金融支持地产2.0，地产底进一步夯实

经济

摘要:

9月29日，中国人民银行出台四项金融支持房地产政策。

9月29日，中国人民银行出台四项金融支持房地产政策：完善商业性个人住房贷款利率定价机制；优化个人住房贷款最低首付款比例；优化保障性住房再贷款；延长部分房地产金融政策期限。市场利率定价自律机制发布调整存量房贷利率的倡议，各商业银行发布响应公告。

地产从“政策底”到“市场底”

房地产市场经历了“517”新政下的“政策底”后，我们认为“924”新政将逐渐完成房地产的“市场底”构建。5月17日，人民银行发布地产新政，下调公积金贷款利率0.25个百分点，取消商业性个人住房贷款利率下限，调整首付比例下限一套房至15%，二套房至25%，完成了地产市场政策底的构建。

9月24日，人民银行再次发布地产新政，在“517”新政基础上，一方面对于商品房，进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制（基于市场化原则，通过市场利率定价自律机制，对存量房贷利率重定价），统一一套房和二套房首付比例至15%，不再提“房住不炒”但仍保留“因城施策”——广州、上海和深圳三个一线城市发布地产新政，其中广州全面放开限购，深圳和上海在降低免税年限和二套房贷比例之后继续保留一定的限购措施，而北京对于限购政策的优化仍处于未变的状态；另一方面对于保障房，央行发放再贷款的比例从60%拉满至100%。同日，住房城乡建设部召开党组会议，表达“全力促进房地产市场止跌回稳”的预期，综合因城施策的商品房和全力支持的保障房，我们认为房地产市场的市场底已经不远。

中国金融周期预计完成下行调整

我们继续维持5月18日报告《房贷利率和首付比例下调，地产进入政策底》的判断，即地产政策的转变预计将推动中国的金融周期从去化周期进入到扩张周期。随着政策的转变，周期从下行风险的解除到进入到向上的扩张状态，一方面取决于国内收入分配体制改革和流动性扩张形成的“内循环”改善，另一方面取决于全球流动性宽松环境尤其是美元流动性环境的宽松带来的“外循环”改善。

目前看随着美联储9月开启降息周期，流动性扩张方向确定，但是扩张节奏因为人民币发行方式转变带来节奏上的扰动，而内循环机制的建立在宏观政策转向总量扩张阶段后，周期的长效仍有待财政政策的落地。维持对风险资产进入到战略性配置区间的判断，短期把握短期房地产板块的弹性。

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股市

上周国新办新闻发布会宣布出台政策组合拳出台，超预期的9月政治局会议重磅政策定调强化逆周期调节，“有力度”的降息、房地产“止跌回稳”，“努力提振”资本市场，力度较大。

从会议内容看，我们认为货币宽松周期开启，年内或仍有降息可能。房地产关注限购放宽，土地、财税、金融等具体增量政策，如交易税费政策等。“打通社保、保险、理财等资金入市堵点”，理财等资金入市渠道估计会放开。财政上或有增量政策推出，与货币政策形成合力，中央加杠杆的方向可能不变。从新闻发布会上央行的表态看，证券、基金、保险公司互换便利和股票回购、增持再贷款央行两项工具细则落地正式出台后，有望带动中长期资金实质性的流入。证监会对主要指数成分股、长期破净股这两类公司的市值管理提出了专门要求，明确了董事会、董事长、高管、控股股东市值管理的责任义务， A股估值以及盈利可能迎来双升，股市长期趋势向好，具备较高投资价值。逆周期政策基调得到超预期强化。

9月24日国新办新闻发布会上，一行一局一会领导宣布了一揽子政策， 9月26日政治局会议进一步明确了要“努力完成全年经济社会发展目标任务”，提出要“有力度”的降息、房地产“止跌回稳”，“努力提振”资本市场，逆周期政策基调得到超预期强化。

货币政策加码，宽松周期开启

降息周期开启。 9月27日， 7天期OMO利率下调20bps至1.5%，通过下调政策利率，推动实际利率下行，有望促进消费以及投资等有效需求的恢复。本次降息20bps虽然幅度已较大，但截至8月经测算的实际利率1.57%，处于2010年以来58%左右的分位数水平，依然有下行空间；外部来看，美联储已于9月开启降息，全球流动性的拐点已至，人民币汇率约束压力减轻。往后看，我们认为政治局会议强调，要“实施有力度的降息”，或预示后续仍然存在连续降息的可能性，宽松周期已然开启。利率关系更加平衡。本次降息后，包括金融市场利率及实体融资成本均会有广谱性下行，有利于关系之间的更加平衡。关于国债收益率，央行定调国债收益率水平是市场化形成的结果，前期的政策引导是为了遏制羊群效应而导致长期国债收益率单边下行可能潜藏的系统性风险，同时也在查处纠正前期一些违法违规行为。未来央行在二级市场开展国债买卖的整个过程将会是渐进式的。银行息差可能相对稳定。考虑到存量房贷利率调整或缓解居民提前还贷现象，此外降准释放长期资金降低银行负债成本，以及前几轮存款利率下调的累积效应，本次降息对银行净息差的总体影响可能偏中性。房地产“止跌回稳”。除了降低存量房贷利率以外，国新办新闻发布会上还宣布二套房首付比例由25%下调至15%。此外资金方面的支持，包括3000亿元保障性住房再贷款央行资金支持比例上调，将经营性物业贷款和“金融16条”延期至2026年年底。政治局会议上明确了要促进房地产市场“止跌回稳”，定调更积极。除了供需两端政策外，土地、财税、金融也可能有增量政策支持。

股市或迎增量中长期资金

权益市场在国新办新闻发布会后明显受到了预期的提振。两项初创的资本市场工具有望为市场带来增量的中长期资金，鼓励大股东回购增持。创设证券、基金、保险公司互换便利。首期规模为5000亿元，未来可视情况扩大规模。首次的互换操作可能并不涉及基础货币投放，央行不会扩表，但可能会提高证券、基金以及保险的投资杠杆率，并且提升整个市场的流动性。对股票ETF、沪深300成分股形成明显提振。创设股票回购、增持专项再贷款。首期规模3000亿元，同样未来可视情况扩大规模。央行对商业银行提供的资金成本是1.75%，资金支持比例是100%，商业银行给客户发放的贷款利率是2.25%。截至9月27日，申万31个行业中，有12个行业近12个月股息率超过2.25%，煤炭、银行、石油石化、纺织服饰、家用电器排名居前。此外增加回购注销，可提高公司的ROE水平。具体可关注业绩稳定，估值水平处于低位（可考虑破净），股息率水平较高的板块以及个股。

A股情绪大幅提振

中秋节后至今， A股收8连阳，尤其是在9月24日国新办新闻发布会后， 4个交易日上证指数涨幅达12.32%，同期创业板指上涨23.19%、科创50上涨15.08%。本轮政策组合拳力度超预期，速度上也超预期，包括降准、降息、“并购六条”、市值管理的文件均已出台落地。目前权益或正处于第一阶段情绪预期的改变，信心及风险偏好提升明显。第二阶段或由央行关于资本市场的两项工具正式出台所驱动，目前中央金融办、证监会已发布《关于推动中长期资金入市的指导意见》，后续中长期资金入市的落实。而第三阶段或由有效需求恢复的基本面来驱动。

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经济分析局

经济

数据解读

当地时间9月27日，美国经济分析局（BEA）公布了最新的PCE报告：

8月核心PCE年率为2.%，预期2.5%，前值2.6%。

8月核心PCE月率为0.1，预期0.2%，前值0.2%。

8月PCE年率为2.2%，预期2.3%，前值2.5%。

8月PCE月率为0.1%，预期0.1%，前值0.2%。

数据显示，美国8月总体PCE物价指数同比增长2.2%，为2021年2月以来的最低水平，环比涨幅为0.1%，符合市场预期。核心PCE物价指数同比增长2.7%，完全符合市场预期，环比增长0.1%，为5月以来新低。

分项来看，8月份个人收入增加了505亿美元，环比增长0.2%。8月个人消费支出增加472亿美元，环比增长0.2%，其中服务支出增加548亿美元，商品支出减少76亿美元。

在服务领域，增长的最大贡献者是住房、金融服务和保险。住房相关成本的压力持续存在，8月份同比上涨0.5%，为1月份以来的最大涨幅。服务价格整体上涨0.2%。在商品领域，商品价格下跌0.2%，其中下跌的主要原因是新机动车支出下降。除此之外，食品价格上涨0.1%，能源价格下降0.8%。

美联储9月大幅降息50个基点，正式开启了新一轮货币宽松周期，而作为美联储最青睐的通胀指标，PCE数据在8月份继续降温，应该会增强美联储继续降息的信心。数据公布后，市场对未来大幅降息预期升温。

美国8月PCE

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经济

前周回顾

上周，美股市场继续上涨势头，一个关键因素是，美联储偏好的通胀指标8月份PCE指数显示物价压力继续缓解，仅小幅上升0.1%，支持了市场对于下次联准会继续降息的预期。此外，美国消费者信心达到五个月高点。全周，美国500上涨0.5%，道琼斯指数上涨0.7%，纳斯达克指数美国科技股100指数上涨0.8%。上周拉动全球投资市场，尤其是亚太地区市场的最大因素是中国政府推出的大型经济刺激政策。中国人民银行宣布将银行存款准备金率（RRR）下调50个基点，为今年第二次降准，预计将释放1万亿元人民币的市场流动性。此外，同时下调短期（7天和14天）逆回购利率20个基点至1.5%。受此刺激，中国内地股市创下2008年以来最佳单周表现，香港股市香港HS50全周上涨12%，突破20,476点，创下19个月来的最高水平。增长最为明显的板块包括科技、医疗、消费、新能源和金融股领涨市场。

日本在上周结束之前也爆出了一大消息，上周五，日本前防卫大臣石破茂当选日本执政党领袖，意味着他将成为下一任日本首相。一方面市场不确定性消除，另外一方面由于石破茂倾向于经济刺激和扩张性的财政政策，推动日圆反弹。日圆周五跳升1%，达到美元/日元约143日圆。日股在周五大涨2.32%。

国际油价方面，上周四，沙特阿拉伯透露计划今年晚些时候增加产量以及OPEC+表示将在12月每日增加18万桶的产量，使得油价大幅下挫，全周下跌近6%，不但抵消了本周早些时候由于中国宣布新一轮经济刺激措施后的涨幅也终结了连续两周的涨势。

而黄金价格上周持稳在每盎司约2,670美元的历史高点，主要原因是市场对美联储即将连续降息充满信心。尤其是市场对美联储可能在11月会议上连续降息50个基点的预期升高，美元持续走软不但推高了贵金属价格，也降低了持有无息黄金资产的机会成本，黄金已经连续三周上涨。

本周前瞻

本周在美国市场重点关注美国的劳动力市场报告包括非农就业，JOLTS职缺数据等，以及多位联邦储备局官员的发言，尤其是联准会主席鲍威尔的演讲。全球方面，欧元区将发布通胀率。日本将公布工业生产、零售销售、失业率、消费者信心和日本央行意见摘要。中国将在进入黄金周之前发布两份重要的制造业和非制造业采购经理人指数。

本周经济发布：

星期一 9月30日

英国：第二季度GDP成长最终值

美国：鲍威尔演讲

星期二 10月1日

日本：失业率/央行意见再要

澳洲：零售销售

欧洲：九月通胀率

美国：制造业采购经理人指数

星期三 10月2日

欧洲：失业率

星期四 10月3日

美国：服务业采购经理人指数

星期五 10月4日

美国：非农就业/失业率

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每日要闻

【要闻速览】

1、黎以冲突加剧，伊朗呼吁联合国安理会召开紧急会议

2、美国将有近10万人罢工，影响广泛，拜登政府在美国大选前料难干预

3、原油市场权衡供需，油价小幅反弹

4、穆迪下调以色列信用评级，可能进一步下调

5、穆萨勒姆：若劳动力市场更疲弱，加快降息步伐可能是合适的

【要闻详情】

黎以冲突加剧，伊朗呼吁联合国安理会召开紧急会议

伊朗常驻联合国代表伊拉瓦尼28日致信联合国安理会，呼吁安理会召开紧急会议。伊拉瓦尼在信中表示，以色列在美国的支持下，对黎巴嫩进行侵略，这严重威胁地区与世界和平安全，违反联合国宪章和国际法。伊朗对此予以强烈谴责。伊朗呼吁安理会立即采取果断行动，制止以色列正在进行的侵略，避免将地区拖入全面战争。

伊朗还警告称，伊朗不会容忍针对其外交设施和人员的袭击。伊朗将毫不犹豫地根据国际法行使其固有权利，采取一切措施捍卫其重要的国家和安全利益。

美国将有近10万人罢工，影响广泛，拜登政府在美国大选前料难干预

9月30日美国东海岸和墨西哥弯海岸将有4.5万人罢工，叠加波音公司机械师罢工，可能会导致10万人暂时失业。哥伦比亚广播公司新闻网称，由于基本工资远低于西海岸港口工人，美国东海岸港口工人们一直在与代表码头运营商和远洋运输公司的航运组织就加薪进行谈判，诉求是在6年内加薪77%。此外，工会方面还要求禁止30多个港口装卸货所用机械设备自动化。

这将是自1977年以来的首次罢工，意味着美国68%以上的集装箱出口和56%的进口业务届时将受到影响。经济学家指出，港口工人们每罢工一周，美国经济活动就将减少45至75亿美元，而清理积压货物则需要长达一个月。如果罢工持续一个月以上，美国一些公司将面临原料短缺，比如棉花、木材和铜大部分都通过东海岸和墨西哥湾沿岸港口运输，而制药业和烟草业也或将会受到影响。

据美联社分析，虽然拜登政府可能会像2022年干预铁路罢工一样，动用《塔夫脱-哈特利法案》（Taft-Hartley Act）来强制码头工人返回工作岗位，但这种情况可能不会在总统选举之前发生。拜登政府一直被认为是亲工会的，强制工人复工可能会引发政治风险，尤其是在临近总统选举前。

原油市场权衡供需，油价小幅反弹

在油价连续下跌之后，虽然沙特倾向于后续小幅增产，但是也存在市场预期可能将暂停增产，市场静待后续沙特的减产协议。预计，近期中东局势扰动频繁，但是并未影响油价走高，而是保持震荡，因为目前市场对地缘等敏感度下降，且中东存在大量闲置产能，因此市场更多关注经济下行和需求弱化等问题，油价反弹力度一般，后续将延续盘整行情，关注美原油70美元/桶附近压力。

穆迪下调以色列信用评级，可能进一步下调

由于以色列与黎巴嫩真主党在该地区的冲突升级，穆迪周五将以色列的信用评级从 “A2 ”下调两级至 “Baa1”，并维持负面展望。穆迪表示：“下调评级的主要原因是，我们认为地缘政治风险进一步显著加剧，达到了非常高的水平，对以色列近期和长期的信用度都会产生实质性的负面影响。”

穆迪警告说，以色列安全和长期经济增长前景的不确定性“远高于Baa评级的典型水平”，跌破这一水平意味着以色列将失去投资级评级。穆迪说：“如果目前与真主党的紧张局势升级为全面冲突，以色列的评级可能会被进一步下调，有可能下调多个等级。”

穆萨勒姆：若劳动力市场更疲弱，加快降息步伐可能是合适的

美东时间9月27日，圣路易斯联储主席穆萨勒姆（Alberto Musalem）在接受采访时称，近几个月以来，美国的劳动力市场有所降温，但鉴于裁员率较低且经济整体强劲，对前景仍持乐观态度。

美国经济可能会对过于宽松的金融条件做出“非常强烈的反应”，这会刺激需求，并延长将通胀打回2%目标所需的时间。目前最重要的是放松政策限制。关键是要让政策限制逐渐放松。

目前美国商业部门处于“良好状态”，业务活动总体上“稳固”，大规模裁员看上去不会很快出现。但美联储面临的风险可能要求其更快降息。

经济疲软程度可能超出我目前的预期，劳动力市场疲软程度也可能超出预期。如果真是这样，那么更快的降息步伐可能是合适的。对我来说，目前最重要的是松开刹车的脚踏板，也就是逐步让货币政策减少限制性。

【今日关注】

14:00 德国6月实际零售销售月率

20:00 德国9月CPI年率初值

01:00 美联储主席鲍威尔在全美商业经济协会发表讲话

04:10 英国央行货币政策委员格林发表讲话

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经济

政策定调偏积极，地产“止跌回稳”改善经济预期，“提振资本市场”改善投资信心

这是一次在非常规时点研究经济形势的政治局会议。在9月份的政治局会议中研究经济形势、部署经济工作，这在过去几乎是没有发生过的，因此也反应出决策层对当前经济形势压力的重视程度加强。

政策定调偏积极。①会议中继续提及“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，并要求全面客观冷静地“正视困难、坚定信心”，同时在工作上“增强责任感和紧迫感”。②在完成全年经济社会发展目标任务的表述上较7月底政治局会议“坚定不移”变成当前的“努力”，目标实现态度上有所淡化，也反应出决策层对当前经济形势和压力的客观认识。③在政策应对上，一方面要求“落实存量政策，加力推出增量政策”，为后续财政政策发力加力打开空间。另一方面也要求经济大省勇挑大梁。

货币已发力，后续仍有空间；关注财政政策加快发力和力度加码的可能。宏观政策层面要求“加大财政货币政策逆周期调节力度”：其中货币政策提出“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”，这在9/24日国新办金融支持高质量发展会议中已经宣布，后续仍有进一步降准降息的空间。财政政策提出“保证必要的财政支出，做好‘三保’。发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债”，意味着财政政策后续将在已有已出政策上抓紧落实生效，而增量政策上关注类似2023年临时调增赤字率的可能，观测时点在下一次人大常委会，预计时间在10月底前后。

房地产“止跌回稳”改善经济预期。房地产明确提出“促进市场‘止跌回稳’”，相比4月政治局会议“房地产市场供求关系新变化”和7月政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”，定调更加积极、要求更加明确。会议中明确“严控增量、优化存量……调增住房限购政策……”等要求，政策主要从减负担、提需求、宽资金三个角度着手，其中减负担已在9/24国新办会议中宣布降低存量房贷利率，宽资金明确通过加大“白名单”支持力度，而提需求重点关注收储政策优化和限购政策放松尤其是一线城市。

资本市场表述改善投资者信心。会议要求“努力提振资本市场”，与7月政治局会议要求“提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性”相比，从“稳定”到“提振”，对资本市场的态度也明显更加积极。而“大力引导中长期资金入市”也是此前政治局会议中未提及的，因此在后续社保、保险、理财等资金入市速度和比例上预计将有所提升。

本轮反弹行情的空间和时间有望进一步打开，配置重视成长板块弹性和超跌反弹品种

对本轮反弹行情的空间和时间可以更加乐观一些。今日中央政治局会议传达出偏积极的政策定调，这在9/24日国新办一行一局一会新闻发布会后，对市场风险偏好的提振起到了进一步强化的作用，也有利于本轮估值修复行情更加顺利的展开。后续重点关注经济基本面的变化，若基本面能出现积极改善，则本轮行情有望演绎得更加长远，甚至形成反转。

行业配置积极可为，重视具备弹性的方向和超跌反弹的品种。具体地关注三条主线：①宏微观流动性改善叠加主题催化不断，成长板块和情绪品种弹性最优，成长板块关注电子、AI（通信、传媒）、新质生产力（低空经济、设备更新），情绪品种关注券商、军工。②前期调整充分叠加景气回升或政策支撑带来反弹机会，关注家电、汽车、地产链、农牧生猪。③景气周期品是中期确定性高的方向，关注有色（工业金属&贵金属）、公用事业（电力）、煤炭，这些方向短期内整体弹性不如上述两条主线，但从中期维度是较为确定的景气提升方向。

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政策带来的经济改善效果不及预期；美国经济超预期衰退等。

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美国8月PCE：通胀降温，接近美联储目标水平

美国8月PCE

第四季度拉开帷幕，聚焦美国劳动力数据

前周回顾

本周前瞻

本周经济发布：

9月30日财经要闻

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本轮反弹的时间和空间正在被打开

政策定调偏积极，地产“止跌回稳”改善经济预期，“提振资本市场”改善投资信心

本轮反弹行情的空间和时间有望进一步打开，配置重视成长板块弹性和超跌反弹品种

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