpur đưa người dân trở lại khu vực nội thành và biến Kuala Lumpur thành một thành phố lớn trong khu vực.

Một khu trung tâm thành phố trẻ hóa được thúc đẩy bởi REIT cũng sẽ cho phép các chủ sở hữu tòa nhà hiện tại — nhiều tòa nhà thuộc sở hữu của GLIC và GLC — tạo ra thu nhập từ tài sản cũ của họ và tạo ra các loại tài sản mới để GLIC và các quỹ khác đầu tư vào, đồng thời giải quyết các vấn đề về nhà ở cho người trẻ, khí hậu và tình trạng trống rỗng hiện tại của thành phố chúng ta.

Nguồn: Theedgemarkets