HMS và công ty con của KBC muốn làm khu dân cư 250 tỷ tại Bắc Giang

Theo thống kê từ VietstockFinance, 110 doanh nghiệp bất động sản (trên HOSE, HNX và UPCoM đã công bố BCTC) có tổng nợ vay tại thời điểm 31/12/2023 là hơn 241 ngàn tỷ đồng, tăng 13.8 ngàn tỷ đồng (tương ứng 6%) so với đầu năm.

Đvt: Tỷ đồng. Nguồn: VietstockFinance

Nhiều ông lớn chủ trương giảm nợ vay

Năm qua, các “ông lớn” chủ trương giảm nợ vay nhằm giảm áp lực từ đòn bẩy tài chính, nhất là dư nợ trái phiếu.

Cụ thể, trong số 20 doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay lớn nhất tại ngày 31/12/2023, có 9 đơn vị giảm so với đầu năm và 1 có dư nợ gần như đi ngang.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại 31/12/2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) tiếp tục dẫn đầu ngành về dư nợ vay, dù giá trị đã giảm 11% so với cuối năm 2022, còn 57.7 ngàn tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nợ vay vẫn là trái phiếu, nhưng đã giảm 13%, còn hơn 38.6 ngàn tỷ đồng.

Ngày 15/12/2023, Novaland thông báo việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD, giúp giảm áp lực cho tập đoàn này trong bối cảnh khó khăn chung.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác như Nhà Khang Điền , Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng , Tập đoàn Đất Xanh cũng có nợ vay giảm lần lượt 6%, 19% và 8%, về mức 6.3 ngàn tỷ đồng, 3.1 ngàn tỷ đồng và 5.3 ngàn tỷ đồng.

Đối với KDH, chiếm phần lớn là nợ ngân hàng với gần 4.9 ngàn tỷ đồng, gồm vay ngắn hạn VietinBank hơn 1 ngàn tỷ đồng, còn lại là khoản vay dài hạn tại OCB và được thế chấp bằng các dự án nhà ở đang triển khai.

Còn tại DIG và DXG, nợ giảm chủ yếu là nhờ dư nợ trái phiếu giảm đáng kể, gần 39% đối với DIG (còn hơn 1.1 ngàn tỷ đồng) và 36% đối với DXG (còn hơn 1.4 ngàn tỷ đồng).

Liên quan đến trái phiếu, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thành công đưa dư nợ trái phiếu về 0, qua đó giảm mạnh nợ vay ở mức 52% và 30%, về 3.7 ngàn tỷ đồng và 3.1 ngàn tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, vẫn còn nhiều “ông lớn” chọn gia tăng nợ vay. Điển hình là Vinhomes và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp . 2 đầu tàu lĩnh vực nhà ở thương mại và KCN đều tăng mạnh 57% và 24%, lên 56.7 ngàn tỷ đồng và 20 ngàn tỷ đồng.

Ngày 23/11/2023, VHM phát hành thành công 2 ngàn tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, mã VHMB2325004, kỳ hạn 2 năm, đáo hạn vào 23/11/2025. Lãi suất công bố là 12%/năm.

Nếu xét về mức tăng, dẫn đầu là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị VINAHUD , CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân và CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên .

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Nợ vay của VHD tăng mạnh do việc hợp nhất BCTC với các công ty con, còn nợ vay của HQC tăng chủ yếu do vay thêm từ bên liên quan. Cụ thể, HQC phát sinh khoản vay hơn 45 tỷ đồng từ Công ty TNHH Tập đoàn Hoàng Quân, vay thêm 3 tỷ đồng tại Agribank Thành Đô.

Còn theo BCTC của NTC, toàn bộ nợ vay là vay ngắn hạn tại Vietcombank để nộp thuế TNDN, thuế GTGT, trả cổ tức, trả lương thưởng và mua cổ phiếu.

Ở chiều ngược lại, có 5 doanh nghiệp đã thành công đưa dư nợ vay về 0, gồm CTCP Thế Kỷ 21 , CTCP Khu Công nghiệp Cao su Bình Long (UPCoM: MH3) và CTCP Thương mại và Đầu tư VI NA TA BA (HNX: VTJ).

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Các doanh nghiệp bất động sản trả lãi ra sao?

Dù có nhiều biến động về dư nợ, tổng số lãi vay đã trả trong năm 2023 của các doanh nghiệp bất động sản lại gần như đi ngang, điều này phản ánh phần nào lãi suất cho vay đã hạ nhiệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất điều hành năm qua giảm liên tục. Thống kê từ VietstockFinance cho thấy, tổng chi phí lãi vay của 110 doanh nghiệp năm 2023 là 11.4 ngàn tỷ đồng, giảm gần 1% so với năm trước.

Dù đứng thứ hai về số dư nợ, VHM lại vượt trội về số lãi vay đã trả trong năm với hơn 3 ngàn tỷ đồng, tăng 49%. Trong khi đó, NVL có dư nợ vay lớn nhất nhưng lại có tỷ lệ giảm nhiều nhất với 62%, còn 324 tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có chi phí lãi vay lớn nhất năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nếu tính toàn ngành bất động sản, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến ngày cuối tháng 11/2023 đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% so với cuối năm 2022.

Việc dư nợ vay doanh nghiệp bất động sản tăng 6% nhưng chi phí lãi vay lại gần như đi ngang diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tại Việt Nam có xu hướng giảm.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong năm 2023 có 4 lần hạ lãi suất điều hành, với mức giảm 50 điểm cơ bản ở một số lãi suất chủ chốt như lãi suất tái cấp vốn, lãi suất trên thị trường mở (kênh OMO) và 25 điểm cơ bản cho trần lãi suất huy động dưới 6 tháng.

Như vậy, đa số lãi suất điều hành đều đã giảm về tương đương giai đoạn 2020 - thời điểm NHNN thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19.

Phát biểu tại diễn đàn “Thị trường bất động sản năm 2024”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mong muốn các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động giảm đòn bẩy tài chính và hạn chế đầu tư dàn trải.

Theo ông Sinh, dư nợ tín dụng bất động sản tăng so với giai đoạn trước cho thấy nguồn tài chính đổ vào thị trường đã bắt đầu sôi động hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, bên cạnh tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…

Đồng thời, việc huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; đầu tư cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.

Hà Lễ

FILI

Kinh tế Việt Nam năm 2023 đối mặt với nhiều khó khăn, trong bối cảnh thế giới chống chọi với cuộc chiến lạm phát và nhiều bất ổn. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp trên sàn chứng khoán vẫn có lãi kỷ lục.

GDP năm 2023 của Việt Nam ước tính tăng 5.05% so với năm trước. Đây là mức tăng trưởng cao so với khu vực và thế giới. Quy mô GDP theo giá hiện hành năm 2023 ước đạt trên 10.2 triệu tỷ đồng, tương đương 430 tỷ USD.

Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm tăng 3.25% (thấp hơn mục tiêu đề ra khoảng 4.5%). Thị trường tiền tệ, ngoại hối cơ bản ổn định, mặt bằng lãi suất giảm khoảng 2% so với cuối năm 2022.

137 doanh nghiệp báo lãi kỷ lục

Năm 2023, có đến 137 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) báo lãi kỷ lục. Trong đó, 13 doanh nghiệp sở hữu mức lãi vượt 1 ngàn tỷ đồng, bao gồm: ACV, MCH, FPT, VRE, FOX, GMD, QNS, KBC, PNJ, VOC, SSH, DHG và BMP.

137 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán báo lãi kỷ lục năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Dù nhận định thị trường vận tải hàng không quốc tế phục hồi chưa đạt kỳ vọng, Tổng Công ty Cảng Hàng không Việt Nam (UPCoM: ACV) vẫn lãi kỷ lục trong năm 2023 và đứng đầu về mức lãi trong danh sách. Cụ thể, ông trùm cảng hàng không Việt Nam ghi nhận lần lượt hơn 20 ngàn tỷ đồng doanh thu thuần và gần 8.6 ngàn tỷ đồng lãi ròng, tăng 45% và 21% so với năm trước.

ACV cho biết, trong năm 2023, đã phục vụ 113.5 triệu lượt hành khách, tăng 15% so với năm 2022; trong đó khách quốc tế đạt 32.6 triệu lượt khách, tăng 173% so với năm 2022. Tổng hàng hóa bưu kiện thông qua đạt 1,207 ngàn tấn. Tổng hạ - cất cánh đạt 710 ngàn lượt chuyến.

Ông lớn ngành công nghệ thông tin của Việt Nam là CTCP FPT cũng tham gia “câu lạc bộ” lãi kỷ lục năm 2023 khi doanh thu từ dịch vụ công nghệ thông tin tại nước ngoài vượt mốc 1 tỷ USD, đạt 24,288 tỷ đồng, tăng hơn 28% so với năm 2022. Động lực từ khối công nghệ đã giúp FPT lãi ròng gần 6.5 ngàn tỷ đồng, tăng 22%.

Kết quả trên có được là nhờ các thị trường trọng điểm của khối công nghệ vẫn giữ được đà tăng trưởng như thị trường Nhật Bản tăng hơn 43% doanh thu, bất chấp sự mất giá của đồng Yên, do nhu cầu chi tiêu lớn cho công nghệ thông tin, đặc biệt là chi tiêu cho chuyển đổi số.

Lĩnh vực bất động sản là năm bội thu của nhóm khu công nghiệp. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc lãi kỷ lục từ chính hoạt động cốt lõi là cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp.

Doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp năm 2023 của KBC tăng đột biến lên hơn 5,247 tỷ đồng, gấp 8 lần năm trước. Nhờ đó, KBC lãi xấp xỉ 2 ngàn tỷ đồng, tăng 31%.

Trường hợp của CTCP Nhựa Bình Minh cho thấy lãi ròng vượt ngàn tỷ đồng không phải nhờ doanh thu thuần tăng trưởng mà nhờ lợi thế về chi phí giá vốn.

BMP được hưởng lợi từ hệ sinh thái của ông lớn ngành nhựa Thái Lan là Tập đoàn SCG, sở hữu gián tiếp BMP thông qua Nawaplastic Industries (nắm 54.99% vốn BMP tại cuối năm 2023). Bên cạnh đó, Công ty còn có khả năng tăng nhập PVC từ DGC khi nhà máy Đức Giang Nghi Sơn đi vào hoạt động, nhằm tăng tỷ lệ nội địa hóa nguồn cung nguyên liệu, theo báo cáo của Chứng khoán KBSV công bố vào tháng 10/2023. Nhờ đó, biên lãi gộp 2023 ở mức 41%, cao hơn so với mức 34% năm trước, giúp nâng cao lợi nhuận.

Khác với các doanh nghiệp kể trên, động lực dẫn đến mức lãi kỷ lục của Gemadept không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà đến từ hoạt động tài chính.

Trong quý 2/2023, GMD đã chuyển nhượng toàn bộ 84.66% vốn tại cảng Nam Hải Đình Vũ cho nhóm nhà đầu tư bao gồm CTCP Container Việt Nam (Viconship, HOSE: VSC), Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Đoàn Huy, Công ty TNHH Thương mại Kim khí Xuất nhập khẩu Huy Hoàng và ông Nguyễn Đình Hưởng. Qua đó, GMD ghi nhận khoản lãi chuyển nhượng khoản đầu tư tài chính hơn 1,840 tỷ đồng.

Với nguồn doanh thu tài chính đột biến trên, GMD khép năm 2023 với mức lãi ròng kỷ lục gần 2,222 tỷ đồng, gấp 2.2 lần so với năm 2022, dù doanh thu thuần gần như đi ngang.

67 doanh nghiệp lỗ kỷ lục

Ngược với những doanh nghiệp kể trên, cũng có nhiều doanh nghiệp trên sàn chứng khoán phải lỗ kỷ lục trong năm 2023 do nhiều yếu tố, đa phần là doanh nghiệp vốn hóa vừa và nhỏ.

67 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán lỗ kỷ lục năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)Nguồn: VietstockFinance

Tiêu biểu trong các doanh nghiệp lỗ kỷ lục là CTCP Đầu tư Thương mại SMC khi lỗ ròng gần 880 tỷ đồng, phần lớn là do trích lập dự phòng nợ xấu (hơn 500 tỷ đồng).

Hoạt động kinh doanh của SMC bắt đầu gặp khó khăn từ nửa cuối năm 2022 khi cuộc khủng hoảng bất động sản nổi lên; cùng với đó là sự suy yếu của cả nền kinh tế.

Với một doanh nghiệp có tỷ trọng thương mại thép xây dựng cao như SMC (khoảng 40%), tình trạng công trình đứng và công nợ chồng chất chưa thu hồi được đã giáng đòn nặng nề vào hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, nhu cầu chung của nền kinh tế cũng chững lại khi thu nhập người dân giảm sút. 2 mảng còn lại là sản xuất thép và gia công cũng không quá khả quan.

Nói về khó khăn trong năm 2023, không thể không nhắc đến lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, dù nhiều luật mới được thông qua nhưng vẫn cần thời gian để thị trường dần hấp thụ. Do đó, nhiều doanh nghiệp trong ngành lỗ, thậm chí là lỗ kỷ lục trong năm qua.

CTCP Đầu tư LDG là một trong những doanh nghiệp nổi bật của nhóm này khi doanh thu âm đến 37 tỷ đồng do giá trị bất động sản bị trả lại hơn 85 tỷ đồng. Hệ quả là Công ty khép lại năm 2023 với mức lỗ kỷ lục 374 tỷ đồng. Trên thực tế, kết quả kinh doanh năm qua của LDG chịu nhiều ảnh hưởng từ vụ việc tại khu dân cư Tân Thuận - xây dựng trái phép 500 căn biệt thự, bên cạnh đó là xáo trộn cấu trúc thượng tầng khi cựu Chủ tịch HĐQT Nguyễn Khánh Hưng bị bắt do liên quan đến vụ án.

Một doanh nghiệp bất động sản cũng phải lỗ lịch sử là CTCP DRH Holdings khi không ghi nhận bất kỳ doanh thu nào từ hoạt động kinh doanh bất động sản lẫn bán hàng. Kết quả DRH lỗ ròng 95 tỷ đồng trong năm 2023 (năm trước lãi chưa đến 100 triệu đồng). Đây là mức lỗ cao nhất của DRH kể từ khi niêm yết.

Khi thị trường khó khăn, không chỉ chủ đầu tư mà cả đơn vị môi giới bất động sản cũng chịu chung số phận. CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh chỉ đạt gần 2 ngàn tỷ đồng doanh thu thuần trong năm 2023, giảm hơn một nửa so với năm trước.

Nguyên nhân nằm ở việc doanh thu từ dịch vụ bất động sản như môi giới giảm mạnh, chỉ còn gần 648 tỷ đồng, trong khi năm trước là hơn 2.3 ngàn tỷ đồng; cộng với khoản lỗ từ công ty liên doanh liên kết hơn 107 tỷ đồng, DXS lần đầu lỗ kể từ khi niêm yết với hơn 168 tỷ đồng.

Số lượng nhân viên của DXS tại ngày 31/12/2023 chỉ còn 2,275 người, giảm gần 32% so với đầu năm.

Hà Lễ

FILI

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố BCTC quý 4/2023 là 472.2 ngàn tỷ đồng, gần như không thay đổi so với đầu năm. Ông lớn Novaland tiếp tục đứng đầu khi chiếm tới 29% tổng tồn kho toàn ngành.

9 doanh nghiệp có lượng tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng

Thống kê từ VietstockFinance với 109 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 4/2023 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/12/2023 là 472,200 tỷ đồng, giảm gần 1,200 tỷ đồng (tương ứng giảm 0.3%) so với đầu năm. Trong đó, 45 doanh nghiệp giảm, 11 không đổi và 53 doanh nghiệp tăng tồn kho so với đầu năm.

Novaland (NVL) vẫn là doanh nghiệp đứng đầu lượng tồn kho với 138,598 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm và chiếm tới 29% tồn kho toàn ngành. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City. Trong đó, phần lớn là giá trị tồn kho bất động sản để bán, đang xây dựng, gần 130,000 tỷ đồng; gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến các dự án.

Bên cạnh đó, tồn kho bất động sản để bán, đã xây dựng hoàn thành, của NVL gần 9,015 tỷ đồng, giảm 24% so với đầu năm.

2 doanh nghiệp họ nhà Vin là Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM) đứng ngay sau với trị giá tồn kho tại thời điểm cuối năm 2023 lần lượt là 92,730 và 52,343 tỷ đồng, giảm 6% và 19% so với đầu năm. Với VHM, phần lớn tồn kho là bất động sản để bán đang xây dựng, với 49,407 tỷ đồng; trong đó gồm chi phí xây dựng và phát triển các dự án đáng chú ý như khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City...

1 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có lượng tồn kho lớn trong top là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex, BCM) với 22,448 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu kỳ. Tồn kho của BCM chủ yếu ở phần chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang gần 20,120 tỷ đồng là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án.

Còn Nhà Khang Điền (KDH), đến cuối năm 2023, ghi nhận hàng tồn kho kỷ lục 18,788 tỷ đồng, tăng tới 51% so với đầu năm.

Một số doanh nghiệp khác có lượng hàng tồn kho trên 10,000 tỷ đồng như NLG (17,348 tỷ đồng, tăng 17%), DXG (14,139 tỷ đồng, tăng 1%), KBC (12,211 tỷ đồng, giảm 1%) và PDR (12,200 tỷ đồng, xấp xỉ đầu năm).

Như vậy, có 9 doanh nghiệp bất động sản có lượng tồn kho trên 10,000 tỷ đồng, tính tới cuối năm 2023.

Lượng tồn kho thay đổi “trái chiều”

Trong năm vừa qua, tuy tổng tồn kho toàn ngành không biến động nhiều nhưng vẫn nhiều doanh nghiệp thay đổi trái chiều trong hàng tồn kho.

Ở nhóm giảm, Đầu tư Đức Trung (DTI) là cái tên đáng chú ý nhất khi giảm tới 94% so với đầu năm, còn gần 2 tỷ đồng.

Tập đoàn Danh Khôi (NRC) còn 12 tỷ đồng tồn kho, giảm 81%. Thay đổi này do khoản chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của NRC giảm mạnh, còn 11 tỷ đồng, trong khi con số đầu năm hơn 60 tỷ đồng.

Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng có tồn kho hơn 133 tỷ đồng, giảm 67%, do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang cho dự án khu phức hợp Monarchy - Block B giảm mạnh đến 69% so với đầu năm, còn 123 tỷ đồng.

Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) cũng giảm tới 54%, còn 211 tỷ đồng; trong đó, giá trị hàng tồn kho là hàng hóa bất động sản thuộc các dự án khu thương mại, biệt thự tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, Long An; dự án hỗn hợp văn phòng thương mại và nhà ở tại phường Bần Yên Nhân, thị xã Mỹ Hảo, Hưng Yên và dự án khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng, nhà ở và căn hộ cao cấp tại phường Quang Trung, TP. Vinh, Nghệ An.

Xét về tỷ lệ tăng, nổi bật nhất là Tập đoàn Real Tech (KSF) khi có hàng tồn kho tăng lên 1,902 tỷ đồng, gấp hơn 7 lần đầu kỳ; tập trung phần lớn ở chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang hơn 1,643 tỷ đồng, gấp 400 lần đầu năm, phản ảnh chi phí xây dựng dở dang tại dự án Sunshine Golden River.

Hàng tồn kho của Đầu tư Văn Phú - INVEST (VPI) cuối năm 2023 ở mức 3,701 tỷ đồng, tăng 92% so với đầu năm; do trong kỳ VPI phát sinh chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang 2 dự án là Song Khê - Nội Hoàng (Bắc Giang) gần 202 tỷ đồng và Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng) hơn 1,727 tỷ đồng. Ngoài ra, VPI còn có dự án The Terra Bắc Giang hơn 1,478 tỷ đồng đang sản xuất, kinh doanh dở dang.

Bên cạnh đó, VPI có giá trị hàng tồn là bất động sản hoàn thành hơn 106 tỷ đồng; trong đó có 85 tỷ đồng từ Vlasta Sầm Sơn (xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu biệt thự tại tỉnh Thanh Hóa).

Hàng tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản

Thống kê cho thấy, tính đến cuối năm 2023, có 13 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Quốc Cường Gia Lai có tồn kho chiếm tới 73% tổng tài sản, ở mức 7,036 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Trong đó, bất động sản dở dang là các khoản chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan đến dự án chiếm phần lớn với gần 6,532 tỷ đồng.

Tồn kho của Nam Long (NLG) là 17,348 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản và tập trung tại các dự án dở dang như Izumi (gần 8,551 tỷ đồng), dự án Waterpoint giai đoạn 1 (3,560 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (gần 1,604 tỷ đồng), dự án Hoàng Nam - Akari (1,667 tỷ đồng) và dự án Cần Thơ (gần 1,281 tỷ đồng). Đứng cuối cùng trong top này là Vạn Phát Hưng (VPH) với tỷ lệ 51%.

Nếu xét theo tổng tài sản, 3 ông lớn gồm VIC, VHM, NVL chiếm tới 60% tổng tồn kho toàn ngành. Còn đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, tổng tồn kho của 3 ông lớn phân khúc này gồm BCM, KBC và SNZ ở mức 36,814 tỷ đồng, chỉ chiếm khoảng 8% tồn kho toàn ngành.

Dẫn số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản các dự án trong quý 4/2023 vào khoảng 16,315 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư tồn 2,826 căn, nhà ở riêng lẻ 5,173 căn và đất nền 8,316 nền. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Thanh Tú

FILI

HĐQT HMS tháng 11/2023 đã thông qua phương án sử dụng 12 tỷ đồng dự kiến thu được từ đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ để bổ sung vốn lưu động, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, cụ thể là trả lương cho công nhân viên trong quý 1/2024.

CTCP Xây dựng Bảo tàng Hồ Chí Minh (UPCoM: HMS) dự kiến chào bán riêng lẻ tối đa 800 ngàn cp tại giá 15,000 đồng/cp cho nhà đầu tư chiến lược và nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, dự kiến thu về 12 tỷ đồng.

Lượng cổ phiếu trên bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm đối với nhà đầu tư chiến lược và 1 năm đối với nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán.

Cụ thể, 4 công ty là nhà đầu tư chiến lược đăng ký mua trong đợt phát hành cổ phiếu riêng lẻ của HMS gồm CTCP VinaDelta đăng ký mua 100 ngàn cp, Công ty TNHH Thương mại Kỹ thuật Vũ Gia mua 300 ngàn cp, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Kim Long mua 100 ngàn cp và CTCP ACS Thăng Long mua 300 ngàn cp.

Danh sách nhà đầu tư chiến lược đăng ký mua cổ phiếu HMS

Tính đến cuối năm 2022, Chủ tịch HĐQT HMS Phạm Minh Đức nắm giữ 21.14% vốn HMS, theo sau là Thành viên HĐQT Nguyễn Văn Hiền sở hữu 7.23%.

Kế hoạch tăng vốn từ phát hành riêng lẻ được HMS trình lên ĐHĐCĐ năm 2022 với giá 20,000 đồng/cp, trong khi giá đóng cửa bình quân 10 phiên gần nhất của HMS trên UPCoM từ ngày 04/05 đến 17/05/2022 được Công ty xác định là 39,850 đồng/cp.

Năm ngoái, danh sách nhà đầu tư đăng ký vẫn gồm các công ty nêu trên, ngoại trừ ACS Thăng Long; thay vào đó VinaDelta đăng ký mua 400 ngàn cp. Nếu huy động vốn thành công từ năm 2022, khả năng HMS thu về 16 tỷ đồng thay vì 12 tỷ đồng.

Diễn biến giá cổ phiếu HMS từ đầu năm 2022 đến cuối năm 2023

Lãnh đạo nói gì?

Giải đáp thắc mắc của cổ đông tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022 về lý do huy động nguồn vốn bên ngoài trong khi tiền mặt trên BCTC còn khá nhiều, gây thiệt hại cho cổ đông hiện hữu, lãnh đạo HMS cho biết, Công ty hiện tại hoàn toàn chủ động về tài chính để thực hiện các dự án đầu tư.

Hơn nữa, việc phát hành riêng lẻ đã được HĐQT cân nhắc kỹ lưỡng, với mong muốn phát hành một lượng cổ phiếu cho các đối tác đã đi đường dài trong nhiều năm qua, là bạn hàng có năng lực và có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh đặc biệt là lĩnh vực xây lắp.

Đây cũng là đợt tăng vốn chủ sở hữu từ bên ngoài đầu tiên của HMS kể từ năm 2013 khi liên tục duy trì mức 80 tỷ đồng. Năm 2022, vốn điều lệ của HMS nâng lên thêm 12 tỷ đồng sau khi Công ty chi trả cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 10:1 (cổ đông sở hữu 10 cp nhận 1 cp mới) và 400 ngàn cp theo chương trình thưởng cho người lao động (ESOP).

Tiêu chuẩn của đối tượng tham gia chương trình ESOP là cán bộ quản lý cấp từ phó trưởng phòng ban, phó xưởng/đội, phó giám đốc xí nghiệp trực thuộc trở lên hoặc là cán bộ nhân viên có thâm niên từ 10 năm trở lên, có đóng góp xuất sắc do HĐQT quyết định, cùng thỏa mãn một số điều kiện khác.

Kết quả, Công ty thu về 6 tỷ đồng sau khi phân phối 400 ngàn cp cho 140 lao động tại giá 15,000 đồng/cp.

Trong năm 2023, HMS cũng đã trả cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông với tỷ lệ chi trả tương tự, làm tăng số lượng cổ phiếu lưu hành trước khi huy động vốn riêng lẻ lên hơn 10.1 triệu cp.

Diễn biến vốn đầu tư chủ sở hữu của HMS trong giai đoạn 10 năm (Đvt: tỷ đồng)

Thu lãi cao nhất lịch sử nhưng vẫn… không có tiền?

Cuối năm 2022, HMS báo lãi ròng 83 tỷ đồng, tăng 153% so với cùng kỳ năm trước và cũng là mức cao nhất trong vòng 10 năm qua, dù doanh thu chỉ tăng 38%, đạt 912 tỷ đồng.

Kết quả khả quan một phần từ hoạt động xây lắp 784 tỷ đồng, tăng 30% và kinh doanh bất động sản 74 tỷ đồng, gấp 9 lần cùng kỳ.

Ngoài ra, thu nhập khác của HMS đạt 63.5 tỷ đồng, gần gấp đôi năm 2021. Theo thuyết minh BCTC kiểm toán năm 2022, Công ty hạch toán lợi thế góp vốn vào công ty con hơn 45 tỷ đồng trong khi cùng kỳ bằng 0.

HMS cho biết, sở dĩ doanh thu năm 2022 tăng đột biến so với kế hoạch là do đánh giá lợi thế thương mại của việc đầu tư vào CTCP Đầu tư Bất động sản TTT, sau khi nhận chuyển nhượng 20% vốn cổ phần từ Phó Tổng giám đốc - ông Nguyễn Hải Long (bổ nhiệm lại từ tháng 07/2023), qua đó HMS nắm giữ 69% và trở thành công ty mẹ.

Diễn biến lợi nhuận ròng của HMS trong giai đoạn 10 năm qua (Đvt: tỷ đồng)

Thu lãi lớn không đồng nghĩa với dòng tiền “rủng rỉnh”. Nếu nhìn vào dòng tiền hoạt động kinh doanh của HMS trong 10 năm qua, 2022 là năm Công ty chi ra nhiều hơn thu vào, khiến dòng tiền âm kỷ lục 330 tỷ đồng, phần lớn thuộc về các khoản phải thu với mức âm hơn 290 tỷ đồng, lớn nhất kể từ 2013.

Trong khi đó, những năm trước, hầu hết dòng tiền hoạt động kinh doanh đều dương hoặc âm không đáng kể.

Diễn biến lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh và tăng/giảm các khoản phải thu của HMS trong 10 năm (Đvt: tỷ đồng)

Khoản phải thu ngắn hạn của HMS năm 2022 tăng gấp 3 lần so với 2021, lên 425 tỷ đồng, cao nhất 10 trong năm trở lại đây. Khoản trả trước cho người bán cũng không ngoại lệ.

Cụ thể, Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP nợ thêm 106 tỷ đồng, xuất hiện khoản phải thu từ CTCP Đầu tư và Xây dựng VINACO hơn 34 tỷ đồng, phải thu từ bệnh viện Bạch Mai thêm khoảng 20 tỷ đồng, các khoản phải thu khác thêm 113 tỷ đồng.

HMS giải thích, dù khoản công nợ cần thu hồi tăng mạnh nhưng Công ty hoàn toàn chủ động và không gặp bất cứ khó khăn nào. Phải thu tăng mạnh nhưng HMS vẫn giữ nguyên mức dự phòng bằng với đầu năm là hơn 3 tỷ đồng.

Diễn biến phải thu ngắn hạn khách hàng và trả trước cho người bán ngắn hạn của HMS trong giai đoạn 10 năm (Đvt: tỷ đồng)

Mặt khác, khoản vay ngắn hạn, dài hạn nhận được trong năm 2022 của HMS là 281 tỷ đồng, cũng đạt kỷ lục từ năm 2013. Khoản vay lớn nhất trước đó là 146 tỷ đồng, vào năm 2017.

Năm 2022, Công ty phần lớn ghi nhận tăng các khoản vay ngân hàng, thêm gần 200 tỷ đồng, chủ yếu là vay dài hạn Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank, HOSE: CTG) - chi nhánh Ba Đình với mục đích dùng để thanh toán các chi phí đầu tư vào dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp Phạm Ngũ Lão - Nghĩa Dân trong thời hạn 84 tháng, lãi suất thả nổi.

Diễn biến nợ vay ngắn và dài hạn của HMS trong 10 năm (Đvt: tỷ đồng)

Ngoài ra, tổng số tiền chi cho thu nhập Ban lãnh đạo của HMS cũng tăng từ 3.5 tỷ đồng năm 2020, lên 5.5 tỷ đồng năm 2021, tương đương tăng 56% dù doanh thu giai đoạn này sụt giảm. Con số năm 2022 tăng 8%, lên gần 5.9 tỷ đồng.

Thu nhập Ban lãnh đạo HMS trong 3 năm gần nhất (Đvt: triệu đồng/người/tháng)

Điều tích cực là thu nhập trung bình của người lao động (bao gồm cả mùa vụ) có xu hướng tăng từ mức 6.5 triệu đồng/người/tháng vào năm 2016, đến cuối năm 2022 đã lên 8.6 triệu đồng/người/tháng.

Số lao động và mức lương trung bình từ năm 2016

Dù khiến cổ đông thấy “sướng mắt” với mức lãi cao kỷ lục trên BCTC, mấy ai biết được Ban lãnh đạo HMS đang “chật vật” cân đối dòng tiền thu, chi để trả lương công nhân viên - một trong những yếu tố căn bản nhất để duy trì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Liên tục rút “sợi dây” kinh nghiệm từ năm 2019?

Trong BCTC kiểm toán năm 2022, Công ty TNHH kiểm toán và tư vấn UHY đưa ý kiến ngoại trừ liên quan đến việc HMS chưa đối chiếu, xác nhận đầy đủ các khoản phải thu về cho vay ngắn hạn không có tài sản đảm bảo với giá trị 30 tỷ đồng.

Ý kiến kiểm toán ngoại trừ trên BCTC kiểm toán năm 2022 của HMS. Nguồn: HMS

Cuối năm 2022, HMS có hơn 51 tỷ đồng khoản phải thu về cho vay ngắn hạn đối với môt số cá nhân, trong đó có 30 tỷ đồng cho 3 cá nhân vay theo hình thức tín chấp và không có tài sản đảm bảo, gồm Nguyễn Minh Hải 14 tỷ đồng, Nguyễn Duy Chi 10 tỷ đồng và Trần Việt Hùng 6 tỷ đồng.

HMS cho biết, đây là khoản vay được thực hiện tại công ty con - CTCP Đầu tư và Dịch vụ Vườn Bắc Thủ Đô, do “lỗi của kế toán Vườn Bắc Thủ Đô đã gửi xác nhận cho bên vay nhưng chưa bám sát để đối chiếu đúng thời điểm”.

Điều đáng nói, năm 2019, HMS từng trả lời y hệt trong giải trình gửi lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) về khoản cho vay cũng như nhận ý kiến ngoại trừ từ phía kiểm toán UHY.

“Với trách nhiệm của Công ty mẹ, HMS sẽ đôn đốc, kịp thời rút kinh nghiệm” - là lời kết trong đoạn giải trình của Công ty năm 2019 cũng như năm 2022.

Tương tự, trong các BCTC kiểm toán năm 2020 và 2021, HMS đều nhận được ý kiến ngoại trừ về việc cho ông Hải, ông Chi và ông Hùng vay, với tổng số tiền cuối năm 2020 là 50 tỷ đồng, cuối năm 2021 là 30 tỷ đồng.

Như vậy, HMS đã rút kinh nghiệm trong suốt 4 năm qua và khả năng vẫn còn “rút” tiếp.

Đó cũng là nguyên nhân khiến cổ phiếu HMS bị Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đưa vào diện cảnh báo từ ngày 10/04/2023 với lý do bị tổ chức kiểm toán đưa ra ý kiến kiểm toán ngoại trừ 3 năm liên tiếp.

Được hỏi về vấn đề này trong ĐHĐCĐ thường niên 2022, lãnh đạo HMS cho hay, các đối tượng mà Công ty cho vay là những đối tác đã có quan hệ gắn bó trong suốt thời gian dài, Ban lãnh đạo đã cân nhắc, đánh giá và sẽ chịu trách nhiệm về mức độ rủi ro xảy ra nếu để thất thoát tài sản của Công ty theo quy định.

VinaDelta từng bị khiển trách vì chậm tiến độ

CTCP VinaDelta - đối tác từng đăng ký mua 400 ngàn cp HMS nói trên - được thành lập từ năm 2008, trụ sở tại tỉnh Hưng Yên. Doanh nghiệp hiện có vốn điều lệ 50 tỷ đồng, do ông Nguyễn Đức Thọ làm Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc và người đại diện pháp luật.

Theo Cục Quản lý hoạt động xây dựng, VinaDelta hoạt động trong lĩnh vực thi công xây dựng công trình, bao gồm dân dụng, hạ tầng kỹ thuật, giao thông cầu…

Hồi đầu năm, VinaDelta là 1 trong 2 nhà thầu bị Bộ Giao thông Vận tải (GTVT) nêu tên khiển trách do để chậm tiến độ trên 50% tại công trình thuộc dự án tăng cường kết nối giao thông khu vực Tây Nguyên (cải tạo, nâng cấp quốc lộ 19). Bộ yêu cầu đơn vị quản lý dự án rà soát lại năng lực đồng thời xử lý nghiêm các nhà thầu liên quan.

Cuối tháng 11 mới đây, VinaDelta cũng góp mặt trong liên danh 4 nhà thầu do chính Công ty này đứng đầu trúng gói thầu số 1, giá trị hơn 2 ngàn tỷ đồng, thi công xây lắp công trình thuộc dự án đường Tân Phúc - Võng Phan (giao ĐT.387) thuộc tỉnh Hưng Yên có tổng mức đầu tư gần 3 ngàn tỷ đồng. Ngoài VinaDelta, 3 thành viên còn lại gồm CTCP Lizen , CTCP Đầu tư Xây dựng Số 1 Mê Kông và CTCP Xây dựng Công trình Hàng không Sáu Bốn Bảy.

Từ năm 2021, VinaDelta liên danh cùng các doanh nghiệp khác trúng loạt dự án thi công xây dựng đường bộ, ước tính sơ bộ giá trị các gói thầu tham gia trên 4.5 ngàn tỷ đồng.

Về ACS Thăng Long, Công ty thành lập từ năm 2015 với vốn điều lệ là 10 tỷ đồng, các cổ đông sáng lập gồm CTCP Hapras Việt Nam, ông Nguyễn Hải Long (hiện giữ chức Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật) và ông Bùi Hải Hà.

ACS Thăng Long đăng ký hoạt động trong lĩnh vực khảo sát xây dựng; thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng công trình bao gồm địa chất, dân dụng, hạ tầng kỹ thuật và giao thông cầu, đường bộ.

Tử Kính

FILI