Bỏ qua ông trùm khu công nghiệp này bạn sẽ mất 39% lợi nhuận

MỚI

Chiến lược đầu tư cổ phiếu khu công nghiệp: Làm sao tối đa hóa lợi nhuận?

Trong năm 2025, tiềm năng tăng trưởng của cổ phiếu KCN sẽ phụ thuộc phần lớn vào triển vọng giải ngân FDI. Năm 2024, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt 25,35 tỷ USD, tăng 9,4% so với năm trước, nhưng tổng vốn đăng ký mới lại giảm 3%.

Ngành khu công nghiệp (KCN) được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong năm 2025, mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Định giá cổ phiếu khu công nghiệp (KCN) là một yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt. Chuyên gia Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích & Nghiên cứu tại Công ty Chứng khoán Agribank (AGR), nhấn mạnh rằng yếu tố quan trọng nhất trong việc định giá cổ phiếu KCN chính là quỹ đất và tiềm năng mở rộng của doanh nghiệp. Diện tích đất sẵn có cho thuê sẽ tác động mạnh đến khả năng tăng trưởng dài hạn của công ty, trong khi tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất phản ánh hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận tương lai. Ngoài ra, các yếu tố tài chính như dòng tiền, tỷ lệ nợ vay và quản lý tài chính cũng cần được đánh giá kỹ lưỡng để đảm bảo nền tảng vững chắc cho doanh nghiệp, từ đó giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động.

Ông Nguyễn Anh Khoa khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng, vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đồng thời có khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI. Để đánh giá chính xác, nhà đầu tư có thể tham khảo mục “Hàng tồn kho” trong báo cáo tài chính, vì đây chính là diện tích đất chưa cho thuê hoặc đang trong quá trình phát triển. Nếu “hàng tồn kho” lớn và có pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp đó sẽ có lợi thế cạnh tranh lâu dài. Tuy nhiên, nếu quỹ đất gặp vấn đề pháp lý hoặc nhu cầu thuê không cao, doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Một chỉ báo quan trọng khác là “doanh thu chưa thực hiện”, khoản tiền mà doanh nghiệp đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận vào kết quả kinh doanh. Nếu chỉ số này duy trì tăng trưởng ổn định và có sự đi kèm của doanh thu tăng trưởng, đó là dấu hiệu tích cực.

Trong năm 2025, tiềm năng tăng trưởng của cổ phiếu KCN sẽ phụ thuộc vào việc giải ngân FDI. Mặc dù tổng vốn FDI đăng ký mới giảm 3% trong năm 2024, nhưng vốn thực hiện tăng 9,4%, cho thấy triển vọng vẫn tích cực nhờ chiến lược "Trung Quốc +1" khi các doanh nghiệp quốc tế tìm kiếm địa điểm sản xuất ngoài Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro.

Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Phân tích tại Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), cũng nhấn mạnh rằng quỹ đất là yếu tố quan trọng trong việc định giá cổ phiếu KCN. Theo ông Dũng, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ khả năng khai thác và mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp, đồng thời xem xét mức độ hoàn thiện pháp lý của từng dự án. Bên cạnh đó, giá thuê đất cần được so sánh với các KCN khác để xác định tính cạnh tranh. Vị trí địa lý của KCN cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt đối với những khu công nghiệp gần các cảng biển, sân bay và khu logistics.

Chính phủ Việt Nam cũng đang có các chính sách hỗ trợ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong các ngành công nghệ cao như sản xuất chip, bán dẫn và trí tuệ nhân tạo (AI). Những chính sách này có thể giúp Việt Nam cạnh tranh mạnh mẽ với các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Malaysia và Philippines.

Về mặt địa lý, khu vực phía Bắc có lợi thế lớn nhờ vị trí gần Trung Quốc và hệ thống giao thông hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ, tạo thuận lợi cho việc kết nối chuỗi cung ứng toàn cầu. Khu vực phía Nam, mặc dù có tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn cung đất hạn chế, nhưng các dự án chuyển đổi đất cao su sang đất KCN sẽ là yếu tố hỗ trợ đáng kể cho sự phát triển của KCN tại đây.

Chuyên gia Trần Thăng Long, Giám đốc Trung tâm Phân tích Nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC), đề xuất một số cổ phiếu KCN đáng chú ý trong năm 2025, bao gồm IDC, KBC, VGC, SIP, BCM và SZC. Đây là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí chiến lược và khả năng thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ, tạo lợi thế cạnh tranh đáng kể trên thị trường.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Khoa khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng và xây dựng một danh mục đầu tư đa dạng, kết hợp giữa các cổ phiếu lớn có quỹ đất vững mạnh và các cổ phiếu quy mô vừa, nhỏ có tiềm năng tăng trưởng mạnh. Đặc biệt, nhà đầu tư nên theo dõi sát các yếu tố như tiến độ pháp lý của các dự án, dòng vốn FDI và các chính sách vĩ mô để đưa ra quyết định đầu tư chính xác, tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

MỚI

Dư nợ vay của doanh nghiệp bất động sản phình to

Thống kê từ VietstockFinance cho thấy, tổng dư nợ vay của 97 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) tại thời điểm 31/12/2024 tăng hơn 20% so với đầu năm, lên hơn 282 ngàn tỷ đồng.

Trong đó, CTCP Đầu tư và Phát triển Xây dựng (UPCoM: ING) và CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) là 2 doanh nghiệp có nợ vay tăng đột biến nhất khi lần lượt gấp gần 89 lần và 28 lần, lên gần 2.6 ngàn tỷ đồng và hơn 1.7 ngàn tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất trong năm 2024 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Đáng chú ý, ING không vay ngân hàng. Các khoản vay đều từ các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực xây dựng - bất động sản. Năm qua, ING có 2 khoản vay dài hạn với CTCP Him Lam vào tháng 11/2024 tổng hạn mức tối đa 2.52 ngàn tỷ đồng, tổng dư nợ tại thời điểm 31/12/2024 là gần 2.51 ngàn tỷ đồng. 2 khoản vay đều phục vụ hoạt động đầu tư và kinh doanh, cùng kỳ hạn 48 tháng, lãi suất 12.1%/năm, không có tài sản bảo đảm.

Tại BCTC kiểm toán 2024, đơn vị kiểm toán thể hiện sự nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của ING, do vốn chủ sở hữu âm, nợ ngắn hạn vượt tài sản dài hạn gần 56 tỷ đồng. Tuy nhiên, Ban Tổng Giám đốc ING cho rằng, Công ty có thể cân đối được dòng tiền để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn và phục vụ cho hoạt động kinh doanh thông thường bằng nguồn vốn góp bổ sung và nguồn tài trợ chính của các cổ đông. Tính tới cuối năm 2024, ING lỗ lũy kế gần 317 tỷ đồng. Đồng thời, với khoản vay ngàn tỷ trên, nợ phải trả của ING vào cuối năm 2024 vượt tổng tài sản gần 58 tỷ đồng.

Còn HQC, nợ vay tăng mạnh sau khi Công ty trở lại với loại hình BCTC hợp nhất thông qua việc đưa CTCP Đầu tư Thành phố Vàng - chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh) vào danh sách công ty con. HQC phát sinh hơn 1 ngàn tỷ đồng nợ vay dài hạn.

Cơ cấu nợ vay dài hạn của HQC

Nguồn: HQC

Xét về độ lớn dư nợ vay, Vinhomes (HOSE: VHM) và Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) tiếp tục dẫn đầu.

Trong đó, nợ vay của VHM tăng 43% so với đầu năm, gần chạm mốc 81.3 ngàn tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do dư nợ trái phiếu hơn 33 ngàn tỷ đồng, gấp hơn 2 lần đầu năm.

Trong khi đó, nợ vay của NVL tăng 7%, lên hơn 61.5 ngàn tỷ đồng, do tăng các khoản vay ngân hàng. Động thái đáng chú ý nhất của NVL trong năm qua là phê duyệt phương án mua lại trái phiếu trước hạn đối với toàn bộ 21 gói trái phiếu phát hành từ năm 2020, với tổng khối lượng trái phiếu dự kiến mua lại tối đa tính theo mệnh giá là 7,000 tỷ đồng. Theo đó, NVL chi 1,550 tỷ đồng trong ngày 31/12/2024 để mua lại trước hạn 5 lô trái phiếu, sau đó là 5,110 tỷ đồng vào ngày 4/2/2025 để mua lại thêm 15 lô trái phiếu.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại thời điểm 31/12/2024 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Thống kê cho thấy, có 3 doanh nghiệp phát sinh nợ vay trở lại trong năm 2024, gồm Fideco (HOSE: FDC), Victory Group (HOSE: PTL) và Địa ốc Chợ Lớn (HNX: RCL). Đây phần lớn từ vay ngân hàng trong nước, duy chỉ có PTL vay 68.3 tỷ đồng từ CTCP Sun TeKa Asia Investment.

Hơn 1/3 doanh nghiệp trong ngành có nợ vay giảm

Tổng dư nợ của các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng tăng hầu hết đến từ những doanh nghiệp đầu ngành. Danh sách cho thấy có đến 34 doanh nghiệp giảm chỉ số này.

Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) giảm đến 65%, còn 946 tỷ đồng, do Công ty đã thanh toán hết khoản vay hơn 1.1 ngàn tỷ đồng từ Công ty TNHH Kinh doanh và Xây dựng Đất Việt nhằm mục đích bổ sung vốn sản xuất kinh doanh, thực hiện các dự án đầu tư của Công ty.

Tương tự KSF, dư nợ của Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) giảm 35%, còn 380 tỷ đồng vào cuối năm 2024 là nhờ giảm vay cá nhân từ hơn 164 tỷ đồng hồi đầu năm về 20 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoản vay ngân hàng duy nhất tại Ngân hàng Liên doanh Việt Nga - chi nhánh Đà Nẵng cũng giảm từ gần 110 tỷ đồng còn gần 92 tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất trong năm 2024 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Ngoài ra, có 4 doanh nghiệp đưa dư nợ vay về 0, bao gồm: Bất động sản Thế Kỷ (HOSE: CRE), Rox Key Holdings (HOSE: TN1), Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG) và Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL).

Chi phí lãi vay tăng lên gấp rưỡi

Không chỉ dư nợ, chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng tăng đáng kể - hơn 51%, lên 16.3 ngàn tỷ đồng. Với dư nợ cao nhất ngành, không ngạc nhiên khi VHM có chi phí lãi vay nhiều nhất năm 2024 với hơn 7.3 ngàn tỷ đồng, gấp 2.4 lần năm trước.

So với một số khoản mục liên quan, tỷ lệ chi phí lãi vay/chi phí tài chính (CPLV/CPTC) trung bình ngành ở mức 160%, giảm mạnh so với con số 245% của năm trước đó.

Doanh nghiệp có tỷ lệ này cao nhất là Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D). Dù không có dư nợ ở thời điểm đầu và cuối năm nhưng D2D ghi nhận hơn 979 triệu đồng lãi vay. Song, nhờ hoàn nhập dự phòng đầu tư tài chính hơn 967 triệu đồng nên chi phí tài chính cả năm 2024 chỉ hơn 12 triệu đồng.

Một chỉ số khác là tỷ lệ chi phí lãi vay/doanh thu thuần (CPLV/DTT) cũng có sự sụt giảm từ 142% về 128%.

20 doanh nghiệp có chi phí lãi vay lớn nhất 9 tháng đầu năm 2024 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán đã vượt 491 ngàn tỷ đồng - con số kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua.

Tồn kho bất động sản cao kỷ lục

Số liệu từ VietstockFinance với 103 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 4/2024 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp cho thấy: tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2024 ở mức cao kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua - hơn 491.2 ngàn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, 52 doanh nghiệp tăng, 9 không đổi và 42 doanh nghiệp giảm tồn kho.

Chiếm gần 1/3 toàn ngành, Novaland tiếp tục dẫn đầu tồn kho với hơn 146 ngàn tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm và gấp 2.6 lần so với cuối năm 2019 - thời điểm trước đại dịch COVID-19. Trong đó, phần lớn là tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng hơn 138 ngàn tỷ đồng còn bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành gần 8.5 ngàn tỷ đồng.

Xếp sau là Vingroup , tồn kho gần 112.8 ngàn tỷ đồng, tăng 22%; trong đó, chủ yếu từ các bất động sản để bán đang xây dựng.

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, ông lớn Becamex IDC vẫn đứng đầu với hơn 21.2 ngàn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm; phần lớn là chi phí xây dựng dở dang của các dự án, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án hơn 18.8 ngàn tỷ đồng.

Đứng thứ hai với lượng tồn kho tăng 13%, lên hơn 13.8 ngàn tỷ đồng là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP ; tập trung nhiều nhất tại dự án khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (hơn 8.4 ngàn tỷ đồng , chiếm 61%), khu đô thị Phúc Ninh (hơn 1.1 ngàn tỷ đồng, chiếm 8%), dự án khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung (hơn 984 tỷ đồng), dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (hơn 773 tỷ đồng)…

Một số doanh nghiệp khác có tồn kho lớn trên 10 ngàn tỷ đồng như Nhà Khang Điền hơn 22 ngàn tỷ đồng, tăng 18%; Nam Long gần 18 ngàn tỷ đồng, tăng 4% và Tập đoàn Đất Xanh hơn 13.4 ngàn tỷ đồng, giảm 5%.

Tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản

Đến cuối năm 2024, 11 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn là nhóm bất động sản nhà ở.

Đứng đầu danh sách này khi chiếm tới 90% tổng tài sản là Bất động sản HUDLAND với tồn kho hơn 1.8 ngàn tỷ đồng, gấp 5 lần đầu năm. Tồn kho của Đầu tư và Xây dựng HUD4 (UPCoM: HU4) chiếm 86% tổng tài sản, tương đương 606 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm. Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) cũng nằm trong nhóm có tồn kho chiếm phần lớn tổng tài sản với 75%, hơn 6.6 ngàn tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm.

Xét theo tổng tài sản, 3 ông lớn gồm VIC, VHM, NVL có tổng tồn kho chiếm gần 63% toàn ngành, ở mức hơn 308 ngàn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, tổng tồn kho của 3 ông lớn BCM, KBC và SNZ chiếm khoảng 8% toàn ngành, tương đương hơn 37.3 ngàn tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm.

Ngoài ra, các doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng giảm trái nhiều như tồn kho của CTCP Thống Nhất tăng đột biến lên 58 tỷ đồng, gấp gần 4.2 lần so với đầu năm. CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc và CTCP Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập khẩu Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình đều giảm mạnh 99% tồn kho, về còn lần luợt gần 130 triệu đồng và gần 70 triệu đồng.

Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 4/2024 khoảng 17,058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư có 1,072 căn, giảm 77% so với quý trước; nhà ở riêng lẻ 11,218 căn, giảm 8%; đất nền 4,768 nền, giảm 47%. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Nhìn chung, trong năm 2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền có xu hướng giảm.

Thanh Tú

FILI - 13:28:24 28/02/2025

Dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát nằm tại phường Tràng Cát, quận Hải An, TP. Hải Phòng có diện tích hơn 584.9ha do công ty con của KBC làm chủ đầu tư được tăng vốn từ 6.3 ngàn tỷ lên hơn 69 ngàn tỷ đồng, dự kiến hoàn thành quý 3/2032.

Công ty TNHH Một thành viên Phát triển Đô thị Tràng Cát (TCC) - doanh nghiệp dự án của KBC nhằm đầu tư xây dựng khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát nằm tại phường Tràng Cát, quận Hải An, TP. Hải Phòng.

TCC có vốn điều lệ 12,681 tỷ đồng (tính đến cuối năm 2023), hiện là công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP sở hữu 100% vốn. Tổng giá trị KBC đã đầu tư tại dự án này lũy kế đến cuối năm 2024 là hơn 8,448 tỷ đồng. Công ty do ông Đặng Thành Tâm – Chủ tịch HĐQT KBC làm Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật.

Đây là dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị, khu nhà ở và các công trình dân dụng, diện tích hơn 584.9ha, hiện đất đã giải phóng mặt bằng và bàn giao là hơn 581.9ha.

Theo báo cáo ĐTM công bố tháng 02/2025, cơ cấu sử dụng đất đề xuất của dự án gồm: đất nhà ở (liền kề, biệt thự, nhà ở xã hội) hơn 227.8ha; đất chung cư hỗn hợp hơn 21ha; đất hạ tầng xã hội (y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao), cây xanh công cộng, cây xanh chuyên dụng hơn 135.3ha; đất thương mại dịch vụ gần 2.9ha; đất giao thông hơn 189.4ha; đất bãi đỗ xe hơn 6.5ha; đất hạ tầng kỹ thuật khác hơn 1.9ha.

Các sản phẩm gồm có 8,655 lô nhà ở liền kề, biệt thự có 3,256 lô, chung cư là 7,178 căn và 5,941 căn nhà ở xã hội.

TCC cho biết Thủ tướng đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát vào ngày 15/01/2025. Quy mô dân số từ 39 – 40 ngàn người (theo quy hoạch năm 2010) được tăng lên hơn 90 ngàn người. Tổng vốn đầu tư dự án được tăng từ 6.3 ngàn tỷ đồng lên hơn 69 ngàn tỷ đồng (gấp 11 lần, tương ứng khoảng 2.7 tỷ USD).

Hiện trạng khu vực dự án chủ yếu là đầm lầy, đất trồng cây sú, đước… và chưa có dân cư sinh sống. Trong đó, đất trống (đầm lầy, bãi hoang) chiếm phần lớn hơn 458.4ha.

Về tiến độ, TCC dự kiến thực hiện dự án trong thời gian 8 năm từ tháng 01/2025. Cụ thể, giai đoạn chuẩn bị thủ tục đầu tư từ quý 1/2025 – quý 1/2026; giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ tiếp nối và kéo dài đến hết năm 2028. Hạng mục xây dựng các công trình tại khu đô thị bắt đầu từ năm 2029 đến quý 2/2032; và từ quý 3/2032 sẽ vận hành và khai thác.

Tổng mức đầu tư hơn 69,046 tỷ đồng, chủ đầu tư trực tiếp bỏ vốn đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát bằng các nguồn vốn của doanh nghiệp và vốn huy động hợp pháp khác theo hình thức đầu tư trực tiếp và hưởng các ưu đãi theo các chính sách ưu đãi hiện hành và khai thác, vận hành, quản lý theo phương thức kinh doanh đã đề ra.

Đáng chú ý vào giữa năm 2023, TP. Hải Phòng từng thúc tiến độ dự án của các công ty con KBC đang thực hiện trong đó có khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, và nếu không đảm bảo tiến độ, thành phố sẽ xem xét thu hồi dự án.

Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát được nghiên cứu lập dự án từ năm 2012-2015, giai đoạn năm 2016-nay, TP. Hải Phòng đã có những bước phát triển mạnh mẽ, do vậy cũng đã xuất hiện những vấn đề bất cập về quy hoạch, về phát triển đô thị chưa phù hợp với thực tiễn và yêu cầu đổi mới của TP. Hải Phòng.

Thanh Tú

FILI - 16:15:11 25/02/2025

MỚI

Khu đô thị Tràng Cát của KBC tăng vốn lên hơn 69 ngàn tỷ, dự kiến xây từ năm 2026

Dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát nằm tại phường Tràng Cát, quận Hải An, TP. Hải Phòng có diện tích hơn 584.9ha do công ty con của KBC làm chủ đầu tư được tăng vốn từ 6.3 ngàn tỷ lên hơn 69 ngàn tỷ đồng, dự kiến hoàn thành quý 3/2032.

Công ty TNHH Một thành viên Phát triển Đô thị Tràng Cát (TCC) - doanh nghiệp dự án của KBC nhằm đầu tư xây dựng khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát nằm tại phường Tràng Cát, quận Hải An, TP. Hải Phòng.

TCC có vốn điều lệ 12,681 tỷ đồng (tính đến cuối năm 2023), hiện là công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) sở hữu 100% vốn. Tổng giá trị KBC đã đầu tư tại dự án này lũy kế đến cuối năm 2024 là hơn 8,448 tỷ đồng. Công ty do ông Đặng Thành Tâm – Chủ tịch HĐQT KBC làm Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật.

Đây là dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị, khu nhà ở và các công trình dân dụng, diện tích hơn 584.9ha, hiện đất đã giải phóng mặt bằng và bàn giao là hơn 581.9ha.

Theo báo cáo ĐTM công bố tháng 02/2025, cơ cấu sử dụng đất đề xuất của dự án gồm: đất nhà ở (liền kề, biệt thự, nhà ở xã hội) hơn 227.8ha; đất chung cư hỗn hợp hơn 21ha; đất hạ tầng xã hội (y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao), cây xanh công cộng, cây xanh chuyên dụng hơn 135.3ha; đất thương mại dịch vụ gần 2.9ha; đất giao thông hơn 189.4ha; đất bãi đỗ xe hơn 6.5ha; đất hạ tầng kỹ thuật khác hơn 1.9ha.

Các sản phẩm gồm có 8,655 lô nhà ở liền kề, biệt thự có 3,256 lô, chung cư là 7,178 căn và 5,941 căn nhà ở xã hội.

TCC cho biết Thủ tướng đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát vào ngày 15/01/2025. Quy mô dân số từ 39 – 40 ngàn người (theo quy hoạch năm 2010) được tăng lên hơn 90 ngàn người. Tổng vốn đầu tư dự án được tăng từ 6.3 ngàn tỷ đồng lên hơn 69 ngàn tỷ đồng (gấp 11 lần, tương ứng khoảng 2.7 tỷ USD).

Hiện trạng khu vực dự án chủ yếu là đầm lầy, đất trồng cây sú, đước… và chưa có dân cư sinh sống. Trong đó, đất trống (đầm lầy, bãi hoang) chiếm phần lớn hơn 458.4ha.

Về tiến độ, TCC dự kiến thực hiện dự án trong thời gian 8 năm từ tháng 01/2025. Cụ thể, giai đoạn chuẩn bị thủ tục đầu tư từ quý 1/2025 – quý 1/2026; giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ tiếp nối và kéo dài đến hết năm 2028. Hạng mục xây dựng các công trình tại khu đô thị bắt đầu từ năm 2029 đến quý 2/2032; và từ quý 3/2032 sẽ vận hành và khai thác.

Tổng mức đầu tư hơn 69,046 tỷ đồng, chủ đầu tư trực tiếp bỏ vốn đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát bằng các nguồn vốn của doanh nghiệp và vốn huy động hợp pháp khác theo hình thức đầu tư trực tiếp và hưởng các ưu đãi theo các chính sách ưu đãi hiện hành và khai thác, vận hành, quản lý theo phương thức kinh doanh đã đề ra.

Phối cảnh dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát. Nguồn: KBC

Đáng chú ý vào giữa năm 2023, TP. Hải Phòng từng thúc tiến độ dự án của các công ty con KBC đang thực hiện trong đó có khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, và nếu không đảm bảo tiến độ, thành phố sẽ xem xét thu hồi dự án.

Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát được nghiên cứu lập dự án từ năm 2012-2015, giai đoạn năm 2016-nay, TP. Hải Phòng đã có những bước phát triển mạnh mẽ, do vậy cũng đã xuất hiện những vấn đề bất cập về quy hoạch, về phát triển đô thị chưa phù hợp với thực tiễn và yêu cầu đổi mới của TP. Hải Phòng.

MỚI

Những gã khổng lồ bất động sản Khu công nghiệp SIP, Kinh Bắc, NTC, Viglacera…đồng loạt dậy sóng, câu chuyện gì phía sau?

Lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025 và các chủ đầu tư KCN sở hữu lượng lớn đất sẵn có để cho thuê được ưu tiên hơn. SSI dự báo tổng lợi nhuận sau thuế nhóm BĐS KCN niêm yết trong năm 2025 sẽ tăng 21%.

Theo SSI Research, triển vọng năm 2025 của nhóm BĐS KCN sẽ đến từ nguồn cung mở rộng vào cuối năm nay.

Thị trường chứng khoán phiên giữa tuần 19/2 ghi nhận đà tăng khởi sắc từ nhóm cổ phiếu bất động sản KCN. Mã SIP của Đầu tư Sài Gòn VRG bất ngờ kịch trần, đạt 86.600 đồng/cp – mức cao kỷ lục của cổ phiếu này. Trong khi những tên tuổi khác như VGC của Viglacera tăng 3,9% lên 53.000 đồng/cp, KBC tăng 3,3% lên 30.150 đồng/cp, BCM tăng 2,6% lên 71.300 đồng/cp.

Trong hội thảo gần đây, Ông Đào Hồng Dương - Giám đốc phân tích ngành và cổ phiếu Chứng khoán VPBank (VPBankS) nhận định ngành bất động sản KCN có tiềm năng tăng trưởng nhờ “chìa khóa” từ nguồn cung. Khi nhu cầu luôn có, nguồn cung xuất hiện sẽ thúc đẩy thị trường. Thêm vào đó, dòng vốn FDI tiếp tục tích cực cùng xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI từ Trung Quốc +1 đang ngày càng rõ ràng; nguồn cung mới được tháo gỡ pháp lý sau thời gian dài bị hạn chế. Lợi nhuận toàn ngành được dự báo tăng 30,4% so với cùng kỳ trong năm 2025 này.

Báo cáo mới nhất của SSI Research nhận định triển vọng năm 2025 của nhóm BĐS KCN sẽ đến từ nguồn cung mở rộng vào cuối năm nay. Trong năm 2024, đã có 8 khu công nghiệp mới bắt đầu hoạt động, với tổng diện tích 3.029 ha, tăng 3,3% so với tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động. Hơn nữa, đã có 27 dự án đầu tư cho các KCN trên toàn quốc được Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích là 8.886 ha, nâng tổng diện tích các KCN cả nước lên 18.800 ha (tăng 9%). Các KCN mới dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025. Đáng chú ý, có sự chuyển dịch đáng kể từ các KCN ở các vùng trọng điểm 1 sang các KCN ở các vùng trọng điểm 2, khi phần lớn các dự án mới đều nằm ở các tỉnh như Bắc Giang, Hà Nam, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh.

Bên cạnh đó, quá trình cấp phép thành lập các KCN mới dự kiến sẽ tăng tốc vào năm 2025. Luật sửa đổi Luật Đầu tư quy định chuyển quyền phê duyệt dự án đầu tư KCN cho Ủy ban Nhân dân Tỉnh thay vì Thủ tướng, giúp đẩy nhanh việc thành lập các KCN mới, đặc biệt có lợi cho các công ty có sở hữu diện tích đất lớn như các doanh nghiệp trồng cây cao su. SSI Research dự báo các doanh nghiệp trồng cây cao su như GVR, TRC và DPR (với KCN Bắc Đồng Phú mở rộng và KCN Nam Đồng Phú mở rộng) sẽ bắt đầu tạo ra doanh thu từ việc chuyển nhượng đất trồng cây cao su thành các KCN bắt đầu từ năm 2025.

Dù vậy, sự chậm lại trong việc mở rộng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp có thể kéo dài trong năm 2025 khiến diện tích đất công nghiệp cho thuê giảm. Nguyên nhân chính tới từ biến động tỷ giá; cơ sở hạ tầng hạn chế ở miền Nam và diện tích đất có sẵn trong các trung tâm KCN hạn chế gây khó khăn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư tối ưu. Vì vậy SSI dự báo nhu cầu thuê đất KCN sẽ chưa phục hồi trở lại trong năm 2025 do nhiều yếu tố ảnh hưởng đến các khách thuê chính từ Hoa Kỳ và Trung Quốc.

SSI cũng nhận thấy ngành BĐS KCN đang đối mặt với một số thách thức như lợi thế cạnh tranh về giá thuê trong các KCN ở Việt Nam đang dần giảm đi khi chênh lệch giá thuê trung bình ở các khu vực khác gần như rất nhỏ; và chi phí đầu tư cho các KCN mới đang tăng lên do chi phí đền bù đất để giải phóng mặt bằng tăng. Việc triển khai các biểu giá đất cập nhật tại nhiều địa điểm từ cuối năm 2024 đã dẫn đến chi phí đền bù đất cho các KCN mới tăng đáng kể. Sự tăng giá này được dự kiến sẽ làm giảm biên lợi nhuận của các dự án mới xuống còn khoảng 30-35%.

Lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025 và các chủ đầu tư KCN sở hữu lượng lớn đất sẵn có để cho thuê được ưu tiên hơn. SSI dự báo tổng lợi nhuận sau thuế nhóm BĐS KCN niêm yết trong năm 2025 sẽ tăng 21%.