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In recent years, the real estate and construction sector's share in the Hong Kong stock index has notably decreased. Nevertheless, as of 2022, it retains around 10% market share, covering real estate development, construction engineering, investment, and property management.
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Pourquoi les taux hypothécaires ont-ils baissé et où vont-ils évoluer ?
Résumé:
Dans cet article, nous mettons à jour les analyses précédentes pour explorer les facteurs qui ont conduit à l’augmentation jusqu’en 2023 et ce qui a conduit à l’inversion partielle.
Récemment, les taux hypothécaires ont inversé une partie de leur hausse depuis 2020, s’abaissant par rapport à leur récent pic de fin 2023. Dans l’ensemble, la hausse des taux hypothécaires depuis 2020 reflète une augmentation généralisée des taux sur les titres du Trésor américain à long terme. Mais l’augmentation des taux hypothécaires fixes à 30 ans, en particulier de début 2022 à fin 2023, a été inhabituellement importante par rapport aux taux sur les titres du Trésor à long terme, ce qui peut suggérer que les taux hypothécaires sont poussés à la hausse par des facteurs plus temporaires. En examinant les données les plus récentes, nous constatons que certains de ces facteurs temporaires sont en train de s’estomper. Si ces facteurs continuent de s’estomper et que les taux du Trésor à long terme continuent de baisser, les taux hypothécaires connaîtront également de nouvelles baisses.
Dans notre article précédent, nous avons cherché à comprendre pourquoi les taux hypothécaires ont augmenté bien plus que les rendements des obligations du Trésor à 10 ans jusqu’à la fin de 2023. Nous avons constaté qu’environ la moitié de l’augmentation de cet écart pouvait être attribuée à deux facteurs : les taux d’intérêt des obligations du Trésor à échéance inférieure à 10 ans étaient plus élevés que ceux des obligations du Trésor à 10 ans, et le risque de remboursement anticipé des prêts hypothécaires avait augmenté. Le reste de l’augmentation de l’écart était attribué à d’autres facteurs, comme la baisse de la demande d’instruments financiers adossés à des prêts hypothécaires.
Certains des facteurs qui ont poussé l'écart à la hausse ont diminué. Contrairement à la fin de 2023, les obligations du Trésor à 10 ans ont désormais des taux d'intérêt plus élevés que les obligations à 7 ans, dont la durée est plus proche de la durée habituelle des prêts hypothécaires. En outre, le risque de remboursement anticipé semble avoir diminué en raison d'une certaine réduction de l'incertitude entourant les taux d'intérêt futurs. L'atténuation de ces facteurs a été en partie compensée par un facteur qui a davantage poussé l'écart à la hausse ces derniers mois : une augmentation de la prime que les prêteurs facturent aux emprunteurs par rapport au taux qu'ils paient effectivement pour le coût de ces fonds. Cette prime pourrait refléter le pouvoir de fixation des prix en raison d'une augmentation de la demande de services des prêteurs et du risque accru auquel sont confrontés les prêteurs de voir les taux d'intérêt baisser au cours de la souscription.
Facteurs contribuant à l’écart entre les taux hypothécaires et les taux des obligations du Trésor à 10 ans
Les taux hypothécaires reflètent le coût d'utilisation d'un prêt hypothécaire pour acheter un logement ou exploiter la valeur nette d'un logement et affectent donc le prix de l'immobilier et du patrimoine immobilier. Dans la mesure où le resserrement de la politique monétaire de la Réserve fédérale a fait monter les taux hypothécaires, ce canal est un moyen important par lequel une politique monétaire plus stricte ralentit l'économie et atténue l'inflation. Comme le montre la figure 1, les taux hypothécaires (vert foncé) ont suivi une longue tendance à la baisse au cours des 40 dernières années, parallèlement au taux des obligations du Trésor à 10 ans (vert clair). Cependant, l'écart entre les taux hypothécaires et les taux des obligations du Trésor fluctue pour diverses raisons, notamment les changements dans les conditions de crédit et l'incertitude des taux d'intérêt.
Les taux hypothécaires suivent généralement le taux des obligations du Trésor à 10 ans, car ces deux instruments sont à long terme et les prêts hypothécaires présentent un risque relativement stable. Néanmoins, pour compenser le risque plus élevé des prêts hypothécaires pour les investisseurs, les taux des prêts hypothécaires fixes ont toujours été, en moyenne, d’un à deux points de pourcentage supérieurs aux rendements des bons du Trésor. Les taux des obligations du Trésor à 10 ans ayant augmenté depuis la mi-2020, les taux hypothécaires ont également augmenté. Comme nous l’avons vu dans notre article précédent, de début 2022 à 2023, les taux hypothécaires ont augmenté de manière étonnamment importante par rapport aux taux des bons du Trésor à 10 ans, ce qui a restreint davantage les conditions d’emprunt et le marché du logement. Cependant, au cours de l’année écoulée, l’écart entre les deux taux s’est réduit.
La figure 2 montre l’écart entre les taux hypothécaires fixes à 30 ans et les taux des bons du Trésor à 10 ans de janvier 1997 à septembre 2024. L’écart maximal pendant la crise du logement était de 2,9 points de pourcentage, reflétant un resserrement brutal des conditions de crédit et des perturbations importantes sur les marchés financiers qui financent les prêts hypothécaires. L’écart a de nouveau augmenté pendant la pandémie de COVID-19, atteignant un pic en 2020 à 2,7 points de pourcentage, reflétant des perturbations de courte durée sur les marchés financiers et des inquiétudes parmi les prêteurs et les investisseurs dans les actifs hypothécaires. De fin 2022 à 2023, l’écart entre les taux hypothécaires fixes à 30 ans et les taux des bons du Trésor à 10 ans s’est creusé à un degré inhabituel, oscillant près des niveaux observés pour la dernière fois pendant la crise du logement. Au cours de l’année écoulée, cependant, l’écart a commencé à diminuer et, en septembre, l’écart était inférieur au niveau maximal pendant la pandémie, bien que toujours élevé par rapport aux tendances à long terme.
Pour mieux comprendre l’écart entre les taux hypothécaires fixes à 30 ans et les taux du Trésor à 10 ans, la figure 3 le décompose en trois composantes :
Bleu : L’écart entre le taux facturé aux emprunteurs et le rendement des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), appelé écart primaire-secondaire, qui est généralement stable lorsque les coûts d’émission des prêts hypothécaires sont stables.
Vert clair : combinaison d'un ajustement pour la durée des prêts hypothécaires et du risque de remboursement anticipé. L'ajustement de la durée reflète le fait que les prêts hypothécaires sont généralement détenus pendant moins de 10 ans et sont plus étroitement liés aux taux d'un titre du Trésor à 7 ans plutôt qu'à 10 ans. Le risque de remboursement anticipé reflète la probabilité qu'une baisse future des taux incite les emprunteurs à exercer leur option de refinancement.
Violet : l'écart restant, qui reflète l'évolution de la demande d'actifs liés aux prêts hypothécaires après ajustement du risque de remboursement anticipé.
Étant donné les estimations de 1 et 3, nous sommes en mesure d’estimer 2 par soustraction.
Comprendre les taux hypothécaires récents
En utilisant ce cadre, nous constatons que l’ajustement de la durée et le risque de remboursement anticipé contribuent désormais moins qu’à la fin de 2023 à faire augmenter l’écart entre les taux hypothécaires et le taux des bons du Trésor à 10 ans. Étant donné que les prêts hypothécaires sont généralement détenus pendant moins de 10 ans, leur durée est plus courte que celle des bons du Trésor à 10 ans. Du début de 2022 à 2023, et pour la première fois depuis 2000, le taux des bons du Trésor à 7 ans était supérieur à celui des bons du Trésor à 10 ans. Ces derniers mois, la tendance s’est inversée et le taux à 10 ans est désormais supérieur à celui à 7 ans (conformément aux tendances pré-pandémiques).
En outre, en raison d’une réduction de l’incertitude liée aux taux d’intérêt, le risque de remboursement anticipé est légèrement inférieur aujourd’hui qu’à la fin de 2023. Les emprunteurs hypothécaires sont affectés différemment si les taux d’intérêt augmentent ou diminuent. Si les taux augmentent, les emprunteurs hypothécaires peuvent simplement choisir de conserver leur prêt hypothécaire au taux précédemment émis. Au lieu de cela, si les taux baissent, les emprunteurs hypothécaires peuvent rembourser par anticipation et refinancer leur prêt hypothécaire à des taux plus bas. Cela signifie que s’il existe une plus grande incertitude concernant l’avenir des taux d’intérêt – même si cette incertitude est symétrique – il y a une plus grande probabilité que les emprunteurs hypothécaires actuels trouvent avantageux de refinancer à l’avenir. Il se trouve que les mesures de l’incertitude liée aux taux d’intérêt (comme l’indice MOVE ou l’indice Merrill Lynch Option Volatility Estimate) sont actuellement plus faibles qu’à la fin de 2023.
Les effets du risque de remboursement anticipé et de l’ajustement de la durée sont en partie compensés par une augmentation de l’écart entre le taux primaire et le taux secondaire depuis notre analyse précédente. Les prêteurs financent souvent les prêts hypothécaires en vendant des créances à des MBS, qui sont des pools de prêts hypothécaires garantis par des entreprises parrainées par l’État. L’écart entre le taux hypothécaire primaire des emprunteurs et le taux secondaire des MBS reflète les coûts d’émission des prêts hypothécaires et le pouvoir de fixation des prix que les prêteurs ont conféré à la demande des emprunteurs. Ces deux éléments ont probablement augmenté. Premièrement, une augmentation de la demande parmi les emprunteurs hypothécaires a donné aux prêteurs un pouvoir de fixation des prix plus important. Deuxièmement, les initiateurs doivent supporter le risque de taux d’intérêt entre le moment où le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire est fixé et celui où il est clôturé. Dans un environnement où les taux hypothécaires sont en baisse et devraient continuer à baisser , les prêteurs sont confrontés à un risque accru de voir les emprunteurs renégocier pour emprunter à des taux plus bas.
Le dernier élément, qui reste après avoir pris en compte les facteurs décrits ci-dessus, est l’écart ajusté des options (OAS ; « autres » dans la figure 3), qui a également diminué depuis fin 2023. On ne sait pas exactement pourquoi ce facteur est plus faible, mais cette tendance est observée pour les actifs à revenu fixe. Par exemple, l’écart entre les obligations d’entreprises bien notées et le taux des bons du Trésor à 10 ans a diminué depuis fin 2023.
Conclusion
Le 18 septembre, la Fed a abaissé ses taux d’intérêt à court terme d’un demi-point de pourcentage et devrait continuer à les abaisser. Si ces évolutions (et d’autres) continuent de faire baisser les taux des bons du Trésor à long terme, les taux hypothécaires devraient continuer de baisser. En outre, si l’incertitude sur les taux d’intérêt diminue, l’écart entre les taux hypothécaires et le taux des bons du Trésor à 10 ans devrait revenir vers des niveaux historiques, réduisant encore davantage les taux. Ces taux plus bas rendront les emprunts moins chers pour les emprunteurs hypothécaires potentiels, y compris ceux qui cherchent à emprunter sur la valeur nette de leur logement et ceux qui cherchent à acheter une maison. Nous mettons en garde contre le fait qu’une telle réduction des taux hypothécaires ne suffira pas à rendre le logement globalement abordable, ce qui nécessitera une augmentation de l’offre de logements abordables pour les propriétaires et les locataires.
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