¿Qué obstaculiza la transición verde en el mercado inmobiliario alemán?

El sector de la construcción tiene un enorme potencial para contribuir a la transición ecológica de la economía alemana; después de todo, representa alrededor del 30% de las emisiones totales de gases de efecto invernadero. Sin embargo, el camino hacia una vida más ecológica no ha sido nada fácil. Los últimos años se han caracterizado por una gran incertidumbre política, con nuevas normas, normas retiradas, nuevos subsidios, subsidios retirados... ya se entiende la idea. Y este ir y venir no ayuda en absoluto.

Pero la incertidumbre no es la principal barrera que impide acelerar la transición verde del mercado inmobiliario, sino la financiación y la voluntad de contribuir económicamente a la transición verde. Al menos eso es lo que se desprende de los resultados de la última encuesta de consumidores de ING.

Dos tercios de los propietarios de viviendas encuestados afirmaron haber tomado medidas para aumentar la eficiencia energética de su vivienda en los últimos tres años. Sin embargo, la mayoría de ellas estaban relacionadas con la reducción del consumo energético de sus aparatos. Menos del 50% de los encuestados llevó a cabo medidas reales en el edificio, como la instalación de un nuevo sistema de calefacción o la mejora del aislamiento térmico.

Al mismo tiempo, un tercio de los encuestados no ha tomado ninguna medida para mejorar la eficiencia energética en los últimos tres años. Según la encuesta, los costes de financiación son demasiado altos y los programas de apoyo gubernamentales son insuficientes. Más de un tercio de los que no han tomado ninguna medida de renovación ecológica en los últimos tres años afirmaron que esto se debía a dificultades financieras.

¿Qué le impidió aumentar la eficiencia energética de su propiedad?

Propietarios de viviendas que declararon no haber realizado medidas para aumentar la eficiencia energética de su propiedad en los últimos tres años.

Las 3 mejores respuestas

Fuente: ING Consumer Research

En realidad, la transición ecológica en el mercado inmobiliario alemán tiene un precio. Según un cálculo aproximado, el ahorro energético necesario costaría de media entre 350.000 y 1 billón de euros a precios actuales, dependiendo de si se consigue con reformas profundas o con medidas de menor escala. Así pues, el coste medio de una reforma ecológica oscilaría entre 25.000 y 76.000 euros por vivienda.

La transición verde sigue siendo una batalla cuesta arriba

Por eso, no sorprende que los resultados de nuestra última encuesta de consumidores de ING indiquen que la transición ecológica en el mercado inmobiliario resultará una batalla cuesta arriba a menos que se proporcionen más apoyos financieros. Una cuarta parte de los encuestados que aún no han tomado ninguna medida para mejorar la eficiencia energética de sus hogares solo considerarían hacerlo en el futuro si los costos de renovación estuvieran cubiertos total o parcialmente por subsidios o desgravaciones fiscales.

Sin embargo, un 30% adicional sólo adoptaría medidas de mejora de la eficiencia energética bajo coacción. Ni el ahorro de costes energéticos ni el apoyo financiero bastarían como incentivo para las renovaciones ecológicas. Por tanto, los resultados de nuestra encuesta de consumidores de ING sugieren que, además del apoyo financiero, se necesitan directrices gubernamentales claras para que la transición ecológica en el mercado inmobiliario gane impulso.

¿Consideraría tomar medidas de eficiencia energética en determinadas circunstancias?

Respecto a las medidas para aumentar la eficiencia energética de su hogar, se preguntó a los encuestados cuál sería su requisito mínimo.

Fuente: ING Consumer Research

La Comisión Europea ha hecho sonar el látigo, pero ¿quién la escucha?

Curiosamente, estamos recibiendo un mensaje claro. Aunque la Comisión Europea abandonó su objetivo de que todas las viviendas de la UE tuvieran al menos una etiqueta energética D para 2033, adoptó la Directiva revisada de la UE sobre el rendimiento energético de los edificios (EPBD) en abril de este año. Esta normativa exige que el consumo medio de energía de todo el parque de viviendas se reduzca en un 16% (en comparación con 2020) para 2030. La Comisión Europea también estableció que el 55% del ahorro de energía primaria debería lograrse renovando el 43% de las viviendas más ineficientes energéticamente.

La presión gubernamental para la renovación ya está presente, al menos en teoría. En la práctica, probablemente habrá que esperar hasta 2026 para que la legislación de la UE se incorpore a la legislación nacional.

La transición verde –o la falta de ella– está dejando su huella

Aunque todavía no se ha definido una dirección clara en materia de regulación, la transición ecológica, o la falta de ella, ya está dejando huellas claras en el mercado inmobiliario, y este impacto podría incluso intensificarse a medida que avance la regulación. Uno de cada dos encuestados en nuestra última encuesta de consumidores de ING espera que la asequibilidad de la compra de viviendas energéticamente eficientes se deteriore como resultado de la próxima regulación más estricta.

En los últimos años, la diferencia de precios entre las viviendas energéticamente eficientes y las que no lo son ya se ha ampliado considerablemente. Sin embargo, dado que los costos de financiación y construcción siguen siendo elevados, es muy posible que cualquier ahorro que se obtenga al comprar una vivienda menos eficiente energéticamente se vea totalmente absorbido por los altos costos de renovación.

Desviación de los costes de propiedad por clase de eficiencia energética

De clase de eficiencia energética A+

*a partir de octubre de 2024

Fuente: ING

Por otra parte, el sobreprecio que se paga por las viviendas energéticamente eficientes ha aumentado significativamente. Invertir en una propiedad ya renovada o en una nueva construcción energéticamente eficiente en lugar de renovar una casa existente puede ahorrar los costos de renovación potencialmente altos, pero con el tiempo se exigirá un sobreprecio por el "factor G" de la propiedad, el grado de ecología de una casa. De cara al futuro, este sobreprecio podría aumentar aún más a medida que se endurezca la regulación.

La zanahoria y el palo serán la clave para una transición verde exitosa

La transición ecológica del mercado inmobiliario alemán solo cobrará impulso cuando el látigo de la Comisión Europea se oiga claramente en toda Alemania. Sin embargo, no basta con imponer simplemente reformas ecológicas. Dado que los problemas financieros y la falta de voluntad de contribuir económicamente son los principales obstáculos para una transición ecológica exitosa del mercado inmobiliario, quienes impulsan también deben promover.

Para que la transición verde tenga éxito, se necesitan tanto la zanahoria para reducir las barreras a las inversiones verdes como el palo para lograr que esa actividad inversora realmente avance a buen ritmo.