Chủ đầu tư các khu công nghiệp lãi đậm

Bảy năm sau lần chào bán cổ phần ế ẩm, ông lớn ngành bất động sản tỉnh Bình Dương đang đi đến những bước cuối cùng để hoàn tất thương vụ đấu giá có thể thu về hàng chục ngàn tỷ đồng. SSI là nhà tư vấn cho đợt phát hành.

Bất chấp bức tranh khả quan của ngành địa ốc công nghiệp và đà hồi phục của thị trường nhà đất dân dụng, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, HOSE: BCM) sẽ phải lèo lái thương vụ đi qua một thị trường chứng khoán đang thiếu hào hứng.

Ngày 03/02 vừa qua, UBCK Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán thêm cổ phần ra công chúng cho Becamex IDC - chủ đầu tư dự án khu đô thị Thành phố mới Bình Dương và một loạt khu công nghiệp có quy mô hàng ngàn ha.

Vòng huy động vốn của đại gia bất động sản công nghiệp diễn ra giữa bối cảnh Việt Nam kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất được thúc đẩy mạnh hơn trong nhiệm kỳ thứ hai của Tổng thống Mỹ Donald Trump.

Trong ngày 06/11/2024 khi ông Trump tái đắc cử, hàng loạt cổ phiếu ngành bất động sản công nghiệp đã tăng giá mạnh, bao gồm BCM và cả những mã như KBC, IDC, VGC, NTC, LHG,…

Tuy nhiên, dù triển vọng ngành hạ tầng công nghiệp xán lạn, tổng thể thị trường chứng khoán Việt Nam không mấy sôi động từ nửa sau năm 2024 đến nay, khi thanh khoản giao dịch giảm về mức thấp 2 năm. Đây có thể là cơn gió ngược đối với thương vụ đấu giá 300 triệu cp của Becamex IDC.

Cuộc đấu giá công khai dự kiến được thực hiện tại Sở GDCK TPHCM (HOSE) trong phạm vi 90 ngày kể từ khi giấy chứng nhận đăng ký chào bán có hiệu lực - tức từ ngày 03/02. Chứng khoán SSI là bên đóng vai trò tư vấn cho giao dịch ngàn tỷ lần này.

Với mức giá phát hành dự kiến thấp nhất 50,000 đồng/cp, Becamex IDC có thể thu về từ 15 ngàn tỷ đồng nếu giao dịch thành công trọn vẹn. Trong đó, trên 8.4 ngàn tỷ đồng sẽ được đổ vào xây dựng các khu công nghiệp Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng, cũng như góp thêm vào Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP).

Becamex IDC cũng muốn sử dụng gần 4.3 ngàn tỷ đồng vốn huy động được để trả nợ gốc vay từ ngân hàng BIDV và Vietinbank. Đây chủ yếu là các khoản nợ vay ngắn hạn, theo thông tin từ báo cáo tài chính.

Tuy vậy, cũng tồn tại vết gợn về mức độ thành công thấp trong những vòng gọi vốn trước đó của nhà phát triển địa ốc. Becamex IDC từng chứng kiến 2 đợt chào bán cổ phiếu ế ẩm vào giai đoạn cuối 2017 đến đầu 2018, khi nhà đầu tư chẳng tỏ ra hứng thú.

Hiện nay, thị trường chứng khoán cũng đang trong giai đoạn ít hứng khởi. Giá cổ phiếu BCM không biến động đáng kể trong nửa năm qua, trong khi giá trị giao dịch giảm dần rồi duy trì ở mức thấp.

Ngoài ra, UBND tỉnh Bình Dương vẫn đang là cổ đông kiểm soát tại Becamex IDC, với việc nắm trên 95.4% cổ phần. Trong trường hợp toàn bộ 300 triệu cp BCM được chào bán thành công, cổ đông Nhà nước vẫn đóng vai trò quyết định với tỷ lệ sở hữu xấp xỉ 74%.

Trầm lắngThị giá BCM có xu hướng đi ngang và thanh khoản giao dịch co hẹp trong nửa năm gần nhất

Thừa Vân

FILI - 15:28:05 06/02/2025

MỚI

Tháng đầu năm mới có bao nhiêu khu công nghiệp được cấp phép đầu tư?

Trong tháng đầu năm 2025, cả nước có 7 dự án đầu tư khu công nghiệp (KCN) được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 2,100ha. Trong đó, Hải Phòng được cấp phép nhiều nhất với 3 KCN, tổng diện tích 1,079ha.

Tháng đầu năm, có 7 KCN được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 2,123ha tại 5 tỉnh, thành trên cả nước, tập trung phần lớn ở phía Bắc với 6 dự án.

Hải Phòng là tỉnh được cấp phép nhiều nhất với 3 KCN; còn tại Hải Dương, Bắc Giang, Thái Nguyên, Bình Phước mỗi tỉnh có 1 KCN.

Trong đó, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng có diện tích lớn nhất gần 653ha, tổng vốn đầu tư hơn 8,000 tỷ đồng. Nhà đầu tư là CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (công ty con của Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) sở hữu 89.26%).

Bên cạnh đó, KCN Kim Thành 2 (giai đoạn 1) thuộc địa phận các xã Đại Đức, Tam Kỳ, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương với quy mô diện tích hơn 234.6ha, tổng vốn đầu tư 3,403 tỷ đồng cũng do CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên - công ty con của KBC (sở hữu 95%) là nhà đầu tư dự án.

Dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN Nam Tràng Cát hơn 200ha tại phường Tràng Cát, quận Hải An, TP. Hải Phòng, vốn đầu tư hơn 2,252 tỷ đồng do CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes (VHIZ – công ty con của VHM) là nhà đầu tư.

Hay công ty con của Tổng Công ty IDICO – CTCP (HNX: IDC) là CTCP IDICO Vinh Quang (IDICO-IVC) được chấp thuận là nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Vinh Quang (giai đoạn 1), diện tích hơn 226ha, vốn đầu tư hơn 3,550 tỷ đồng tại xã Vinh Quang, Cộng Hiền, Thanh Lương, huyện Vĩnh Bảo, TP. Hải Phòng.

Hai KCN còn lại tại miền Bắc là KCN Yên Bình 3 (tỉnh Thái Nguyên), quy mô hơn 295.3ha, tổng vốn đầu tư 4,139 tỷ đồng do CTCP Tập đoàn BMK là nhà đầu tư. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Song Mai – Nghĩa Trung (tỉnh Bắc Giang) diện tích 197.1ha, vốn đầu tư hơn 2,806 tỷ đồng, nhà đầu tư dự án là CTCP Đầu tư Hạ tầng Khu công nghiệp Hà Nội – Bắc Giang.

Tại miền Nam, duy nhất dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 tại thị trấn Tân Phú, huyện Đồng Phú và xã Tiến Hưng, TP. Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước được cấp phép. Nhà đầu tư là CTCP Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú là công ty liên kết của CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC).

Dự án thực hiện với quy mô sử dụng đất 317ha. Tổng vốn đầu tư của dự án 1,360 tỷ đồng, trong đó, vốn góp của nhà đầu tư là 204 tỷ đồng.

Năm 2024, cả nước có tổng cộng 32 dự án đầu tư KCN được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 10,400ha. Trong đó, miền Bắc nhiều nhất với 17 dự án, tổng gần 3,600ha; miền Nam 9 dự án, diện tích 4,345ha; miền Trung 6 dự án, gần 2,476ha.

Các KCN được chấp thuận chủ trương đầu tư trong tháng 1/2025

Nguồn: Người viết tổng hợp

MỚI

Gợi mở câu chuyện đầu tư đón sóng mùa đại hội 2025

Chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp khi quy hoạch các tỉnh được thông qua đồng loạt cuối năm 2024 và nhiều luật mới được thông qua với việc phân cấp, phân quyền cho địa phương đang tạo ra kỳ vọng làn sóng phê duyệt dự án mới, từ đó hỗ trợ câu chuyện tăng trưởng giá cổ phiếu nhóm hưởng lợi trong năm 2025.

Kỳ vọng việc cấp phép đầu tư/mở rộng dự án

Đầu năm 2025 là giai đoạn trước kỳ nghỉ Tết cổ truyền, nên thanh khoản thị trường chứng khoán suy giảm, cổ phiếu giao dịch giằng co trong xu hướng đi xuống, tạo cảm giác chán nản trên thị trường.

Tuy nhiên, đầu năm cũng là thời điểm chuẩn bị bước vào chu kỳ mới của nhiều doanh nghiệp, khi doanh nghiệp lên kế hoạch kinh doanh cho năm tài chính. Nhà đầu tư có thể dựa vào kế hoạch kinh doanh, lịch sử doanh nghiệp thường đặt kế hoạch thận trọng hay tham vọng, cũng như triển vọng nền kinh tế và ngành để đánh giá tính khả thi của kế hoạch, tiềm năng của doanh nghiệp nhằm đề ra chiến lược đầu tư phù hợp.

Thực tế, sau năm 2024 - thị trường chứng khoán giao dịch sôi động đầu năm và ảm đạm cuối năm, bước sang năm 2025, khối công ty chứng khoán dự báo, thị trường nhiều khả năng sẽ xoay quay các câu chuyện bao gồm nâng hạng thị trường, đẩy mạnh chi ngân sách nhà nước cho phát triển kinh tế trong kỷ nguyên mới, nhóm doanh nghiệp hưởng lợi hoặc bất lợi đối với chính sách kinh tế của Tổng thống đắc cử Mỹ Donald Trump.

Hiện tại, số lượng doanh nghiệp công bố dự báo và kế hoạch kinh doanh năm 2025 còn ít, nhiều công ty chưa công bố kết quả kinh doanh quý IV/2024, nhưng bắt đầu xuất hiện các câu chuyện đáng chú ý, thu hút sự quan tâm và đáng chờ đợi của nhà đầu tư cho năm tài chính mới.

Đối với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, bên cạnh những doanh nghiệp sở hữu các dự án hiện hữu với tỷ lệ lấp đầy còn thấp và tiềm năng cho thuê đất mới, một số doanh nghiệp cao su có quỹ đất và được phê duyệt quy hoạch phát triển tỉnh năm 2024 đã mở ra cơ hội lớn để chuyển đổi sang đất khu công nghiệp.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Cao su Phước Hoà (mã PHR) đã tích luỹ khoảng 15.000 ha đất cao su tại tỉnh Bình Dương. Theo Quyết định 790/QĐ-TTg ban hành tháng 8/2024 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Cao su Phước Hoà có thể chuyển đổi tổng cộng 2.800 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp, chuyển đổi khoảng 580 ha thành khu công nghiệp, khoảng 1.150 ha thành đất khu đô thị và các mục đích sử dụng khác.

Công ty Chứng khoán Vietcap ước tính, Cao su Phước Hoà có thể phát triển khoảng 650 ha đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp trong giai đoạn 2026 - 2036; chuyển đổi 2.450 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp và đô thị giai đoạn 2027 - 2040.

Bên cạnh câu chuyện chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp, nguồn thu của Cao su Phước Hoà năm 2025 dự kiến sẽ ghi nhận đột biến từ dự án VSIP III và Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2. Trong đó, công ty này nắm giữ 20% vốn tại VSIP III khi dự án bắt đầu bước vào giai đoạn đẩy mạnh hạch toán doanh thu cho thuê đất. Doanh nghiệp cũng nắm giữ 33% vốn tại dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2, dự án dự kiến bắt đầu cho thuê và tạo dòng tiền từ năm 2025, với giá thuê 180 - 190 USD/m2.

Công ty Chứng khoán Vietcombank ước tính, tổng hai dự án VSIP III và Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 là 1.300 ha, ước tính trong một vài năm tới kể từ năm 2025, Cao su Phước Hoà sẽ nhận thêm 300 - 400 tỷ đồng lợi nhuận/năm từ hai dự án này.

Như vậy, Cao su Phước Hoà đang được kỳ vọng sẽ ghi nhận lợi nhuận đột biến với hai câu chuyện là tiềm năng chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp và bắt đầu hưởng lợi từ tỷ lệ vốn nắm giữ tại các dự án khu công nghiệp đã đủ điều kiện hạch toán lợi nhuận trong năm 2025.

Tương tự, tại Công ty cổ phần Cao su Đồng Phú (mã DPR), với vị trí đất cao su chủ yếu nằm tại tỉnh Bình Phước, nơi có tiềm năng thu hút phát triển các khu công nghiệp khi tỷ lệ lấp đầy tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai ở mức cao, lần lượt đạt 94% và 92%. Trong đó, Công ty có tiềm năng mở rộng dự án Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú lên 317 ha và Khu công nghiệp Nam Đồng Phú lên 480 ha (hiện dự án Bắc Đồng Phú có diện tích 189 ha, tỷ lệ lấp đầy 99% và Nam Đồng Phú có diện tích 69 ha, tỷ lệ lấp đầy gần 100%).

Tuy nhiên, SSI Research lưu ý nguy cơ rủi ro khi đầu tư vào cổ phiếu DPR trong năm 2025 là “chậm cấp phép cho các dự án mở rộng Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú”.

Đối với cả Cao su Phước Hoà và Cao su Đồng Phú, từ khi thông qua chủ trương tới khi chính thức chuyển đổi từ đất cao su sang đất khu công nghiệp có thể mất một khoảng thời gian dài và không dự báo được chính xác thời điểm, vì tuỳ thuộc vào cơ quan chứng năng. Việc chậm chuyển đổi sẽ dẫn tới dự án bị đội vốn, khó thu hút nhà đầu tư về các dự án đã phát triển khi nhiều chủ đầu tư khác cùng đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp.

Ngành thép có triển vọng phục hồi

Bắt đầu xuất hiện các câu chuyện đáng chú ý, thu hút sự quan tâm và đáng chờ đợi của nhà đầu tư cho năm tài chính mới.

Bên cạnh lĩnh vực bất động sản công nghiệp còn nhiều tiềm năng, nhà đầu tư cũng đang kỳ vọng thời điểm khó khăn nhất của ngành thép đã đi qua.

SSI Research nhận định, nhu cầu thép nội địa năm 2025 sẽ tăng 10% nhờ vào thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi mạnh và việc thúc đẩy giải ngân đầu tư công trong năm cuối nhiệm kỳ 2021 - 2025.

SSI Research dự báo, lợi nhuận của Công ty cổ phần Tập đoàn Hoa Sen (mã HSG) niên độ tài chính 2024 - 2025 sẽ tăng 37%, lên 700 tỷ đồng. Trong đó, động lực tăng trưởng đến từ sự phục hồi của giá thép và sản lượng tiêu thụ nội địa cao hơn.

Niên độ tài chính 2023 - 2024 (từ 1/10/2023 đến 30/9/2024), Hoa Sen ghi nhận doanh thu 39.271,89 tỷ đồng, tăng 24,1%; lợi nhuận sau thuế 514,67 tỷ đồng, gấp 16,12 lần so với niên độ trước đó (30,06 tỷ đồng).

Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư vào cổ phiếu HSG là thị trường thép nội địa có thể phục hồi chậm, giá thép đang duy trì ở mức thấp, trong khi doanh nghiệp tích luỹ tồn kho giá cao và ghi nhận lỗ 185,9 tỷ đồng trong quý IV niên độ tài chính 2024 - 2024 (từ 1/7 - 30/9/2024).

Đỉnh điểm tồn kho của Hoa Sen là thời điểm 31/1/2024, lên tới 11.919,9 tỷ đồng, chiếm 54,2% tổng tài sản, sau đó thực hiện giảm tồn kho, tính tới 30/9/2024 còn 9.712,4 tỷ đồng, chiếm 49,6% tổng tài sản, nhưng vẫn cao hơn 2.083,8 tỷ đồng so với đầu năm 2024.

Việc giá thép cuộn cán nóng (HRC) liên tục lao dốc từ đầu năm 2024 đến tháng 7/2024, sau đó đi ngang tiếp tục là rủi ro đối với doanh nghiệp, bởi đây là nguyên liệu đầu vào quan trọng đối với doanh nghiệp tôn mạ như Hoa Sen, dẫn tới kết quả kinh doanh thua lỗ trong quý IV niên độ 2023 - 2024.

Ông Lâm Văn Vân, đại diện Quỹ đầu tư ECI Capital nhận định: “Doanh nghiệp thép dù tăng trưởng và có lãi trở lại trong năm 2024, nhưng giá cổ phiếu không tăng, thậm chí giảm do nhà đầu tư lo ngại tồn kho giá cao đầu năm và sự phục hồi yếu của lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, thị trường có thể kỳ vọng, chu kỳ hồi phục của giá cổ phiếu sẽ quay trở lại, nhờ tình hình kinh doanh cải thiện, đặc biệt là tiêu thụ nội địa tăng và giá cổ phiếu đã về vùng hấp dẫn”.

Với kết quả kinh doanh khả quan trong quý 4/2024, CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên đã vượt 14% kế hoạch lợi nhuận năm, đạt gần 317 tỷ đồng.

Quý cuối năm 2024, Khu Công nghiệp (KCN) Nam Tân Uyên có kết quả kinh doanh ấn tượng khi doanh thu thuần đạt 193 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước; lãi ròng gần 122 tỷ đồng, tăng 80%.

Cơ cấu doanh thu quý 4/2024 của NTCNguồn: NTC

Công ty cho biết doanh thu bán hàng tăng mạnh chủ yếu do ghi nhận doanh thu hạ tầng khu công nghiệp từ phân bổ giá trị hợp đồng cho thuê theo số năm bằng việc ghi nhận một lần toàn bộ giá trị hợp đồng cho thuê đối với một hợp đồng cho lại đất so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, tổng chi phí giảm 26% về mức 25 tỷ đồng cũng đóng góp tích cực vào lợi nhuận của NTC trong kỳ.

Cả năm 2024, KCN Nam Tân Uyên mang về doanh thu thuần gần 368 tỷ đồng, tăng 56% so với năm trước; lãi ròng gần 317 tỷ đồng, tăng 6%. So với kế hoạch, Doanh nghiệp thực hiện được 82% chỉ tiêu doanh thu và vượt 14% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tổng tài sản NTC tại cuối năm 2024 hơn 7,353 tỷ đồng, tăng 61% so với đầu năm; trong đó, Công ty có gần 1,800 tỷ đồng tiền gửi tại ngân hàng, tăng 17%.

Đáng chú ý, nợ phải trả hơn 6,218 tỷ đồng, tăng 73% so đầu năm, chủ yếu do Doanh nghiệp vay nợ tài chính từ 276 tỷ đồng đầu năm lên gần 2,700 tỷ đồng, chiếm 43% tổng nợ. Khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn hơn 3,177 tỷ đồng, tăng 9% và chiếm 51% tổng nợ.

Trước đó, Nam Tân Uyên ký hợp đồng vay 2,618 tỷ đồng tại Vietcombank vào ngày 25/10 để nộp tiền thuê đất trả 1 lần cho cả thời gian thuê cho Nhà nước để thực hiện dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn 2.

Thanh Tú

FILI - 07:00:00 22/01/2025

MỚI

Cập nhật BCTC quý 4/2024 chiều tối ngày 21/1: Công ty con của Vingroup báo lãi tăng lên gấp 5 lần, DN khoáng sản có lãi tăng hơn 700%

Đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp công bố những khoản lãi nghìn tỷ trong năm 2024.

Các doanh nghiệp mới công bố BCTC quý 4/2024 ngày 21/1:

Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC, VEF) vừa công bố BCTC quý 4/2024 với doanh thu vỏn vẹn 126 triệu đồng, giảm 99% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh thu hoạt động tài chính của công ty đạt 560 tỷ đồng, gấp gần 5 lần so với cùng kỳ năm trước. VEFAC lãi sau thuế 434 tỷ đồng, gấp 4,7 lần cùng kỳ năm trước. Lũy kế năm 2024, VEFAC ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 699 tỷ đồng, tăng 61%.

CTCP Cơ khí và Khoáng sản Hà Giang (HGM) báo lãi trước thuế quý 4 tăng 758% đạt gần 73 tỷ đồng, lũy kế cả năm 2024 đạt gần 233 tỷ, tăng 237%.

Bệnh viện Triều An báo lỗ trước thuế 22 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 14 tỷ.

Nam Tân Uyên (NTC) báo lãi trước thuế quý 4 tăng 87% đạt 143 tỷ đồng, lũy kế cả năm tăng 7% đạt 372 tỷ đồng.

Loạt doanh nghiệp chứng khoán lớn đã công bố BCTC quý 4/2024 trong ngày hôm qua. TCBS ghi nhận LNTT quý 4 đạt 933 tỷ đồng và năm 2024 đạt 4.802 tỷ đồng.

SSI công bố báo cáo tài chính công ty mẹ với lãi trước thuế 475 tỷ, giảm 23% so với cùng kỳ và lũy kế năm 2024 lãi 3.353 tỷ đồng, tăng 24%. 

VNDirect công bố báo cáo tài chính công ty mẹ với lãi trước thuế 275 tỷ, giảm 72% so với cùng kỳ và lũy kế năm 2024 lãi 2.088 tỷ đồng, giảm 16%.

Một số công ty chứng khoán báo lỗ trong quý 4/2024 như Chứng khoán APEC, TVSI, Stanley Brothers, ...

Nosco (NOS) ghi nhận LNTT quý 4 lỗ 48 tỷ, cả năm lỗ 289 tỷ đồng.

Đạm Hà Bắc (DHB) báo LNTT quý 4 giảm tới 96% từ 1.647 tỷ đồng còn 67 tỷ đồng. LNTT cả năm 2024 chỉ 6 tỷ, giảm 99% so với năm trước.

Dược Hậu Giang (DHG) báo LNTT quý 4 đạt 267 tỷ, giảm 9% so với cùng kỳ và lũy kế năm 2024 đạt 904 tỷ, giảm 22%.

MỚI

Lọc tìm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sáng giá

Các công ty chứng khoán cho rằng những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sở hữu quỹ đất cho thuê hiện hữu lớn, nằm tại các vị trí đắc địa để đón dòng vốn FDI sẽ là lựa chọn phù hợp đầu tư trung và dài hạn.

Cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp đã tăng 17,7% trong năm 2024, vượt trội so với mức tăng của chỉ số VN-Index (12,1%).

Nhận định về triển vọng cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong năm 2025, SSI Research cho rằng động lực chính cho ngành này đến từ nguồn cung các khu công nghiệp mới.

Cụ thể, theo nhóm phân tích này, trong năm 2024, đã có 8 khu công nghiệp mới bắt đầu hoạt động, với tổng diện tích 3.029 ha, tăng 3,3% so với tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động. Hơn nữa, đã có 27 dự án đầu tư cho các KCN trên toàn quốc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích là 8.886 ha, nâng tổng diện tích các KCN cả nước lên 18.800 ha (tăng 9% so với cùng kỳ).

Các KCN mới dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, có sự chuyển dịch đáng kể từ các KCN ở các vùng trọng điểm 1 sang các KCN ở các vùng trọng điểm 2, khi phần lớn các dự án mới đều nằm ở các tỉnh như Bắc Giang, Hà Nam, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh.

Bên cạnh đó, quá trình cấp phép thành lập các KCN mới dự kiến sẽ tăng tốc vào năm 2025. Vào tháng 11/2024, Quốc hội đã thông qua luật sửa đổi và bổ sung 4 luật khác nhau (quy hoạch, đầu tư, PPP, đấu thầu). Đáng chú ý, luật sửa đổi Luật Đầu tư quy định chuyển quyền phê duyệt dự án đầu tư KCN cho Ủy ban Nhân dân Tỉnh thay vì Thủ tướng, giúp đẩy nhanh việc thành lập các KCN mới, đặc biệt có lợi cho các công ty có sở hữu diện tích đất lớn như các doanh nghiệp trồng cây cao su.

Trong khi đó, Chứng khoán MBS cho rằng thị trường bất động sản KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng trong 2025 nhờ dòng vốn FDI chảy vào mạnh mẽ.

Nhóm phân tích này kỳ vọng rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc nhờ: Việt Nam luôn khẳng định vị thế của mình trong thương mại toàn cầu thông qua hình thành nhiều liên minh và hiệp định FTA như EVFTA, CPTPP, v.v... Bên cạnh đó, Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về năng suất lao động và chi phí năng lượng cho sản xuất: Năng suất lao động tại Việt Nam ngày càng được cải thiện, cao hơn nhiều so với các nước lân cận. Trong khi đó, giá điện cho sản xuất thấp hơn các nước khác nhờ nguồn thủy năng lớn, giá rẻ.

MBS nhận định thị trường phía Bắc sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút vốn FDI so với thị trường phía Nam do thị trường phía Bắc có vị trí thuận lợi giáp với Trung Quốc, thuận tiện cho việc lưu thông hàng hóa nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển đồng bộ. Tại thị trường phía Nam, MBS kỳ vọng nguồn cung đất mới sẽ được bổ sung sau khi bốn tỉnh công nghiệp (Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu) có quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030 và từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất KCN.

Lợi nhuận phân hóa

SSI Research dự báo lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025.

Cụ thể, theo nhóm phân tích này, lợi nhuận sau thuế (LNST) của các doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết trong năm 2025 sẽ tăng 21% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, một số công ty dự báo sẽ ghi nhận LNST vượt trội so với mức tăng trưởng trung bình của ngành, như: NTC, với LNST dự kiến đạt 479 tỷ đồng (tăng 77% so với cùng kỳ) do KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 2 mở rộng bắt đầu đi vào hoạt động vào năm 2025 với diện tích cho thuê dự kiến là 30 ha; và SZC với dự báo LNST đạt 416 tỷ đồng trong năm 2025.

Trong khi đó, MBS đánh giá tích cực về triển vọng của các cổ phiếu lớn trong ngành như KBC (Đô thị Kinh Bắc) và BCM (Becamex IDC).

Với BCM, MBS dự báo tăng trưởng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp dự kiến đạt 29%-33% nhờ dòng vốn FDI tích cực chảy vào Việt Nam sau khi Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với Mỹ, Nhật Bản và Hàn Quốc. Bên cạnh đó, BCM còn lên kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu mới trong giai đoạn 2024-2025 để huy động vốn cho các dự án.

Còn KBC được nhóm phân tích này dự phóng lợi nhuận ròng sẽ giảm 42% trong năm 2024 nhưng sẽ tăng 26%-33% trong giai đoạn 2025-2026 nhờ mảng KCN hưởng lợi từ dòng vốn FDI.

Với triển vọng tích cực của ngành bất động sản KCN trong giai đoạn 2025-2026, VPBankS cho rằng, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cho thuê hiện hữu lớn, nằm tại các vị trí đắc địa để đón dòng vốn FDI cùng với định giá đã ở vùng hấp dẫn sẽ là lựa chọn phù hợp đầu tư trung và dài hạn, điển hình là: KBC, BCM và IDC.

Theo đó, VPBankS kỳ vọng cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sẽ tăng giá lên 35.900 đồng/CP nhờ định giá hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh năm 2025. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 28.500 đồng/CP.

Với IDC của Tổng Công ty IDICO, VPBankS kỳ vọng cổ phiếu này sẽ tăng lên 65.200 đồng/CP nhờ tăng trưởng lợi nhuận và hoạt động mở bán của 2 dự án KCN mới – Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (Bà Rịa – Vũng Tàu), đã hoàn thiện pháp lý năm 2024, sẽ đảm bảo tăng trưởng doanh số bàn giao đất KCN năm 2025. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 54.600 đồng/CP.

Về phần mình, cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp được kỳ vọng sẽ hồi phục sau mức nền thấp của năm 2024 nhờ nền tảng dự án mới – KCN Cây Trường. Đây là dự án sẽ sớm được phê duyệt chủ trương đầu tư trong năm 2025 tới, do thị trường KCN miền Nam đối mặt khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu thuê vẫn tăng cao. Giá mục tiêu của BCM trong năm 2025 là 82.100 đồng/CP. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 71.500 đồng/CP.