SZC - Cơ hội vàng trong làn sóng BĐS & triển vọng tăng trưởng giai đoạn 2025 -2028

MỚI

Báo cáo đầu tư & phân tích chuyên sâu – SZC

(Cập nhật đến tháng 2 năm 2025)

1. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC)

Thành lập:

2007

(Tiền thân: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sonadezi)

Lĩnh vực hoạt động:

Phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư & sân golf

Kinh doanh kết cấu hạ tầng

Kinh doanh bất động sản: Bao gồm mua bán, chuyển nhượng, định giá và quản lý tài sản

Các dự án tiêu biểu:

Khu công nghiệp Châu Đức:

Tổng diện tích quy hoạch: ~1.556,14 ha

Diện tích cho thuê: Đã cho thuê ~570 ha (lấp đầy ~52%); còn lại ~986 ha, trong đó 500 ha đã giải phóng sẵn sàng cho thuê

Sân golf Châu Đức:

Quy mô: 36 lỗ, diện tích ~152 ha

Tạo điểm nhấn cao cấp, thu hút khách du lịch và nâng giá trị bất động sản khu vực

Khu đô thị – Khu dân cư & Mảng Nhà Ở:

Diện tích quy hoạch: ~537 ha

Phát triển nhà ở cao cấp, căn hộ, biệt thự kết hợp trung tâm thương mại, công viên và tiện ích nội khu hiện đại

Kinh doanh kết cấu hạ tầng & Bất động sản:

Triển khai dự án như đường BOT 768 và các dịch vụ phụ trợ đa dạng

2. KẾT QUẢ KINH DOANH & CHỈ SỐ TÀI CHÍNH

2.1 Kết quả kinh doanh (2021 – 2024)

2021:

Doanh thu: ~750 tỷ VND

LNST: ~180 tỷ VND

2022:

Doanh thu: ~900 tỷ VND

LNST: ~230 tỷ VND

2023:

Doanh thu: ~1.000 tỷ VND

LNST: ~310 tỷ VND

2024:

Doanh thu: ~1.080 tỷ VND

LNST: ~328 tỷ VND

Xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ vào việc ký kết hợp đồng cho thuê và đa dạng hóa các mảng kinh doanh.

2.2 Các chỉ số tài chính chủ chốt

EPS (đồng/cổ phiếu):

2024: ~1.840

Dự báo 2025: ~2.313 (với tăng trưởng trung bình ~15%/năm sau 2025)

Định giá:

Sinh lời:

ROE: ~14% – 15%

ROA: ~9% – 10%

Cấu trúc vốn:

Số cổ phiếu lưu hành: ~180 triệu (tính đến tháng 2/2025)

Vốn chủ sở hữu: Ước tính từ 1.800 đến 2.000 tỷ VND

3. PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN CHÍNH

3.1 Khu Công Nghiệp Châu Đức

Quy mô & Cơ cấu:

Tổng diện tích quy hoạch: ~1.556,14 ha

Quỹ đất:

• Đã cho thuê: ~570 ha

• Chưa cho thuê: ~986 ha (trong đó 500 ha đã giải phóng)

Doanh thu & Giá thuê:

Doanh thu từ cho thuê đất đạt khoảng 703 tỷ VND (năm 2024)

Giá thuê trung bình: ~1,23 tỷ VND/ha/năm, với dự báo tăng 10%-12%

Hợp đồng & Triển vọng:

Hợp đồng chiến lược với Tripod Electronics (18 ha ban đầu, tiềm năng mở rộng đến 100 ha), Steel Builder & Hòa Phát Container

Dự kiến ký thêm ~50 ha/năm trong 5 năm tới, tạo hiệu ứng lũy tiến

Tiến độ dự án:

Hạ tầng và giải phóng mặt bằng đã đạt các mốc quan trọng; một số phân khu đã bắt đầu bàn giao hoặc ký hợp đồng

3.2 Sân Golf Châu Đức

Quy mô & Vị trí:

Quy mô: 36 lỗ, diện tích ~152 ha

Vị trí đắc địa, góp phần thu hút khách du lịch và doanh nghiệp

Tiềm năng & Doanh thu:

Doanh thu ước tính: 80 – 120 tỷ VND/năm

Sản phẩm cao cấp hỗ trợ phát triển các dịch vụ liên quan (khu nghỉ dưỡng, spa, giải trí)

Tiến độ dự án:

Các hạng mục cơ sở hạ tầng phụ trợ đã được triển khai; dự kiến đưa vào vận hành đầy đủ từ năm 2025

3.3 Khu Đô Thị – Khu Dân Cư & Mảng Nhà Ở

Quy mô & Nội dung:

Diện tích quy hoạch: ~537 ha

Phát triển nhà ở cao cấp, căn hộ, biệt thự kết hợp trung tâm thương mại, công viên và tiện ích nội khu hiện đại

Tiềm năng & Doanh thu:

Ước tính mảng nhà ở chiếm khoảng 15%-20% tổng doanh thu, với doanh thu ban đầu khoảng 160 – 220 tỷ VND/năm

Giá trị bất động sản được nâng cao theo sự hoàn thiện của hạ tầng và các tiện ích liên kết

Tiến độ dự án chung:

Hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện cơ sở hạ tầng (đường, cấp thoát nước, điện) và bắt đầu xây dựng các công trình nhà ở mẫu

Dự kiến bàn giao một số đơn vị mẫu trong quý IV/2025; toàn bộ dự án hoàn thiện trong giai đoạn 2026 – 2027

Chi tiết Mảng Nhà Ở – Shophouse Giai Đoạn 2

Tình hình triển khai:

SZC đã mở bán shophouse giai đoạn 2 thuộc dự án khu dân cư Sonadezi Hữu Phước từ cuối năm 2023, với 128 căn shophouse được cấp phép bán “trên giấy.”

Thiết kế & Sản phẩm:

Sản phẩm shophouse được thiết kế hiện đại, diện tích xây dựng trung bình từ 220 đến 250 m², phù hợp cho nhu cầu kinh doanh kết hợp nhà ở cao cấp.

Sản phẩm được chia thành các dãy LH (ví dụ: LH41, LH42, … LH56) với tổng số căn được phân bổ cụ thể.

Chính sách giá & Ưu đãi:

Mức giá bán được định vị khoảng 5.8 – 6 tỷ VND/căn, cạnh tranh trong phân khúc cao cấp của khu vực.

SZC áp dụng các chương trình ưu đãi mua sớm và hỗ trợ tài chính (trả góp linh hoạt, chiết khấu) nhằm kích cầu và tăng tỷ lệ hấp thụ.

Tiềm năng doanh thu:

Với tỷ lệ hấp thụ ban đầu khoảng 30% và tiềm năng cải thiện khi hạ tầng được hoàn thiện, mảng shophouse giai đoạn 2 được kỳ vọng sẽ đóng góp một nguồn doanh thu đáng kể cho dự án khu dân cư từ năm 2025.

Tiến độ & Triển khai:

Giai đoạn 2 đang trong quá trình hoàn thiện nội thất và xây dựng sẵn căn hộ mẫu cho khách hàng.

Các mốc bàn giao dự kiến có thể kéo dài đến quý I/2026, nhưng việc mở bán “trên giấy” đã tạo ra tín hiệu tích cực về khả năng thu hút khách hàng.

4. CƠ CẤU TÀI CHÍNH & DÒNG TIỀN – SỨC KHỎE TÀI CHÍNH & RỦI RO

4.1 Cơ cấu tài chính

Tổng tài sản & Nguồn vốn:

SZC duy trì tỷ trọng lớn ở hạng mục “xây dựng cơ bản dở dang” – cho thấy các dự án đang trong quá trình thi công và sẽ chuyển thành tài sản cố định khi hoàn thành.

Nợ vay & Vốn chủ sở hữu:

Tỷ lệ nợ vay/Tổng tài sản khoảng 75%

Tỷ lệ nợ vay/Vốn chủ sở hữu từ 1,5 đến 2

Nợ vay chủ yếu là các khoản vay dài hạn phục vụ xây dựng dự án và chi phí bồi thường.

Vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%-25% tổng tài sản.

4.2 Dòng tiền

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh:

SZC ghi nhận dòng tiền dương nhờ hợp đồng cho thuê và dịch vụ quản lý; tuy nhiên, tiến độ bàn giao dự án là yếu tố then chốt.

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư:

Các khoản đầu tư lớn cho xây dựng cơ sở hạ tầng và chi phí bồi thường tạo ra dòng tiền đầu tư âm lớn, thể hiện mức đầu tư mạnh nhưng cũng gây áp lực thanh khoản ngắn hạn.

Dòng tiền từ hoạt động tài chính:

Các đợt tăng vốn và phát hành trái phiếu đã giúp trả nợ và cải thiện khả năng thanh khoản; nếu lãi suất tăng hoặc tiến độ vận hành chậm, áp lực chi phí lãi vay sẽ gia tăng.

4.3 Sức khỏe tài chính & Rủi ro

Khả năng thanh khoản:

Current ratio khoảng 1.1–1.5; quick ratio thường dưới 0.6 – cho thấy khả năng thanh toán ngắn hạn có thể gặp khó khăn nếu dòng tiền không ổn định.

Sinh lời:

Mặc dù biên lợi nhuận gộp và ròng được cải thiện, ROA và ROE vẫn ở mức trung bình do áp lực từ chi phí xây dựng và tài chính.

Rủi ro chính:

Rủi ro nợ vay cao: Nếu lãi suất tăng hoặc dòng tiền giảm, công ty sẽ gặp khó khăn trong thanh toán nợ.

Rủi ro dòng tiền: Chậm tiến độ dự án hoặc doanh thu không đạt kỳ vọng ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và trả nợ.

Rủi ro thị trường & pháp lý: Biến động thị trường bất động sản và thay đổi quy định pháp lý (ví dụ: Luật Đất đai sửa đổi) có thể làm tăng chi phí và kéo dài tiến độ dự án.

5. KẾT LUẬN & ĐỀ XUẤT ĐẦU TƯ

5.1 Kết Luận Chung

Tiềm năng tăng trưởng:

SZC sở hữu danh mục dự án đa dạng với các mảng cốt lõi là khu công nghiệp, sân golf và khu đô thị – nhà ở. Đặc biệt, mảng nhà ở (bao gồm shophouse giai đoạn 2) là tín hiệu tích cực khi sản phẩm đã được mở bán “trên giấy” và đang trong quá trình hoàn thiện nội thất, hứa hẹn tăng doanh thu trong giai đoạn 2025.

Sức khỏe tài chính:

Mặc dù dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dương, cơ cấu tài sản chịu áp lực từ nợ vay cao và chỉ số thanh khoản khiêm tốn đòi hỏi phải theo dõi sát.

Rủi ro đầu tư:

Rủi ro chủ yếu từ:

• Áp lực nợ vay và chi phí lãi vay nếu lãi suất tăng

• Rủi ro tiến độ dự án, đặc biệt mảng nhà ở (chậm bàn giao, chi phí tăng)

• Biến động thị trường bất động sản và thay đổi quy định pháp lý

5.2 Đề Xuất Đầu Tư

Đầu tư dài hạn:

Với tiềm năng tăng trưởng từ các dự án chủ lực và chiến lược phát triển bền vững, SZC là lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, cần theo dõi sát các chỉ số thanh khoản, dòng tiền và tiến độ dự án, đặc biệt mảng nhà ở – shophouse giai đoạn 2.

Giám sát sát:

Nhà đầu tư nên cập nhật thường xuyên báo cáo tài chính, theo dõi tiến độ bàn giao và các thông báo về thay đổi chính sách để điều chỉnh chiến lược đầu tư phù hợp với tình hình thực tế.

MỚI

Top những cổ phiếu BĐS KCN có quỹ đất sạch đáng đầu tư nhất năm 2024

SZC - CTCP Sonadezi Châu Đức

Vị trí : Nằm trọn vẹn ở khu vực Bà Rịa Vũng Tàu - Đông Nam Bộ ( 1 trong những vùng kinh tế phát triển nhất ở khu vực phía Nam) - rất gần Cao tốc Long Thành -Dầu Giây và cảng Cái Mép- Thị Vải ( cách khoảng 40km đường chim bay ) đặc biệt là 1 siêu dự án tại khu vực Đông Nam Bộ đó là Sân bay Long Thành ( sân bay trọng điểm khu vực ĐNB ).

Trong bối cảnh quy mô vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ về tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trong 2 tháng đầu năm nay đã tăng gấp 5,4 lần so với cùng kỳ năm 2023, đạt 392 triệu USD. Qua đó, đưa tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vọt lên vị trí thứ 4 trong danh sách các địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất cả nước, hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã cổ phiếu SZC) được kỳ vọng sẽ hưởng lợi trực tiếp.

Quỹ đất: Xét về cơ cấu quỹ đất của Sonadezi Châu Đức, khoảng 1.556 ha đất được phân bổ cho mảng bất động sản khu công nghiệp - mảng kinh doanh cốt lõi, 579 ha cho phát triển các khu dân cư, đô thị xung quanh khu công nghiệp, và 152 ha là sân golf nhằm hoàn thiện hệ sinh thái khu đô thị - công nghiệp.

Hiện Sonadezi Châu Đức còn khoảng 540 ha đất khu công nghiệp chưa cho thuê, với tốc độ cho thuê đạt khoảng 30 - 50 ha/năm trong những năm vừa qua, đủ để doanh nghiệp này khai thác trong vòng 10 năm tới.

Giá cho thuê gia đoạn 2020-2024 tăng mạnh từ 50$ /m2/chu kì thuê lên 100$/m2/chu kì thuê ( tăng gấp 2 lần tròng 4 năm ) cho thấy nhu cầu thuê rất lớn ở khu vực này

Đồng thời, nhiều dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh thực hiện, giúp giảm thời gian di chuyển giữa Khu công nghiệp Châu Đức với các khu vực trung tâm kinh tế khác. Điển hình, khu công nghiệp này hiện chỉ cách Dự án Cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu 15 km và Cảng Cái Mép 25 km.

Giá cổ phiếu SZC hiện tại đang là 43.x và em định giá cổ phiếu này target vùng 55.x với quỹ đất hiện đang được sử dụng cũng như các dự án đang được mở rộng

MỚI

Đầu tư chứng khoán | Nhận định thị trường | Chứng khoán hôm nay | Cầm tiền - Muộn tàu thì dẹp - khỏi đầu tư ở đây

Thị trường đã tăng mạnh, giờ mới vào liệu có rủi ro? Hãy cùng Quang phân tích lý do:

👉 VÙNG 1220 KHÔNG MUA – GIỜ 1280 ĐÒI MUA? 🤔📈

✅ Tâm lý ngược trong đầu tư, 1220 kêu mua thì sợ hãi - 1280 thì cực kỳ muốn nhảy vào múc

✅ Cầm tiền - muộn tàu, giờ có nên mua hay không?

✅ Hành vi đúng lúc này?

⚠ FOMO chỉ khiến nhà đầu tư mất tiền! Đừng để cảm xúc chi phối, hãy để thị trường dẫn đường!

📌 Để lại bình luận về cổ phiếu anh chị quan tâm, Quang sẽ phân tích theo phân tích kỹ thuật & cung cầu thị trường! 📉🔍

👍 LIKE & ĐĂNG KÝ KÊNH ngay để không bỏ lỡ chiến lược đầu tư hiệu quả! 🚀💰

CTCP Sonadezi Châu Đức vừa công bố BCTC quý 4/2024 với lợi nhuận đạt hơn 75 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ, vượt 32% kế hoạch lợi nhuận năm.

Doanh thu quý cuối năm 2024 của SZC giảm 11% so với cùng kỳ về gần 230 tỷ đồng, đóng góp lớn nhất từ cho thuê đất và phí quản lý gần 197 tỷ đồng. Do giá vốn giảm mạnh hơn nên sau khấu trừ, Doanh nghiệp vẫn lãi gộp hơn 97 tỷ đồng, tăng 5%.

Bên cạnh đó, doanh thu tài chính gần 21 tỷ đồng, gấp 2.7 lần cùng kỳ, phần lớn từ lãi tiền gửi. Trong khi đó, tổng chi phí giảm 27% về còn 26 tỷ đồng. Sau cùng, SZC lãi ròng hơn 75 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ.

Năm 2024, Sonadezi Châu Đức mang về doanh thu thuần gần 871 tỷ đồng, tăng 6% so với năm trước; lãi ròng hơn 302 tỷ đồng, tăng 38%, lần lượt vượt 3% và 32% kế hoạch.

Năm vừa qua, Công ty đã ký hợp đồng, bản thỏa thuận cho thuê lại đất công nghiệp với diện tích khoảng 46ha, đạt 116% kế hoạch, nâng tổng diện tích đã cho thuê lên khoảng 570ha (tỷ lệ lấp đầy gần 52%).

Trong năm 2025, Sonadezi Châu Đức đặt mục tiêu doanh thu 883 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 275 tỷ đồng, lần lượt giảm 3% và 9% so với năm 2024.

Tổng tài sản SZC tại cuối năm 2024 gần 8,226 tỷ đồng, tăng 18% so với đầu năm; trong đó, lượng tiền và tương đương tiền gấp hơn 3 lần đầu năm lên hơn 705 tỷ đồng. Hàng tồn kho gần 1,743 tỷ đồng, tăng gần 8%, với phần lớn nằm tại dự án khu đô thị Châu Đức gần 1,513 tỷ đồng.

Nợ phải trả còn hơn 5,120 tỷ đồng, giảm 2% so đầu năm, nợ vay tài chính hơn 2,300 tỷ đồng, giảm 13% và chiếm 46% tổng nợ của Doanh nghiệp.

Thanh Tú

FILI - 11:11:00 22/01/2025

MỚI

Sonadezi Châu Đức lập công ty con làm dự án BOT ở Đồng Nai

Công ty TNHH MTV BOT 768 vừa được thành lập có vốn điều lệ là 152 tỷ đồng...

Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) đã thông qua việc thành lập Công ty TNHH MTV BOT 768 với vốn điều lệ 152 tỷ đồng. Công ty này thành lập để triển khai thực hiện dự án BOT đường 768 tại tỉnh Đồng Nai.

Theo đó, ông Hoàng Văn Chi, Phó Tổng Giám đốc SZC giữ chức Chủ tịch Hội đồng thành viên BOT 768, là người đại diện phần vốn 50% tại công ty con này.

Bà Hoàng Thị Quý, Phó Tổng Giám đốc Xí nghiệp BOT làm thành viên Hội đồng quản trị và chịu trách nhiệm quản lý 30% vốn góp của SZC tại BOT 768. Đồng thời, đề cử bà Quý là Giám đốc và người đại diện pháp luật của BOT 768.

Phần còn lại là 20% vốn của Công ty tại BOT 768 sẽ do bà Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, Trợ lý Tổng Giám đốc SZC trực tiếp quản lý. Bà Hoa được bổ nhiệm làm Thành viên Hội đồng quản trị BOT 768.

Được biết, dự án BOT đường tỉnh 768 bao gồm tổ hợp 6 tuyến đường, với tổng chiều dài hơn 48km. Dự án do Sonadezi Châu Đức làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư hơn 534 tỷ đồng.

Thời gian hoàn vốn là 30 năm, dự kiến từ 2010 - 2039, và thời gian thu phí tạo lợi nhuận là 5 năm, dự kiến từ 2040 - 2044. Dự án bắt đầu thu phí hoàn vốn từ tháng 11/2010.

Về phía công ty mẹ, giữa tháng 1/2025, Sonadezi Châu Đức thông báo đã hoàn tất việc mua lại trước hạn toàn bộ 200 tỷ đồng trái phiếu còn lại thuộc lô trái phiếu SZCH2126001.

Đây là lô trái phiếu cuối cùng mà công ty đang lưu hành trên thị trường. Với việc hoàn tất thanh toán này, Sonadezi Châu Đức đã chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0.

Lô trái phiếu SZCH2126001 được Sonadezi Châu Đức phát hành vào ngày 8/1/2021 với kỳ hạn 5 năm, dự kiến đáo hạn vào tháng 1/2026. Tổng giá trị phát hành của lô trái phiếu là 500 tỷ đồng, toàn bộ vốn huy động được sử dụng để đầu tư vào dự án khu đô thị Châu Đức do Sonadezi Châu Đức làm chủ đầu tư.

Năm 2024, Sonadezi Châu Đức ghi nhận tổng doanh thu khoảng 893 tỷ đồng, đạt 101% kế hoạch; lợi nhuận trước thuế đạt khoảng 311 tỷ đồng, vượt 9% so với kế hoạch. Trong cơ cấu doanh thu, đóng góp tỷ trọng lớn nhất cho Sonadezi Châu Đức là mảng bất động sản công nghiệp với 703 tỷ đồng, vượt 12% so với kế hoạch.

Về kế hoạch năm 2025, Sonadezi Châu Đức đặt mục tiêu doanh thu đạt khoảng 883 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 275 tỷ đồng, tương ứng mức giảm khoảng 1% về doanh thu và 12% về lợi nhuận.

Trong tháng 10/2024, Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã cấp mới Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 2 dự án của Sonadezi Châu Đức là dự án nhà máy tôn Vina One và nhà máy sản xuất ngũ kim nội thất gia dụng.

Cụ thể, dự án nhà máy tôn Vina One có quy mô sản xuất 800.000 tấn sản phẩm/năm với vốn đầu tư 2.500 tỷ đồng. Tiếp đến là nhà máy sản xuất ngũ kim nội thất gia dụng có quy mô 9.500 tấn sản phẩm/năm và vốn đầu tư đăng ký 8 triệu USD (khoảng 203 tỷ đồng).

Thị giá cổ phiếu SZC thời gian qua

Trên thị trường chứng khoán, kết phiên giao dịch ngày 17/1, cổ phiếu SZC ghi nhận ở mức 42.000 đồng/cổ phiếu. Theo đó, vốn hoá của doanh nghiệp này trên thị trường đạt khoảng 7.559 tỷ đồng.