Giá chung cư trăm triệu/m2, ông lớn bất động sản dồn dập khoe lãi

Doanh nghiệp muốn mua dự án của ông Dũng 'Lò Vôi' báo lỗ

Muốn dùng 195 tỷ đồng mua một phần khu dân cư Đại Nam, Tập đoàn Danh Khôi báo lỗ gần 6 tỷ trong quý III, tiền mặt còn 678 triệu đồng.

Theo báo cáo tài chính mới đây, Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC) - doanh nghiệp tính mua một phần dự án 100 ha của ông Dũng 'Lò Vôi' - có doanh thu tăng gần 23%, lên khoảng 1,3 tỷ đồng. Toàn bộ khoản thu này đến từ hoạt động môi giới và dịch vụ khác. Trừ đi giá vốn, công ty lãi gộp hơn 1,1 tỷ đồng.

Nhóm các chi phí cố định (tài chính và quản lý doanh nghiệp) giảm mạnh, nhưng vẫn cao hơn nguồn thu tạo ra. Kỳ này, họ cũng không ghi nhận thu nhập đột biến từ bồi thường hợp đồng như hồi quý III/2023.

Tính chung, Tập đoàn Danh Khối lỗ sau thuế gần 6 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ vẫn lãi khoảng 17,7 tỷ. Lũy kế 9 tháng, công ty có doanh thu hơn 3,8 tỷ đồng và lỗ gần 16,3 tỷ, cải thiện nhẹ so với mức cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, doanh nghiệp này còn cách rất xa so với kế hoạch lãi 40 tỷ đồng năm nay.

Ban lãnh đạo cho biết chi phí quản lý doanh nghiệp giảm nhờ cơ cấu lại bộ máy nhân sự, tiết kiệm khi làm các dự án. Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa khởi sắc, việc bán hàng không đạt kỳ vọng dẫn đến công ty chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư.

Về sức khỏe tài chính, NRC có tổng tài sản giảm 1%, về quanh 2.064 tỷ đồng, phần lớn là các khoản phải thu dài hạn. Lượng tiền và các khoản tương đương tính đến cuối tháng 9 sụt khoảng 24,5%, còn hơn 678 triệu đồng.

Công ty có trên 787 tỷ đồng nợ phải trả. Trong đó, vay nợ tài chính chiếm gần 388 tỷ đồng, phần lớn nằm ở kênh trái phiếu.

Phối cảnh một dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Quy Nhơn (Bình Định) do Tập đoàn Danh Khôi phát triển. Ảnh: NRC

Trước đó, Danh Khôi thông qua kế hoạch phát hành 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong năm nay. Tổng số tiền dự kiến thu được theo mệnh giá là 1.000 tỷ đồng. Trong kế hoạch sử dụng vốn, công ty muốn dành 375 tỷ mua lại sản phẩm đất nền đủ pháp lý tại các dự án khu dân cư được quy hoạch, hạ tầng hoàn thiện.

Hồi tháng 6, họ tính chi 195 tỷ đồng để mua một phần dự án khu dân cư Đại Nam tại xã Minh Hưng, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước. Đây là dự án do Công ty TNHH MTV Tân Khai - đơn vị thành viên của Công ty cổ phần Đại Nam do ông Huỳnh Uy Dũng, thường gọi là Dũng "Lò Vôi", làm Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Khu dân cư Đại Nam rộng gần 100 ha được triển khai từ giữa năm 2018. Dự án gồm gần 2.460 căn nhà phố, biệt thự, 5 trường mẫu học và khu đất dành cho nhà ở xã hội.

Tại phiên họp thường niên hồi tháng 6, cổ đông từng đặt nghi vấn về tính khả thi đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ kể trên khi giá phát hành dự kiến cao gấp đôi thị giá. Ông Lê Thống Nhất - Chủ tịch Hội đồng quản trị, khi đó trả lời kế hoạch trên được chuẩn bị kỹ từ một năm trước và họ tự tin phát hành thành công. Tuy nhiên đến nay, doanh nghiệp này vẫn chưa công bố phát hành. Chốt phiên 5/11, mỗi cổ phiếu NRC ở 4.400 đồng, giảm gần 2,4% so với đầu tháng.

风险提示及免责条款

Các sàn bất động sản trẻ hóa lực lượng môi giới cho chu kỳ mới

24hmoney

Các sàn bất động sản trẻ hóa lực lượng môi giới cho chu kỳ mới

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ dần phục hồi từ giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025. Để chuẩn bị cho sự trở lại của thị trường, nhiều doanh nghiệp đang tăng cường tuyển dụng nhân sự, đặc biệt là lực lượng môi giới.

Nghề môi giới bất động sản chuẩn bị bước vào chu kỳ mới

Sau 5 năm làm việc trong ngành thuế, anh N.D bất ngờ chuyển sang làm môi giới bất động sản. Anh đang học thêm chứng chỉ về công chứng cùng một số chứng chỉ khác để có thể tiếp cận công việc mới một cách bài bản. Anh tâm sự, làm thuế nhiều năm qua khá áp lực, nhận thấy nhiều dự án được mở bán gần đây, công việc môi giới có thể giúp anh linh động thời gian và kỳ vọng có được mức thu nhập tốt hơn.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản đang có xu hướng tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đất trong quý 3/2024 dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ năm 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%.

Trong bối cảnh trên, không ít sàn môi giới đã nâng quy mô nhân sự lên gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm trước.

Anh N.Q.V - một môi giới bất động sản lâu năm - chia sẻ: không chỉ tại sàn anh đang làm việc mà tất cả sàn môi giới ở TPHCM và các nơi khác đều đang tuyển dụng rất nhiều. Trong đó, vị trí được tuyển dụng nhiều nhất là sales, xếp sau là các vị trí trưởng phòng kinh doanh, giám đốc sàn, giám đốc kinh doanh, cuối cùng mới là back office (PV - bộ phận không tiếp xúc khách hàng).

Việc các sàn đẩy mạnh tuyển dụng, anh V. cho rằng, sau giai đoạn 2022-2023 kinh tế dần phục hồi thì đến năm 2024, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến bất động sản nhiều hơn. Nhiều chủ đầu tư cũng giải quyết được vấn đề về vốn, tăng tốc làm các dự án. Những yếu tố này đã thúc đẩy thị trường, bên cạnh nhu cầu bất động sản tăng nên các sàn bắt đầu tuyển dụng nhân lực để chuẩn bị cho chu kỳ tiếp theo (2025-2027).

Mặt khác, anh đánh giá tiêu chí tuyển dụng môi giới bất động sản hiện nay không quá khác biệt so với chu kỳ trước. Ưu tiên nhất là các ứng viên có kinh nghiệm, ít nhất là 1 năm trở lên; thứ hai là từng làm sales tại các ngành nghề khác.

Dù vậy, anh V. cho biết, ưu tiên thứ ba hiện nay của các sàn đang là sinh viên chuyên ngành bất động sản mới ra trường, đặc biệt là các sàn có sẵn hệ thống đào tạo. Anh đánh giá đây sẽ là nguồn nhân lực mới của giai đoạn sắp tới.

Trong chu kỳ mới, anh V. cho rằng, nghề sales bất động sản sẽ có nhiều thách thức lẫn cơ hội. Về cơ hội, đây là nghề có thu nhập không giới hạn. Nếu nắm bắt được xu thế, sẽ có cơ hội phát triển kỹ năng nghề nghiệp cũng như thu nhập.

Còn về thách thức, khi một miếng bánh có nhiều người ăn thì mỗi người sẽ có tỷ lệ chia nhỏ hơn. Giai đoạn 2013-2015 trước đây, một người khi mua bất động sản chỉ cần thông tin từ 1 môi giới. Còn bây giờ, ở một dự án, khách hàng có thể nhận được thông tin từ 3-4, có khi 10 bạn sales, do đó có nhiều sự lựa chọn hơn. Vì vậy, thách thức lớn đối với một người mới là phải chiến thắng những người còn lại.

Các ông lớn trong ngành rục rịch chuẩn bị lực lượng

Trong số doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (HOSE: KHG) gây chú ý nhất khi đăng tuyển 5,000 môi giới bất động sản (hay Khải Hoàn Land Investment Specialist) tại khu vực TPHCM.

Bên cạnh môi giới, KHG cũng đang tuyển dụng nhiều vị trí khác liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Trưởng phòng kinh doanh (500 người), Giám đốc chi nhánh - sàn giao dịch (50 người), Chuyên viên pháp lý (1 người), Trợ lý kinh doanh (1 người), Giám đốc Kinh doanh (1 người).

Thông tin tuyển dụng trên website của Khải Hoàn Land

Nguồn: KHG

Các doanh nghiệp liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản khác như CTCP Tập Đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) cũng đang tuyển 222 chuyên viên bán hàng tại TPHCM; CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HOSE: CRE) khiêm tốn hơn với chỉ tiêu chỉ 10 người, hạn cuối nộp hồ sơ tới cuối năm 2025.

Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) đang tìm kiếm 1 chuyên viên tuyển dụng, hạn cuối nộp hồ sơ là cuối tháng 10.

Thông tin tuyển dụng trên website Tập đoàn Danh Khôi

Nguồn: NRC

Thông tin tuyển dụng trên website Cen Land

Nguồn: CRE

Đa phần trong hồ sơ tuyển dụng nhân viên kinh doanh bất động sản, các công ty kể trên đều yêu cầu hoặc ưu tiên ứng viên có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản hoặc các ngành tiếp xúc với khách hàng nhiều như ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm… từ 6 tháng hoặc 1 năm trở lên; năng động, nhiệt huyết, có định hướng nghề nghiệp rõ ràng; có khả năng giao tiếp tốt…

Về quyền lợi, nhân viên được hứa hẹn sẽ được làm việc trong môi trường làm việc thân thiện, năng động, chuyên nghiệp; được đào tạo bài bản, chia sẻ kinh nghiệm thực chiến từ các chuyên gia trong ngành; được tiếp cận giỏ hàng phong phú, đa dạng từ các chủ đầu tư uy tín…

Riêng về thu nhập, các sàn cho biết, môi giới có thể đạt mức thu nhập không giới hạn từ 20-30 triệu đồng/tháng với lương cứng dao động từ 4-10 triệu đồng cộng các khoản khác khi bán được sản phẩm như hoa hồng, thưởng nóng, thưởng doanh thu.

Bên cạnh website của các doanh nghiệp chuyên về môi giới, trên các trang tìm việc, không thiếu những thông tin tuyển dụng từ doanh nghiệp bất động sản ngoài sàn cho vị trí nhân viên kinh doanh bất động sản/tư vấn căn hộ/sales bất động sản/chăm sóc khách hàng… với mức thu nhập lên đến cả trăm triệu đồng.

Thông tin tuyển dụng môi giới bất động sản trên một website tìm việc

Nguồn: TopCV

Đáng chú ý, CTCP Kinh doanh và Dịch vụ Bất động sản Realty Holdings đang tuyển dụng 10 nhân viên kinh doanh bất động sản với kinh nghiệm 1 năm làm việc. Đây là đơn vị đã ký cam kết bán và mua toàn bộ sản phẩm thuộc dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1&2 (Bình Dương) và khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định) của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) trong tháng 5/2024 vừa qua.

Tháng 8/2024 vừa qua, ban lãnh đạo PDR tiết lộ, dự án Bắc Hà Thanh đã được giao đất 90%. Còn Thuận An 1&2 đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, đã có giấy phép xây dựng toàn dự án và đã tiến hành xây dựng. Hiện Công ty đang tính tiền sử dụng đất, dự kiến tháng 10 sẽ hoàn thành và sẽ nghiệm thu, đưa vào kinh doanh, bán hàng từ tháng 11 năm nay.

Đào tạo môi giới bất động sản có dễ?

Chia sẻ về sự trở lại của các doanh nghiệp môi giới, bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services, HOSE: DXS) cho biết: từ quý 3/2024, các sàn môi giới đã tập trung đẩy mạnh công tác đào tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ, xây dựng lực lượng kế thừa để nâng cao khả năng cạnh tranh. Các chương trình đào tạo đa dạng từ kiến thức pháp lý, thị trường, kỹ năng mềm, năng lực lãnh đạo…

Một số doanh nghiệp lớn có nhiều chính sách tài trợ, ưu đãi cho nhân viên kinh doanh học và thi lấy chứng chỉ môi giới. Hoạt động tuyển dụng cũng đã được siết chặt hơn khi chú trọng vào chất lượng thay vì tuyển dụng ồ ạt. Không chỉ các đơn vị môi giới, các cơ sở đào tạo nghiệp vụ, các hiệp hội cũng tích cực tham gia vào quá trình nâng cao chất lượng của nhân sự trong lĩnh vực bất động sản.

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù Luật Kinh doanh bất động sản mới (có hiệu lực từ ngày 01/08) quy định 100% môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, song việc tổ chức đào tạo và thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề hiện còn nhiều bất cập về chất lượng đào tạo và công tác thi cử.

VARS ghi nhận trường hợp các khóa học được quảng cáo “nhanh chóng, chăm sóc từ học tới thi” thu hút nhiều học viên nhưng lại không đảm bảo chất lượng (giáo trình chưa bám sát yêu cầu thực tế, thiếu giảng viên có kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới, học viên tham gia không nghiêm túc).

Ngược lại, các khóa học được tổ chức bởi các đơn vị chuyên nghiệp, uy tín, với nội dung giảng dạy chất lượng và sát với thực tế, lại kém thu hút, thậm chị bị học viên “ngó lơ" do yêu cầu khắt khe trong việc học và thi.

Tiếp đến là câu chuyện cấp chứng nhận. VARS cho biết, hiện cả nước chỉ có khoảng 40,000 môi giới bất động sản được cấp chứng chỉ hành nghề - rất ít so với số lượng môi giới đang hành nghề trên cả nước, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, nguyên nhân khách quan là việc tổ chức các kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ môi giới bất động sản chưa được triển khai đồng bộ và rộng khắp trên cả nước, dẫn đến trường hợp môi giới muốn thi nhưng chưa có cơ hội. Còn nguyên nhân chủ quan là do nhiều môi giới không sợ bị phạt. Thậm chí, tại một số địa phương có thị trường bất động sản sơ khai, nhiều “cò đất" còn không biết tới quy định phải thi sát hạch để lấy chứng chỉ hành nghề.

VARS đề xuất: để các kỳ thi sớm được tổ chức với chất lượng đảm bảo, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, Sở Xây dựng hoặc các cơ quan, đơn vị có chức năng tổ chức thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định trước đó, có thể tham mưu cho địa phương về chính sách, quy định liên quan đến tổ chức thi và cấp chứng chỉ. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ đảm bảo quá trình tổ chức thi diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời giám sát chất lượng và tính minh bạch của các kỳ thi này.

风险提示及免责条款

Dư nợ vay của doanh nghiệp địa ốc ngày càng 'phình to'

24hmoney

Dư nợ vay của doanh nghiệp địa ốc ngày càng 'phình to'

Trải qua quá nửa năm 2024, mặc dù có tổng tài sản lớn nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thể thoát khỏi nợ nần, khi dư nợ vay ngày càng "phình to".

Dư nợ bất động sản “phình to”

Mới đây, CTCP Tập đoàn Tiến Phước (Tiến Phước Group) đã có báo cáo về tình hình tài chính 6 tháng đầu năm 2024, với khoản lỗ ròng hơn 181 tỷ đồng. Đáng chú ý, cùng kỳ năm 2023, Tiến Phước Group cũng báo lỗ cả trăm tỷ đồng, trong khi cả năm báo lỗ gần 160 tỷ đồng.

Có thể thấy, mặc dù gây chú ý với nhiều dự án lớn, nhưng những năm gần đây, tình hình kinh doanh của Tiến Phước Group ngày càng thụt lùi. Hiện tại, số nợ phải trả của doanh nghiệp này là 8.507 tỷ đồng, vượt xa vốn chủ sở hữu, đạt gấp 4,1 lần. Trong đó, dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu đạt 0,14, tức dư nợ xấp xỉ 290 tỷ đồng.

Tương tự, Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên soát xét của CTCP Tập đoàn Danh Khôi trong nửa năm 2024 cho thấy, công ty này báo lỗ sau thuế hơn 10 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số lãi 7 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước. Đồng thời, Danh Khôi còn đang quá hạn trái phiếu.

Tính đến thời điểm ngày 30/6, Danh Khôi vay nợ tài chính ngắn hạn hơn 342 tỷ đồng và nợ tài chính dài hạn hơn 46 tỷ đồng. Trong số đó, doanh nghiệp có hơn 256 tỷ đồng nợ vay trái phiếu. Danh Khôi cũng chưa thanh toán 139,5 tỷ đồng trái phiếu quá hạn, kèm tiền lãi gần 24 tỷ đồng.

Ngoài những doanh nghiệp vừa nêu, báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của nhiều doanh nghiệp địa ốc, sau khi được soát xét bởi đơn vị kiểm toán còn cho thấy không ít trường hợp chuyển từ lãi sang lỗ, hoặc lỗ chồng lỗ.

Mặc dù có tổng tài sản lớn nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thể thoát khỏi nợ nần, khi dư nợ vay ngày càng "phình to".

Cụ thể, Địa ốc Sài Gòn chuyển từ lãi 2,4 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, sang lỗ 23 tỷ đồng sau soát xét. Danh Khôi (NRC) sau soát xét cũng lỗ hơn 10 tỷ đồng, chênh lệch lớn so với phần lãi hơn 7 tỷ đồng so với báo cáo tự lập trước đó.

Trong khi đó, lợi nhuận 6 tháng đầu năm của Phát Đạt (PRD), cũng giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phần lợi nhuận theo thống kê của doanh nghiệp này không hoàn toàn đến từ doanh thu cốt lõi, mà nhờ hoạt động tài chính.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư LDG ghi nhận lỗ thêm 100 tỷ đồng sau soát xét. Theo đó, doanh nghiệp này từ lỗ hơn 296 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, chuyển thành lỗ hơn 396 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2024.

LDG giải thích rằng, việc lỗ thêm này là đơn vị kiểm toán thực hiện điều chỉnh trích lập bổ sung, thêm dự phòng khoản phải thu khó đòi so với báo cáo đã công bố trước đó.

Doanh nghiệp và thị trường cần thời gian hồi phục

Theo thống kê của VietstockFinance từ 116 doanh nghiệp bất động sản, trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) đã công bố báo cáo tài chính quý II/2024 cho thấy, tính tới ngày 30/6/2024, tổng dư nợ vay của khối địa ốc, ghi nhận hơn 491.000 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm.

Liên quan đến việc này, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, thách thức về dòng tiền vẫn đang chực chờ các doanh nghiệp địa ốc, khi các khoản nợ vẫn còn. Trong khi đó, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025.

Ngoài ra, thách thức về pháp lý dự án cũng khiến tình khó khăn của các doanh nghiệp càng thêm dai dẳng, khi hiện nay một số luật dù đã thông qua nhưng vẫn còn chồng chéo, chưa được hướng dẫn cụ thể. Bên cạnh đó, là những thách thức đến từ thị trường, khi tình hình lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng, khiến niềm tin của khách hàng bị ảnh hưởng, dẫn đến việc thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng lên.

Hiện tại mới là giai đoạn để các doanh nghiệp địa ốc nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vực dậy từ đáy, chứ chưa thể tạo đột phá…

Trong khi đó, TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital cho rằng, vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà ở việc năng lực hấp thụ vốn thấp. Bởi lẽ, sự sụt giảm thanh khoản, khiến doanh thu giảm và biên lợi nhuận thu hẹp, làm cho nhu cầu vốn lưu động và vốn đầu tư thấp.

Còn nhiều nhiều chuyên gia khác đánh giá, sau đại dịch COVID -19, nền kinh tế bị suy giảm, nên tác động mạnh mẽ đến thị trường địa ốc. Mặc dù thời gian qua thị trường đã có những dấu hiệu tích cực, nhưng vẫn tồn còn tồn tại nhiều vấn đề nan giải, tiêu biểu như việc khan hiếm nguồn hàng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cùng với các vấn đề về pháp lý.

Do đó, hiện tại mới là giai đoạn để các doanh nghiệp địa ốc nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vực dậy từ đáy, chứ chưa thể tạo đột phá…

风险提示及免责条款

Vui – Buồn hậu Báo cáo tài chính soát xét bán niên

24hmoney

Vui – Buồn hậu Báo cáo tài chính soát xét bán niên

Hậu báo cáo tài chính soát xét bán niên, nhiều doanh nghiệp "bốc hơi" hàng tỷ đồng

Hậu BCTC soát xét bán niên năm 2024, bên cạnh những doanh nghiệp tăng lãi, vẫn ghi nhận nhiều doanh nghiệp “bốc hơi” lợi nhuận, thậm chí chuyển từ lãi sang lỗ.

Một trong số ít những doanh nghiệp đón nhận “tin vui” hậu Báo cáo tài chính (BCTC) soát xét bán niên là Công ty CP Tập đoàn PC1 (HoSE: PC1), ghi nhận lãi ròng tăng mạnh so với BCTC tự lập. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, PC1 ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 5.306 tỷ đồng, tăng 1% so với BCTC tự lập trước đó. Giá vốn cũng giảm nhẹ tương ứng, nên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp tăng 11% so với trước soát xét, lên hơn 1.008 tỷ đồng. Lãi ròng bán niên của doanh nghiệp cũng được điều chỉnh tăng mạnh 68% so với trước soát xét, lên 239,5 tỷ đồng.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, việc phân loại lại các khoản mục điều chỉnh hồi tố trên BCTC trước soát xét 6 tháng 2024 về năm 2023 đã dẫn đến lợi nhuận năm 2023 giảm và lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2024 tăng sau soát xét.

Trên BCTC hợp nhất 6 tháng đầu năm 2024, Công ty đã điều chỉnh số liệu so sánh tại ngày 01/01/2024 do Ban lãnh đạo Công ty nhận thấy BCTC hợp nhất đã phát hành năm trước cần điều chỉnh về cách tính, hạch toán thuế và xác định doanh thu tại 2 công ty con.

Trong khi đó, hậu kiểm toán, hàng loạt các doanh nghiệp phải ngậm ngùi chấp nhận lợi nhuận bị “bốc hơi” hàng tỷ đồng, hoặc tăng lỗ, hoặc là chuyển từ lãi sang lỗ…

Cụ thể, Công ty CP Bất động sản Điện lực miền Trung HoSE: LEC) tăng mạnh lỗ ròng sau soát xét. Cụ thể, sau soát xét lỗ ròng bán niên của LEC tăng từ lỗ 8 tỷ đồng, thành lỗ ròng hơn 30 tỷ đồng.

Theo giải trình của LEC, chênh lệch này do Công ty điều chỉnh giảm doanh thu phí quản lý khu căn hộ Harmony chưa đúng kỳ của Công ty mẹ là 110 tỷ đồng và điều chỉnh tăng gần 25 tỷ đồng chi phí tài chính tại công ty con, trong đó tăng chi phí lãi vay do hạch toán thiếu hơn 6 tỷ đồng, tăng chi phí tài chính phát sinh gần 19 tỷ đồng do công ty con (Công ty CP Đầu tư và Phát triển Ánh Dương Hòa Bình) trở thành công ty liên kết. Các khoản chênh lệch trên đã khiến lỗ ròng của doanh nghiệp này tăng lên hơn 30 tỷ đồng hậu soát xét bán niên, cùng kỳ lỗ gần 12 tỷ đồng.

LEC cho biết, Công ty lỗ nặng hơn cùng kỳ xuất phát từ doanh thu hoạt động xây lắp công trình tại công ty con giảm mạnh (giảm 55%), trong khi chi phí tài chính tăng mạnh (tăng 80%) do công ty con (Công ty CP Đầu tư và Phát triên Ánh Dương Hòa Bình) trở thành công ty liên kết.

Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) ghi nhận cũng doanh thu thuần giảm mạnh 78% so với báo cáo tài chính tự lập trước đó, xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng. Khấu trừ giá vốn, lợi nhuận gộp bán niên của doanh nghiệp ngành bất động sản này chỉ đạt 2,3 tỷ đồng, cũng giảm mạnh 73% so với trước soát xét.

Kết quả, sau khi trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế bán niên của NRC chuyển từ lãi hơn 7 tỷ đồng, thành lỗ 10,4 tỷ đồng. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chuyển lãi thành lỗ sau soát xét là do điều chỉnh giảm doanh thu từ các khoản doanh thu của các hợp đồng tư vấn.

Cụ thể, các khoản doanh thu từ các hợp đồng dịch vụ tư vấn doanh nghiệp đã hoàn thành và sẽ được ghi nhận bổ sung ngay khi xuất hóa đơn giá trị gia tăng.

Nguyên nhân thứ hai là do điều chỉnh tăng chi phí quản lý doanh nghiệp. Điều chỉnh dự phòng công nợ phải thu khó đòi và thực hiện trích lập dự phòng phải thu khó đòi theo đề nghị của kiểm toán.

Lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết là một trong những cơ sở để định giá cổ phiếu của doanh nghiệp

Một doanh nghiệp bất động sản khác là Tổng Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) với kết quả kinh doanh được điều chỉnh mạnh sau soát xét. Theo đó, doanh thu thuần của SGR trong nửa đầu năm 2024 sau soát xét giảm từ 77 tỷ đồng xuống còn 60 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng đáng kể, từ 22,3 tỷ đồng lên mức 33 tỷ đồng. Kết quả, công ty đã chuyển từ lãi 2,4 tỷ đồng sang lỗ 23,4 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, việc lợi nhuận sau thuế thay đổi là do điều chỉnh giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, các khoản doanh thu này sẽ được ghi nhận vào kỳ sau khi đủ điều kiện. Thêm vào đó, chi phí quản lý tăng cao do việc trích lập dự phòng phải thu theo yêu cầu của kiểm toán.

Tương tự, Công ty CP Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành (HoSE: TTF) mặc dù doanh thu không thay đổi, các khoản chi phí của doanh nghiệp này giảm đáng kể so với báo cáo tài chính tự lập trước đó, nhưng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của TTF lại giảm mạnh 98% so với trước soát xét, xuống chỉ còn 0,12 tỷ đồng; Lãi ròng bán niên chuyển từ lãi hơn 4,4 tỷ đồng, thành lỗ ròng hơn 5,4 tỷ đồng sau soát xét.

TTF cho biết, nguyên nhân là do bổ sung trích lập dự phòng phải thu từ khách hàng. Cụ thể, tại ngày 30/06/2024, khoản dự phòng phải thu khó đòi của TTF được điều chỉnh từ mức hơn 33 tỷ đồng trong báo cáo tự lập lên gần 48 tỷ đồng sau soát xét. So với cùng kỳ, khoản này tăng hơn 7 tỷ đồng.

Được biết, đây cũng không phải lần đầu tiên, doanh nghiệp ngành gỗ này bị xóa gần như toàn bộ lợi nhuận sau soát xét. Theo đó, gần đây nhất là tại Báo cáo kiểm toán năm 2023, TTF từ lãi 11 tỷ đồng, chuyển thành lỗ ròng 134 tỷ đồng sau soát xét. Nguyên nhân là do doanh nghiệp gánh thêm chi phí phạt thuế cộng với lỗ từ xóa sổ và thanh lý tài khoản.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HoSE: DIG) ghi nhận doanh thu thuần bán niên 2024 hơn 635 tỷ đồng, giảm 23% so với báo cáo tự lập. Dù giá vốn giảm theo nhưng lãi gộp của DIG vẫn đi lùi 29%, còn gần 109 tỷ đồng. Lãi trước thuế sau soát xét giảm đến 55%, còn gần 22 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhờ chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại được hoàn gần 10 tỷ đồng, nên lãi ròng sau soát xét của DIG chỉ giảm 5%, còn gần 9 tỷ đồng.

Thuyết minh giữa 2 báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu từ kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp giảm hơn 77% sau soát xét, xuống còn hơn 42 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh thu từ hoạt động xây dựng cũng giảm 9%, xuống còn gần 466 tỷ đồng.

DIG cho biết, doanh thu từ kinh doanh bất động sản trong nửa đầu năm 2024 chủ yếu đến từ chuyển nhượng căn hộ tại dự án Cap Saint Jacques (CSJ), chuyển nhượng nhà xây thô tại dự án Đại Phước và dự án Vị Thanh tại Hậu Giang.

Hay như tại Công ty CP Năng lượng và Bất động sản Trường Thành (HoSE: TEG) cũng ghi nhận doanh thu tài chính giảm 11% so với báo cáo tự lập. Đây cũng là nguyên nhân khiến lãi ròng bán niên sau soát xét của doanh nghiệp này giảm đến 33% chỉ còn gần 3 tỷ đồng.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, lợi nhuận từ hoạt động tài chính hợp nhất soát xét giảm do kiểm toán chỉ ghi nhận một phần lợi nhuận nội bộ đã loại trừ từ giao dịch trước đây (TEG bán Công ty CP Du lịch Trường Thành Island cho công ty con là Công ty CP Đầu tư Xây dựng 108 Trường Thành), thay vì ghi nhận toàn bộ như trong báo cáo tài chính hợp nhất tự lập.

Theo các chuyên gia, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp niêm yết tăng trưởng cao hay thấp, lời hay lỗ là thể hiện năng lực cũng như vị thế của doanh nghiệp. Đồng thời cũng là thước đo quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động, là chỉ số quan trọng để định giá cổ phiếu của doanh nghiệp. Do đó, việc BCTC tự lập của nhiều doanh nghiệp có sự chênh lệch lớn đối với BCTC đã được kiểm toán đã ảnh hưởng rất lớn đến uy tín, cũng như tính minh bạch của doanh nghiệp, thậm chí có thể gây thiệt hại cho nhà đầu tư nếu trót tin tưởng vào BCTC của các doanh nghiệp mà đưa ra các quyết định mua, bán cổ phiếu.

风险提示及免责条款

Cách cổ phiếu NRC của Danh Khôi được 'phân phối'

24hmoney

Cách cổ phiếu NRC của Danh Khôi được 'phân phối'

Sau những lần phát hành cổ phần, cơ cấu cổ đông Tập đoàn Danh Khôi đã được 'pha loãng' đáng kể. AGM năm 2023 và 2024 ghi nhận tỷ lệ tham dự đạt từ 54-59%.

Chào sàn HNX vào ngày 5/4/2018, cổ phiếu NRC của CTCP Tập đoàn Danh Khôi thời điểm đó gây chú ý khi là số ít doanh nghiệp môi giới bất động sản thực hiện niêm yết lên sàn chứng khoán.

Đặc biệt, trong bối cảnh 2018 là năm khó khăn của thị trường (VN-Index và HNX-Index giảm lần lượt 10% và 10,8%), thì NRC lại gây ấn tượng khi tăng đến gần 50% (tính tới cuối năm 2018, theo giá điều chỉnh). Đà tăng tiếp tục kéo qua năm 2019 trước khi cổ phiếu NRC giao dịch ổn định quanh mức trên 15.000 đồng/CP. Thanh khoản giai đoạn này đã xuất hiện những phiên có hàng trăm nghìn cổ phiếu được khớp lệnh.

Tháng 2/2019, Tập đoàn Danh Khôi công bố kế hoạch phát hành 9 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Toàn bộ số cổ phần cho cổ đông hiện hữu không bị hạn chế. Đến tháng 4/2019, đợt chào bán hoàn thành, vốn điều lệ công ty tăng từ 150 tỷ đồng lên 240 tỷ đồng.

Trước khi hoàn thành đợt phát hành kể trên, Danh Khôi cũng chào bán riêng lẻ thành công 2,4 triệu cổ phiếu, giá bán 23.800 đồng/CP cho nhà đầu tư đến từ Nhật Bản là Sanei Architecture Planning Co.,Ltd. Sau giao dịch, nhà đầu tư Nhật này nắm 3,6 triệu cổ phiếu, tương đương 24% vốn NRC. Lô cổ phiếu này bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm.

Đáng chú ý, toàn bộ số tiền thu được (96 tỷ đồng) được Danh Khôi sử dụng để thanh toán một phần tiền nhận chuyển nhượng một phần của dự án Khu nhà ở phía Đông rạch Thủ Lựu tại Phường Long Toàn, TP. Bà Rịa. Bên chuyển nhượng là CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings – pháp nhân liên quan đến Tập đoàn Danh Khôi.

Cuối năm 2019, Danh Khôi đã ứng trước cho Danh Khôi Holdings 150 tỷ đồng tiền chuyển nhượng dự án. Dù vậy, Danh Khôi cho biết phía Tập đoàn và Danh Khôi Holdings đã thực hiện việc thanh lý hợp đồng nhận chuyển nhượng vào ngày 8/11/2023. Vào cuối quý II/2024, công ty đã thu hồi toàn bộ khoản trả trước này (số dư tại ngày 30/6/2024 là 181,4 tỷ đồng).

Dữ liệu cho thấy từ lúc công bố đến khi hoàn thành đợt phát hành, cổ phiếu NRC đã có nhịp tăng mạnh và đạt vùng giá cao nhất năm 2019 ở mức 19.420 đồng/CP tại phiên 12/3/2019, trước khi liên tục giảm sâu trong gần như cả năm này. Tháng 11/2019, sau khi lô 9 triệu cổ phiếu phát hành bổ sung được niêm yết chính thức, cổ phiếu NRC tiếp tục đà giảm mạnh và giao dịch mức thấp nhất cả năm 2019 là 6.830 đồng/CP ở phiên 25/12/2019.

Trong các năm 2020 và 2021, với ảnh hưởng chung tích cực của TTCK, NRC cũng tăng mạnh và đạt đỉnh vùng giá 31.810 đồng/CP tại phiên 18/11/2021 - mức giá cao nhất mà cổ phiếu này đạt được kể từ khi chào sàn HNX, trước khi tiếp tục giảm sâu về vùng giá hiện tại (3.000 đồng/CP). Diễn biến giao dịch tích cực này cũng gắn với một đợt phát hành tăng vốn của NRC.

Cụ thể, công ty vào tháng 3/2021 đã huy động thành công 500 tỷ đồng từ phát hành riêng lẻ 50 triệu cổ phiếu với mức giá 10.000 đồng/CP. Lô cổ phiếu bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm và 50% hạn chế chuyển nhượng trong vòng 2 năm kể từ thời điểm hoàn thành đợt chào bán.

3 nhà đầu tư tham gia đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ là CTCP Đầu tư Bất động sản Danh Khôi Sài Gòn (6,2 triệu cổ phiếu – tỷ lệ 7,73%); bà Hà Thị Kim Thanh (23,8 triệu cổ phiếu – tỷ lệ 29,68%); và Đào Thị Bạch Phượng (20 triệu cổ phiếu – tỷ lệ 24,94%).

Bên mua hầu hết là những cái tên liên hệ tới chính Tập đoàn Danh Khôi. Theo đó, Danh Khôi Sài Gòn (nay là CTCP Đầu tư Pixi), được thành lập vào giữa năm 2014 với ông Lê Thống Nhất là cổ đông sáng lập góp 30% vốn cùng 4 cá nhân khác.

Dù vậy, cập nhật tại thời điểm tháng 11/2020, ông Nguyễn Kim Long và bà Nguyễn Thị Anh Thư nắm 99,86% vốn Danh Khôi Sài Gòn. Ông Long cũng đồng thời là Giám đốc/Người đại diện theo pháp luật công ty.

Đáng chú ý, ông Long – bà Anh Thư cũng nắm cổ phần tại CTCP Bất động sản CDK, Công ty TNHH Bất động sản GDK, CTCP Bất động sản BDK, và Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Tân Tiến.

Tương tự, 2 cá nhân Hà Thị Kim Thanh và Đào Thị Bạch Phượng cũng sở hữu vốn tại loạt doanh nghiệp.

Theo đó, bà Hà Thị Kim Thanh cùng ông Nguyễn Đình Dũng (cùng hộ khẩu thường trú) nắm vốn (hoặc từng) ở CTCP Bất động sản LDK, CTCP Đầu tư Bất động sản NTR, Công ty TNHH Bất động sản IDK, CTCP Bất động sản ADK.

Tương tự, bà Đào Thị Bạch Phượng cùng ông Nguyễn Đình Trí (cùng hộ khẩu thường trú) sở hữu vốn của CTCP Đầu tư Bất động sản NTR, Công ty TNHH Bất động sản EDK.

Không khó để nhận ra nhiều pháp nhân kể trên đều ít nhiều có sự liên hệ với chính Tập đoàn Danh Khôi.

Mặt khác, kể từ khi lượng cổ phiếu NRC phát hành riêng lẻ kể trên hết thời gian hạn chế giao dịch, cả 3 cổ đông chiến lược kể trên đều liên tục bán ra cổ phiếu. Cho đến tháng 12/2023, Pixi và bà Đào Thị Bạch Phương đều không còn là cổ đông lớn công ty.

Đáng chú ý, tính đến cuối quý II/2023, công ty cũng chỉ còn duy nhất cổ đông lớn là bà Hà Thị Kim Thanh (sở hữu 15,43% vốn). Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất và vợ là bà Nguyễn Ngọc Thủy chỉ nắm lần lượt 2,92% và 1,75% vốn NRC.

Cơ cấu cổ đông Tập đoàn Danh Khôi pha loãng thế nào?

Sau giai đoạn liên tục phát hành cổ phiếu tăng vốn và phân phối cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, số lượng cổ đông ở NRC ghi nhận tăng gấp vài lần. Tuy vậy, tỷ lệ sở hữu các cổ đông tham gia AGM các năm lại liên tục sụt giảm.

Ảnh: Khánh An.

Thông thường, tham dự ĐHĐCĐ là cổ đông lớn, cổ đông chi phối, ít có sự hiện diện của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Do vậy, các chuyên gia đánh giá tỷ lệ cổ phần có quyền biểu quyết tham dự ĐHĐCĐ là một tiêu chí quan trọng để đo lường mức độ pha loãng trong cơ cấu sở hữu của một doanh nghiệp đại chúng.

Có thể thấy, tỷ lệ cổ đông tham dự AGM của NRC giảm nhanh kể từ AGM năm 2023, trong khi ở AGM trong các năm 2018 – 2022 luôn duy trì tỷ lệ đạt dao động từ 82,21% - 93,13%. Đáng chú ý, AGM 2023 ghi nhận 129 cổ đông tham dự đại diện 59,45% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Tại AGM năm 2024, tỷ lệ này tiếp tục giảm về 54,354% với 78 cổ đông dự họp.

Nguồn: Nhadautu

风险提示及免责条款

NRC và dấu hỏi về khả năng hoạt động liên tục

24hmoney