Top 2 siêu cổ ngày mai nổ có khả năng sinh lời tốt nhất !

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) bán lẻ sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2025, đưa ngành vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ và dài hạn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong ngành cần nỗ lực và làm mới mình, có sự thích nghi rõ rệt trong kỷ nguyên mới.

Theo dự báo của Bộ Công Thương, quy mô ngành bán lẻ Việt Nam có thể tăng lên 350 tỷ USD vào năm 2025, đóng góp 59% tổng ngân sách quốc nội. Từ đây, thị trường BĐS bán lẻ cao cấp tại Việt Nam cũng được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, mang tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo báo cáo hồi tháng 9/2024 của Savills, thị trường này vẫn sẽ còn một số thách thức, do hiện tại mặt bằng bán vẫn còn khiêm tốn cả về quy mô, chất lượng và trải nghiệm. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam, đặc biệt là các trung tâm thương mại cao cấp, vẫn còn tương đối khiêm tốn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Malaysia...

Bên cạnh đó, thực trạng cho thấy, vẫn còn rất nhiều mặt bằng đẹp đang “ế” khách tại các tỉnh thành lớn như TP.HCM. Nhân dịp trò chuyện với chúng tôi, bà Lê Huỳnh Phi - CEO CTCP Merry Commercial (MerryCom), đơn vị đang vận hành sàn thương mại Merry Plaza - đã chia sẻ về tình hình ngành, lý do các mặt bằng đắc địa vắng bóng khách thuê, cũng như triển vọng về tiềm năng phát triển BĐS bán lẻ trong kỷ nguyên vươn mình của Việt Nam.

*Xin bà cho biết, hiện MerryCom đang vận hành các trung tâm thương mại (TTTM) nào và cách để duy trì tỉ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn?

CEO Lê Huỳnh Phi: Hiện MerryCom đang mở rộng đầu tư và vận hành các sàn thương mại thuộc 12 dự án BĐS nhà ở, khu đô thị, phức hợp với tổng diện tích hơn 70,000m2. Trong tháng 12/2024, MerryCom đã khánh thành 2 TTTM với thương hiệu Merry Plaza, bao gồm Merry Plaza tại SG Mia (tỉ lệ lấp đầy 86%), Merry Plaza Moonlight Residence (tỉ lệ lấp đầy 92%).

Dù là đơn vị mới trong ngành, MerryCom có những lợi thế quan trọng như sở hữu và vận hành các TTTM/Khối đế thương mại tại các khu cư dân có mật độ lấp đầy cao, vị trí đắc địa; nhờ đó, thu hút được lượng khách mua sắm tiêu dùng, bao gồm cư dân trong khu đô thị và khu vực lận cận.

Bên cạnh đó, MerryCom có đội ngũ nhân sự dày dạn kinh nghiệm có thế mạnh là am hiểu thị trường bán lẻ, văn phòng. MerryCom đã xây dựng các chính sách cho thuê, hợp tác, đầu tư… linh hoạt nhằm giải quyết nhu cầu đặc thù cho từng khách thuê và đồng hành cùng khách hàng.

Chúng tôi đặt mục tiêu phát triển 314,000 m2 diện tích cho thuê đến năm 2030.

*Thực tế là đang có rất nhiều mặt bằng đẹp tại TPHCM “ế khách”. Vậy tình hình các TTTM thì sao?

CEO Lê Huỳnh Phi: “Ế khách” đa số là các mặt bằng cho thuê từ cá nhân, với các lý do chủ quan, không có tính chất chuyên nghiệp hay kế hoạch lâu dài.

Theo nhận định chung, nhu cầu về diện tích thuê để kinh doanh đang chịu ảnh hưởng từ xu hướng kinh tế chung: sự thu hẹp kinh doanh của một số thương hiệu sau COVID-19, xu hướng kinh doanh online bùng nổ… Tuy nhiên, tình hình đang dần phục hồi.

Theo thống kê của CBRE, các nhà bán lẻ xây dựng lại niềm tin, mở rộng hoạt động, cùng với các TTTM mở mới là sự hiện diện của các thương hiệu mới, nhãn hàng mở rộng mặt bằng, diện tích lấp đầy trung bình được cải thiện - tăng từ 93% lên 94%. Trong 9 tháng đầu năm 2024, mặt bằng bán lẻ được cho thuê mới đạt 87,000m2, cao nhất trong 3 năm gần đây. Các TTTM vị trí ngoài trung tâm mở mới đều được lấp đầy gần như 100%, dẫn đến tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm xấp xỉ bằng nhau, chỉ ở mức 5-6%.

* Đâu là biện pháp một TTTM nên áp dụng để hỗ trợ đối tác thuê sàn trong bối cảnh kinh tế khó khăn? MerryCom đã làm thế nào?

CEO Lê Huỳnh Phi:Các TTTM cung cấp mặt bằng phục vụ bán lẻ nên có những chính sách hỗ trợ về mặt quảng bá thương hiệu cho khách thuê, đồng hành với những khó khăn cùng khách thuê bằng các hình thức hợp tác đa dạng và linh hoạt hơn thay vì hình thức cho thuê mặt bằng truyền thống. Những chính sách này cũng đã được Merry Plaza áp dụng từ đầu năm 2024.

Bên cạnh chính sách hỗ trợ khách thuê, đây cũng là thời điểm các TTTM thể hiện năng lực thích nghi với tình hình và thị trường trong nước. Các TTTM lớn như Aeon, Takashimaya, Vincom… vẫn kiên trì đi theo lộ trình phát triển đã được lên kế hoạch “phủ sóng” từ trước, chủ động điều chỉnh cho thuê hỗn hợp, ưu tiên sự ổn định trong kinh doanh, lựa chọn khách thuê là các thương hiệu uy tín, có kế hoạch phát triển ổn định, định vị khách thuê thích ứng nhạy bén với tình hình.

Kết quả là sự tăng trưởng ổn định của các đơn vị cho thuê mặt bằng chuyên nghiệp. Chỉ riêng năm 2024, nhiều TTTM đã được khai trương: Merry Plaza Saigon Mia, Merry Plaza Moonlight Residence, Parc Mall, Central Premium Mall, Vincom Grand Park, Vincom Plaza Bắc Giang, Go! Mall Hà Nam, Aeon Mall Huế, Diamond Plaza Lê Văn Lương… và sự trở lại với quy mô lớn như Lotte Center Hà Nội, Vincom Plaza 3/2… Hầu hết đều khai trương với tỉ lệ lấp đầy ấn tượng, vượt kỳ vọng, trong bối cảnh được cho là thách thức như hiện nay.

*Xu hướng thương mại điện tử (TMĐT) lên ngôi, cũng như các hình thức bán hàng mới (livestream) đang tỏ ra hiệu quả. Mảng cho thuê TTTM có gặp phải thách thức lớn?

CEO Lê Huỳnh Phi: Ở đây cần bàn đến 3 hình thức kinh doanh khác nhau: TMĐT (online), bán lẻ truyền thống (thuê mặt bằng để kinh doanh), đơn vị cho thuê mặt bằng - như TTTM MerryPlaza.

Thương mại trực tuyến sẽ chiếm 21% tổng giao dịch mua bán lẻ dự kiến vào năm 2025. Tỷ lệ này sẽ tiếp tục tăng lên 22.6% vào năm 2027 (theo Statista). Trong bối cảnh này, hình thức thương mại offline gặp phải một số thách thức và cần điểu chỉnh để đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng.

Ngành bán lẻ chuyên nghiệp cần tự tin nhìn nhận rằng: mỗi loại hình kinh doanh đều có ưu - nhược điểm riêng, phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách hàng. Nhiều loại hình sẽ mang lại thêm lựa chọn cho người tiêu dùng. TMĐT hay hình thức livestream bổ sung thêm kênh bán hàng, giải quyết một số vấn đề mà kênh offline chưa giải quyết tốt: chi phi bán hàng thấp, giải quyết vấn đề tồn kho, các sản phẩm giá rẻ, bộ sưu tập qua mùa… Điều này cũng phản ánh sự bùng nổ của TMĐT do sự gia tăng về thâm nhập và tính tiện lợi của internet.

Tuy vậy, hình thức kinh doanh truyền thống (offline) vẫn có thể làm tốt nhiệm vụ, mang đến cho khách hàng trải nghiệm thực tế sản phẩm, không gian mua sắm, cảm xúc thương hiệu…

*MerryCom dự tính đối mặt với thách thức ấy như thế nào?

CEO Lê Huỳnh Phi: Làm tốt những gì cần làm. MerryPlaza không chỉ là nơi “bán hàng” uy tín, được đảm bảo về mặt chất lượng, hợp pháp bởi sự quản lý chuyên nghiệp từ đầu vào mà còn là nơi được thiết kế quan tâm đến giá trị tinh thần khi tạo không gian kết nối, giao lưu, giải trí, trải nghiệm…

Ví dụ đơn giản: dù thanh toán hóa đơn của một nhà hàng uy tín là cùng giá tiền, nhưng việc nhận thức ăn từ shipper so với thưởng thức và được phục vụ món ăn tại không gian được bài trí kết hợp âm nhạc, mùi hương, phong cách đặc trưng thương hiệu là 2 trải nghiệm hoàn toàn khác nhau.

MerryCom vẫn có tiềm năng phát triển tốt vì cung cấp mặt bằng cho các ngành nghề khác nhau và theo kịp xu hướng xã hội. Mô hình Merry Plaza phục vụ khách thuê F&B, siêu thị, các ngành tiện ích giáo dục, y tế, sức khỏe… đáp ứng cư dân và các khách thuê văn phòng, bao gồm cả các bên đang kinh doanh TMĐT. Thực tế, MerryCom đã triển khai hợp tác với thương hiệu co-working space, đang ở bước cuối cùng cho việc khai trương mô hình này tại các Merry Plaza. Với khách thuê kinh doanh online, MerryCom cũng đang đàm phán với các khách thuê mới cần mặt bằng làm văn phòng, kho bãi, studio livestream quy mô lớn.

*Xin hãy cho dự đoán về sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng (mua sắm phi tiền mặt, online…) sẽ tác động thế nào đến các loại hình bán lẻ trong 2-3 năm tới?

CEO Lê Huỳnh Phi: Ngành bán lẻ là một trong những yếu tố đóng góp chính cho cỗ máy kinh tế toàn cầu, với hàng triệu doanh nghiệp cung cấp hàng hóa và dịch vụ và hàng tỷ người tiêu dùng có nhu cầu. Các giao dịch diễn ra thông qua nhiều kênh phân phối khác nhau trên nhiều ngành công nghiệp ngày càng phát triển, chẳng hạn như thực phẩm, xe cộ, quần áo và đồ điện tử… Nói cách khác, khách hàng ngành này có nhu cầu đa dạng, phong phú, thay đổi nhanh.

Trong kỷ nguyên mới, sẽ có một số yếu tố gây ảnh hưởng đáng kể.

Đầu tiên là sự ảnh hưởng từ smartphone và internet. Đại dịch năm 2020 đã thúc đẩy mạnh doanh số bán hàng trực tuyến, phạm vi mua sắm không dừng lại trong nước mà quốc tế cũng dễ dàng hơn.

Điện thoại thông minh đã nổi lên như một thiết bị mua sắm trực tuyến trên toàn cầu, với 73% số người được hỏi ở Mỹ sử dụng smartphone để mua sắm. Ở Trung Quốc, con số là 92%, trong khi ở Ấn Độ là 88% (theo Oberlo). Hành vi này cho thấy sự dịch chuyển dần tỉ lệ mua sắm từ offline sang online, đồng thời thúc đẩy sự phát triển các sản phẩm điện tử, công nghệ, kênh truyền thông, mạng xã hội.

Thứ 2 là trí tuệ nhân tạo (AI). Ngành bán lẻ đã tận dụng công nghệ trên nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm hoạt động của cửa hàng và kho hàng, trải nghiệm khách hàng và trong những năm gần đây là phân tích người tiêu dùng. Ngày nay, việc triển khai công nghệ sâu hơn là ưu tiên hàng đầu của các giám đốc bán lẻ trên toàn thế giới.

Ngành bán lẻ cũng chứng kiến sự quan tâm ngày càng tăng đối với các công nghệ mới nổi, đặc biệt là AI. Các nhà bán lẻ đang tích cực khám phá cách khai thác sức mạnh của AI trong hoạt động. Động lực AI vẫn tiếp tục, với giá trị đầu tư vào các hệ thống lấy AI làm trung tâm đạt mức cao thứ 2 đối với các ngành bán lẻ sau tài chính và ngân hàng, tính đến tháng 1/2024.

Thứ 3, thanh toán phi tiền mặt ngày càng phổ biến vì phù hợp với các giao dịch mua bán online, sự phát triển công nghệ, chính sách khuyến khích của Nhà nước. Các kênh offline, truyền thống cũng cần trang bị thêm các công cụ thanh toán mới để đáp ứng nhu cầu người dùng sử dụng hình thức thanh toán này. Đây là dấu hiệu cho thấy các nhà bán lẻ nên đầu tư nhiều hơn vào sự hiện diện trực tuyến và duy trì sự phù hợp trong bối cảnh hiện tại.

Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp cần sự linh hoạt, bắt kịp xu hướng, triển khai thay đổi đồng loạt và kịp thời.

*Kỷ nguyên mới tập trung vào phát triển bền vững. Chính sách này được MerryCom áp dụng như thế nào?

CEO Lê Huỳnh Phi: Với triết lý kinh doanh “lấy con người làm trọng tâm”, MerryCom tự nguyện nêu cao tinh thần đóng góp vào sự phát triển bền vững của xã hội, môi trường, cộng đồng. Chúng tôi hiểu triết lý này không những thể hiện trách nhiệm với xã hội mà còn giúp xây dựng hình ảnh thương hiệu, mang lại giá trị lâu dài.

Thống kê cũng cho thấy: khách hàng mong muốn mua hàng từ các thương hiệu bền vững hơn. Các thương hiệu với hơn một nửa doanh số từ các sản phẩm liên quan đến ESG có tỷ lệ mua hàng lặp lại từ 32-34%. Các thương hiệu có ít hơn một nửa doanh số thông qua các tuyên bố ESG chỉ có tỷ lệ mua hàng lặp lại dưới 30%.

Một cuộc khảo sát của PRN cho thấy: 80% người tiêu dùng được khảo sát cho biết, họ có nhiều khả năng tin tưởng các công ty sao lưu các tuyên bố về tính bền vững của họ bằng dữ liệu được chia sẻ công khai. Cuộc khảo sát tương tự cũng cho thấy: 40% không thoải mái khi mua sản phẩm từ các công ty không tích cực theo đuổi các mục tiêu về tính bền vững.

*Nhận định của bà về xu hướng phát triển của ngành bất động sản bán lẻ trong năm 2025? Yếu tố nào sẽ tác động mạnh nhất đến nhu cầu thuê sàn thương mại trong năm tới?

CEO Lê Huỳnh Phi: Năm 2024 được xem là sự phát triển ngoạn mục của BĐS bán lẻ, với nhiều thương hiệu TTTM khai trương. Tôi tin sự phát triển này sẽ không dừng lại trong năm 2025, với các xu hướng ngày càng rõ rệt.

Đầu tiên, sự gia tăng số lượng từ tầng lớp trung lưu, sự phát triển công nghệ, nhu cầu trải nghiệm của khách hàng… tác động đến mô hình bán lẻ hiện đại và sẽ làm gia tăng nhu cầu về TTTM. Thêm vào đó, các đơn vị cung cấp BĐS bán lẻ chuyên nghiệp tiếp tục kế hoạch “phủ sóng” lớn hơn.

Vị trí TTTM sẽ dần phát triển xa ra khỏi trung tâm, vì dư địa nguồn cung còn rất lớn, nhu cầu cuộc sống thuận tiện, nhiều tiện ích gần nơi sinh sống gia tăng. Ngoài ra, khối đế TTTM nằm trong các khu chung cư, phức hợp, khu đô thị đã hình thành sẽ được khai thác triệt để hơn, với lợi thế tận dụng nguồn khách hàng là cư dân hiện hữu.

Về yếu tố thu hút, cần đánh giá rằng: thị trường Việt Nam đang có tiềm năng tăng trưởng lớn. Dân số đông, tầng lớp trung lưu tăng sẽ kéo theo lượng khách hàng lớn; dân số trẻ, đồng nghĩa độ tuổi có nhu cầu chi tiêu lớn và tạo ra nguồn lao động phù hợp. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh với sự phát triển mạnh của BĐS thời kỳ trước tạo nguồn hạ tầng được thiết kế gắn liền các khu đô thị, tòa chung cư. Các chủ đầu tư rộng mở và thiện chí, nhiều chính sách hấp dẫn trong việc hợp tác kinh doanh với các thương hiệu quốc tế, góp phần nâng tầm sản phẩm BĐS nhà ở.

Châu An

Thiết kế: Tuấn Trần

FILI - 12:00:00 01/02/2025

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) kết thúc năm 2024 với khoản lỗ ròng hơn 6.4 ngàn tỷ đồng, đây cũng là năm đầu tiên ông lớn địa ốc này báo lỗ kể từ khi niêm yết.

BCTC hợp nhất quý 4/2024 cho thấy doanh thu thuần và doanh thu tài chính của NVL cả năm 2024 tăng lần lượt 91% và 16% so với năm trước, lên hơn 9 ngàn tỷ đồng và hơn 5.9 ngàn tỷ đồng. Trong đó, doanh thu thuần từ chuyển nhượng bất động sản gần 8.4 ngàn tỷ đồng, gấp đôi năm 2023. Lãi từ cho vay cũng gấp hơn 2.2 lần năm trước, với gần 1.5 ngàn tỷ đồng.

Doanh thu tuy tăng nhưng chi phí của NVL tăng còn cao hơn. Đơn cử như giá vốn gấp 2.6 lần năm trước, với gần 9 ngàn tỷ đồng. Chi phí tài chính và chi phí bán hàng lần lượt tăng 45% và 87%, lên hơn 4.7 ngàn tỷ đồng và 546 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất là khoản lỗ hơn 797 tỷ đồng từ việc thoái vốn công ty con (CTCP Huỳnh Gia Huy) đã khiến chi phí tài chính “đội” lên đáng kể.

Theo đó, các chi phí “ăn” hết thành quả của NVL, dẫn đến khoản lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh hơn 636 tỷ đồng.

Chưa dừng lại ở đó, các khoản nộp phạt của NVL trong năm 2024 đều tăng đột biến đã khiến Công ty gánh khoản lỗ khác gần 1.9 ngàn tỷ đồng. Trong đó, phạt chậm nộp thuế hơn 1.6 ngàn tỷ đồng (gấp hơn 35 lần năm trước); tiền phạt, bồi thường do vi phạm hợp đồng hơn 580 tỷ đồng (gấp 2.1 lần); ngoài ra Công ty còn phát sinh hơn 16 tỷ đồng tiền phạt do vi phạm hành chính.

Như vậy, kết thúc năm tài chính 2024, lợi nhuận sau thuế NVL ở mức âm 4,351 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ âm hơn 6.4 ngàn tỷ đồng trong năm 2024, đánh dấu năm đầu tiên báo lỗ của một trong những ông lớn của ngành bất động sản Việt Nam.

Kết quả kinh doanh năm 2024 của Novaland. Đvt: Tỷ đồng

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của NVL tại thời điểm 31/12/2024 là gần 238.2 ngàn tỷ đồng, đi ngang so với đầu năm. Lượng tiền nắm giữ ngắn hạn và giá trị hàng tồn kho vẫn tăng lần lượt 34% và 6%, lên hơn 4.6 ngàn tỷ đồng và hơn 146.6 ngàn tỷ đồng. Ngược lại, tổng khoản phải thu giảm 13%, còn hơn 70.7 ngàn tỷ đồng.

Ở bên còn lại của bảng cân đối, nợ phải trả giảm 3%, còn gần 190.5 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng nợ vay lại tăng 7%, lên hơn 61.5 ngàn tỷ đồng.

Kết thúc năm, báo cáo cho thấy Chủ tịch Bùi Thành Nhơn không nhận tiền lương, tuy nhiên ông có khoản thù lao 1.2 tỷ đồng, cao nhất trong HĐQT, và tăng so với con số 1.1 tỷ đồng của năm trước đó. Còn ông Ng Tech Yow, người đảm nhận vị trí Tổng Giám đốc trong thời gian ngắn (từ nhiệm vào 01/11/2024) nhận lương gần 4.3 tỷ đồng, tương ứng mỗi tháng cựu CEO người Malaysia này nhận lương gần 430 triệu đồng.

Lương và thù lao ban lãnh đạo Novaland

Hà Lễ

FILI - 09:53:41 25/01/2025

MỚI

Cổ phiếu bất động sản đang mất dần vị thế

Từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã không ngừng gây thất vọng cho các nhà đầu tư trong thời gian qua. Thậm chí, cổ phiếu của nhiều “tên tuổi” lớn đã đánh mất chút thành quả có được trong năm 2024 dù mới “nhón chân” bước vào năm 2025.

Bước sang năm mới 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục “rơi” mạnh dù trong năm 2024 khá trầm lắng, không phục hồi mạnh mẽ như nhiều nhóm ngành khác.

Mới "nổi" đã lại "chìm"

Một số mã như VIC, VRE, NLG, DIG, CEO, PDR, DXG... đã đánh mất thành quả nhỏ nhoi trong năm 2024.

Trong đó, VIC của Tập đoàn Vingroup lùi về vùng giá 40.000 đồng/cp - mức thấp nhất mà cổ phiếu này bị đẩy xuống nhiều lần trong giai đoạn từ tháng 11/2023 đến nay.

Tương tự, VRE của Vincom Retail giảm về vùng giá 16.000 đồng/cp. Đây cũng là vùng đáy lịch sử mà mã này từng chạm hồi tháng 8/2024.

NLG của Nam Long cũng đã lùi về mức giá thấp nhất kể từ tháng 11/2023, ở vùng 32.150 đồng/cp. DIG của DIC Group lùi về 17.900 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 4/2023; CEO của Tập đoàn C.E.O về giá 11.600 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 11/2022; PDR của Bất động sản Phát Đạt về 18.050 đồng/cp - giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2024; DXG của Tập đoàn Đất Xanh về 14.400 đồng/cp - giảm gần 30% so với mức đỉnh năm 2024...

Đáng chú ý, cổ phiếu NVL của Novaland còn “rớt thảm” về dưới mệnh giá. Cổ phiếu NVL đóng cửa phiên 14/1 ở mức giá 8.950 đồng/cp – mức thấp nhất trong lịch sử niêm yết. Trong một năm trở lại đây, NVL đã giảm hơn 41%. Nếu so với đỉnh trên 92.000 đồng/cp từng lập vào giữa năm 2021, thị giá NVL đã giảm gần 93%. Vốn hóa thị trường hiện chỉ còn hơn 17.600 tỷ đồng.

Novaland được xem là một "ông lớn" bất động sản Việt Nam, từng có những dự án đình đám như Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, Novahills Mũi Né, LakeView City… Tuy nhiên, doanh nghiệp hiện đang chìm trong khó khăn.

Tới cuối tháng 9/2024, Novaland có tổng nợ phải trả hơn 191.000 tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn gần 37.700 tỷ đồng và vay dài hạn gần 22.200 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu chỉ hơn 40.600 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ rất lớn, lên tới 4,7 lần, rủi ro cao. Tồn kho lên tới hơn 145.000 tỷ đồng.

Quá trình tái cấu trúc Novaland đang được đẩy mạnh. Gần đây, doanh nghiệp phải bán nhiều tài sản và bổ sung thêm tín dụng, mua lại nhiều lô trái phiếu trị giá cả nghìn tỷ đồng. Một số dự án được gỡ mắc pháp lý… Nhưng nhìn chung, gánh nặng nợ còn lớn.

Hiện, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn và những người liên quan có nguy cơ mất kiểm soát Novaland khi cổ phiếu xuống dưới mệnh giá. Novaland đang dùng một lượng lớn cổ phiếu thuộc nhóm ông Nhơn làm tài sản thế chấp. Khi giá cổ phiếu giảm mạnh, có thể bị bán giải chấp, tỷ lệ nắm giữ có thể xuống dưới 36% - ngưỡng có quyền phủ quyết các quyết định quan trọng trong công ty.

Nhóm ông Nhơn cũng có thể mất quyền phủ quyết tại Novaland nếu lô trái phiếu 300 triệu USD được chuyển đổi thành cổ phần theo kế hoạch được thông qua mới đây.

Nhà đầu tư thất vọng

Có thể thấy, từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã gây nhiều thất vọng cho các nhà đầu tư trong năm qua.

Năm 2024, mặc dù thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc nhưng cũng ghi nhận sự phục hồi đáng kể. Các doanh nghiệp trong ngành cũng bắt đầu ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc hơn sau giai đoạn “chạm đáy”. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn ghi nhận vay nợ lớn, nợ trái phiếu đến hạn chưa trả được…

Mặt khác, sau khi niềm tin “tan vỡ” vào cuối năm 2022, nhà đầu tư chứng khoán dường như đã cảnh giác cao với nhóm cổ phiếu này. Do đó, chỉ cần một thông tin ảnh hưởng cũng khiến cổ phiếu rơi vào đà giảm sâu.

Chẳng hạn, sau khi công bố thông tin được cơ quan quản lý chấp thuận chào bán 200 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 15.000 đồng/cp hồi giữa tháng 12/2024, cổ phiếu DIG đã bị cổ đông bán ra mạnh mẽ trên sàn khiến thị giá giảm sâu. Sau đó, doanh nghiệp phải công bố tạm dừng triển khai phương án chào bán với lý do thị trường không thuận lợi.

Tương tự, ngày 23/12/2024, Tập đoàn Đất Xanh công bố được UBCKNN cấp giấy chứng nhận chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng. Tổng số lượng đăng ký chào bán là hơn 150 triệu cổ phiếu, giá chào bán 120.000 đồng/cp. Từ sau đó, cổ phiếu DXG liên tục giảm giá.

Cổ phiếu PDR thì liên tục giảm từ đầu năm 2025 đến nay, sau khi một số lãnh đạo của Bất động sản Phát Đạt đăng ký bán ra cổ phiếu. Ngày 8/1 vừa qua, Phát Đạt đã phải lên tiếng về thông tin này.

Trong báo cáo chiến lược năm 2025 phát hành mới đây, Chứng khoán SSI cho biết, hệ số P/B của ngành bất động sản tiếp tục giảm từ 1,27x vào đầu năm xuống còn 1,08x vào cuối năm 2024, sau khi giảm trong suốt cả năm 2023.

Đơn vị phân tích cho rằng mức này khá hấp dẫn cho việc nắm giữ dài hạn, vì thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 với các yếu tố hỗ trợ: Mở bán các dự án mới với tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới tốt, Chính phủ tiếp tục có các biện pháp hỗ trợ nhằm tăng cường tính thanh khoản của thị trường, có nhiều dự án được chấp thuận sau quá trình đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư phát hành đầu tháng 1/2025, Chứng khoán MB (MBS) cũng kỳ vọng cổ phiếu bất động sản sẽ sớm được tái định giá.

Theo công ty chứng khoán này, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index trong năm 2024. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.

MBS cho rằng với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới.

“Chúng tôi không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu nhận định.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên trông chờ vào “sóng” ngành, thay vào đó tìm kiếm lợi nhuận tại những công ty có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng triển khai dự án, hiện thực hóa doanh thu và lợi nhuận.

MỚI

Cổ phiếu bất động sản đang mất dần vị thế

Từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã không ngừng gây thất vọng cho các nhà đầu tư trong thời gian qua. Thậm chí, cổ phiếu của nhiều “tên tuổi” lớn đã đánh mất chút thành quả có được trong năm 2024 dù mới “nhón chân” bước vào năm 2025.

Bước sang năm mới 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục “rơi” mạnh dù trong năm 2024 khá trầm lắng, không phục hồi mạnh mẽ như nhiều nhóm ngành khác.

Mới "nổi" đã lại "chìm"

Một số mã như VIC, VRE, NLG, DIG, CEO, PDR, DXG... đã đánh mất thành quả nhỏ nhoi trong năm 2024.

Trong đó, VIC của Tập đoàn Vingroup lùi về vùng giá 40.000 đồng/cp - mức thấp nhất mà cổ phiếu này bị đẩy xuống nhiều lần trong giai đoạn từ tháng 11/2023 đến nay.

Tương tự, VRE của Vincom Retail giảm về vùng giá 16.000 đồng/cp. Đây cũng là vùng đáy lịch sử mà mã này từng chạm hồi tháng 8/2024.

NLG của Nam Long cũng đã lùi về mức giá thấp nhất kể từ tháng 11/2023, ở vùng 32.150 đồng/cp. DIG của DIC Group lùi về 17.900 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 4/2023; CEO của Tập đoàn C.E.O về giá 11.600 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 11/2022; PDR của Bất động sản Phát Đạt về 18.050 đồng/cp - giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2024; DXG của Tập đoàn Đất Xanh về 14.400 đồng/cp - giảm gần 30% so với mức đỉnh năm 2024...

Đáng chú ý, cổ phiếu NVL của Novaland còn “rớt thảm” về dưới mệnh giá. Cổ phiếu NVL đóng cửa phiên 14/1 ở mức giá 8.950 đồng/cp – mức thấp nhất trong lịch sử niêm yết. Trong một năm trở lại đây, NVL đã giảm hơn 41%. Nếu so với đỉnh trên 92.000 đồng/cp từng lập vào giữa năm 2021, thị giá NVL đã giảm gần 93%. Vốn hóa thị trường hiện chỉ còn hơn 17.600 tỷ đồng.

Novaland được xem là một "ông lớn" bất động sản Việt Nam, từng có những dự án đình đám như Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, Novahills Mũi Né, LakeView City… Tuy nhiên, doanh nghiệp hiện đang chìm trong khó khăn.

Tới cuối tháng 9/2024, Novaland có tổng nợ phải trả hơn 191.000 tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn gần 37.700 tỷ đồng và vay dài hạn gần 22.200 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu chỉ hơn 40.600 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ rất lớn, lên tới 4,7 lần, rủi ro cao. Tồn kho lên tới hơn 145.000 tỷ đồng.

Quá trình tái cấu trúc Novaland đang được đẩy mạnh. Gần đây, doanh nghiệp phải bán nhiều tài sản và bổ sung thêm tín dụng, mua lại nhiều lô trái phiếu trị giá cả nghìn tỷ đồng. Một số dự án được gỡ mắc pháp lý… Nhưng nhìn chung, gánh nặng nợ còn lớn.

Hiện, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn và những người liên quan có nguy cơ mất kiểm soát Novaland khi cổ phiếu xuống dưới mệnh giá. Novaland đang dùng một lượng lớn cổ phiếu thuộc nhóm ông Nhơn làm tài sản thế chấp. Khi giá cổ phiếu giảm mạnh, có thể bị bán giải chấp, tỷ lệ nắm giữ có thể xuống dưới 36% - ngưỡng có quyền phủ quyết các quyết định quan trọng trong công ty.

Nhóm ông Nhơn cũng có thể mất quyền phủ quyết tại Novaland nếu lô trái phiếu 300 triệu USD được chuyển đổi thành cổ phần theo kế hoạch được thông qua mới đây.

Nhà đầu tư thất vọng

Có thể thấy, từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã gây nhiều thất vọng cho các nhà đầu tư trong năm qua.

Năm 2024, mặc dù thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc nhưng cũng ghi nhận sự phục hồi đáng kể. Các doanh nghiệp trong ngành cũng bắt đầu ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc hơn sau giai đoạn “chạm đáy”. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn ghi nhận vay nợ lớn, nợ trái phiếu đến hạn chưa trả được…

Mặt khác, sau khi niềm tin “tan vỡ” vào cuối năm 2022, nhà đầu tư chứng khoán dường như đã cảnh giác cao với nhóm cổ phiếu này. Do đó, chỉ cần một thông tin ảnh hưởng cũng khiến cổ phiếu rơi vào đà giảm sâu.

Chẳng hạn, sau khi công bố thông tin được cơ quan quản lý chấp thuận chào bán 200 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 15.000 đồng/cp hồi giữa tháng 12/2024, cổ phiếu DIG đã bị cổ đông bán ra mạnh mẽ trên sàn khiến thị giá giảm sâu. Sau đó, doanh nghiệp phải công bố tạm dừng triển khai phương án chào bán với lý do thị trường không thuận lợi.

Tương tự, ngày 23/12/2024, Tập đoàn Đất Xanh công bố được UBCKNN cấp giấy chứng nhận chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng. Tổng số lượng đăng ký chào bán là hơn 150 triệu cổ phiếu, giá chào bán 120.000 đồng/cp. Từ sau đó, cổ phiếu DXG liên tục giảm giá.

Cổ phiếu PDR thì liên tục giảm từ đầu năm 2025 đến nay, sau khi một số lãnh đạo của Bất động sản Phát Đạt đăng ký bán ra cổ phiếu. Ngày 8/1 vừa qua, Phát Đạt đã phải lên tiếng về thông tin này.

Trong báo cáo chiến lược năm 2025 phát hành mới đây, Chứng khoán SSI cho biết, hệ số P/B của ngành bất động sản tiếp tục giảm từ 1,27x vào đầu năm xuống còn 1,08x vào cuối năm 2024, sau khi giảm trong suốt cả năm 2023.

Đơn vị phân tích cho rằng mức này khá hấp dẫn cho việc nắm giữ dài hạn, vì thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 với các yếu tố hỗ trợ: Mở bán các dự án mới với tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới tốt, Chính phủ tiếp tục có các biện pháp hỗ trợ nhằm tăng cường tính thanh khoản của thị trường, có nhiều dự án được chấp thuận sau quá trình đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư phát hành đầu tháng 1/2025, Chứng khoán MB (MBS) cũng kỳ vọng cổ phiếu bất động sản sẽ sớm được tái định giá.

Theo công ty chứng khoán này, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index trong năm 2024. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.

MBS cho rằng với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới.

“Chúng tôi không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu nhận định.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên trông chờ vào “sóng” ngành, thay vào đó tìm kiếm lợi nhuận tại những công ty có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng triển khai dự án, hiện thực hóa doanh thu và lợi nhuận.

MỚI

Liệu DXG có giống DIG | Bắt đáy cổ phiếu BĐS nào

Đánh giá thị trường qua 4 biến số quan trọng nhất: vĩ mô nền kinh tế - yếu tố dòng tiền - vĩ mô ngành nghề - nội tại cổ phiếu

Nội dung chính

✔️ Phân tích cổ phiếu DXG

✔️ Phân tích cổ phiếu DIG

✔️ Xé giấy lấy tiền

Tôi sẽ liên tục cập nhật xu hướng Vnindex trong thời gian tới để đưa ra chiến lược đầu tư phù hợp cho anh chị và các bạn

Thêm vào đấy, sẽ có những phần phân tích chuyên sâu ngành nghề và doanh nghiệp

Khuyến nghị mua bán, quản trị danh mục đầu tư

Cảm ơn anh chị Nhà đầu tư đã theo dõi

Tác giả: Phan Thu Hằng

ID VPS: 8506

Liên hệ: 096 808 6598

👇👇 THEO DÕI TẠI ĐÂY

Ngày 10/12/2024, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB, HOSE: MBB) chính thức bổ nhiệm Chủ tịch Hội đồng thành viên (HĐTV), Tổng Giám đốc cùng các nhân sự cấp cao HĐTV và Ban Kiểm soát OceanBank.

Đồng thời, từ ngày 18/12/2024, OceanBank sẽ đổi tên thành Ngân hàng thương mại TNHH MTV Việt Nam hiện đại (MBV), hướng đến trở thành một ngân hàng hiện đại, an toàn và bền vững.

Sau 2 tháng MB tiếp nhận MBV, ngày 10/12/2024, MB chính thức bổ nhiệm nhân sự cấp cao Hội đồng thành viên, Ban Kiểm soát, Tổng Giám đốc tại MBV.

Theo đó, ông Vũ Thành Trung - Phó Chủ tịch HĐQT MB sẽ đồng thời giữ chức Chủ tịch HĐTV MBV, ông Lê Xuân Vũ - Thành viên Ban điều hành MB chính thức được bổ nhiệm làm Thành viên HĐTV kiêm Tổng Giám đốc MBV.

Ông Vũ Thành Trung có trình độ thạc sỹ, chuyên ngành quản trị kinh doanh với 14 năm công tác tại MB Group. Ông Trung từng là Phó Tổng Giám đốc MBCapital, Phó Giám đốc Khối Đầu tư và Chánh Văn phòng CEO. Năm 2017, ông là Giám đốc Khối Ngân hàng số, từ tháng 1/2019 đồng thời là Phó Chủ tịch HĐQT Công ty MBS. Từ tháng 8/2020, ông Trung được bổ nhiệm Thành viên Ban điều hành MB.

Ông Trung có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư, bán lẻ và được ĐHĐCĐ MB bầu làm Thành viên HĐQT MB nhiệm kỳ 2024-2029, ông Trung đã được HĐQT bầu vị trí Phó Chủ tịch HĐQT MB.

Ông Lê Xuân Vũ có trình độ thạc sỹ, chuyên ngành quản trị kinh doanh. Ông có gần 30 năm kinh nghiệm trong ngành tài chính - ngân hàng và nhiều năm đảm nhiệm các vị trí quản lý cấp cao tại các tổ chức tín dụng uy tín, đặc biệt trong lĩnh vực hiện đại hóa ngân hàng và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về công tác quản trị các hoạt động tài chính - ngân hàng.

Năm 2017, ông Vũ chính thức gia nhập MB với vị trí là Thành viên Ban điều hành phụ trách khối Khách hàng cá nhân, khối Vận hành và nhiều hoạt động quan trọng khác của MB. Sau thời gian giữ chức vụ Thành viên Ban triển khai Đề án Nhận chuyển giao bắt buộc OceanBank, Trưởng Ban trù bị Đề án Nhận chuyển giao bắt buộc OceanBank, ngày 10/12/2024, ông được bổ nhiệm vị trí Thành viên HĐTV kiêm Tổng Giám đốc MBV.

Với việc nắm giữ chức vụ mới tại MBV, ông Vũ Thành Trung và ông Lê Xuân Vũ sẽ thôi đảm nhiệm vị trí Thành viên Ban điều hành MB. Sau quyết định này, Ban điều hành MB có tổng cộng 12 thành viên.

Bên cạnh đó, MB cũng bổ nhiệm các Thành viên Hội đồng thành viên MBV bao gồm ông Hà Trọng Khiêm - Phó Tổng Giám đốc MB, ông Trần Hải Hà - Giám đốc Khối CIB MB, ông Lưu Hoài Sơn - Giám đốc Ban Kế hoạch và Marketing MB và ông Ngô Anh Tuấn - là thành viên tham gia HĐTV OceanBank nhiệm kỳ trước.

Ban Kiểm soát MBV cũng được kiện toàn gồm 5 thành viên. Trong đó, bà Hoàng Thị Thu Nguyệt giữ chức vụ Trưởng Ban Kiểm soát. Bà Nguyệt đã gắn bó với MB Group 21 năm, với nhiều năm kinh nghiệm tại mảng đầu tư, và là một trong các nhân sự đầu tiên tham gia Công ty Quản lý Quỹ Đầu tư MB (MBCapital) trong giai đoạn đầu thành lập. Bà Nguyệt từng giữ vị trí Trưởng Ban Kiểm soát Tổng Công ty Bảo hiểm Quân đội (MIC) giai đoạn 2012-2015 và là Phó giám đốc khối Đầu tư MB từ năm 2017.

Các thành viên khác của Ban Kiểm soát MBV gồm có bà Hoàng Thị Mỹ Linh, bà Nguyễn Thị Hải Yến, bà Nguyễn Thị Lan và bà Lê Hải Yến.

Hàn Đông

FILI