Doanh nghiệp bất động sản lỗ nặng, tiền mặt còn chưa đến nửa tỷ, cổ phiếu tăng “bốc đầu”

MỚI

Nhận thu nhập hơn nửa tỷ đồng, Giám đốc Tài chính của Danh Khôi từ nhiệm sau năm thua lỗ

CTCP Tập Đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) thông báo về sự thay đổi nhân sự quan trọng khi ông Hồ Đức Toàn - Giám đốc Tài chính, đã chính thức đệ đơn xin chấm dứt hợp đồng lao động vì lý do cá nhân.

Đơn từ nhiệm của ông Toàn được Công ty tiếp nhận vào ngày 13/02 và có hiệu lực từ 17/02/2025.

Ông Hồ Đức Toàn. Nguồn: NRC

Ngay sau đó, vào 14/02, lãnh đạo NRC đã thông qua nghị quyết phê duyệt đề nghị từ nhiệm của ông Toàn và cho biết ông vẫn tiếp tục đảm nhiệm vị trí Thành viên HĐQT NRC.

Đến 19/02, doanh nghiệp bất động sản cũng thông báo hủy ủy quyền công bố thông tin của ông Toàn và chuyển sang cho Phó Tổng Giám đốc Trịnh Văn Bảo. Ở thời điểm nghỉ việc, số cổ phiếu NRC do ông Toàn nắm không đáng kể.

Ông Hồ Đức Toàn sinh năm 1983, là Thạc sĩ tài chính với gần 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, chứng khoán và đầu tư. Ông từng đảm nhận nhiều vị trí quan trọng như Giám đốc đầu tư tài chính tại Danh Khôi Holdings, Giám đốc Chi nhánh tại Công ty TNHH MTV Chứng khoán Maybank, đồng thời là nhà sáng lập Công ty Tư vấn Doanh nghiệp 1connect Consultancy.

Tháng 11/2023, ông Toàn được bổ nhiệm làm Giám đốc Tài chính NRC. Đến tháng 06/2024, ông tiếp tục được bầu vào HĐQT và trở thành người công bố thông tin của doanh nghiệp bất động sản một tháng sau đó, thay thế ông Nguyễn Hữu Quang.

Song song với vai trò tại NRC, ông Hồ Đức Toàn còn đảm nhận vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc tại một số doanh nghiệp như Tư vấn Đầu tư 1connect, Anka Group, Gieo Mầm Tương Lai (doanh nghiệp xã hội). Ông cũng là thành viên của Hiệp hội Chất lượng Hoa Kỳ (ASQ) và Viện Thành viên Hội đồng Quản trị Việt Nam (VIOD).

Dù chưa rõ nguyên nhân rời đi của Giám đốc Tài chính NRC sau chỉ hơn 1 năm nhậm chức, nhưng kết quả kinh doanh có thể là một phần lý do khi công ty của ông Toàn quay đầu báo lỗ ròng hơn 63 tỷ đồng năm 2024. Suốt 1 năm qua, NRC chỉ ghi nhận hơn 5.1 tỷ đồng doanh thu, nhưng lãi vay hơn 53 tỷ đồng và chi phí quản lý doanh nghiệp hơn 58 tỷ đồng - trong đó gần 36 tỷ đồng trích lập dự phòng - là lý do gây lỗ.

Giải trình về năm đáng quên, lãnh đạo NRC cho rằng thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động, việc bán hàng không đạt kỳ vọng.

Điểm đáng chú ý được nhắc đến là Công ty đang trong quá trình cơ cấu bộ máy nhân sự và tiếp tục thực hiện các chính sách tiết kiệm chi phí. Năm 2024, ông Toàn nhận thu nhập hơn 550 triệu đồng, gần bằng một nửa con số của Tổng Giám đốc Nguyễn Huy Cường và Chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất.

Nguồn: NRC

MỚI

Khu dân cư Cồn Tân Lập: Động thái của Chủ tịch NRC ngay đầu năm, liệu HPX thực sự rút lui?

Danh Khôi vừa báo thêm một mùa kinh doanh không thuận lợi, đánh dấu năm thứ hai lỗ kể từ khi niêm yết. Thế nhưng, ngay khi năm 2024 vừa khép lại thì một doanh nghiệp “riêng” của Chủ tịch Lê Thống Nhất bất ngờ có động thái mới.

CTCP Đầu tư VHR - chủ đầu tư dự án Weltone Luxury Residence (tên cũ là The Aston - Luxury Residence) - vào ngày 08/01/2025 vừa tăng vốn điều lệ từ 850 tỷ đồng lên 1,310 tỷ đồng.

VHR có trụ sở tại quận 1, TPHCM, là doanh nghiệp do ông Lê Thống Nhất - Chủ tịch CTCP Tập Đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) thành lập vào tháng 04/2018 để đầu tư dự án thành phần tại khu dân cư Cồn Tân Lập nổi tiếng ở thành phố biển Nha Trang.

VHR có vốn điều lệ ban đầu 850 tỷ đồng, ông Nhất đóng góp 76.37% - tương đương hơn 649 tỷ đồng, còn lại ông Trần Minh Ngọc Việt góp 23.53% và Nguyễn Ngọc Thủy 0.1%. Ông Nhất đảm nhiệm vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc và đại diện pháp luật. Doanh nghiệp giữ nguyên vốn điều lệ nhiều năm cho đến ngày 8/1/2025 bất ngờ tăng lên 1,310 tỷ đồng.

Khu dân cư Cồn Tân Lập có diện tích gần 79.2 ngàn m2, dân số dự kiến hơn 5.2 ngàn người. Quy mô gồm 136 nhà liên kế, 49 biệt thự, 1,795 căn hộ chung cư; bên cạnh đó là trung tâm thương mại, giáo dục...

Trong đó, VHR là chủ đầu tư của khu xây nhà có chức năng hỗn hợp (ký hiệu HH1, HH2, HH3) với tổng diện tích gần 11,116m2. Khu đất được phép xây 3 tòa nhà, cao tối đa 33 tầng và VHR đặt tên dự án là The Aston - Luxury Residence, sau đó đổi thành Weltone Luxury Residence. Theo NRC, tổng mức đầu tư là 6.4 ngàn tỷ đồng, cung cấp 1,341 căn hộ.

Để tiếp thị, bán hàng, môi giới và làm công tác tư vấn dự án, NRC đứng ra đảm nhiệm những vai trò này và nhận đặt cọc từ VHR 160 tỷ đồng theo hợp đồng ký giữa hai bên vào cuối năm 2021. Số dư cọc tính tới cuối năm 2024 vẫn không đổi. Dự án hiện vẫn chưa đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp phép bán hàng nên các sản phẩm bất động sản chưa được ký hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, NRC còn đứng ra nhận đặt cọc theo các hợp đồng tư vấn bất động sản thuộc dự án Weltone Luxury Residence. Khách hàng sẽ đặt cọc cho NRC số tiền bằng phí dịch vụ tư vấn. Tiền đặt cọc sau đó được chuyển cho VHR sau khi khách hàng ký hợp đồng giao dịch sản phẩm với chủ đầu tư (VHR). Trường hợp khách hàng không đồng ý ký hợp đồng giao dịch sản phẩm khi dự án đủ điều kiện mở bán thì toàn bộ tiền cọc sẽ thuộc về NRC và NRC sẽ trả lại tiền cọc cho khách hàng. Được biết, những hợp đồng tư vấn dự án NRC ký với khách hàng có từ năm 2020. Tuy nhiên, tới cuối năm 2022, NRC mới bắt đầu ghi nhận số tiền đặt cọc này vào báo cáo tài chính trong khoản mục phải trả khác dài hạn với gần 47 tỷ đồng. Cuối năm 2024, con số này giảm còn hơn 44 tỷ đồng, không thay đổi nhiều sau 2 năm.

Bản thỏa thuận đăng ký tư vấn dự án khi còn tên gọi cũ là The Aston - Luxury Residence vào năm 2020 - Ảnh: danhkhoigroup.vn

Hồi năm 2018, lãnh đạo NRC từng chia sẻ kế hoạch mua tối đa 20 triệu cp VHR, để nắm giữ tối đa 23.5% vốn. Theo NRC, sau khi tham gia vào dự án ở khu dân cư Cồn Tân Lập, Công ty sẽ hợp tác với đối tác Nhật - STV Limited Liability Company để triển khai, lợi nhuận dự kiến 800 tỷ đồng, thời gian mở bán trong tháng 12/2018 và hoàn thành năm 2020.

Phối cảnh 3 tòa tháp Weltone Luxury Residence

Dự án “tai tiếng” của Nha Trang

Với vị trí đắc địa, nằm ven sông Cái và gần cầu Trần Phú, trung tâm TP. Nha Trang, khu dân cư Cồn Tân Lập hình thành từ năm 2007 khi UBND tỉnh Khánh Hòa có thông báo thỏa thuận địa điểm lập dự án này. Tuy nhiên đến năm 2008, UBND tỉnh ra văn bản thu hồi chủ trương cho phép CTCP Sông Đà - Thăng Long lập dự án. Năm 2011, theo đề nghị của Sở Xây dựng, UBND tỉnh lại có văn bản chấp thuận cho CTCP Sông Đà - Thăng Long làm chủ đầu tư với tổng diện tích hơn 7.9ha. Năm 2012, UBND tỉnh Khánh Hòa lần lượt có các quyết định giao đất tại phường Xương Huân cho CTCP Sông Đà - Nha Trang (là đại diện pháp lý của Liên danh CTCP Sông Đà - Thăng Long và CTCP Sông Đà - Nha Trang) để thực hiện dự án. Tổng mức đầu tư lúc này là hơn 2.7 ngàn tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào năm 2013.

Nhưng đến tháng 4/2015, UBND tỉnh cho phép giãn tiến độ và tách dự án thành nhiều dự án thành phần, phân chia giai đoạn thực hiện, dự kiến hoàn tất vào năm 2020.

CTCP Sông Đà 1 (cổ đông sáng lập của Sông Đà - Nha Trang) sau đó đã chuyển nhượng 3 lô đất HH1, HH2, HH3 cho bên khác, sau này được biết đến là VHR.

Trước đó, năm 2014, Sông Đà - Nha Trang đã chuyển nhượng khu đất tòa nhà thương mại lô TM2 cho Doanh nghiệp Tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên để xây dựng tổ hợp khách sạn - căn hộ cao cấp Mường Thanh Khánh Hòa.

Năm 2017, Công ty tiếp tục chuyển nhượng khu đất thương mại dịch vụ TM1 cho Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang.

Một số khu chức năng được “chia” thành các dự án thành phần, nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư

Màu đỏ là của VHR, màu cam của HP Hospitality Nha Trang, màu vàng của Mường Thanh

Được khởi động trước dự án khách sạn Mường Thanh Luxury Khánh Hòa, nhưng 3 tòa tháp Weltone Luxury Residence đến nay vẫn còn ì ạch phần móng. Trong khi đó, phần dự án tại khu TM1 của HP Hospitality Nha Trang vẫn phủ cỏ.

Hình ảnh khu dân cư Cồn Tân Lập vào năm 2024 - Ảnh: Người Lao động

Ảnh: Google Maps

HPX có thực sự rút lui tại khu đất thương mại ở Cồn Tân Lập?

Ngoài NRC thì CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX) cũng tham gia đầu tư vào Cồn Tân Lập.

Đặt trụ sở ngay tại dự án Cồn Tân Lập nhằm thực hiện đầu tư khu đất thương mại TM1 với diện tích gần 8,111m2, gồm 2 tầng hầm và 19 tầng nổi, Công ty TNHH HP Hospotality Nha Trang ra đời vào đầu năm 2017, trên cơ sở là liên danh giữa CTCP Sông Đà - Nha Trang và CTCP Sông Đà - Thăng Long với tỷ lệ góp vốn 60:40 cho số vốn điều lệ 226 tỷ đồng. Tháng 9/2017, Sông Đà - Nha Trang giảm sở hữu còn 25%, còn Sông Đà - Thăng Long tăng lên 75%, tương ứng 169.5 tỷ đồng. Chỉ vài ngày sau, phần vốn của Sông Đà - Thăng Long chuyển hết sang cho HPX. Ông Nguyễn Văn Phương - Phó Chủ tịch HĐQT HPX ngồi vào vị trí Chủ tịch HĐTV HP Hospotality Nha Trang.

HPX cho biết, sau khi mua toàn bộ vốn góp 169.5 tỷ đồng tại HP Hospotality Nha Trang theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (vốn thực góp tại thời điểm mua hơn 79 tỷ đồng) với giá trị 483.2 tỷ đồng, phân bổ trong 10 năm, Công ty liền ghi nhận lợi thế thương mại 394 tỷ đồng ở thương vụ này.

Tháng 8/2022, HPX nâng sở hữu lên 78%, Sông Đà - Nha Trang chỉ còn nắm 14%, còn lại 8% thuộc về CTCP Đầu tư Solaris Việt Nam. Tuy nhiên, cuối năm 2023, HPX giảm sở hữu chỉ còn 4.5%, Sông Đà - Nha Trang vẫn nắm 14%; xuất hiện 2 cổ đông mới là CTCP Đầu tư An Thịnh nắm 42.5% và CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân nắm 39%.

Cập nhật mới nhất vào tháng 3/2024 cho thấy: toàn bộ phần vốn của An Thịnh chuyển cho CTCP Eclipse Việt Nam nắm giữ, các cổ đông khác không thay đổi. Hiện ông Phương vẫn giữ chức Chủ tịch HĐTV. Ông Phương từng là Thành viên HĐQT CTCP SAM Holdings (HOSE: SAM), Chủ tịch HĐQT CTCP Địa ốc Sacom (Samland, SLD) trước khi gia nhập HPX.

Năm 2023, khi thoái vốn khỏi Cồn Tân Lập, dòng tiền thu hồi đầu tư góp vốn đơn vị khác của HPX hơn 830 tỷ đồng, gấp đến hơn 2.4 lần năm trước đó. Cũng nhờ thoái vốn HP Hospotality Nha Trang mà HPX lãi từ chuyển nhượng cổ phần gần 250 tỷ đồng. Bên cạnh đó, giá trị chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án ghi nhận vào giữa năm là hơn 386 tỷ đồng.

Những cổ đông mới hiện nay của HP Hospotality Nha Trang đều có trụ sở tại Hà Nội. Trong đó, Công ty Thành Nhân ra đời năm 2006 với cổ đông sáng lập gồm ông Đỗ Quý Thành, Nguyễn Hữu Nhân, Trần Hoài Anh. Ông Đỗ Quý Thành chính là em trai Chủ tịch HPX Đỗ Quý Hải; còn bà Hoài Anh từng là Phó Tổng giám đốc HPX, Chủ tịch HĐQT CTCP Dịch vụ Đô thị Hải Phát PSP - một thành viên của HPX.

Công ty Eclipse Việt Nam thành lập năm 2021, vốn 2 tỷ đồng; trong đó, bà Phan Thị Trang Nhung góp 60%, ông Chu Thanh Tuấn 20%. Giữa năm 2022, Công ty tăng vốn lên 180 tỷ đồng, ông Lê Thanh Hải thay bà Nhung đảm nhận vị trí Chủ tịch HĐQT. Tháng 2/2023, chức vụ này đổi sang ông Ngô Bá Hoàng Duy và giữ nguyên đến hiện tại.

Eclipse Việt Nam có mối quan hệ nhất định với HPX. Theo tìm hiểu, ông Nguyễn Văn Dũng - Phó Chủ tịch HĐQT HPX chính là cố vấn lâu năm của CTCP Eclipse Việt Nam. Ông tham gia vào HĐQT HPX từ năm 2023.

MỚI

Dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với nhiều chủ đầu tư bất động sản trong năm 2024

VIS Rating kỳ vọng dòng tiền sẽ cải thiện trong năm 2025 khi thu từ bán hàng dẫn đầu bởi các CĐT lớn.

Dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các CĐT trong năm 2024, khi nhiều CĐT đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án. VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng dẫn đầu bởi các CĐT lớn.

VIS Rating vừa cập nhật kết quả kinh doanh cả năm 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu. Theo đó, năm 2024, tổng lợi nhuận sau thuế giảm do chi phí lãi vay tăng cao và khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đối mặt với các vấn đề pháp lý.

Trong quý 4/2024, các chủ đầu tư (CĐT) ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% so với cùng kỳ năm ngoái, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024. Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn cũng như khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý, bao gồm Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) và CTCP Đầu tư LDG (LDG).

Ngược lại, các CĐT lớn như CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) – công ty mẹ của Hà An (BBB, ổn định), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng của họ, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.

Năm 2024, tổng nợ của các CĐT đã tăng 20% so với cùng kỳ, lên 208 nghìn tỷ VND, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (như VHM, NLG, DXG), và bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (như NVL, NBB). Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.

Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các CĐT trong năm 2024, khi nhiều CĐT đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý và dự kiến ​​sẽ mở bán dự án vào năm 2025 như VHM, CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), trong khi những CĐT khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án như CTCP Tập đoà địa ốc No va (NVL), NBB.

"Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các CĐT tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các CĐT. Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các CĐT vào năm 2025," – ông Dương Đức Hiếu,Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp, VIS Rating cho hay.

Trước đó, chuyên gia của VIS Rating đánh giá, dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín dụng của các CĐT tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp mà VIS Rating theo dõi có dòng tiền hoạt động yếu để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đến hạn.

VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các CĐT sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể, trong khi tỷ lệ đòn bẩy vẫn ở mức cao. Đặc biệt, những CĐT từng chậm trả các nghĩa vụ nợ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tái cấp vốn để để tránh tình trạng chậm trả trong tương lai.

Sau khi có lãi trở lại trong năm 2023, CTCP Tập Đoàn Danh Khôi lỗ ròng hợp nhất hơn 63 tỷ đồng trong năm 2024 do chi phí quản lý tăng đột biến.

Cụ thể, doanh thu thuần năm 2024 của NRC ghi nhận hơn 5 tỷ đồng, tăng 11% so với năm trước. Toàn bộ doanh thu đều đến từ dịch vụ môi giới và dịch vụ khác, trong khi đó hoạt động hợp tác đầu tư dự án không phát sinh doanh thu.

Lợi nhuận khác giảm hơn 40%, còn 47 tỷ đồng, do giảm thu nhập từ khoản bồi thường hợp đồng nhưng tăng tiền phạt, tiền chậm nộp.

Khoản mục biến động đáng kể nhất trong năm qua là chi phí quản lý khi ghi nhận hơn 58 tỷ đồng, trong khi năm 2023 được hoàn nhập gần 10 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ việc năm 2023, Công ty được hoàn nhập hơn 66 tỷ đồng chi phí dự phòng nhưng năm 2024 lại phải trích lập gần 36 tỷ đồng.

Với chi phí quản lý biến động mạnh, NRC lỗ ròng hơn 63 tỷ đồng trong năm 2024, đánh dấu năm thứ hai báo lỗ kể từ khi lên sàn. Trước đó, năm 2022 Công ty lỗ ròng gần 73 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh năm 2024 của NRC. Đvt: Tỷ đồng

Giải trình về khoản lỗ trên, NRC cho biết tình hình kinh doanh của Công ty đến cuối năm 2024 vẫn chưa khởi sắc do thị trường bất động sản chưa sôi động, việc bán hàng không đạt kỳ vọng dẫn đến Công ty vẫn chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư. Công ty đang trong quá trình cơ cấu bộ máy nhân sự và tiếp tục thực hiện các chính sách tiết kiệm chi phí.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của NRC vào cuối năm 2024 vượt hơn 2 ngàn tỷ đồng, giảm 4% so với đầu năm. Trong đó, phải thu ngắn hạn chỉ còn 1 nửa với hơn 353 tỷ đồng. Đáng chú ý, lượng tiền mặt ngắn hạn của Công ty chỉ còn chưa đến 500 triệu đồng, giảm 48%.

Mặt khác, nợ phải trả giảm nhẹ 2%, về mức hơn 776 tỷ đồng. Tổng nợ vay giảm 11%, còn gần 354 tỷ đồng, chủ yếu do dư nợ 2 lô trái phiếu quá hạn giảm về còn 223 tỷ đồng.

Hà Lễ

FILI - 08:19:04 07/02/2025