دور صناديق الاستثمار العقاري في إعادة تشكيل كوالالمبور

انطلقت صناعة صناديق الاستثمار العقاري الماليزية (M-REIT) منذ ما يقرب من عقدين من الزمان. ومنذ ذلك الحين، تضاعفت القيمة السوقية أربع مرات من 9 مليارات رينجيت ماليزي في عام 2010 إلى 41 مليار رينجيت ماليزي اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023.

عندما أفكر في الاستثمار، لا أتفق مع فكرة أن الغرض الوحيد للاستثمار هو تحقيق الربح. إن فكرة ميلتون فريدمان القائلة بأن الغرض الوحيد للشركة هو تحقيق الأرباح لمساهميها قد أنتجت نتائج مجتمعية كارثية وأدت إلى انقسام المجتمعات إلى حد كبير في الولايات المتحدة والعديد من أجزاء أوروبا.

الفكرة الأساسية لصناديق الاستثمار العقاري هي أن تطوير العقارات لا يجب أن يتم من خلال نموذج الملكية الفردية.

وردًا على ذلك، تتحدث العديد من الشركات الآن عن اقتصاد أصحاب المصلحة؛ والبيئة والمجتمع والحوكمة؛ والاستثمار المؤثر. وآمل أن يكون مجتمع صناديق الاستثمار العقاري طموحًا ومبدعًا في استخدام صناديق الاستثمار العقاري كآلية لخلق ماليزيا أفضل للجميع.

لقد دخل العالم مرحلة جديدة. فمنذ انضمام الصين إلى منظمة التجارة العالمية في عام 2001 وحتى جائحة كوفيد-19 في عام 2020، كانت الصين هي مصنع العالم، وشهدت العديد من البلدان الأخرى تراجعًا مبكرًا في الصناعة، بما في ذلك ماليزيا.

لقد تغير هذا بسبب عاملين رئيسيين:

لقد أجبرت الاضطرابات بأشكالها المختلفة، بما في ذلك الوباء والحروب والتوترات الجيوسياسية مثل أزمة البحر الأحمر، فضلاً عن تأثير تغير المناخ، مثل الفيضانات والأعاصير، الشركات المصنعة على الانتقال من منطق "التوريد في الوقت المناسب" إلى عقلية "التوريد في حالة الطوارئ". تفكر الشركات الآن في تقليل المخاطر من خلال سلسلة توريد أقصر وأكثر أمانًا.

إن أولئك الذين يعملون في مجال المتنزهات الصناعية يدركون أن هناك العديد من المصالح الجديدة في الأراضي الصناعية. ويتعين على مجتمع صناديق الاستثمار العقاري أن يبذل المزيد من الجهود وأن يبتكر بسرعة طرقاً جديدة للملكية الجماعية حتى لا يضطر تطوير الأراضي الصناعية إلى أن يتم من خلال نموذج المالكين الفرديين.

إن مفتاح المرحلة التالية من النجاح الصناعي لا يكمن في قيام العديد من الشركات الفردية بالتصدير عموديا إلى سلسلة توريد عالمية، بل في تشكيل مجموعة قوية للغاية وسلسلة توريد متينة.

كما آمل أن يغتنم مطورو العقارات الفرصة الجديدة للانتقال من بيع الأراضي إلى بناء سلاسل التوريد إلى الاستثمار في التكنولوجيا بأنفسهم. ويمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري مفيدة في هذا الصدد.

يمنح الوضع العالمي الجديد ماليزيا فرصة ثانية لتصبح مزودًا للتصنيع والخدمات الراقية، ومن المؤمل أن تظهر كدولة مبتكرة.

ولكي ينمو الاقتصاد الماليزي، لا ينبغي لنا أن نتنافس مع فيتنام لنصبح مركزًا للتصنيع الرخيص، بل ينبغي لنا أن نطمح إلى أن نكون مركزًا للابتكار ومركزًا للشركات الإقليمية والعالمية.

إن ماليزيا ليست نسخة طبق الأصل من فيتنام، بل هي نسخة طبق الأصل من سنغافورة بأسعار مخفضة. وبفضل هذا الإطار وقيمة العرض المختلفة، سوف تصبح ماليزيا مكان اللقاء المناسب ومنصة الانطلاق للشركات الإقليمية والعالمية، فضلاً عن أنشطة البحث والتطوير الإقليمية.

لقد ارتفعت التكاليف في سنغافورة بشكل كبير على مدى السنوات العديدة الماضية، مما يبرر اتباع نهج "سنغافورة بخصم" للشركات. أظهر تقرير حديث لشركة Knight Frank أن إيجارات المباني المكتبية في كوالالمبور تبلغ 15% من إيجاراتها في سنغافورة.

وبما أن العديد من المؤسسات في سنغافورة يسكنها عمال ماليزيون، فإن القاعدة الأساسية هي أنه إذا حصل الماليزي على ثلثي الأجر الذي يتقاضاه في سنغافورة، فمن المرجح أن يكون مستعدًا للعمل في ماليزيا بدلاً من سنغافورة.

ومع ذلك، فإن العلاقة بين ماليزيا وسنغافورة هي علاقة تكاملية إلى حد كبير، حيث أن نقل سلسلة التوريد إلى جنوب شرق آسيا يشكل أهمية كبيرة بالنسبة لأي دولة.

إن الاقتصاد العالمي يشهد الآن "صعود بقية الاقتصادات" ولم يعد يهيمن عليه المال الغربي فحسب. وتتمتع كوالالمبور بمكانة جيدة تؤهلها لأن تصبح نقطة التقاء عظيمة ومقراً إقليمياً للشركات من الصين والهند والدول العربية وجنوب شرق آسيا وحتى دول أميركا الجنوبية مثل البرازيل.

ينبغي لماليزيا أن تستفيد من بيئتها المتعددة الثقافات وقوتها العاملة المهنية المتعددة اللغات فضلاً عن موقعها الجيوسياسي غير المنحاز، وأن تبذل جهوداً متضافرة لجعل كوالالمبور خياراً مفضلاً للشركات العالمية والإقليمية لاختيارها كمركز.

ومع ذلك، فإن كوالالمبور ليست خالية من التحديات.

أولاً، بعد ما يقرب من خمسين عاماً من التوسع الحضري، امتدت ضواحي كوالالمبور إلى شاه علم أو حتى كلانج إلى الغرب وسيريمبان إلى الجنوب، في كل الاتجاهات تقريباً. ومع ذلك، أصبحت المدينة الداخلية في كوالالمبور خاوية.

وثانياً، أدى التوسع في الإسكان وإضفاء الطابع المالي عليه (وكانت شركات الاستثمار المرتبطة بالحكومة والشركات المرتبطة بالحكومة مسؤولة عن تفاقم كلا الاتجاهين) إلى توطين العمال الأصغر سناً في ضواحي بعيدة في حين تركت المساحات والمباني الوفيرة في وسط مدينة كوالالمبور خاوية. ومن المؤكد أن برجي تي آر إكس ومرديكا 118 اللذين تم بناؤهما حديثاً سوف يؤديان إلى تفاقم الوضع.

وبما أن العديد من هذه المباني الشاغرة مملوكة لشركات الاستثمار العامة والحكومة المحلية، فإنها تحتاج إلى إعادة توطين سكان وسط مدينة كوالالمبور لتوليد عائد كاف لهذه المباني، وكذلك لمنع هذه المباني من التعفن.

ثالثا، بسبب نقص وسائل النقل العام القائمة على الحافلات، والتي تفاقمت بسبب التوسع الحضري، فإن معظم التنقلات تتم بواسطة سيارات خاصة ذات راكب واحد، وهو ما يشكل عبئا ماليا ضخما على السكان العاملين. كما أنه أمر سيئ من حيث انبعاثات الكربون.

ومع ذلك، لدينا شبكة واسعة من البنية الأساسية للنقل العام ضمن دائرة نصف قطرها 3 كيلومترات من وسط مدينة كوالالمبور. كما يمكن التنقل سيرًا على الأقدام في وسط المدينة. وهذا يوفر حجة مقنعة لعودة السكان العاملين إلى وسط مدينة كوالالمبور، بالقرب من أماكن عملهم.

رابعا، في مرحلة ما سوف تضطر الحكومة إلى رفع دعم البنزين، وهو ما سيجعل السفر من الضواحي المترامية الأطراف بالسيارات الخاصة أكثر تكلفة بكثير مما هو عليه الآن.

خامساً، لا تزال أجور عامة السكان منخفضة في ماليزيا، وأحد الطرق لرفع الدخل المتاح بسرعة هو تقليل أعباء تكاليف المعيشة، وخاصة تكاليف السكن والنقل التي تشكل عادة جزءاً كبيراً من نفقاتهم.

ينبغي للحكومة أن تولي منطقة وسط مدينة كوالالمبور قدرًا كبيرًا من الاهتمام حتى تتمكن المدينة من لعب الأدوار التالية:

•المقار الإقليمية الجديدة للشركات من العالم المتقدم، والأهم من ذلك، دول الجنوب العالمي؛

• المركز الجديد للأبحاث والتطوير؛

•إنشاء مخزون من المساكن الإيجارية من خلال إعادة استخدام المباني القديمة، وخاصة تلك المملوكة لشركات الاستثمار الحكومية وشركات التأجير التمويلي؛

•مدينة يستطيع سكانها العمل والعيش والتعلم واللعب.

ولتحقيق كل هذه الأهداف، لا بد من إحداث تحول جذري في النموذج. فكما تم تفريغ ملبورن من سكانها حتى تسعينيات القرن العشرين، استغرق الأمر نحو ثلاثين عاماً لإعادة إعمار وسط المدينة. والآن حان الوقت لكي تعيد كوالالمبور سكانها إلى وسط المدينة وتجعل من كوالالمبور مدينة إقليمية كبرى.

إن المدينة الداخلية المتجددة المدعومة بصناديق الاستثمار العقاري سوف تسمح أيضاً لأصحاب المباني الحاليين ــ العديد من المباني مملوكة لشركات الاستثمار العامة وشركات التأجير التمويلي ــ بتوليد الدخل من أصولهم القديمة وإنشاء فئات أصول جديدة لشركات الاستثمار العامة وغيرها من الصناديق للاستثمار فيها، في حين تعمل على حل مشاكل إسكان الشباب، والمناخ، والحالة الحالية الفارغة لمدينتنا.

المصدر: Theedgemarkets