Kuala Lumpur'u Yeniden Şekillendirmede REIT'lerin Rolü

Malezya gayrimenkul yatırım ortaklığı (M-REIT) sektörü neredeyse yirmi yıl önce başladı. O zamandan beri piyasa değeri 2010'daki 9 milyar RM'den 31 Aralık 2023 itibarıyla 41 milyar RM'ye dört katına çıktı.

Yatırım hakkında düşündüğümde, yatırımın tek amacının kar elde etmek olduğu fikrine katılmıyorum. Milton Friedman'ın bir şirketin tek amacının hissedarları için kar elde etmek olduğu fikri, felaket niteliğinde toplumsal sonuçlar doğurdu ve ABD'de ve Avrupa'nın birçok yerinde çok bölünmüş toplumlara yol açtı.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) temel fikri, gayrimenkul geliştirmenin bireysel mülkiyet modeli formatında işlem görmek zorunda olmamasıdır.

Buna karşılık, birçok işletme artık paydaş ekonomisinden; çevresel, sosyal ve yönetişimden (ESG) ve etki yatırımından bahsediyor. REIT topluluğunun, herkes için daha iyi bir Malezya yaratma mekanizması olarak REIT'leri kullanmada hırslı ve yaratıcı olmasını umuyorum.

Dünya yeni bir evreye girdi. Çin'in 2001'de Dünya Ticaret Örgütü'ne girmesinden 2020'deki Covid-19 salgınına kadar Çin dünyanın fabrikasıydı ve Malezya da dahil olmak üzere birçok ülke erken sanayisizleşme yaşadı.

Bu durum iki önemli faktörden dolayı değişti:

Pandemi, savaşlar ve Kızıldeniz krizi gibi jeopolitik gerginlikler ve sel ve tayfunlar gibi iklim değişikliğinin etkileri gibi çeşitli biçimlerdeki kesintiler, üreticileri "tam zamanında" mantığından "her ihtimale karşı" zihniyetine geçmeye zorladı. Şirketler artık daha kısa ve daha güvenli bir tedarik zinciri aracılığıyla riskten kurtulmayı düşünüyor.

Endüstriyel parklarla ilgilenenler, endüstriyel arazilerde birçok yeni ilgi olduğunu bilirler. REIT topluluğu daha fazlasını yapmalı ve endüstriyel arazi geliştirmenin tek sahipli model üzerinden yapılması gerekmemesi için grup mülkiyetinin yeni yollarını hızla geliştirmelidir.

Endüstriyel başarının bir sonraki aşamasının anahtarı, çok sayıda bireysel firmanın küresel tedarik zincirine dikey olarak ihracat yapması değil, çok güçlü bir küme ve sağlam bir tedarik zinciri oluşturmaktır.

Ayrıca, gayrimenkul geliştiricilerinin arazi satışından tedarik zincirleri inşa etmeye ve teknoloji yatırımcısı olmaya geçiş yapma fırsatını değerlendireceklerini umuyorum. REIT'ler bu noktada yardımcı olabilir.

Yeni küresel ortam, Malezya'ya üst düzey üretim ve hizmet sağlayıcısı olma konusunda ikinci bir şans veriyor ve umarız yenilikçi bir ülke olarak ortaya çıkar.

Malezya ekonomisinin büyümesi için ucuz üretim merkezi olmak adına Vietnam ile rekabet etmemeli, bunun yerine inovasyonun merkezi ve bölgesel ve küresel işletmeler için bir merkez olmayı hedeflemeliyiz.

Malezya bir "Vietnam+" değil, "İndirimli Singapur"dur. Böyle bir çerçeveleme ve farklı bir değer önerisiyle Malezya, bölgesel ve küresel işletmeler ve bölgesel araştırma ve geliştirme faaliyetleri için uygun bir buluşma yeri ve fırlatma rampası olacaktır.

Singapur'daki maliyetler son birkaç yılda önemli ölçüde arttı, bu da şirketler için "indirimli Singapur yaklaşımını" haklı çıkardı. Son zamanlarda Knight Frank tarafından yapılan bir rapor, Kuala Lumpur'daki ofis binalarının kiralarının Singapur'un kiralarının %15'i olduğunu gösterdi.

Singapur'daki işyerlerinin birçoğu Malezyalı çalışanlarla dolu olduğundan, genel bir kural olarak, bir Malezyalıya Singapur'daki maaşın üçte ikisi ödenirse, büyük ihtimalle Singapur yerine Malezya'da çalışmaya hazır olacaktır.

Ancak Malezya ile Singapur arasındaki ilişki daha çok tamamlayıcı bir ilişkidir, zira tedarik zincirinin Güneydoğu Asya'ya kaydırılması herhangi bir ülkenin tüm zinciri ele geçirmesi için büyük bir adımdır.

Küresel ekonomi artık "geri kalanın yükselişini" görüyor ve artık sadece Batı parası tarafından yönetilmiyor. Kuala Lumpur, Çin, Hindistan, Arap ülkeleri, Güneydoğu Asya ve hatta Brezilya gibi Güney Amerika ülkelerinden gelen işletmeler için harika bir buluşma noktası ve bölgesel merkez olma yolunda iyi bir konumda.

Malezya, çok kültürlü ortamını, çok dilli profesyonel iş gücünü ve tarafsız jeopolitik konumunu en iyi şekilde değerlendirmeli ve Kuala Lumpur'u küresel ve bölgesel işletmelerin merkez olarak seçebileceği bir yer haline getirmek için yoğun çaba sarf etmelidir.

Ancak Kuala Lumpur'un da zorlukları yok değil.

Öncelikle, yaklaşık 50 yıllık kentsel yayılmanın ardından, Kuala Lumpur'un banliyöleri batıda Shah Alam'a veya hatta Klang'a ve güneyde Seremban'a, temelde her yöne ulaştı. Yine de, Kuala Lumpur'un iç şehri boşaldı.

İkinci olarak, konutların yayılması ve finansallaşması (hükümet bağlantılı yatırım şirketleri [GLIC'ler] ve hükümet bağlantılı şirketler [GLC'ler] her iki eğilimi de kötüleştirmede rol oynuyor) genç çalışanların uzak banliyölerde ikamet etmesine neden olurken, Kuala Lumpur şehir merkezindeki bol miktardaki alan ve binaları boş bıraktı. Yeni inşa edilen TRX ve Merdeka 118 durumu daha da kötüleştirecek.

Boş binaların birçoğu GLIC ve GLC'lere ait olduğundan, bu binalar için yeterli gelir elde etmek ve ayrıca bu binaların çürümesini önlemek için Kuala Lumpur şehir merkezini yeniden doldurmaları gerekiyor.

Üçüncüsü, şehirleşmenin de etkisiyle otobüs tabanlı toplu taşımanın eksikliği nedeniyle, işe gidiş gelişlerin çoğu özel mülkiyete ait tek kişilik arabalarla yapılıyor ve bu da çalışan nüfus için büyük bir mali yük. Ayrıca karbon emisyonları açısından da kötü.

Ancak, Kuala Lumpur'un şehir merkezinden 3 km yarıçapında kapsamlı bir toplu taşıma altyapısı ağımız var. Şehir merkezi de yürüyerek gezilebilir. Bu, çalışan nüfusun işyerlerine daha yakın olan Kuala Lumpur şehir merkezine geri dönmesi için ikna edici bir durum oluşturuyor.

Dördüncüsü, hükümetin bir noktada akaryakıt sübvansiyonlarını kaldırması gerekecek, bu da geniş banliyölerden özel araçlarla seyahat etmeyi şimdi olduğundan çok daha pahalı hale getirecek.

Beşincisi, Malezya'da genel nüfusun ücretleri hâlâ düşük ve harcanabilir geliri hızla artırmanın yollarından biri, özellikle harcamaların büyük bir bölümünü oluşturan barınma ve ulaşım maliyetleri olmak üzere yaşam maliyeti yükünü azaltmaktır.

Kuala Lumpur şehir merkezine hükümet tarafından çok önem verilmeli ve şehrin aşağıdaki rolleri üstlenmesi sağlanmalıdır:

•Gelişmiş dünyadaki ve daha da önemlisi Küresel Güney'deki şirketler için yeni bölgesel merkezler;

• Yeni araştırma ve geliştirme merkezi;

• Özellikle GLIC'ler ve GLC'lere ait olanlar olmak üzere eski binaların yeniden kullanımı yoluyla kiralık konut stokunun yaratılması; ve

•Nüfusun çalışabileceği, yaşayabileceği, öğrenebileceği ve eğlenebileceği bir şehir.

Tüm bunları başarmak için büyük bir paradigma değişimine ihtiyaç var. Melbourne'ün 1990'lara kadar boşaltılması gibi, şehrin iç şehrini yeniden doldurması da yaklaşık 30 yıl sürdü. Kuala Lumpur'un insanları iç şehre geri getirmesi ve Kuala Lumpur'u büyük bir bölgesel şehir haline getirmesinin zamanı geldi.

REIT'ler tarafından desteklenen gençleştirilmiş bir şehir içi, mevcut bina sahiplerinin (binaların çoğu GLIC'ler ve GLC'ler tarafından sahipleniliyor) eski varlıklarından gelir elde etmelerine ve GLIC'ler ile diğer fonların yatırım yapabileceği yeni varlık sınıfları yaratmalarına olanak tanıyacak, aynı zamanda gençlerin barınma, iklim ve şehrimizin şu anki boş hali gibi sorunları çözecektir.

Kaynak: Theedgemarkets