クアラルンプールの再編における REIT の役割

マレーシアの不動産投資信託（M-REIT）業界は、ほぼ20年前に始まりました。それ以来、時価総額は2010年の90億リンギットから2023年12月31日現在で410億リンギットへと4倍に増加しました。

投資について考えるとき、私は投資の唯一の目的は利益を上げることだという考えには賛同しません。企業の唯一の目的は株主のために利益を上げることだというミルトン・フリードマンの考えは、悲惨な社会的結果を生み出し、米国やヨーロッパの多くの地域で非常に分裂した社会を生み出しました。

REIT の中心的な考え方は、不動産開発は個人所有モデルの形式で取引される必要がないということです。

これに対応して、多くの企業が現在、ステークホルダー経済、環境・社会・ガバナンス（ESG）、インパクト投資について語っています。REITコミュニティが野心と想像力を持ってREITを活用し、すべての人にとってより良いマレーシアを創造するメカニズムとして活用することを願っています。

世界は新たな段階に入った。2001年に中国が世界貿易機関に加盟してから2020年の新型コロナウイルス感染症のパンデミックまで、中国は世界の工場であり、マレーシアを含む多くの国が早すぎる産業空洞化を経験した。

これは主に 2 つの要因によって変化しました。

パンデミック、戦争、紅海危機などの地政学的緊張、そして洪水や台風などの気候変動の影響など、さまざまな形の混乱により、製造業者は「ジャストインタイム」の論理から「ジャストインケース」の考え方に移行せざるを得なくなりました。企業は現在、より短く、より安全なサプライチェーンを通じてリスクを回避することを考えています。

工業団地に携わる者なら、工業用地には多くの新しい利害関係者がいることをご存知でしょう。REIT業界は、工業用地開発が単独所有者モデルで行われなくても済むように、グループ所有の新しい方法を早急に考案し、さらに努力すべきです。

産業の成功の次の段階への鍵は、多くの個別企業がグローバルサプライチェーンに垂直に輸出することではなく、非常に強力なクラスターと堅牢なサプライチェーンを形成することです。

また、不動産開発業者が、新たに発見した機会を利用して、土地の販売からサプライチェーンの構築、そして自らテクノロジーへの投資家になることへと移行することを期待しています。REIT はここで役立つでしょう。

新たな世界情勢により、マレーシアはハイエンドの製造・サービス提供国となる第二のチャンスを得て、革新的な国家として浮上することが期待されます。

マレーシア経済が成長するためには、安価な製造拠点となるためにベトナムと競争するのではなく、イノベーションの中心地、地域および世界のビジネス拠点となることを目指すべきです。

マレーシアは「ベトナム+」ではなく、「割引価格のシンガポール」です。このような枠組みと異なる価値提案により、マレーシアは地域および世界規模のビジネス、そして地域の研究開発活動にとって適切な会合の場および出発点となるでしょう。

シンガポールのコストは過去数年間で大幅に上昇しており、企業にとって「シンガポールの割安アプローチ」が正当化されている。最近のナイトフランクのレポートによると、クアラルンプールのオフィスビルの賃料はシンガポールの15％である。

シンガポールの多くの事業所にはマレーシア人労働者が働いているため、大まかに言えば、マレーシア人の賃金がシンガポールの3分の2であれば、シンガポールではなくマレーシアで働く用意がある可能性が高いだろう。

しかし、サプライチェーンの東南アジアへの移転はどの国にとっても大きな負担となるため、マレーシアとシンガポールの関係はむしろ補完関係にある。

世界経済は今や「その他の国々の台頭」を目の当たりにしており、もはや欧米諸国の資金だけが支配しているわけではない。クアラルンプールは、中国、インド、アラブ諸国、東南アジア、さらにはブラジルなどの南米諸国の企業にとって、素晴らしい会合の場や地域本部となる態勢が整っている。

マレーシアは、その多文化環境と多言語の専門的労働力、そして非同盟の地政学的立場を活用し、クアラルンプールを世界および地域の企業が拠点として選ぶ好ましい選択肢にするために一致団結して努力すべきである。

しかし、クアラルンプールには課題がないわけではありません。

まず、50年近く都市が無秩序に拡大した結果、クアラルンプールの郊外は、西はシャー・アラム、さらにはクラン、南はスレンバンまで、基本的にあらゆる方向に広がっている。しかし、クアラルンプールの中心部は空洞化している。

第二に、住宅の無秩序な拡大と金融化（政府系投資会社（GLIC）と政府系企業（GLC）は、両方の傾向を悪化させる一因となっている）により、若い労働者は遠く離れた郊外に居住し、クアラルンプール都心の豊富なスペースと建物は空きのままになっている。新たに建設されたTRXとムルデカ118は、この状況を悪化させるだろう。

これらの空きビルの多くはGLICとGLCが所有しているため、これらのビルに十分な収益をもたらし、またこれらのビルが朽ちるのを防ぐために、クアラルンプール都心部に再び人口を流入させる必要がある。

第三に、バスをベースとした公共交通機関の不足と都市の無秩序な拡大により、通勤の大半は個人所有の一人乗りの自動車で行われており、これは労働人口にとって大きな経済的負担となっている。また、炭素排出量の面でも悪い。

しかし、クアラルンプールの都心部から半径 3 km 以内には、公共交通機関のインフラが充実しています。都心部は歩いても行けます。このため、労働人口が職場に近いクアラルンプール都心部に戻るのは納得できます。

第四に、政府はある時点でガソリン補助金を廃止しなければならなくなり、そうなると、郊外の無秩序に広がる地域から自家用車で移動することが現在よりもずっと高価になるだろう。

第五に、マレーシアでは一般国民の賃金が依然として低く、可処分所得を迅速に増やす方法の一つは、生活費、特に支出の大きな部分を占める住宅費や交通費の負担を軽減することです。

クアラルンプール都心部は、次のような役割を果たすよう政府から多大な注意を払う必要があります。

•先進国、特に南半球の企業のための新たな地域本部。

• 新たな研究開発センター

•古い建物、特にGLICとGLCが所有する建物を再利用して賃貸住宅ストックを創出する。

•住民が働き、生活し、学び、遊ぶことができる都市。

これらを達成するには、大きなパラダイムシフトが必要です。メルボルンが1990年代まで人口が空洞化していたのと同様に、都心部の人口が再び増えるまでに約30年かかりました。クアラルンプールは都心に人々を戻し、クアラルンプールを主要な地方都市にすべき時が来ています。

REIT によって活性化された都心部では、現在の建物所有者 (建物の多くは GLIC と GLC が所有) が古い資産から収益を生み出し、GLIC やその他のファンドが投資できる新しい資産クラスを創出すると同時に、若者の住宅問題、気候問題、そして現在の都市の空洞化問題を解決することも可能になります。

出典: Theedgemarkets