Dự báo nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê năm nay sẽ tăng tới 36%

Chứng khoán rung lắc, bên bán mất kiên nhẫn, cổ phiếu bất động sản phân hóa

Tuần qua, thị trường liên tục giằng co, rung lắc ngay từ phiên đầu tuần khiến chỉ số chung dao động và chốt tuần thứ hai liên tiếp giảm điểm. Cổ phiếu bất động sản phân hóa với 44 mã tăng, 55 mã giảm giá.

Bên bán mất kiên nhẫn

Nhận định thị trường: VN-Index tiếp tục ghi nhận tuần rung lắc điều chỉnh với sự sụt giảm về thanh khoản so với trung bình 10 phiên.

Tuy thị trường có ghi nhận sự phân hóa và lực cầu vẫn tìm đến những nhóm ngành riêng lẻ nhưng áp lực điều chỉnh giảm của nhiều cổ phiếu vốn hóa lớn đã khiến VN-Index lùi sát về khu vực 1045.

Về diễn biến cụ thể, thị trường liên tục giằng co, rung lắc ngay từ phiên đầu tuần khiến chỉ số chung dao động với biên độ 10 điểm trong vùng 1045 - 1055. Mốc 1.050 đã giúp VN-Index có diễn biến cân bằng trong 3 phiên đầu tuần, tuy nhiên sau khi thủng mốc này diễn biến VN-Index đã trở nên tiêu cực hơn.

Trong 2 phiên ngày 18 - 19/4, áp lực bán liên tục xuất hiện xóa đi nỗ lực phục hồi của thị trường và khiến VN-Index đảo chiều giảm điểm về sát khu vực 1045.

Vào những phiên cuối tuần, tâm lý thận trọng càng được thể hiện rõ ràng hơn với việc chỉ số giảm điểm khá mạnh với thanh khoản sụt giảm và tốc độ giao dịch chậm của thị trường quanh vùng điểm 1045.

Chỉ số sau đó đã tiếp tục giảm hơn 7 điểm và chốt tuần chỉ số về mức 1.042,91 để mất 9,98 điểm so với tuần trước (-0,95%).

Tương đồng với khối nội, khối ngoại cũng tỏ ra khá thận trọng trong phiên cuối tuần khi duy trì bán ròng với thanh khoản 231 tỷ, tập trung bán KBC, NLG, POW.

Giai đoạn này có thể thấy các nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng và thị trường vốn nói chung vẫn đang được Chính phủ và các cơ quan quản lý theo dõi và thực hiện một cách sát sao.

Bước đầu đã ghi nhận sự cải thiện, thể hiện ở khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng trong tháng 3 sau khi Nghị định 08 có hiệu lực. Trong một diễn biến khác, Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố dự thảo Thông tư quy định về việc tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh.

Góc nhìn kỹ thuật: VN-Index kết phiên cuối tuần tạo nến đỏ, rung lắc quanh vùng 1045. Xét về khung đồ thị giờ, tuy các chỉ báo vẫn đang bẻ ngang và đang hướng xuống nhưng với việc MACD đang ở vùng quá bán và vẫn còn xác xuất hình thành phân kỳ dương đảo chiều thì diễn biến thị trường vẫn chưa quá bi quan ở giai đoạn hiện tại.

Bên cạnh đó, thanh khoản mua chủ động vẫn tìm đến những nhóm ngành riêng lẻ cho thấy thị trường vẫn đang có sự phân hóa và dòng tiền vẫn đang tham gia thị trường một cách có chọn lọc.

Tuy nhiên nếu áp lực bán vẫn tiếp tục gia tăng thì VN-Index có khả năng sẽ điều chỉnh về vùng đáy cũ quanh 1020 - 1030, dù xác suất là không cao. Với diễn biến hiện tại, VCBS khuyến nghị các nhà đầu tư duy trì tài khoản ở mức an toàn xấp xỉ 20 - 30%, chủ động bán giảm những mà đã giảm dưới vùng hỗ trợ và chỉ giữ lại những cổ phiếu có diễn biến tích lũy, thu hút được lực cầu tốt.

Cổ phiếu bất động sản phân hóa

Kết thúc tuần, nhóm ngành bất động sản có 46 mã tăng giá, 19 mã đứng giá và 55 mã giảm giá.

Dẫn đầu Top cổ phiếu bất động sản tăng giá mạnh nhất tuần qua là NDN của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX). NDN tuần qua tăng 20,5% từ 7.300 đồng/CP lên 8.800 đồng/CP. Thanh khoản 1.569.181 đơn vị, tăng 57,05% so với tuần trước.

Theo sau là PPI của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương (UpCOM) và NTB của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584 (UpCOM), cùng có mức tăng 20,0% và cùng thị giá, từ 500 đồng/CP lên 600 đồng/CP. Thanh khoản lần lượt 149.783 đơn vị và 168.310 đơn vị.

IDJ của Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam (HNX) tuần qua tăng 9,1% từ 11.300 đồng/CP lên 12.000 đồng/CP. VGV của Tổng Công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam - CTCP (UpCOM) tăng 8,3% từ 16.800 đồng/CP lên 18.200 đồng/CP.

Đáng chú ý trong top cổ phiếu bất động sản tăng có NTL của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (HoSE) và DIG của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (HoSE). NTL tăng 6,4% từ 19.100 đồng/CP lên 20.000 đồng/CP; DIG tăng 5,6% từ 16.200 đồng/CP lên 17.100 đồng/CP.

Báo cáo tài chính năm 2022 sau kiểm toán của Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã: NTL) cho thấy bức tranh tài chính lành mạnh. Đây là nền tảng để doanh nghiệp tiếp tục có bước phát triển bền vững trong năm 2023.

Cụ thể, năm 2022, Lideco đạt doanh thu 391 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 106 tỷ đồng. Công ty đã chi trả cổ tức 2022 với tỷ lệ 25% bằng tiền mặt. Trong khó khăn, công ty vẫn đảm bảo kinh doanh có lợi nhuận, duy trì mức chi trả cổ tức cho cổ đông 25% bằng tiền mặt.

Ngày 21/4, DIC Corp (mã: DIG) thông qua việc dừng triển khai phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo thông báo của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Trước đó, tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 tổ chức hồi tháng 4/2022, DIC Corp đã thông qua phương án phát hành thêm 100 triệu cổ phiếu với giá chào bán 30.000 đồng/CP. Tuy nhiên, tại ĐHĐCĐ bất thường lần 2 diễn ra hồi tháng 10/2022 đã thông qua phương án điều chỉnh giá chào bán xuống còn 15.000 đồng/CP sau khi ĐHĐCĐ bất thường lần 1 tổ chức bất thành do không đủ tỷ lệ cổ đông tham gia.

Trong tháng 2/2023, DIC Corp công bố dời thời gian chào bán 100 triệu cổ phiếu giá 15.000 đồng/CP từ quý I/2023 sang quý II đến quý III/2023.

Ở chiều ngược lại, V11 dẫn đầu Top 20 cổ phiếu bất động sản giám giá mạnh nhất tuần. Cụ thể, V11 giảm 16,7% từ 600 đồng/CP xuống còn 500 đồng/CP. Thanh khoản 42.500 đơn vị.

HPI của Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (UpCOM), VHD của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Vinaconex (UpCOM), LSG của Công ty cổ phần Bất động sản Sài Gòn VINA (UpCOM) giảm lần lượt 14,8%, 14,5% và 13,2%.

KSF của Công ty Cổ phần Tập đoàn KSFinance (HNX) giảm 7,8% từ 43.400 đồng/CP còn 40.000 đồng/CP. Ngày 20/4 vừa qua, KSF công bố báo cáo thường niên. Trong đó, kết quả kinh doanh hợp nhất năm 2022 so với kế hoạch: doanh thu thuần đạt 1.212,592 tỷ đồng, đạt 38,33% so với kế hoạch đề ra là 3.163,723 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế 619,768 tỷ đồng, đạt 149,54% so với kế hoạch. Phần lớn doanh thu tới từ hoạt động kinh doanh chứng khoán (chiếm 48,85%), chuyển nhượng bất động sản và bất động sản đầu tư (chiếm 37,54%).

QCG của Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (HoSE) tuần qua giảm 4,8% từ 4.210 đồng/CP xuống còn 4.010 đồng/CP. QCG có 1 tuần giao dịch chìm trong sắc đỏ, kéo dài chuỗi 9 phiên giảm điểm liên tiếp.

Kinh doanh ảm đạm, đầu tháng 4, Quốc Cường Gia Lai bán dự án thuỷ điện. Trong năm 2022, lợi nhuận ròng của QCG giảm 62% về 25 tỷ đồng (mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua). Bên cạnh đó, QCG còn bị xử lý về thuế 2,3 tỷ đồng do vi phạm cho kỳ thanh tra thuế 2019 - 2020. Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai vừa thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ dự án Thủy điện IaGrai 1 tại tỉnh Gia Lai. Thời gian chuyển nhượng dự kiến trong quý II/2023. Giá chuyển nhượng tối thiểu bằng giá trị sổ sách tại thời điểm chuyển nhượng.

NVL của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE) giảm 4,2% từ 14.200 đồng/CP xuống còn 13.600 đồng/CP. Thanh khoản sụt giảm, tuần qua chỉ có 120,138300 triệu đơn vị NVL chuyển nhượng thành công, giảm 41,5%.

Cổ phiếu NVL vào diện cảnh báo. CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va vừa có văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) và Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) giải trình khắc phục diện cảnh báo của cổ phiếu NVL. "Novaland cam kết sẽ tiếp tục nghiêm túc thực hiện các quy định và quy chế liên quan đến việc công bố thông tin nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của nhà đầu tư và tính minh bạch của công ty", văn bản giải trình của Novaland nhấn mạnh.

Cổ phiếu NVL đang giao dịch quanh mức 14.000 đồng, tăng gần 40% kể từ đầu tháng 3 và tương đương mức thị giá với thời điểm đầu năm. Giá trị vốn hoá tương ứng ở mức 28.000 tỷ đồng.

PDR của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE) giảm 3%, từ 13.400 đồng/CP còn 13.000 đồng/CP.

Như vậy, thị trường giảm liền 2 tuần sau khi có chuỗi 3 tuần tăng liên tiếp. Thanh khoản ở các phiên tăng thấp hơn các phiên giảm trong nhịp điều chỉnh ngắn hạn cho thấy xu hướng giảm còn có thể tiếp diễn. Tuần tới, các báo cáo kết quả kinh doanh quý I/2023 sẽ ra nhiều hơn, cố phiếu riêng lẻ vẫn có cơ hội và thị trường có thể đi vào trạng thái phân hóa./.

HPI phải nộp 115 triệu đồng tiền phạt vi phạm hành chính

Theo thông báo ngày 12/01, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) quyết định xử phạt CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI) về các hành vi vi phạm với tổng số tiền 115 triệu đồng.

Theo đó, HPI sẽ bị phạt 100 triệu đồng cho các hành vi: Không công bố đối với thông tin phải công bố và công bố thông tin không đúng thời hạn.

Cụ thể, Công ty đã không công bố báo cáo tình hình quản trị công ty năm 2021, BCTC năm 2021 kiểm toán, báo cáo thường niên 2021, BCTC bán niên soát xét 2022, Nghị quyết số 01/2021/NQ-HIPC-ĐHĐCĐTN ngày 11/12/2021.

Công ty công bố thông tin không đúng thời hạn đối với các tài liệu: Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên 2022, BCTC quý 4/2020, BCTC quý 2/2021, BCTC quý 4/2021, BCTC bán niên soát xét 2021, Quyết định số 35/2022/QĐST-KDTM ngày 07/7/2022 của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè liên quan đến việc huỷ bỏ Nghị quyết số 01/2021/NQ-HIPC-ĐHĐCĐTN của CTCP Khu Công nghiệp Hiệp Phước.

Công ty chịu thêm mức phạt 15 triệu đồng vì không xây dựng, trình ĐHĐCĐ thông qua quy chế hoạt động của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát.

Ngoài ra, Công ty còn chịu hình thức phạt cảnh cáo đối với hành vi không ban hành quy chế về công bố thông tin.

'TP HCM nên tiếp tục cho đấu giá đất Thủ Thiêm'

Việc đấu giá cần được xem xét trên cơ sở coi diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ, theo TS Nguyễn Văn Đính.

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm hồi trung tuần tháng 12/2021 đã ghi dấu ấn với mức trúng thầu kỷ lục cho một lô đất có diện tích hơn một ha. Tuy nhiên, động thái bỏ cọc của doanh nghiệp sau đó đã làm dấy lên nhiều quan điểm nghi ngại và trái chiều nhau. Những thông tin chưa có tiền lệ cũng các sự kiện liên tiếp diễn ra càng làm cho các cái nhìn về phiên đấu giá Thủ Thiêm có phần e ngại và tiêu cực. Tuy nhiên, có một vài khía cạnh cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra đánh giá về hiện tượng này, cũng như quyết định hướng đi tiếp theo trong việc giao đất cho các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: Lê Tùng

Dưới góc độ người làm nghiên cứu, tôi cho rằng quy hoạch một thành phố là bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm, trong đó, phải tính toán các chiến lược phát triển cho hạ tầng. Tuy nhiên, đây còn là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực hợp lý. Từ góc nhìn này chúng tôi xin có các khuyến nghị sau.

Thứ nhất, Thủ Thiêm nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển các ngành kinh tế phù hợp với đô thị tinh hoa, theo đuổi các giá trị xanh, bền vững, chứ không chỉ bất động sản nhà ở. Tại đây cũng cần có quy hoạch cho việc phát triển các ngành kinh tế thích hợp, đặc biệt là tài chính, ngân hàng, công nghệ cao và cả công nghiệp giải trí. Những ngành kinh tế này thích hợp với đô thị và thu hút dần các hoạt động mới ra khỏi khu trung tâm cũ, vừa mang hiệu quả kinh tế, vừa tránh xung đột với các giá trị văn hóa cần được bảo tồn.

Bảng chỉ số nhà TP HCM – HPI. Nguồn: Vars

Thứ hai, chính quyền thành phố cần có kế hoạch hoàn thiện phần hạ tầng công cộng của Thủ Thiêm, bao gồm hệ thống giao thông kêt nối với các khu vực xung quanh, các công trình như nhà hát, công viên, bảo tàng..... Không phải lợi ích thương mại mà những gì cho người dân toàn thành phố được hưởng mới là hiệu quả thực sự.

Thứ ba, TP HCM nên xem xét việc tiếp tục cho đấu giá để chuyển giao các lô còn lại của khu đô thị Thủ Thiêm, có thể tham khảo và điều chỉnh về mặt kỹ thuật. Viêc này cần được xem xét và đánh giá dựa vào sự phát triển của thành phố, trên cơ sở coi diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ. Diện tích "đất vàng" còn lại này chỉ có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, cần thu về lợi ích tài chính tối đa cho thành phố, làm nguồn lực giải quyết các vấn đề xã hội.

Diễn biến giá căn hộ tại Thủ Thiêm từ quý I/2020 đến quý I/2022. Nguồn: Vars

Cấu trúc của các khu bất động sản siêu giàu nhìn chung khá giống nhau giữa các quốc gia. Giá bất động sản ở các thành phố sẽ ngày càng đắt lên theo sự tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, việc tăng giá này không như nhau tại mọi vị trí.

Giá nhà đất sẽ tăng rất mạnh ở khu trung tâm - nơi mà mật độ tập trung các hoạt động thương mại trong khi nguồn cung khan hiếm. Do đó, cần phải phân bố hợp lý đâu là vùng tài nguyên giải quyết bài toán kinh tế và đâu là khu vực cung ứng cho các vấn đề về xã hội. Những vùng đất trung tâm, có giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại kém hơn sẽ được để dành để giải quyêt các vấn đề xã hội, đó mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.

Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự như các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mai cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Pudong (Thượng Hải, Trung Quốc). Do đó, nơi này cần được xem xét không chỉ giới hạn trong các vị trí lân cận, mà còn trong tương quan với các khu đô thị cao cấp của thế giới hay khu vực. Không phải ngẫu nhiên các lô đất này được gọi là khu đất vàng.

Hiện tại, giá bất động sản Manhattan (NewYork) thuộc hàng đắt nhất thế giới, Bên cạnh việc quy hoạch hạ tầng và giao thông, Mahattan có một lịch sự thay đổi nhiều lần để đặt mình vào vị trí trung tâm của New York và thế giới. Trong đó, quan trọng nhất là sự thay đổi về cấu trúc kinh tế, di dời các ngành công nghiệp nặng, công nghiệp sản xuất ra ngoài và tập truing vào ngành công nghiệp tài chính, thời trang, giải trí, công nghệ cao và y sinh... với các giá trị xanh và phát triển bền vững được đảm bảo hơn, trong khi giá trị trị thương mại tăng cao hơn hàng chục lần. Tương tự, Pudong, Thượng Hải cũng được quy hoạch phát triển với một chiến lược đúng đắn, góp phần gia tăng giá trị, hút nguồn vốn và kết nối.

Không như các khu đất khác, nơi các nhà phát triển phải đầu tư rất nhiều vào hạ tầng xung quanh để chuyển đổi công năng và nâng cao giá trị cho khu đất, Thủ Thiêm đến thời điểm hiện tại, về cơ bản đã là một khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ còn chờ khai thác. Do vậy việc xem xét đánh giá cần được tập trung, giới hạn vào đúng bối cảnh thực tế, tránh mở rộng và suy diễn.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp có “của để dành” hơn 23,000 tỷ đồng

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 làm gián đoạn hoạt động sản xuất của nhiều doanh nghiệp, doanh thu khối doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn tiếp tục ghi nhận tăng trưởng trong năm 2021. Đáng chú ý, tổng doanh thu chưa thực hiện tại thời điểm 31/12/2021 đạt hơn 23 ngàn tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm.

Theo CTCK VNDirect, diện tích cho thuê đất khu công nghiệp tại hai thị trường phía Nam và phía Bắc lần lượt tăng 4.4% và 6% trong năm 2020, đạt tổng diện tích gần 37,000ha. Dù vậy, nguồn cung mới vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu, dẫn đến giá thuê trung bình tăng lần lượt 8%-10% tại thị trường phía Nam và 6%-8% tại thị trường phía Bắc. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản KCN đã ghi nhận những kết quả tích cực trong năm 2021 bất chấp đợt bùng phát dịch COVID-19 hồi quý 3.

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, doanh thu của 15 doanh nghiệp bất động sản KCN trên sàn trong năm 2021 tăng hơn 13% so với năm trước, đạt gần 22 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng lại giảm gần 7%, về mức gần 6 ngàn tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh của 15 DN bất động sản KCN năm 2021

(Đvt: Tỷ đồng)

* 3 quý cuối niên độ 2020-2021 cộng quý đầu niên độ 2021-2022 Nguồn: VietstockFinance

Dẫn đầu tăng trưởng cả về doanh thu lẫn lợi nhuận là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) khi doanh thu của Công ty tăng gấp đôi trong năm 2021, lợi nhuận ròng đạt gấp 3.5 lần. Kết quả KBC đạt được chủ yếu từ việc các dự án KCN của Công ty lần lượt được đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, trừ doanh thu thì các yếu tố còn lại của KBC lại có diễn biến kém khả quan. Tiêu biểu nhất là việc chi phí trong năm tăng mạnh khi cả chi phí lãi vay và chi phí bán hàng đều tăng bằng lần. Bên cạnh đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty tiếp tục âm gần 1,000 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản KCN tại khu vực phía Nam là CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) cũng ghi nhận kết quả tích cực nhờ giá thuê bình quân đã tăng trong năm qua. Theo đó, SZC với KCN Châu Đức ghi nhận doanh thu tăng 65%, đạt 713 tỷ đồng, trong đó, riêng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất đạt hơn 702 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm trước. Nhờ vậy, lợi nhuận ròng tăng 74%, đạt gần 324 tỷ đồng.

Những doanh nghiệp có lợi nhuận đi lùi

Bên cạnh các doanh nghiệp tăng trưởng, một số doanh nghiệp bất động sản KCN lại không may bước lùi trong năm 2021, đặc biệt trong đó có cả hai “ông trùm” KCN tại Đồng Nai và Bình Dương là Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM).

Đối với BCM, dù doanh thu cho thuê KCN chỉ giảm nhẹ 3% nhưng doanh thu từ thu phí cầu đường và xây dựng lại giảm khá mạnh do ảnh hưởng đợt bùng phát dịch COVID-19, dẫn đến tổng doanh thu chỉ tăng 7%, thấp hơn mức 15% của giá vốn. Ngoài ra, do phát sinh khoản chi phí liên quan đến hoạt động ủng hộ các chương trình phòng chống COVID-19, BCM ghi nhận khoản lỗ khác gần 472 tỷ đồng. Kết quả, lợi nhuận ròng của BCM giảm đến 36%, còn 1,273 tỷ đồng.

Dù vậy, xét về giá trị tuyệt đối, BCM là đơn vị có lợi nhuận cao nhất trong ngành và cũng là đơn vị duy nhất có lãi trên ngàn tỷ đồng.

Còn đối với trường hợp của IDC, do Công ty thực hiện hồi tố kết quả quý 4/2020 sau khi hoàn thành dự án KCN Mỹ Xuân A nên kết quả kinh doanh năm 2020 cũng được điều chỉnh tăng tương ứng. Do mức nền so sánh được nâng cao, doanh thu và lợi nhuận ròng của IDC lần lượt giảm 19% và 48%.

Trên thực tế, nếu không thực hiện hồi tố, doanh thu thuần của IDC vẫn khó có thể tăng trưởng so với kết quả năm 2020 do doanh thu quý 3 sụt giảm nặng nề vì tác động của dịch bệnh. Điểm sáng của IDC trong năm qua chính là doanh thu tài chính đạt gần 593 tỷ đồng, gấp 4 lần năm 2020. Đây là kết quả IDC thu được sau khi thoái vốn khỏi Thủy điện Đak Mi và Công ty TNHH Kính nổi Siêu trắng Phú Mỹ trong quý 2 và quý 3.

CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI) có mức đi lùi nhiều nhất khi doanh thu cả năm chỉ đạt hơn 158 tỷ đồng, giảm 67% so với năm trước. Doanh thu tài chính cũng không có sự đột biến, thậm chí còn ghi nhận giảm.

Giải thích lý do doanh thu cho thuê KCN giảm, HPI cho biết, theo quy định về hạch toán doanh thu, thông thường doanh thu từ cho thuê đất sẽ được chia đều cho số năm theo hợp đồng thuê và khi đơn vị thuê đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì Công ty quản lý sẽ được ghi nhận doanh thu 1 lần đối với toàn bộ số tiền thuê. Tuy nhiên trong năm 2021, HPI lại không có nhiều hợp đồng thuê đạt mức thanh toán 95% bằng năm trước, dẫn đến doanh thu giảm đáng kể, kéo theo lợi nhuận ròng đi lùi 84%.

Của để dành hơn 23,000 tỷ đồng

Điểm đáng chú ý đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản KCN trong năm qua là “của để dành” hay doanh thu chưa thực hiện đã tăng lên đáng kể. Xét 15 doanh nghiệp bất động sản KCN, tổng doanh thu chưa thực hiện tại thời điểm 31/12/2021 đạt hơn 23 ngàn tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm.

Nguồn: VietstockFinance

Doanh thu chưa thực hiện có thể hiểu là tiền doanh nghiệp nhận trước của khách hàng nhưng chưa hạch toán vào doanh thu ngay tại quý nhận tiền mà phân bổ dần sang các quý tiếp theo, tùy vào hợp đồng hai bên đã ký.

Dù kết quả kinh doanh năm 2021 không mấy lạc quan, IDC lại là doanh nghiệp dẫn đầu về mức tăng trưởng doanh thu chưa thực hiện trong năm 2021. Tại thời điểm 31/12/2021, doanh thu chưa thực hiện của Công ty tăng 14% so với đầu năm, mức tăng cao nhất trong 15 doanh ngiệp. Phần doanh thu tăng thêm chủ yếu đến từ tiền cho thuê đất nhận trước tại KCN Quế Võ 2 và KCN Phú Mỹ 2 mở rộng. Vào thời điểm cuối năm 2021, tổng số tiền cho thuê nhận trước tại KCN Quế Võ 2 của IDC đã đạt hơn 928 tỷ đồng, còn tại KCN Phú Mỹ 2 mở rộng đã đạt gần 860 tỷ đồng.

Tương tự IDC, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP) dù có lợi nhuận đi lùi trong năm 2021 nhưng doanh thu chưa thực hiện lại tăng 12%, ghi nhận hơn 10 ngàn tỷ đồng, toàn bộ đều là tiền thuê đất và nhà xưởng nhận trước của khách hàng.

Bên cạnh việc doanh thu chưa thực hiện tăng, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ sự thúc đẩy chung của ngành.

VNDirect cho rằng, bất động sản KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2022 do xu hướng mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ ở các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Cuối cùng là câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công sẽ hỗ trợ gián tiếp cho nhóm bất động sản KCN thông qua nâng cấp và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông giữa các địa phương.

HPI bị xử phạt vì chậm công bố thông tin

Ngày 09/02/2022, Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) có quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI).

Theo đó, HPI bị phạt tiền 70 triệu đồng vì công bố thông tin không đúng thời hạn trên hệ thống công bố thông tin của UBCKNN và trên trang thông tin điện tử của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) các tài liệu: Báo cáo tài chính các năm 2019, 2020 đã kiểm toán; Báo cáo thường niên các năm 2019, 2020; Nghị quyết HĐQT về thay đổi nhân sự.

Trên thị trường, giá cổ phiếu HPI tăng trần trong phiên 11/02/2022, lên mức 24,000 đồng/cp. Tuy nhiên, mức giá này vẫn giảm 14% so với đầu năm 2022.

Về hoạt động kinh doanh của HPI, lợi nhuận ròng quý 4/2021 giảm đến 89% so với cùng kỳ năm trước, còn hơn 9 tỷ đồng do doanh thu của hoạt động cho thuê lại đất giảm 139 tỷ đồng (-98%). Giai đoạn này, Công ty không có nhiều hợp đồng cho thuê lại đất thanh toán đạt mức 95% so với cùng kỳ năm trước.

Theo phương pháp hạch toán doanh thu của HPI, doanh thu cho thuê đất được phân bổ theo cách chia đều cho số năm của hợp đồng cho thuê lại đất, và khi doanh nghiệp thuê lại đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì Công ty sẽ ghi nhận doanh thu một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê.

Với lợi nhuận quý 4 lao dốc mạnh, HPI chỉ thu về được hơn 34 tỷ đồng lãi ròng cả năm 2021, giảm 84% so với năm 2020.

Tính đến cuối năm 2021, HPI có tổng tài sản hơn 2,537 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm. Trong đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang chiếm phân nửa tổng tài sản, giá trị hơn 1,257 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm.

Ngược lại, tiền và các khoản tương đương tiền giảm hơn 193 tỷ đồng, tỷ lệ giảm tương đương 22% so với đầu năm do tiền gửi kỳ hạn và bảo lãnh thực hiện hợp đồng có thời hạn dưới 1 năm giảm.

Nợ phải trả chiếm đến 90% tổng nguồn vốn và chủ yếu là chi phí phải trả ngắn hạn với hơn 1,677 tỷ đồng.

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản KCN tiếp tục có sự phân hóa trong quý 2

Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong quý 2/2021 nhìn chung vẫn giữ được đà tăng trưởng. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành vẫn tiếp tục có sự phân hóa, tương tự quý 1.

Lợi nhuận quý 2 tiếp tục có sự phân hóa

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, doanh thu thuần từ kinh doanh KCN và lãi ròng của 17 doanh nghiệp bất động sản KCN trong quý 2/2021 đạt lần lượt 3,716 tỷ đồng và 1,852 tỷ đồng, tăng hơn 8% và 54% so với cùng kỳ.

Kết quả kinh doanh quý 2/2021 của 17 doanh nghiệp bất động sản KCN.

Đvt: Tỷ đồng

*Kết quả quý 3 của niên độ tài chính kết thúc ngày 30/09/2021. Nguồn: VietstockFinance

Trong bối cảnh tổng vốn FDI giải ngân trong 6 tháng đầu năm tại Việt Nam đạt 9.24 tỷ USD, tăng 6.8% so với cùng kỳ. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu tổng vốn đầu tư FDI với 6.98 tỷ USD, chiếm 45.7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nhu cầu về đất và cơ sở hạ tầng KCN theo đó cũng tăng lên, giúp cho kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết đạt được tăng trưởng mạnh trong quý 2.

Nhờ gần 440 tỷ đồng tiền mua trả trước của Công ty TNHH Logos Việt Nam Long An 1, doanh thu quý 2/2021 của CTCP Long Hậu (HOSE: LHG) đạt gần 556 tỷ đồng, gấp 2.6 lần cùng kỳ. Cộng với việc biên lãi gộp được cải thiện, lãi ròng của LHG tăng gấp 3.6 lần cùng kỳ, với gần 218 tỷ đồng.

Tương tự LHG, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) trong quý 2 vừa qua cũng ghi nhận bước tăng trưởng lớn nhờ bàn giao dự án đã được khách hàng trả tiền trước. Kết quả, doanh thu từ hoạt động kinh doanh KCN của Công ty đạt hơn 682 tỷ đồng, gấp 6.3 lần cùng kỳ, qua đó không còn lỗ như trong quý 2 năm trước, thay vào đó là lãi ròng hơn 34 tỷ đồng.

Cũng ghi nhận doanh thu từ bàn giao dự án trong quý 2 nhưng dự án CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE: IJC) và CTCP Thống Nhất (HNX: BAX) bàn giao lại chủ yếu là các dự án bất động sản dân dụng. Theo Công ty chứng khoán KIS, IJC có 3 dự án nhà phố đã được đảm bảo với giá trị bán trước 1.5 ngàn tỷ đồng vào cuối quý 1/2021 gồm Sunflower (1 ha), IJC (4.9 ha) và Hòa Lợi (6.9 ha). Còn với BAX, tăng trưởng lợi nhuận quý vừa qua chủ yếu đến từ doanh thu bán đất và nhà ở tại Khu Trung tâm dịch vụ, trong khi doanh thu từ KCN Bàu Xéo không có sự đột biến.

Tổng Công ty IDICO – CTCP (HNX: IDC) dù dẫn đầu về tăng trưởng lợi nhuận trong nhóm doanh nghiệp bất động sản KCN nhưng lợi nhuận trong kỳ của Công ty lại chủ yếu đến từ thương vụ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Thủy điện Đak Mi cho Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco. Mặt khác, với phương thức hạch toán chia đều tiền thuê cho thời gian thuê của Công ty, sẽ khá khó để IDC có thể ghi nhận doanh thu đột biến từ hoạt động kinh doanh KCN.

Bên cạnh đó vẫn có những công ty báo giảm lợi nhuận. Dù lỗ ròng gần 5 tỷ đồng nhưng hoạt động kinh doanh tại KCN của CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa (UPCoM: TID) vẫn tăng 77%. Nguyên nhân Công ty báo lỗ là do chi phí thuế TNDN hoãn lại trong kỳ tăng đột biến so với quý 2 năm trước.

Còn đối với CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI), CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) và CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA), lợi nhuận quý 2 của các doanh nghiệp này “đi lùi” trong bối cảnh doanh thu từ KCN giảm mạnh và các KCN trực thuộc đều đã có tỷ lệ lấp đầy 100%. KCN Hiệp Phước của HPI tuy vẫn còn giai đoạn 3 với diện tích 392.89 ha nhưng hiện vẫn đang trong thời gian triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng. Còn với D2D, KCN Nhơn Trạch trực thuộc Công ty đã được lấp đầy từ lâu, phần lớn lợi nhuận các quý gần của D2D chủ yếu dựa vào việc bàn giao dự án tại các khu dân cư.

Có thể thấy lợi nhuận quý 2/2021 của các doanh nghiệp bất động sản KCN vẫn tiếp tục có sự phân hóa như quý 1, chủ yếu do sự khác nhau về số dự án có thể bàn giao.

Bất động sản KCN có còn tiềm năng?

Theo số liệu từ Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2/2021 của Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), các KCN phía Bắc vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trung bình ở mức 75%, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy bình quân của các KCN phía Nam là 85%. Số liệu này cho thấy tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện vẫn đang ở mức ổn định dù phải đối mặt với diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19.

Không chỉ tỷ lệ lấp đầy không sụt giảm, giá thuê đất KCN tại khu vực phía Nam vẫn tiếp tục tăng trong quý vừa qua và lập đỉnh giá trung bình mới với 113 USD/m2/chu kỳ thuê. Mặt khác, giá thuê tại khu vực phía Bắc có dấu hiệu chững lại khi giá thuê trung bình giữ nguyên ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê do ảnh hưởng từ đợt bùng phát dịch tại Bắc Ninh và Bắc Giang.

So sánh nguồn cung và giá thuê tại các tỉnh tập trung KCN ở khu vực phía Nam

Nguồn: JLL

Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đang là hai vùng công nghiệp được nhà đầu tư đánh giá cao về tiềm năng phát triển trong thời gian tới. Trong khi Long An là cửa ngõ kết nối giữa đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam Bộ thì Bà Rịa – Vũng Tàu lại là vùng tiếp nối giữa Quốc lộ 51, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và tương lai là cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu.

Theo Công ty chứng khoán Mirae Asset, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu là khu vực ghi nhận nhiều giao dịch thành công nhất của thị trường bất động sản KCN trong quý 2 vừa qua nhờ vị trí địa lý thuận lợi và mức giá thuê cạnh tranh khi trung bình chỉ khoảng 80 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bên cạnh tiềm năng của một số khu vực mới, thị trường bất động sản KCN sắp tới có thể sẽ nhận được cú huých lớn từ sự thay đổi chính sách. Cụ thể, Công ty chứng khoán SSI cho biết Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP với thay đổi đáng chú ý nhất là việc Thủ tướng Chính phủ có thể ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc phân cấp cho UBND cấp tỉnh phê duyệt thành lập các KCN mới hoặc điều chỉnh và mở rộng các KCN sẵn có thay vì phải có sự đồng ý của Thủ tướng như hiện tại. Nghị định mới nếu được thông qua sẽ rút ngắn quy trình pháp lý cho các doanh nghiệp khi thành lập các KCN mới, giúp đẩy mạnh nguồn cung cho thị trường.

Đối với tình hình nửa cuối năm 2021, Covid-19 có thể sẽ trở thành tác nhân chính gây ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN. Tuy nhiên, cũng không phải quá lo lắng do phần đất và nhà xưởng chưa cho thuê được trong năm nay sẽ trở thành động lực tăng trưởng cho các doanh nghiệp trong năm 2022, khi mà tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát và các doanh nghiệp sản xuất hoạt động bình thường trở lại.