Loạt dự án của các ông lớn địa ốc sắp tung ra thị trường

MỚI

NVL chậm bổ sung tài sản đảm cho mã trái phiếu NVLH2123010

Tại ngày 10/1, tỷ lệ tài sản đảm bảo của lô trái phiếu đã giảm xuống dưới 100%, MBS gửi thông báo yêu cầu Novaland bổ sung tài sản đảm bảo. Đến nay, sau hơn 30 ngày, NVL vẫn chưa có phương án bổ sung tài sản, đồng nghĩa với việc vi phạm quy định tại văn kiện trái phiếu...

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố báo cáo của công ty cổ phần chứng khoán MB (MBS) về việc phạm của doanh nghiệp phát hành ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư của mã trái phiếu NVLH2123010 do Tập đoàn Novaland (mã NVL-HOSE) phát hành.

Cụ thể, MBS với vai trò là đại diện người sở hữu trái phiếu cho biết, theo điều khoản điều kiện phát hành, tại bất kỳ thời điểm nào nếu tỷ lệ tài sản đảm bảo giảm xuống dưới 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành, Novaland bắt buộc phải bổ sung tài sản đảm bảo để duy trì tỷ lệ tối thiểu này.

Thời hạn bổ sung tài sản đảm bảo là bất động sản hoặc quyền tài sản phát sinh từ bất động sản là 30 ngày kể từ khi có thông báo. Các tài sản khác phải bổ sung trong 10 ngày làm việc.

Tại ngày 10/1, tỷ lệ tài sản đảm bảo của lô trái phiếu đã giảm xuống dưới 100%, MBS gửi thông báo yêu cầu Novaland bổ sung tài sản đảm bảo. Đến nay, sau hơn 30 ngày, NVL vẫn chưa có phương án bổ sung tài sản, đồng nghĩa với việc vi phạm quy định tại văn kiện trái phiếu.

Lô trái phiếu NVLH2123010 được phát hành vào ngày 17/9/2021, có kỳ hạn 42 tháng, với lãi suất 10,5%/năm. Tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng, đáo hạn vào ngày 17/3/2025.

Được biết theo thông tin công bố từ HNX, NVL đang chậm trả nợ gốc và lãi cho lô trái phiếu NVLH2123009, tổng số tiền gần 800 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày thanh toán gốc và lãi cho lô trái phiếu này theo kế hoạch là 12/02/2025. Tổng số tiền phải thanh toán là hơn 803 tỷ đồng, gồm 750 tỷ đồng gốc và hơn 53 tỷ đồng tiền lãi.

Tuy nhiên, NVL chỉ thanh toán được gần 8 tỷ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại (hơn 795 tỷ đồng) chưa được thanh toán với lý do “chưa thu xếp được nguồn tiền”. Doanh nghiệp cũng đang thương thảo với nhà đầu tư về việc thanh toán gốc, lãi cho lô trái phiếu trên.

Được biết, lô trái phiếu mã NVLH2123009 được Novaland phát hành ngày 12/8/2021 gồm 10 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng. Với kỳ hạn 18 tháng, lô trái phiếu dự kiến đáo hạn ngày 12/2/2023.

Số tiền thu được từ đợt phát hành lô trái phiếu này được Novaland sử dụng vào mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của công ty, thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty đáp ứng yêu cầu huy động vốn từ trái phiếu.

Trước đó, Novaland cũng chậm thanh toán gốc, lãi lô trái phiếu mã NVLH2123007 gần 116 tỷ đồng vì chưa thu xếp được nguồn tiền.

Được biết, lô trái phiếu NVLH2123007 được Novaland phát hành năm 2021 với tổng giá trị phát hành theo mệnh giá 137,6 tỷ đồng, ngày thanh toán danh nghĩa là 30/5/2023.

Mới đây, ngày 27/02, NVL đã tổ chức họp với nhà đầu tư theo hình thức trực tuyến nhằm cập nhật về tình hình tái cấu trúc nợ vay, phát triển dự án và kế hoạch cho năm 2025.

Theo đó, Ban lãnh đạo NVL dự kiến doanh thu thuần từ bàn giao Bất động sản đạt 21 nghìn tỷ đồng (tăng 153% YoY); lợi nhuận sau thuế đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (so với khoản lỗ 4,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2024).

Kế hoạch bàn giao: Trong năm 2025, NVL dự kiến sẽ bàn giao hơn 3.000 sản phẩm, trong đó NovaWorld Phan Thiết sẽ đóng góp 31%, Aqua City đóng góp 27%, NovaWorld Hồ Tràm đóng góp 19% và các dự án tại TP. HCM đóng góp 23%.

Công ty đặt kế hoạch bàn giao 12.500 căn trong năm 2026 và 6.900 căn trong năm 2027. Nguồn vốn xây dựng chủ yếu đến từ giải ngân thêm từ tổ chức tín dụng và tiền thu từ các căn đã bán.

Doanh số bán hàng mới: Dự kiến mở bán 2 dự án mới tại TP. HCM bao gồm Park Avenue và Palm City (cao tầng). Ban lãnh đạo dự kiến sẽ có giấy phép xây dựng cho 2 dự án này lần lượt vào tháng 3 và tháng 6/2025, với kế hoạch mở bán vào quý 2 và quý 3/2025.

Về tình trạng pháp lý của các dự án chính: Ban lãnh đạo dự kiến các dự án chính sẽ được phê duyệt các bước pháp lý sau vào quý 2/2025 gồm:

Aqua City: Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

NovaWorld Phan Thiết: Đóng tiền sử dụng đất một lần và cấp phép xây dựng cho một số phân khu.

NovaWorld Hồ Tràm: Hoàn tất phê duyệt các dự án thành phần như Bình Châu Onsen, Happy Beach và Long Island.

Ngoài ra, lãnh đạo công ty cập nhật cho dự án Lakeview City và Water Bay (TP. HCM): Hai dự án này nằm trong Nghị quyết 170/2024 (có hiệu lực từ ngày 01/04/2025) về Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. NVL đang chờ hướng dẫn chi tiết hơn để giải quyết các vấn đề pháp lý của dự án.

Riêng đối với Lakeview City, nghị quyết đưa ra phương án về xác định tiền sử dụng đất (LURF) của dự án, trong đó mức LURF hơn 5,1 nghìn tỷ đồng trước đó được Cục Thuế TP. HCM thông báo rất có thể được xác định lại, có thể giúp NVL hoàn nhập một phần khoản dự phòng mà kiểm toán viên đã yêu cầu trích lập trong BCTC soát xét bán niên 2024. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế trong năm 2025 chưa đưa vào khả năng hoàn nhập khoản dự phòng này.

Cập nhật về việc tái cơ cấu nợ vay: Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của NVL là 61 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2023, chủ yếu là do giải ngân khoản vay ngân hàng mới để tài trợ cho xây dựng dự án. Tổng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng đạt 36 nghìn tỷ đồng, trong đó NVL đã có kế hoạch xử lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng trong nước; đối với các khoản nợ vay quốc tế và trái phiếu bán lẻ trong nước, đã có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để gia hạn từ năm 2025 đến năm 2026-2027.

Thời gian thu tiền dự kiến: Theo ban lãnh đạo, số tiền cần thu còn lại (dựa trên tổng số căn đã bán) vào khoảng 98 nghìn tỷ đồng (trong đó Aqua City chiếm 64%). Ban lãnh đạo dự kiến sẽ thu 13,7 nghìn tỷ đồng vào năm 2025, phần lớn sẽ thu trong năm 2026 và phần còn lại thu vào năm 2027.

Trong giai đoạn 2023-2024, doanh số bán hàng trung bình đạt 2,7 nghìn tỷ đồng/năm so với 83 nghìn tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2021-2022. Vào cuối năm 2024, giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận của NVL đạt 224 nghìn tỷ đồng (giảm 7% YoY), trong đó Aqua City chiếm 48%, NovaWorld Phan Thiết chiếm 27%, NovaWorld Hồ Tràm chiếm 10% và các dự án tại TP. HCM chiếm 15%.

Do đó, VCSC cho biết, VCSC ghi nhận có tiến triển pháp lý ban đầu tại các dự án trọng điểm và các ngân hàng trong nước tiếp tục hỗ trợ giải ngân các khoản vay mới để NVL tiếp tục công tác xây dựng. Ngoài ra, VCSC duy trì quan điểm rằng tiến độ cơ bản của NVL, bao gồm tái cơ cấu nợ vay, gỡ vướng các vấn đề về pháp lý và xây dựng, đồng thời khôi phục niềm tin của người mua nhà, sẽ cần thời gian để giải quyết.

Trong năm 2025, VCSC kỳ vọng NVL sẽ tiếp tục tập trung vào tái cơ cấu nợ vay bao gồm đàm phán với chủ nợ trái phiếu để gia hạn thời gian đáo hạn/hoán đổi tài sản cũng như giải quyết từng bước các vấn đề về pháp lý và xây dựng để bắt đầu bàn giao các căn đã bán cho khách hàng.

MỚI

Novaland liên tục khất nợ

Theo kế hoạch, ngày 17/2, Novaland cần thanh toán 473 tỷ đồng tiền gốc, tuy nhiên công ty mới chỉ trả được 5 tỷ đồng. Ngoài ra, hơn 21 tỷ đồng tiền lãi cũng chưa được thanh toán, khiến tổng số tiền chậm trả lên gần 490 tỷ đồng.

Ngoài việc Chứng khoán MB yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu NVLH2123010, Tập đoàn Novaland còn đang chậm trả nợ gốc và lãi cho lô trái phiếu NVLH2123009 với tổng số tiền 795 tỷ đồng, chậm trả gần 490 tỷ đồng cho lô trái phiếu NVLH2224005.

Tuần qua, VN-Index tăng 8,61 điểm lên mức 1.305,36 điểm. Thanh khoản tăng hơn 16% so với tuần trước lên mức 94.738 tỷ đồng. HNX-Index kết tuần ở mức 239,19 điểm, tăng 1,62 điểm so với tuần trước. Thanh khoản giảm hơn 6% so với tuần trước, xuống mức 6.124 tỷ đồng.

Thống kê trên sàn HoSE, khối ngoại bán ròng 5 phiên liên tiếp với gần 72 triệu đơn vị, giá trị bán ròng gần 2.529 tỷ đồng. Trên sàn HNX, nhà đầu tư nước ngoài bán ròng 3,44 triệu đơn vị, giá trị bán ròng gần 102 tỷ đồng.

Trên thị trường Upcom, khối ngoại bán ròng 5 phiên với 2,2 triệu đơn vị, giá trị bán ròng hơn 127 tỷ đồng. Như vậy, tuần giao dịch từ ngày 24-28/2 trên toàn thị trường, khối ngoại đã bán ròng 77,53 triệu đơn vị, tổng giá trị bán ròng tương ứng hơn 2.758 tỷ đồng.

Chậm thanh toán

Công ty CP Chứng khoán MB (mã chứng khoán: MBS) vừa có văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam và Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội thông tin về tình hình thực hiện điều khoản điều kiện trái phiếu NVLH2123010 do Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) phát hành.

Cụ thể, MBS với vai trò là đại diện người sở hữu trái phiếu cho biết, theo điều khoản điều kiện phát hành, tại bất kỳ thời điểm nào nếu tỷ lệ tài sản đảm bảo giảm xuống dưới 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành, Novaland bắt buộc phải bổ sung tài sản đảm bảo để duy trì tỷ lệ tối thiểu này.

Thời hạn bổ sung tài sản đảm bảo là bất động sản hoặc quyền tài sản phát sinh từ bất động sản là 30 ngày kể từ khi có thông báo. Các tài sản khác phải bổ sung trong 10 ngày làm việc.

Ngày 10/1, tỷ lệ tài sản đảm bảo của lô trái phiếu đã giảm xuống dưới 100%, MBS gửi thông báo yêu cầu Novaland bổ sung tài sản đảm bảo. Đến nay, sau hơn 30 ngày, NVL vẫn chưa có phương án bổ sung tài sản, đồng nghĩa với việc vi phạm quy định tại văn kiện trái phiếu.

Lô trái phiếu NVLH2123010 được phát hành vào ngày 17/9/2021, có kỳ hạn 42 tháng, với lãi suất 10,5%/năm. Tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng, đáo hạn vào ngày 17/3/2025.

Ngoài ra, Novaland đang chậm trả nợ gốc và lãi cho lô trái phiếu NVLH2123009 với tổng số tiền gần 800 tỷ đồng. Ngày thanh toán gốc và lãi cho lô trái phiếu này theo kế hoạch là 12/2. Tổng số tiền phải thanh toán là hơn 803 tỷ đồng, gồm 750 tỷ đồng gốc và hơn 53 tỷ đồng tiền lãi.

Tuy nhiên, Novaland chỉ thanh toán được gần 8 tỷ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại hơn 795 tỷ đồng chưa được thanh toán với lý do chưa thu xếp được nguồn tiền. NVL đang thương thảo với nhà đầu tư về việc thanh toán gốc, lãi cho lô trái phiếu trên.

Với lô trái phiếu NVLH2224005, Novaland cũng chậm thanh toán. Cụ thể, tổng trị giá lô trái phiếu này là 500 tỷ đồng. Theo kế hoạch, ngày 17/2, Novaland cần thanh toán 473 tỷ đồng tiền gốc, tuy nhiên công ty mới chỉ trả được 5 tỷ đồng. Ngoài ra, hơn 21 tỷ đồng tiền lãi cũng chưa được thanh toán, khiến tổng số tiền chậm trả lên gần 490 tỷ đồng.

Công ty CP Công trình giao thông Đồng Nai (mã chứng khoán: DGT) vừa xin ý kiến trái chủ mã trái phiếu DGTH2224001 về việc gia hạn thời gian trả lãi kỳ 9 vào ngày 22/2. Thời gian trả lãi chậm nhất vào ngày đáo hạn của trái phiếu và miễn lãi tính trên số tiền lãi trả chậm.

Việc kéo dài thời gian trả lãi trái phiếu đến hạn do DGT đang gặp khó khăn do ảnh hưởng của thị trường xây dựng và bất động sản. Nhằm ổn định hoạt động, công ty mong muốn được sử dụng nguồn tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh để tiếp tục tái đầu tư và bổ sung vốn lưu động.

Trước đó, DGT đã được trái chủ của trái phiếu mã DGTH2224001 thông qua gia hạn thời gian đáo hạn thêm 2 năm, điều chỉnh từ lãi suất 11% cố định 4 kỳ tính lãi (trả lãi 3 tháng một lần) và sau đó thả nổi thành lãi suất cố định chỉ 9%/năm từ ngày 22/2/2024.

Một ngân hàng đình chỉ 2 giám đốc

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (Saigonbank - mã chứng khoán: SGB) quyết định đình chỉ công tác đối với ông Mai Quốc Tuệ - Giám đốc chi nhánh Bình Chánh và ông Đoàn Chí Trung - Giám đốc chi nhánh 3/2 - kể từ ngày 27/2.

Thay vào đó, Saigonbank bổ nhiệm ông Hồ Văn Thành - Trưởng phòng Pháp chế Saigonbank - thay ông Mai Quốc Tuệ giữ chức Giám đốc Saigonbank chi nhánh Bình Chánh. Tuy nhiên, trong thông báo thay đổi nhân sự nêu trên, Saigonbank không cho biết lý do đình chỉ công tác đối với 2 giám đốc chi nhánh.

Năm 2024, Saigonbank là ngân hàng niêm yết trên sàn có lãi trước thuế giảm mạnh nhất hệ thống, với mức giảm 70% còn hơn 99 tỷ đồng. Bất chấp tổng nợ xấu tăng 44% so với đầu năm lên hơn 581 tỷ đồng, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng của Saigonbank trong năm qua lại giảm 36%.

Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM (HoSE) ra thông báo về việc huỷ bán đấu giá cổ phần của Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) tại Công ty CP Xuất nhập khẩu Y tế Domesco (mã chứng khoán: DMC).

Cụ thể, đến 16h ngày 21/2 - thời điểm kết thúc thời hạn đăng ký tham gia và nộp tiền cọc mua đấu giá theo lô cổ phần của SCIC tại Domesco nhưng trên hệ thống đấu giá của HoSE ghi nhận không có nhà đầu tư tham gia đăng ký đấu giá. Theo quy định, cuộc đấu giá này không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá và do vậy cuộc đấu giá được coi là không thành công.

SCIC muốn bán đấu giá công khai gần 12,1 triệu cổ phiếu DMC (gần 35% vốn điều lệ của Domesco) với giá khởi điểm hơn gần 1.531 tỷ đồng/lô cổ phần, tương đương khoảng 126.570 đồng/cổ phiếu. Phiên đấu giá dự kiến bắt đầu lúc 9h ngày 3/3/2025 tại HoSE. Đáng chú ý, mức giá khởi điểm SCIC muốn bán cao hơn thị giá 62%.

Vào năm 2019, SCIC cũng từng thất bại trong việc bán gần 35% vốn DMC do không có nhà đầu tư tham gia. Khi ấy, giá khởi điểm cho mỗi cổ phần là 119.600 đồng/cổ phiếu, cao hơn 64% so với thị giá cổ phiếu DMC thời điểm đó.

Theo cơ cấu cổ đông DMC hiện tại, bên cạnh SCIC, Abbott Laboratories đang là cổ đông lớn nhất nắm quyền chi phối hơn 51% cổ phần tại doanh nghiệp này.

Tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán đã vượt 491 ngàn tỷ đồng - con số kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua.

Tồn kho bất động sản cao kỷ lục

Số liệu từ VietstockFinance với 103 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 4/2024 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp cho thấy: tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2024 ở mức cao kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua - hơn 491.2 ngàn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, 52 doanh nghiệp tăng, 9 không đổi và 42 doanh nghiệp giảm tồn kho.

Chiếm gần 1/3 toàn ngành, Novaland tiếp tục dẫn đầu tồn kho với hơn 146 ngàn tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm và gấp 2.6 lần so với cuối năm 2019 - thời điểm trước đại dịch COVID-19. Trong đó, phần lớn là tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng hơn 138 ngàn tỷ đồng còn bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành gần 8.5 ngàn tỷ đồng.

Xếp sau là Vingroup , tồn kho gần 112.8 ngàn tỷ đồng, tăng 22%; trong đó, chủ yếu từ các bất động sản để bán đang xây dựng.

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, ông lớn Becamex IDC vẫn đứng đầu với hơn 21.2 ngàn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm; phần lớn là chi phí xây dựng dở dang của các dự án, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án hơn 18.8 ngàn tỷ đồng.

Đứng thứ hai với lượng tồn kho tăng 13%, lên hơn 13.8 ngàn tỷ đồng là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP ; tập trung nhiều nhất tại dự án khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (hơn 8.4 ngàn tỷ đồng , chiếm 61%), khu đô thị Phúc Ninh (hơn 1.1 ngàn tỷ đồng, chiếm 8%), dự án khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung (hơn 984 tỷ đồng), dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (hơn 773 tỷ đồng)…

Một số doanh nghiệp khác có tồn kho lớn trên 10 ngàn tỷ đồng như Nhà Khang Điền hơn 22 ngàn tỷ đồng, tăng 18%; Nam Long gần 18 ngàn tỷ đồng, tăng 4% và Tập đoàn Đất Xanh hơn 13.4 ngàn tỷ đồng, giảm 5%.

Tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản

Đến cuối năm 2024, 11 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn là nhóm bất động sản nhà ở.

Đứng đầu danh sách này khi chiếm tới 90% tổng tài sản là Bất động sản HUDLAND với tồn kho hơn 1.8 ngàn tỷ đồng, gấp 5 lần đầu năm. Tồn kho của Đầu tư và Xây dựng HUD4 (UPCoM: HU4) chiếm 86% tổng tài sản, tương đương 606 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm. Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) cũng nằm trong nhóm có tồn kho chiếm phần lớn tổng tài sản với 75%, hơn 6.6 ngàn tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm.

Xét theo tổng tài sản, 3 ông lớn gồm VIC, VHM, NVL có tổng tồn kho chiếm gần 63% toàn ngành, ở mức hơn 308 ngàn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, tổng tồn kho của 3 ông lớn BCM, KBC và SNZ chiếm khoảng 8% toàn ngành, tương đương hơn 37.3 ngàn tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm.

Ngoài ra, các doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng giảm trái nhiều như tồn kho của CTCP Thống Nhất tăng đột biến lên 58 tỷ đồng, gấp gần 4.2 lần so với đầu năm. CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc và CTCP Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập khẩu Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình đều giảm mạnh 99% tồn kho, về còn lần luợt gần 130 triệu đồng và gần 70 triệu đồng.

Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 4/2024 khoảng 17,058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư có 1,072 căn, giảm 77% so với quý trước; nhà ở riêng lẻ 11,218 căn, giảm 8%; đất nền 4,768 nền, giảm 47%. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Nhìn chung, trong năm 2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền có xu hướng giảm.

Thanh Tú

FILI - 13:28:24 28/02/2025

MỚI

Novaland dự kiến bàn giao hơn 3.000 căn nhà năm nay

Novaland lên kế hoạch lãi 1.400 tỷ đồng năm nay nhờ bàn giao hơn 3.000 bất động sản tại Bình Thuận, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP HCM.

Trong cuộc họp nhà đầu tư hôm 27/2, Tập đoàn Novaland (NVL) thông báo năm nay dự kiến ghi nhận 21.000 tỷ đồng doanh thu thuần từ bàn giao bất động sản, tăng 153% so với năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế kỳ vọng đạt 1.400 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 4.300 tỷ năm trước. Tuy nhiên, mức lãi này vẫn chưa thể trở về ngưỡng tương đương giai đoạn 2016-2022.

Kế hoạch lãi hơn nghìn tỷ được đưa ra dựa trên kịch bản Novaland dự kiến bàn giao hơn 3.000 sản phẩm năm nay. Trong đó, NovaWorld Phan Thiet đóng góp 31%, Aqua City khoảng 27%, NovaWorld Ho Tram chiếm 19%, còn lại là các dự án tại TP HCM. Trong tương lai gần, công ty này đặt kế hoạch bàn giao 12.500 căn năm 2026 và 6.900 căn trong 2027.

Theo Novaland, cơ sở cho các con số trên là việc các dự án của họ đang có nhiều triển vọng về pháp lý. Trong quý II, Aqua City dự kiến được điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, NovaWorld Phan Thiet có thể đóng tiền sử dụng đất một lần và cấp phép xây dựng cho một số phân khu, NovaWorld Ho Tram theo kế hoạch hoàn tất phê duyệt các dự án thành phần gồm Bình Châu Onsen, Happy Beach và Long Island.

Hiện tại, hoạt động xây dựng đang được đẩy mạnh trở lại. Ban lãnh đạo công ty cho biết nguồn vốn chủ yếu đến từ giải ngân thêm của tổ chức tín dụng và tiền thu từ các căn đã bán.

Tính đến cuối năm 2024, giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận của NVL đạt 224.000 tỷ đồng, giảm 7% so với cùng kỳ 2023. Trong đó Aqua City chiếm 48%, NovaWorld Phan Thiết khoảng 27%, NovaWorld Hồ Tràm đóng góp 10% và các dự án tại TP HCM chiếm 15%.

Ban lãnh đạo cho biết số tiền cần thu còn lại dựa trên tổng số căn đã bán khoảng 98.000 tỷ đồng, riêng Aqua City chiếm 64%. Trong đó, công ty dự kiến thu 13.700 tỷ vào năm 2025, điểm rơi vào năm 2026 và phần còn lại sẽ thu vào năm 2027.

Năm nay, NVL dự kiến mở bán 2 dự án mới tại TP HCM gồm Park Avenue và Palm City. Ban lãnh đạo kỳ vọng có giấy phép xây dựng lần lượt vào tháng 3 và tháng 6. Theo đó, kế hoạch mở bán sẽ diễn ra vào quý II và III.

Công ty cũng đặt mục tiêu trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho hơn 7.000 sản phẩm trong năm nay. Gần đây, Novaland có 2 dự án được gỡ vướng pháp lý theo Nghị quyết 170/2024 là Lakeview City và The Water Bay. Họ đang chờ hướng dẫn chi tiết hơn để giải quyết các vấn đề pháp lý tồn đọng.

Với Lakeview City, nghị quyết đưa ra phương án về xác định tiền sử dụng đất (LURF). Mức LURF hơn 5.100 tỷ đồng trước đó do Cục Thuế TP HCM thông báo được xác định lại, có thể giúp Novaland hoàn nhập một phần khoản dự phòng mà kiểm toán viên đã yêu cầu trích lập trong báo cáo tài chính soát xét bán niên 2024 - nguyên nhân chính khiến họ lỗ kỷ lục. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ năm nay chưa đưa vào khả năng hoàn nhập khoản dự phòng này.

Với dự án The Water Bay, thời điểm định giá đất cho phần diện tích hoán đổi là khi hoàn thành việc thu hồi đất và bồi thường vào ngày 20/11/2008. Trên cơ sở này, NVL sẽ hoàn thành đóng tiền sử dụng đất và cũng như tiếp tục triển khai dự án.

Về tình hình tái cơ cấu tài chính, tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của NVL khoảng 61.000 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2023, chủ yếu do giải ngân khoản vay ngân hàng mới để tài trợ cho xây dựng dự án. Tổng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng ghi nhận 36.000 tỷ đồng.

Novaland cho hay đã có kế hoạch xử lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng trong nước. Còn các khoản nợ vay quốc tế và trái phiếu bán lẻ trong nước, công ty cũng có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để gia hạn từ năm 2025 đến năm 2026-2027. Theo ban lãnh đạo, hiện tại công ty đã đạt sự đồng thuận của các bên liên quan.

MỚI

Cổ phiếu NVL áp sát trần

Nhóm bất động sản trở thành tâm điểm của thị trường với sắc xanh tích cực, nổi bật là NVL (4,46%) với hơn 14 triệu đơn vị giao dịch.

Đà tăng này diễn ra ngay sau khi doanh nghiệp công bố tình hình tái cấu trúc nợ vay, phát triển dự án và kế hoạch cho năm 2025 trong cuộc họp trực tuyến vào ngày 27/2 vừa qua.

Theo đó, Novaland đặt mục tiêu kinh doanh năm 2025 với doanh thu thuần từ bàn giao bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, tăng 153% so với năm trước và lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 1.400 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cũng lên kế hoạch bàn giao hơn 3.000 sản phẩm trong năm 2025, trong đó NovaWorld Phan Thiết đóng góp 31%, Aqua City 27%, NovaWorld Hồ Tràm 19% và các dự án tại TP. HCM chiếm 23%. Công ty cũng đặt mục tiêu bàn giao 12.500 căn vào năm 2026 và 6.900 căn vào năm 2027.

MỚI

Novaland đặt mục tiêu lợi nhuận 1.400 tỷ đồng, cập nhật tình hình các dự án

Năm 2025, Novaland đặt mục tiêu doanh thu thuần từ bàn giao bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1.400 tỷ đồng.

Theo thông tin từ Chứng khoán Vietcap, ngày 27/2, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) đã tổ chức họp nhà đầu tư trực tuyến nhằm cập nhật về tình hình tái cấu trúc nợ vay, phát triển dự án và kế hoạch cho năm 2025.

Về kế hoạch cho năm 2025, Vietcap cho biết, ban lãnh đạo Novaland đặt mục tiêu doanh thu thuần từ bàn giao bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, tăng 153% so với năm 2024 (YoY); lợi nhuận sau thuế đạt 1.400 tỷ đồng, so với năm 2024 lỗ hơn 4.300 tỷ đồng.

Trong năm 2025, NVL dự kiến sẽ bàn giao hơn 3.000 sản phẩm, trong đó NovaWorld Phan Thiết sẽ đóng góp 31%, Aqua City đóng góp 27%, NovaWorld Hồ Tràm đóng góp 19% và các dự án tại TP HCM đóng góp 23%. Công ty đặt kế hoạch bàn giao 12.500 căn trong năm 2026 và 6.900 căn trong năm 2027. Nguồn vốn xây dựng chủ yếu đến từ giải ngân thêm từ tổ chức tín dụng và tiền thu từ các căn đã bán.

Về doanh số bán hàng mới, công ty dự kiến mở bán 2 dự án mới tại TP HCM bao gồm Park Avenue và Palm City (cao tầng). Ban lãnh đạo dự kiến sẽ có giấy phép xây dựng cho 2 dự án này lần lượt vào tháng 3 và tháng 6/2025, với kế hoạch mở bán vào quý 2 và quý 3/2025.

Về tình trạng pháp lý của các dự án chính, ban lãnh đạo dự kiến các dự án chính sẽ được phê duyệt các bước pháp lý sau vào quý 2/2025. Cụ thể, Aqua City điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500; NovaWorld Phan Thiết đóng tiền sử dụng đất một lần và cấp phép xây dựng cho một số phân khu; NovaWorld Hồ Tràm hoàn tất phê duyệt các dự án thành phần như Bình Châu Onsen, Happy Beach và Long Island.

Về dự án Lakeview City và Water Bay (TP HCM), hai dự án này nằm trong Nghị quyết 170/2024 (có hiệu lực từ ngày 1/4/2025) của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. NVL đang chờ hướng dẫn chi tiết hơn để giải quyết các vấn đề pháp lý của dự án.

Riêng đối với Lakeview City, Nghị quyết đưa ra phương án về xác định tiền sử dụng đất (LURF) của dự án, trong đó mức LURF hơn 5.100 tỷ đồng trước đó được Cục Thuế TP HCM thông báo rất có thể được xác định lại, giúp NVL hoàn nhập một phần khoản dự phòng mà kiểm toán viên đã yêu cầu trích lập trong báo cáo tài chính soát xét bán niên năm 2024. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế trong năm 2025 chưa đưa vào khả năng hoàn nhập khoản dự phòng này.

36.000 tỷ đồng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng

Về việc tái cơ cấu nợ vay, tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của NVL là 61.000 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2023, chủ yếu là do giải ngân khoản vay ngân hàng mới để tài trợ cho xây dựng dự án. Tổng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng là 36.000 tỷ đồng, trong đó NVL đã có kế hoạch xử lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng trong nước. Đối với các khoản nợ vay quốc tế và trái phiếu bán lẻ trong nước, đã có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để gia hạn từ năm 2025 đến năm 2026 - 2027.

Theo ban lãnh đạo NVL, số tiền cần thu còn lại (dựa trên tổng số căn đã bán) vào khoảng 98.000 tỷ đồng (trong đó Aqua City chiếm 64%). Ban lãnh đạo dự kiến sẽ thu 13.700 tỷ đồng vào năm 2025, phần lớn sẽ thu trong năm 2026 và phần còn lại thu vào năm 2027.

Theo nhận định của Vietcap, Novaland có tiến triển pháp lý ban đầu tại các dự án trọng điểm và các ngân hàng trong nước hỗ trợ giải ngân các khoản vay mới để công ty tiếp tục công tác xây dựng. Đơn vị phân tích cho rằng tiến độ cơ bản của NVL (bao gồm tái cơ cấu nợ vay, gỡ vướng các vấn đề về pháp lý và xây dựng, đồng thời khôi phục niềm tin của người mua nhà) sẽ cần thời gian để giải quyết.

Trong năm 2025, Vietcap kỳ vọng NVL sẽ tiếp tục tập trung vào tái cơ cấu nợ vay, bao gồm đàm phán với chủ nợ trái phiếu để gia hạn thời gian đáo hạn/hoán đổi tài sản và giải quyết từng bước các vấn đề về pháp lý, xây dựng để bắt đầu bàn giao (căn đã bán) cho khách hàng.